Ungenehmigte Frettchenhaltung als Kündigungsgrund

Ungenehmigte Frettchenhaltung als Kündigungsgrund; Tierhaltung

Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter ohne die nach dem Vertrag erforderliche Zustimmung des Vermieters in der Wohnung drei Frettchen hält und die Miete über einen längeren Zeitraum unpünktlich gezahlt sowie ein Elektrokabel verlegt hatte. Auf die mündliche Genehmigung des Hausverwalters kann sich der Mieter bei einer vereinbarten Schriftformklausel nicht berufen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter, der Bekl. ist aufgrund Mietvertrages vom 14.8.2007 seit dem 1.9.2007 Mieter der im Hause ..., Quergebäude, 3. Obergeschoss rechts gelegenen Zweizimmerwohnung. Die monatliche Miete beträgt 161,50 € netto zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 61,50 €. Seit Januar 2008 hat der Bekl. zusätzlich die im 5. Obergeschoss gelegene ehemalige Waschküche zu einem Betrag von 20 € monatlich angemietet.

Mit seiner Klage begehrt der Kl. die Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung von dem Bekl.

Er trägt vor, der Bekl. zahle die Miete unregelmäßig und unpünktlich, er sei deshalb auch bereits schriftlich und mündlich abgemahnt worden. [...]

Außerdem halte der Bekl. in seiner Wohnung Frettchen, die er auch frei herumlaufen lasse. Diese Tierhaltung sei ihm nicht genehmigt worden, die Tiere seien Wildtiere, die nicht stubenrein seien und die Holzdielen annagten. Von den Tieren gehe ein bestialischer Gestank aus, es handele sich um marderartige Nagetiere.

Weiterhin habe der Bekl. eigenmächtig und unfachmännisch Elektroleitungen in die ehemalige Waschküche verlegt, wo er mit Elektrogeräten arbeite. Die Waschküche sei nicht Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses, vielmehr sei die Waschküche durch gesonderten mündlichen Mietvertrag angemietet worden. Der Hausverwalter habe den Bekl. weder auf die Möglichkeit der Kabelverlegung im Luftschacht hingewiesen noch die Verlegung der Elektroleitungen erlaubt noch die Installation für ordnungsgemäß erachtet. Da der Bekl. kein Elektroinstallateur sei, könne von den Stromleitungen eine Feuergefahr ausgehen.

Mit Schreiben vom 18.11.2011 sei dem Bekl. wegen der ständigen unpünktlichen Zahlung, der ungenehmigten Haltung von Wildtieren und der eigenmächtigen unsachgemäßen Verlegung von Stromleitungen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt worden. Am 30.11.2011 sei eine weitere fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung ausgesprochen worden, nachdem der Bekl. bei einem angekündigten Besichtigungstermin nicht habe angetroffen werden können. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für ihn unzumutbar.

Er bestreite eine Lärm- und Schmutzbeeinträchtigung durch vorgenommene Sanierungsarbeiten. Der schlechte Zustand der Fenster und die Sanierungsbedürftigkeit des Hauses seien dem Bekl. beim Einzug bekannt gewesen. [...]

Der Bekl. wendet ein, er sei erst kurz vor Mietvertragsschluss nach Berlin gezogen und habe eine neue Bankverbindung eingerichtet. lnfolgedessen sei die erste Miete nicht überwiesen worden. Aufgrund dieser Tatsache sei es zu einem Telefonat mit dem Hausverwalter gekommen. Er - der Bekl. - habe dem Hausverwalter erklärt, er habe den Dauerauftrag auf den Fünften eines jeden Monats eingerichtet, womit sich der Hausverwalter einverstanden erklärt habe. Er habe weder eine schriftliche noch eine mündliche Abmahnung erhalten. Er habe erst durch die Kündigung vom 18.11.2011 erfahren, dass die Zahlungsweise nicht ordnungsgemäß sei. Seitdem achte er darauf, dass die Miete am dritten Werktag überwiesen sei.

Bereits bei Mietvertragsschluss habe er darauf hingewiesen, dass er sich mit Kunsthandwerk beschäftige und eine Werkstatt benötige. Der Hausverwalter habe ihm daraufhin angeboten, die ehemalige Waschküche im 5. Obergeschoss als Werkstatt zu nutzen. Es träfe zu, dass in dieser ehemaligen Waschküche kein Stromanschluss vorhanden gewesen sei. Der Hausverwalter habe vorgeschlagen, über einen Luftschacht Stromkabel zu verlegen. Zuvor sei ihm dieser Luftschacht überhaupt nicht bekannt gewesen. In der Folgezeit habe er die Stromkabel über den Luftschacht verlegt, der Hausverwalter habe die Installation besichtigt und für in Ordnung befunden. Der Strom werde ausschließlich über seine Wohnung bezogen, es handele sich nicht um Hausstrom.

Gegen eine mögliche Feuergefahr habe er sich durch Feuerlöscher, Rauchmelder und Alarmanlage abgesichert.

Es treffe zu, dass er in seiner Wohnung 2 bis 3 Frettchen halte. Diese seien keine Wildtiere, sie würden im Käfig gehalten und verließen nur in Ausnahmefällen ihren Käfig. Holzdielen würden sie nicht annagen, sie seien stubenrein und würden nicht stinken. Eine Genehmigung sei nicht erforderlich, da es sich um Kleintiere handele. Es handele sich nicht um Nagetiere, sondern um eine Zuchtform eines Marders, die Fleischfresser seien.

Entgegen dem Vortrag des Kl. habe er den Zutritt zur Wohnung zwecks Besichtigung ermöglicht.

Die Wohnung weise diverse Mängel auf: Die Fenster seien undicht, ab August 2011 sei eine Lärm- und Schmutzbelästigung durch Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten entstanden. [...]

[...] Der Kl. hat gemäß § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Bekl. innegehaltenen Wohnung sowie der von ihm als Werkstatt genutzten ehemaligen Waschküche gegen den Bekl.

Denn die Mietverhältnisse zwischen den Parteien sind durch die fristlose Kündigung des Kl. vom 18.11.2011 beendet worden.

Der Kl. war gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, die Mietverhältnisse über die Wohnung und die ehemalige Waschküche fristlos zu kündigen, da ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zugemutet werden konnte.

Der Kl. hat substantiiert dargelegt, dass der Bekl. die Miete über einen langen Zeitraum regelmäßig unpünktlich entrichtet hat. Gemäß § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages vom 14.8.2007 ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Aufgrund der Tatsache, dass der Bekl. einen Dauerauftrag zum 5. eines jeden Monats eingerichtet hatte, sind seine Mietzahlungen regelmäßig am 6. des Monats oder später und damit verspätet beim Kl. eingegangen. Selbst wenn der Hausverwalter dem Bekl. gegenüber erklärt hätte, eine Zahlung jeweils am 5. des Monats würde ausreichen, so hätte der Bekl. sich darauf nicht verlassen dürfen, da gemäß § 22 des Mietvertrages Änderungen des Vertrages nur wirksam sind, wenn sie schriftlich vereinbart sind. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob die schriftliche Abmahnung des Kl. dem Bekl. zugegangen ist. Denn neben der nachhaltig unpünktlichen Zahlungsweise hat der Kl. weitere Verhaltensweisen des Bekl. gerügt, die gemäß § 543 Abs. 3 Ziffer 2 ZPO die sofortige Kündigung des Vermieters ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.

Die Haltung von 3 Frettchen in der streitbefangenen Wohnung ohne Genehmigung des Kl. stellt eine Vertragsverletzung dar. Gemäß § 11 des Mietvertrages darf der Mieter nur Kleintiere ohne Genehmigung des Vermieters halten, andere Tierhaltung ist nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters gestattet. Kleintiere sind alle diejenigen Tiere, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden, also nicht frei in der Wohnung oder dem Haus umherlaufen (BGH vom 14.11.2007, VIII ZR 340/06 - GE 2008, 48). Hier hat der Bekl. aber selbst vorgetragen, dass sich seine Tiere zu 90 % im Käfig aufhalten, dass sie die Holzdielen nicht anfressen können, weil Teppichboden verlegt ist, und dass er mehrere „Katzentoiletten" aufgestellt hat, um die Sauberkeit zu gewährleisten. Daraus folgt aber, dass es sich bei den Frettchen nicht um Kleintiere handelt, da sie nicht ausschließlich im Käfig gehalten werden. Insofern wäre hier die vorherige Zustimmung des Vermieters erforderlich gewesen, die unstreitig nicht erteilt worden ist.

Unstreitig hat der Bekl. ohne Genehmigung des Kl. und ohne Hinzuziehung eines Elektroinstallateurs Stromkabel von seiner Wohnung in die im 5. Obergeschoss gelegene ehemalige Waschküche verlegt. Selbst wenn der Hausverwalter ihn insofern auf die Möglichkeit der Kabelverlegung in dem Luftschacht hingewiesen haben sollte, so hätte der Bekl. nach vorheriger Einholung der Genehmigung des Kl. diese Installation von einem ausgebildeten Elektroinstallateur durchführen lassen müssen. Angesichts der Tatsache, dass unsachgemäß ausgeführte Elektroinstallationen eine erhebliche Feuergefahr darstellen, kann verlangt werden, dass derartige Installationen zur Vermeidung von Brandgefahren und zur Aufrechterhaltung des Versicherungsschutzes aus der Feuerversicherung nur von autorisierten Fachbetrieben ausgeführt werden.

Üblicherweise dürfen Kleintiere in einer Wohnung auch ohne Genehmigung des Vermieters gehalten werden. Nach Auffassung des Amtsgerichts Neukölln zählen Frettchen dazu nicht; wenn noch andere Umstände hinzutreten, kann die ungenehmigte Tierhaltung ein Kündigungsgrund sein.

Der Vermieter ließ umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausführen, weswegen es zu Differenzen mit dem Mieter gekommen war. Dieser hatte, wie er behauptete, mit Genehmigung des Hausverwalters die Miete per Dauerauftrag jeweils zum Fünften eines Monats überweisen lassen. Außerdem hatte er ein Stromkabel in die dazugemietete ehemalige Waschküche oberhalb seiner Wohnung verlegt. Der Vermieter kündigte fristlos und bezog sich als Begründung weiter auf eine ungenehmigte Haltung von drei Frettchen, die der Mieter in der Wohnung frei herumlaufen lasse.

Das Amtsgericht Neukölln gab der Räumungsklage statt, da dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Auf eine Genehmigung des Hausverwalters zur unpünktlichen Mietzahlung könne sich der Mieter nicht berufen, da Änderungen des Mietvertrages schriftlich erfolgen müssten. Die Verlegung des Stromkabels durch den Mieter und nicht durch einen Elektroinstallateur sei unzulässig gewesen. Die Haltung von drei Frettchen, die keine Kleintiere seien, stelle eine Vertragsverletzung dar.

Das Urteil ist zweifelhaft, denn auch eine vertragliche Schriftformklausel kann mündlich abgeändert werden, da Individualvereinbarungen immer vorrangig sind (§ 305 b BGB). Eine mündliche Genehmigung des Hausverwalters zur um wenige Tage verspäteten Mietzahlung am Monatsanfang und zur Verlegung des Stromkabels hätte also eine Vertragsverletzung ausgeschlossen. Es blieb die Frettchenhaltung, wobei durchaus zweifelhaft sein kann, ob es sich um Kleintiere oder andere Tiere handelt. Auch nach der Definition des Bundesgerichtshofs (GE 2008, 48), wonach Kleintiere in Käfigen gehalten werden, wäre das hier nach den Angaben des Mieters nicht ausgeschlossen (zu 90 % im Käfig), denn auch andere Kleintiere wie Ziervögel oder Hamster laufen oder fliegen üblicherweise manchmal in der Wohnung frei. Jedenfalls wäre für eine Kündigung eine Abmahnung nötig gewesen, die der Vermieter nicht vorgetragen hatte. Beschädigungen (Annagen der Holzdielen) oder Belästigungen (Gestank) durch die Tiere waren bestritten, so dass ein anderes Gericht u. U. angenommen hätte, der Vermieter wolle einen im Kontext mit den Bauarbeiten unbequemen Mieter loswerden.