Ungedämmte Heizungsrohre im Mauerwerk, Einrohrheizung

1. Eine ungedämmte Rohrleitung im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV liegt entgegen dem Wortlaut dieser Vorschrift auch dann vor, wenn die Leitungen nicht offen im Raum geführt werden, sondern von Mauerwerk umhüllt verlegt sind.

2. Der Verbrauchsanteil der Heizkosten muss nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach allgemein anerkannten Regeln der Technik (hier: VDI 2077, Beiblatt Rohrwärme) bestimmt werden, wenn der an den Heizkörpern durch elektronische Heizkostenverteiler erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotienten von 0,34 liegt; bei einer deutlichen Unterschreitung dieses Grenzwertes reduziert sich das in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV mit dem Wort „kann“ dem Vermieter zugewiesene Ermessen auf null.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien streiten nach Mietende u. a. um die Wirksamkeit der Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen für 2011 und 2012, deren Nachzahlungen der Bekl. nicht beglich, weil er die Heizkostenabrechnungen für falsch hält. Die klagende Vermieterin ist der Ansicht, die Heizkosten seien ordnungsgemäß ermittelt und richtig abgerechnet worden. Die Heizkörper sind mit korrekt installierten elektronischen Heizkostenverteilern (Zweifühlergeräte in Funkausführung) ausgestattet. Der beklagte Mieter begründet seinen Antrag auf Klageabweisung u.a. damit, die Berechnung der Heizkosten sei nicht ordnungsgemäß erfolgt.

Aufgrund Beweisbeschlusses vom 13. März 2014 erstattete der Sachverständige N.N. ein Gutachten zur Frage, ob die Heizkostenabrechnung ordnungsgemäß erfolgte.

In Übereinstimmung mit dem Sachverständigen geht das Gericht davon aus, dass die Heizkostenabrechnung der Kl. nicht ordnungsgemäß erfolgte, weil sie nicht gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt wurde. Das Gericht schließt sich hier zum einen der Rechtsprechung des BGH an (Urt. vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, DWW 2015, 290 = GE 2015, 781 = ZMR 2015, 70), wonach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV verfassungsrechtlich unbedenklich ist, zum anderen auch der Rechtsprechung des LG Landau (Urteil vom 18. Oktober 2013 - 3 S 110/12 -; s. auch Urteil des AG Bayreuth vom 19. August 2014, - 102 C 1359/13 - [GE 2015, 132] und insbesondere Beschluss des LG Leipzig vom 7. Oktober 2013 - 2 S 66/13 -, zitiert nach Juris; Pfeifer, in: Der Bausachverständige, Heft 1/2015, 54).

Danach hätte der Kl. die Heizkostenabrechnung nach der VDI-Richtlinie 2077 erstellen müssen. Denn wie der Sachverständige in seinem Gutachten überzeugend ausgeführt und bei seiner Anhörung erläutert hat, liegt der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil im streitgegenständlichen Anwesen deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotienten von 0,34.

Aus der Tatsache, dass der Verbrauchswärmeanteil für die Heizkostenabrechnung für 2011 lediglich bei 0,1687 und für 2012 bei 0,1842 liegt, ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts auch, dass es sich bei der hier verbauten Einrohrheizung um eine ungedämmte Rohrleitung im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV handelt, obwohl die Leitungen nicht offen im Raum geführt werden, sondern von Mauerwerk umhüllt verlegt sind.

Denn Ziel der Verordnung ist, dass eine annähernd gerechte Aufteilung der Heizkosten erfolgt. Das Gericht schließt sich hier insbesondere der Rechtsprechung des LG Leipzig (Beschluss vom 7.10.2013 - 266/13 -, zitiert bei Juris) an, wonach bei einer deutlichen Unterschreitung des Grenzwertes von 0,34 eine Ermessensreduzierung seitens des Vermieters auf null stattfindet, so dass die Abrechnung des Wärmeverbrauchs der Nutzer nicht nur nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, sondern muss.

Denn auch die beiden anderen für die Anwendung der VDI 2077 erforderlichen Kenngrößen (Standardabweichung der normierten flächenbezogenen Verbrauchswerte und Anzahl der Niedrigverbraucher) sind nach den Ausführungen des Sachverständigen erfüllt.

In Gebäuden mit freiliegenden und überwiegend ungedämmten Heizrohrleitungen, wo ein Teil des Wärmeverbrauchs aufgrund dieser Umstände nicht erfasst wird, sind die Heizkosten nach anerkannten Regeln der Technik und nicht nach den üblichen Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen. Das AG Augsburg will diese Art der Abrechnung – entgegen dem Wortlaut der Vorschrift – auch dann anwenden, wenn die ungedämmten Heizrohrleitungen nicht offen im Raum, sondern im Mauerwerk verlegt sind.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Heizkostenabrechnungen für 2011 und 2012, deren Nachzahlungen der Beklagte nicht beglich, weil er die Abrechnungen für falsch hält. Die Heizkörper sind mit korrekt installierten elektronischen Heizkostenverteilern (Zweifühlergeräte in Funkausführung) ausgestattet. Der Mieter hält die Ermittlung (Verbrauchserfassung) der Heizkosten nicht für ordnungsgemäß. Das Gericht hat Beweis durch Sachverständigengutachten erhoben.

Das Gericht wies die Klage ab, weil die Abrechnung nicht gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach den anerkannten Regeln der Technik erfolgt sei. Einschlägig sei hier die VDI-Richtlinie 2077. Der Sachverständige habe ausgeführt, dass der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotient von 0,34 gelegen habe (für 2011 lediglich bei 0,1687 und für 2012 bei 0,1842). Daraus ergebe sich, dass es sich bei der hier verbauten Einrohrheizung um eine ungedämmte Rohrleitung im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV handele, obwohl die Leitungen nicht offen im Raum geführt werden, sondern von Mauerwerk umhüllt verlegt sind.

Denn Ziel der Verordnung sei eine annähernd gerechte Aufteilung der Heizkosten. Bei einer deutlichen Unterschreitung des Grenzwertes von 0,34 sei das Ermessen des Vermieters, die Verteilungsmaßstäbe der HeizkostenV heranzuziehen oder die Heizkostenabrechnung nach den anerkannten Regeln der Technik vorzunehmen, auf null reduziert. Der Vermieter dürfe nicht, sondern müsse den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmen. Im vorliegenden Fall seien auch die beiden anderen für die Anwendung der VDI 2077 erforderlichen Kenngrößen (Standardabweichung der normierten flächenbezogenen Verbrauchswerte und Anzahl der Niedrigverbraucher) nach den Ausführungen des Sachverständigen erfüllt.

Wärme wird nicht nur von den Heizkörpern abgegeben, sondern auch von den Rohrleitungen. Überwiegt die Rohrwärmeabgabe die Erwärmung durch die Heizkörper, so kommt es oft zu unzumutbaren Kostenverzerrungen. Problematisch wird es, wenn die Rohrwärme ein nennenswertes Maß erreicht, aber nicht gerätetechnisch erfasst wird.

Das Phänomen unerfasster Rohrwärme ist nicht nur auf Einrohrheizungen und auch nicht auf die Plattenbauten der ehemaligen DDR beschränkt. Bis weit in die 1970er Jahre hinein wurden zahlreiche Gebäude in der alten Bundesrepublik nachträglich von Ofen- auf Zentralheizung umgerüstet. Hier wurden die Rohre meist ohne Wärmedämmung verlegt. Sogar die 1977 in Kraft getretene 1. WärmeschutzV (BGBl. 1977, 1554) erwähnt die Dämmung von Heizungsrohren nicht, sondern befasst sich mit dem Wärmeverhalten von Fenstern, Wänden usw.

Die vorbezeichnete Thematik wurde in GE 2015 [2] 88 ff. ausführlich erörtert; hierauf wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen. In der Zwischenzeit sind jedoch einige weitere Entscheidungen zu dieser Frage veröffentlicht worden.

Das LG Siegen (Urteil vom 12. Mai 2015 - 1 S 121/11 -, WuM 2015, 433) begründet die Anwendung des Korrekturverfahrens nach VDI 2077 (Beiblatt Rohrwärme; nachfolgend zitiert: VDI 2077) auch mit den Grundsätzen von Treu und Glauben; § 242 BGB. So, wenn die „Verbrauchswärmeanteilerfassung der Heizkostenverteiler … unter 20 % der gesamten Verbrauchswärme liegt“.

Sind in Rohrwärmefällen die Voraussetzungen für die Anwendung der VDI 2077 gegeben, reduziert sich im Allgemeinen das durch § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV dem Gebäudeeigentümer mit dem Wort „kann“ eingeräumte Ermessen auf null. Dann ist die Anwendung der anerkannten Regeln der Technik nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV verbindlich (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl. 2014, Anm. K. 175 ff., Seite 550; LG Landau, Urt. v. 4. Oktober 2013 - 3 S 188/12, juris).

Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Verweisung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf „anerkannte Regeln der Technik“ werden nach herrschender Meinung für nicht durchgreifend erachtet (BGH, Urteil vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14 - [Rdnr. 22 des Urteils], DWW 2015, 290 = GE 2015, 781). Der BGH führt am Schluss der Urteilsgründe (Rdnr. 33) aus, dass bei einem Vorgehen im Rahmen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach allgemein anerkannten Regeln der Technik dem Mieter kein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV zustehe. Das greife nur ein, wenn der Vermieter entgegen einer ihm durch die Heizkostenverordnung auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Eine solche Fallgestaltung sei aber nicht gegeben.

Das Vorgehen nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV mit einer Anwendung der VDI 2077 ist auch dann statthaft, wenn darüber kein Regelung im Mietvertrag getroffen wurde. Ausreichend ist, dass der Mietvertrag eine Abrechnung auf der Grundlage der VDI-2077 nicht ausdrücklich ausschließt. Denn die VDI 2077 genügt wissenschaftlichen Standards und bildet den Verbrauch adäquat ab (AG Bergen [Rügen], Urteil vom 8. April 2015 - 25 C 193/14 -, juris).

Das AG Bergen hält „eine gerechte Verteilung auf die einzelnen Haushalte nur im Näherungswege – also niemals mit letzter Exaktheit – für möglich. Mehr kann und mehr muss das Erfassungs- und Umlagesystem insoweit nicht leisten.“

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auf die insoweit ständige Rechtsprechung des BGH, der bei Betriebskostenabrechnungen keine „Pfenniggenauigkeit“ verlangt.

In der Abrechnung sollte aber knapp darauf verwiesen werden, dass nach der VDI 2077 verfahren wurde. Denn es ist Sache des Vermieters, dafür zu sorgen, dass die Mieter „eine auch in rechnerischer Hinsicht nachvollziehbare Kostenabrechnung in Händen halten“ (AG Flensburg, Urteil vom 5. März 1991 - 61 C 7/91 -, WuM 1991, 702).

Gleichwohl muss die Abrechnung selbst aber keine detaillierte Erläuterung der einzelnen Rechenschritte enthalten (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, DWW 2005, 328 = GE 2005, 1118). Denn der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht (BGH, Urteil vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14 [Rdnr. 14 des Urteils], DWW 2015, 290 = GE 2015, 781, mit weiteren Nachweisen). Da die VDI 2077 aber gerade kein Bestandteil der HeizkostenV ist, umgreift dieses vom BGH betonte Erfordernis nicht die in die Abrechnung aufgenommenen Rechenschritte etc. nach der VDI 2077.

Daher braucht der Vermieter, wie der BGH im eben genannten Urteil weiter hervorhebt, dem Mieter weder die Vorschriften der Heizkostenverordnung mitzuteilen noch ihm den Text der VDI-Richtlinie 2077 auszuhändigen bzw. zur Kenntnis zu bringen.

Hinzu tritt, dass kaum ein Mieter ohne ingenieurmäßig-mathematische Kenntnisse diese Berechnungen nachvollziehen kann (Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl. 2015, Rdn. 5911). Wenn also der Mieter die Berechnung nach VDI 2077 nicht nachvollziehen kann, führt dies weder zu fehlender formeller Wirksamkeit noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit der Abrechnung (AG Bergen, aaO.).

Ein Sonderfall liegt in der Rohrwärmeabgabe durch Heizungsrohre, die, anders als der Wortlaut des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV aussagt, zwar ungedämmt, aber nicht frei auf der Wand verlegt sind, sondern in den Wänden bzw. im Estrich verlaufen.

Wie zuvor schon das AG Emmendingen (Urteil vom 10. April 2012 - 3 C 115/10 -, GE 2015, 131), das AG Bayreuth, Urteil vom 19. August 2014 - 102 C 1359/134 -, GE 2015, 132) und das LG Landau, (Urteil vom 18. Oktober 2013 - 3 S 110/12 -, WuM 2015, 432) wendet das AG Augsburg die VDI 2077 gegen der reinen Wortlaut des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auch auf die Rohrwärmefälle an, in denen die ungedämmten Rohre im Mauerwerk verlegt sind.