Unerlaubte Überlassung der Wohnung an in gemeinsamem Hausstand lebende Kinder nach endgültiger und dauerhafter Aufgabe der Wohnung durch den Mieter, Untervermietung

Im Haushalt des Mieters lebende nahe Familienangehörige, insbesondere die Kinder des Mieters, sind zwar selbst dann nicht als „Dritte“ im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen, wenn sie bereits erwachsen sind, sondern mit Blick auf Art. 6 GG schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß in den Gebrauch der Mietsache einbezogen. Das gilt allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person zusammen mit den in den Haushalt aufgenommenen Familienangehörige nutzt.

Gibt der Mieter seinen Wohnsitz in der Wohnung ohne den Willen, jemals wieder dauerhaft in der Wohnung zu leben, endgültig auf, stellt die ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgte Überlassung der Wohnung an bis dahin mit dem Mieter in gemeinsamem Haushalt lebende Angehörige (auch Kinder) eine nicht unerhebliche schuldhafte Vertragspflichtverletzung dar, die zu einer fristgemäßen Kündigung berechtigt.

(Leitsätze der Redaktion)

[…] Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) und 2) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Bekl. zu 3) bis zu 6) inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1, 2 BGB; gegen die Bekl. zu 3) bis 6) folgt der Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB.

Das Mietverhältnis zwischen der Kl. und den Bekl. zu 1) und zu 2) ist durch die fristgemäße Kündigung mit Schreiben der Kl. vom 7.3.2016 beendet worden, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Bekl. zu 1) und zu 2) haben schuldhaft und nicht unerheblich gegen ihre Pflicht aus § 540 Abs. 1 BGB verstoßen. Danach ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

Ein Mieter, der es unterlässt, die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vor Überlassung der Räumlichkeiten an einen Dritten einzuholen, verstößt stets gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, dies selbst dann, wenn er einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, Urt. v. 2.2.2011 - VIII ZR 74/10, GE 2011, 401, nach juris Rn. 20, unter Bezugnahme auf BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 26.4.1995 - RE-Miet 3/94, GE 1995, 693 = WuM 1995, 378, nach juris Rn. 14 und OLG Hamm, Beschl. v. 11.4.1997 - 30 REMiet 1/97, GE 1997, 801 = WuM 1997, 364, nach juris Rn. 16; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 573 Rn. 35, m.w.N.).

Ausweislich der von der Kl. vorgelegten Meldeauskunft haben die Bekl. zu 1) und zu 2) seit 2011 keinen inländischen Wohnsitz mehr, sondern wohnen in der Türkei. Sie haben die aus zwei Zimmern bestehende Wohnung vollständig ihrem Sohn, dem Bekl. zu 3), sowie dessen Ehefrau und Söhnen im Alter von inzwischen 21 und 25 Jahren überlassen, dies ohne insoweit eine Erlaubnis des Vermieters einzuholen.

Zwar sind im Haushalt des Mieters lebende nahe Familienangehörige, insbesondere die Kinder des Mieters, selbst dann nicht als „Dritte“ im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen, wenn sie bereits erwachsen sind; sie sind mit Blick auf Art. 6 GG vielmehr schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß in den Gebrauch der Mietsache einbezogen (vgl. BayObLG, Beschl. v. 29.11.1983 - RE-Miet. 9/82, BayObLGZ, 1983, 285 [288], beck-online; Schmidt-Futter/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 540 Rn. 24, m.w.N.). Das gilt allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person nutzt, das heißt der Familienangehörige in den Haushalt des Mieters aufgenommen wird, um dort gemeinsam zu leben (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017 § 540 Rn. 26; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 540 Rn. 3, juris; Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann u. a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 540 BGB Rn. 19; MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, § 540 Rn. 8).

Die Bekl. zu 1) und zu 2) haben ihren Wohnsitz in der Wohnung bereits vor Jahren aufgegeben und auch keinen Willen, jemals wieder dauerhaft in der Wohnung zu leben; sie leben in der Türkei in einem Haus, das von den Brüdern des Bekl. zu 1) für die aus mehreren Generationen bestehende Familie gebaut wurde - so der Vortrag der Bekl. Sie halten sich - wie Besucher - lediglich etwa zwei Mal im Jahr in der Wohnung auf, wobei sie - wiederum nach ihrem eigenen Vortrag - als Schlafstatt die Betten der Bekl. zu 3) und 4) nutzen, während die beiden erwachsenen Söhne der Bekl. zu 3) und 4), die Bekl. zu 5) und 6) in dieser Zeit in eine andere Wohnung von Verwandten ausweichen. Die Niederlassungserlaubnis für Deutschland ändert nichts daran, dass sie in der Wohnung der Kl. tatsächlich - und das seit mehr als fünf Jahren - nicht mehr wohnen; sie bestätigt lediglich, dass die Bekl. zu 1) und 2) sich in Deutschland niederlassen dürfen, während die von der Kl. vorgelegten Meldebescheinigungen entsprechend der Regelung in § 17 Abs. 2 Satz 1 BMeldeG bestätigen, dass die Bekl. zu 1) und 2) davon seit 2011 keinen Gebrauch machen und in Deutschland keinen Wohnsitz mehr haben.

Die einzige Grundlage für ein (etwaiges zuvor) berechtigtes Mitbewohnen der Wohnung - die Führung eines gemeinsamen Haushaltes der Bekl. zu 1) und zu 2) mit den Bekl. zu 3) bis 6) - ist (dauerhaft) entfallen.

Der Vertragsverletzung der Bekl. zu 1) und 2) kommt hier auch ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zu; Letzteres beurteilt sich anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls, wobei es darauf ankommen kann, ob der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung hat, gegebenenfalls auch auf die Gründe, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen (vgl. BGH, Urt. v. 2.2.2011 - VIII ZR 74/10, GE 2011, 401, nach juris Rz. 20; BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 26.4.1995 - RE-Miet 3/94, GE 1995, 693 = WuM 1995, 378, nach juris Rz. 16 ff.). Der Umstand, dass der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hat, kann im Einzelfall dazu führen, dass der Pflichtverletzung des Mieters das in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorausgesetzte Gewicht fehlt oder ein Verschulden des Mieters entfällt; allerdings reicht auch der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis allein nicht aus, um die in der unbefugten Gebrauchsüberlassung liegende Pflichtwidrigkeit als unerheblich zu bewerten oder ein Verschulden des Mieters zu verneinen (vgl. BGH, Urt. v. 2.2.2011 - VIII ZR 74/10, GE 2011, 401, nach juris Rz. 20; BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 26.4.1995 - RE-Miet 3/94, GE 1995, 693 = WuM 1995, 378, nach juris Rz. 18).

Hier hatten die Bekl. zu 1) und 2) schon keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die von ihnen gemietete Wohnung nunmehr dauerhaft und vollständig den Bekl. zu 3) bis 6) zu überlassen.

Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er nach § 553 Abs. 1 BGB (= § 549 Abs. 2 BGB a.F.) vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Die Regelung löste das bis dahin allein bestehende Sonderkündigungsrecht des Mieters ab. Im Fall der Vermietung von Wohnraum sollte der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis haben (vgl. BT-Drs. IV/806, S. 89). Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 hat die Regelung mit geringen Änderungen übernommen, dabei den Gesichtspunkt des Schutzes der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten Haushaltes und die Parallelen zum Eintritts- und Fortsetzungsrecht von Haushaltsangehörigen nach § 563 ff. BGB (n.F.) betont (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49). Ein solches Recht steht hier nicht im Raum, denn die Bekl. führen in jedem Fall bereits seit mehreren Jahren weder einen gemeinsamen Haushalt noch verlangen sie den entsprechenden Schutz. Deshalb trägt das Argument der Bekl. nicht, die sich auf § 563 BGB berufen. Anknüpfungspunkt für den Schutz des in § 563 BGB genannten Personenkreises ist die gemeinsame Haushaltsführung im Zeitpunkt des Todes des Mieters.

Eine Regelung, die nahen Verwandten des Mieters oder anderen Angehörigen seines Haushaltes außerhalb der Voraussetzungen des § 563 BGB ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis gewährt, sieht das mit weitreichenden Schutzvorschriften zugunsten des Mieters ausgestattete Wohnraummietrecht nicht vor. Es gibt auch keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber diesen Fall versehentlich nicht geregelt hätte. Der Gesetzgeber betont vielmehr stets - so auch hier - den Grundansatz des Wohnraummietrechts, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters anzustreben (vgl. nur BT-Drs. IV/806, S. 9; BT-Drs. 14/4553, S. 34). Auch im Wohnraummietrecht gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Eben diesen hat der Gesetzgeber mit § 549 Abs. 1 BGB a.F. (= § 540 Abs. 1 BGB n.F.) in den Blick genommen. Die Regelung sollte den Vermieter davor schützen, dass ihm ein anderer Vertragspartner aufgedrängt wird. Die im Gesetzgebungsverfahren diskutierte Möglichkeit der (erlaubnisfreien) unentgeltlichen Überlassung des Mitgebrauchs an Verwandte fand keine Mehrheit. Es wurde entscheidend darauf abgestellt, dass das Mietverhältnis ein auf besonderem gegenseitigem Vertrauen aufbauendes Dauerschuldverhältnis sei, bei dem der Vermieter auf die Person des Mieters entscheidendes Gewicht lege (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 17.8.1982 - 4 REMiet 1/82, WuM 1982, 318, nach juris Rn. 28 ff., m.w.N. zu den Gesetzesmaterialien; BayObLG, Beschl. v. 29.11.1983 - RE-Miet. 9/82, BayObLGZ 1983, 285 [288]). Hier geht es nicht einmal um den Mitgebrauch, sondern den Alleingebrauch durch Angehörige.

Eine - wie hier - ohne jeden Rückkehrwillen angestrebte Erlaubnis, die Mietsache dauerhaft und ausschließlich anderen Familienmitgliedern zu überlassen, wird nicht von § 553 Abs. 1 BGB abgedeckt. Die Wohnung soll nicht den Mietern - den Bekl. zu 1) und 2) - erhalten werden, sondern innerhalb der Familie an die Bekl. zu 3) bis 6) „weitergegeben“ werden. De facto handelt es sich dabei um einen dem Vermieter aufgedrängten Mieterwechsel, denn die Bekl. zu 1) und 2) haben angesichts ihres hohen Alters und dauerhaften Lebensmittelpunktes in der Türkei einerseits sowie der vollständigen Überlassung der Räumlichkeiten an die Bekl. zu 3) bis 6) tatsächlich keine Mieterposition mehr inne, noch streben sie deren Wiederaufnahme für die Zukunft an. Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu einem Austausch der Mieter kann bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung zwar in Betracht kommen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23.3.2016 - 65 S 314/15, WuM 2016, 553, nach juris Rn. 12 ff., m.w.N.); dafür ergibt sich hier indes schon aus dem Mietvertrag nichts. Für einen so weit reichenden Eingriff in das Recht des Vermieters, seinen Vertragspartner auszuwählen, fehlt es an einer gesetzlichen, aber auch vertraglichen Grundlage.

Mit Blick auf § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB (Umkehrschluss) im Ansatz zutreffend argumentieren die Bekl. zwar, dass den Mieter keine Gebrauchspflicht trifft. Sie übersehen jedoch, dass daraus nicht das Recht erwächst, den Alleingebrauch der Wohnung anderen Personen zu überlassen. Die Voraussetzungen dafür sind §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1 BGB zu entnehmen.

Eine Treuwidrigkeit ist der Kl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vorzuhalten. Insbesondere kann ihr ein noch bestehendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Bekl. zu 1) und zu 2) und damit das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses nicht abgesprochen werden. Es gibt keine für das Gericht nachvollziehbaren Anhaltspunkte dafür, dass die Kl. oder bereits ihre Rechtsvorgängerin jahrelang davon Kenntnis gehabt hätte, welche Personen neben den Bekl. zu 1) bis zu 3) in der Wohnung wohnten, vor allem aber, dass die Bekl. zu 1) und zu 2) seit Jahren ihren Wohnsitz in der Wohnung und in Deutschland aufgegeben haben und sich nur noch besuchsweise in der Wohnung aufhielten. Die Kl. hat dazu unwidersprochen dargelegt, erstmals durch eine Anfrage beim Landesamt für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten im Jahr 2015 in Erfahrung gebracht zu haben, dass der Bekl. zu 1) sich mit seiner Ehefrau, der Bekl. zu 2) bereits im Mai 2011 in die Türkei abmeldete. Aufgrund des Umstandes, dass Mietzahlungen vom Konto des Bekl. zu 3) erfolgten, auch der Bekl. zu 3) Ansprüche aus dem Mietverhältnis artikulierte, das heißt für seine Eltern als Mieter agierte, musste sich der Kl. nicht aufdrängen, dass die Bekl. zu 1) und zu 2) die Wohnungsnutzung aufgegeben hatten. Die Kl. hat noch mit der Klage Auskunft darüber begehrt, wer in der Wohnung wohnt, weil vorprozessual entsprechende Bitten ungehört blieben. Wieso diese Auskunftsklage lediglich schikanös gewesen sein soll, vermag die Kammer ebenso nicht nachzuvollziehen.

c) Da das Mietverhältnis zwischen der Kl. und den Bekl. zu 1) und 2) beendet ist, besteht auch ein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. zu 3) bis 6) aus § 546 Abs. 2 BGB.

Kein seltener Fall: Die lange Jahre in Deutschland lebenden Eltern beabsichtigen nicht, auf Dauer zu bleiben, beziehen hier mit ihren Kindern eine Wohnung und ziehen nach Jahren – ohne die inzwischen erwachsenen Kinder – zurück in die alte Heimat, wo sie sich ein Haus gebaut haben. Die hiesige Wohnung wird, ohne Erlaubnis des Vermieters, den Kindern überlassen. Das Landgericht Berlin hält in solchen Fällen eine Kündigung wegen nicht unerheblicher schuldhafter Vertragspflichtverletzung für berechtigt.

Das auf Räumung und Herausgabe verklagte Mieterehepaar hat laut Meldeauskunft seit 2011 keinen inländischen Wohnsitz mehr, sondern wohnt in der Türkei in einem Haus, das von den Brüdern des Ehemannes für die aus mehreren Generationen bestehende Familie gebaut wurde. Das Ehepaar hat ihre aus zwei Zimmern bestehende Wohnung vollständig ihrem Sohn sowie dessen Ehefrau und Söhnen im Alter von inzwischen 21 und 25 Jahren überlassen, ohne eine Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Das Ehepaar hält sich – wie Besucher – lediglich etwa zwei Mal im Jahr in der Wohnung auf; während dieser Zeit weichen die erwachsenen Enkel in eine andere Wohnung von Verwandten aus. Das beklagte Mieterehepaar besitzt zwar noch die Niederlassungserlaubnis für Deutschland, macht davon aber keinen Gebrauch. Das Landgericht hat antragsgemäß sämtliche Beklagte – Großeltern (Mieter), den Sohn, die Schwiegertochter und die beiden Enkel – zur Räumung verurteilt.

Die Mieter waren nicht berechtigt, die Wohnung ohne die Erlaubnis des Vermieters ihrem Sohn, der Schwiegertochter und den beiden Enkeln zu überlassen.

Ein Mieter, der es unterlässt, die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vor Überlassung der Räumlichkeiten an einen Dritten einzuholen, verstoße stets gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, und zwar selbst dann, wenn er einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis habe.

Zwar seien im Haushalt des Mieters lebende nahe Familienangehörige, insbesondere die Kinder des Mieters, keine „Dritten“ im Sinne der allgemeinen Untervermietungsvorschrift (§ 540 Abs. 1 BGB), auch nicht, wenn sie bereits erwachsen sind, sondern zum Gebrauch der Mietsache berechtigt. Das gelte allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person nutze, der Familienangehörige also in den Haushalt des Mieters aufgenommen werde, um dort gemeinsam mit ihm zu leben.

Vorliegend hätten die Mieter ihren Wohnsitz in der Wohnung bereits vor Jahren aufgegeben und auch keinen erkennbaren Willen, jemals wieder dauerhaft in der Wohnung zu leben. Damit sei die einzige Grundlage für ein (etwaiges zuvor) berechtigtes Mitbewohnen der Wohnung – die Führung eines gemeinsamen Haushaltes mit Sohn, Schwiegertochter und Enkeln – (dauerhaft) entfallen.

Die Vertragsverletzung der Mieter sei auch gewichtig genug für eine ordentliche Kündigung. Bei der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls komme es auch darauf an, ob der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte habe, gegebenenfalls komme es auch auf die Gründe an, die ihn dazu bewogen hätten, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Habe der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters, könne die Pflichtverletzung des Mieters u. U. nicht gravierend genug für eine Kündigung sein. Im vorliegenden Fall hätten die Mieter aber schon gar keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt, die von ihnen gemietete Wohnung dauerhaft und vollständig ihren Familienangehörigen zu überlassen. Hier gehe es schließlich nicht um ein Eintritts- und Fortsetzungsrecht von Haushaltsangehörigen wie beim Tod des Mieters. Eine Regelung, die nahen Verwandten des Mieters oder anderen Angehörigen seines Haushaltes außerhalb der Voraussetzungen des § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis gewährt, sehe das ansonsten mit weitreichenden Schutzvorschriften zugunsten des Mieters ausgestattete Wohnraummietrecht gerade nicht vor. Es gebe auch keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber diesen Fall versehentlich nicht geregelt habe.

Eine – wie hier – ohne jeden Rückkehrwillen angestrebte Erlaubnis, die Mietsache dauerhaft und ausschließlich anderen Familienmitgliedern zu überlassen, werde auch nicht von § 553 Abs. 1 BGB – der speziellen Untervermietungsvorschrift für das Wohnraummietrecht – abgedeckt. Die Wohnung solle nicht den Mietern erhalten werden, sondern innerhalb der Familie „weitergegeben“ werden. De facto handele es sich dabei um einen dem Vermieter aufgedrängten Mieterwechsel, denn das Mieterehepaar habe angesichts seines hohen Alters und dauerhaften Lebensmittelpunktes in der Türkei einerseits sowie der vollständigen Überlassung der Räumlichkeiten an die Familie keine Mieterposition mehr inne, und es strebte deren Wiederaufnahme für die Zukunft auch nicht an.

Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu einem Austausch der Mieter könne bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung zwar in Betracht kommen, doch ergebe sich dafür schon aus dem Mietvertrag nichts. Für einen so weitreichenden Eingriff in das Recht des Vermieters, seinen Vertragspartner auszuwählen, fehle es an einer gesetzlichen, aber auch vertraglichen Grundlage.

Zwar sei das Argument der Beklagten, dass sie ja nicht verpflichtet seien, die Wohnung (überhaupt) zu nutzen, zutreffend. Sie übersähen jedoch, dass daraus nicht im Umkehrschluss das Recht erwachse, den Alleingebrauch der Wohnung anderen Personen zu überlassen.