Unerhebliche Wohnflächenabweichung ohne Auswirkung auf Mieterhöhungsvereinbarung

Eine Mieterhöhungsvereinbarung bleibt wirksam, wenn sich später herausstellt, daß die Wohnfläche 9 % kleiner als angenommen ist, da bei Dauerschuldverhältnissen eine Anpassung nur für die Zukunft in Frage kommt.

Zu Recht hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil einen Anspruch auf Rückzahlung von Mieten in einer Höhe von 1.413,36 € verneint.

Insoweit ist der Bekl. nicht gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 BGB ungerechtfertigt bereichert, sondern er hat die Miete gemäß § 535 BGB mit Recht in dieser Höhe vereinnahmt. Auf §§ 313 Abs. 1 und 2, 242 BGB kann sich die Kl. nicht erfolgreich berufen. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, daß die neunprozentige Abweichung der von beiden Parteien zunächst angenommenen Wohnungsgröße von der tatsächlichen Wohnungsgröße nicht so erheblich ist, daß sie einen Anspruch der Kl. auf eine rückwirkende Änderung der infolge des Mieterhöhungsverlangens vom 27. September 2000 getroffenen Vereinbarung einer erhöhten Miete hätte. Denn eine erhebliche Abweichung wird nach der Rechtsprechung des BGH, der sich die Kammer anschließt, bei einer ab zehnprozentigen Abweichung indiziert (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03 [GE 2004, 1021] - unter Bezugnahme auf VIII ZR 295/03 - Urteil vom 24. März 2004 [GE 2004, 682]. Bei darunter liegenden Abweichungen bedarf es der vollen Darlegung des Mieters, daß die Abweichung zu einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung führt. Nicht zu folgen ist der Kl. in ihrer Auffassung, der Kalkulationsirrtum beider Parteien habe sich nicht nur auf die Wohnfläche, sondern auch auf das einschlägige Mietspiegelfeld und damit die ortsübliche Vergleichsmiete bezogen, und deshalb liege eine Abweichung der Miete um mehr als 10 % vor, so daß ihr deshalb ein Festhalten an der Mieterhöhung nicht zuzumuten sei. Darauf hat der BGH seine Überlegungen nicht gestützt. Er sieht nur dann einen erheblichen Kalkulationsirrtum, welcher zu einer Anpassung nach § 313 Abs. 1 und 2 BGB führt, wenn die zugrunde gelegte Wohnfläche mehr als 10 % abweicht. Dieses begründet der BGH aus dem Rechtssatz, daß dem Mieter ein Anspruch auf Minderung der Miete dann zusteht, wenn die Wohnung eine tatsächlich um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten bzw. angegebenen Fläche abweichende Größe hat. Nur aufgrund dieses Minderungsrechts sieht der BGH sodann einen Anspruch auf rückwirkende Anpassung der Vereinbarung über die Mieterhöhung infolge eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters mit einer entsprechend großen Flächenabweichung, während bei Dauerschuldverhältnissen ansonsten eine Anpassung regelmäßig nur für die Zukunft in Frage kommt (BGH VIII ZR 192/03).

II. Die Anschlußberufung ist ebenfalls nicht erfolgreich.

Der hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen aus den Jahren 1999 bis 2002 vom Amtsgericht zuerkannte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 175,50 € gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 BGB besteht aus den dort ausgeführten Gründen. Die Kl. war mit der Geltendmachung ihrer Einwendung, wonach die Umlegung der Kosten aufgrund der zu großen Wohnfläche falsch und zu ihrem Nachteil zu einem zu hohen Anteil erfolgte, nicht gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB n. F. ausgeschlossen. Denn sie hatte deren verspätete Geltendmachung im Sinne von § 556 Abs. 3 S. 6 BGB n. F. nicht zu vertreten, da sie erst nach Ablauf dieser Frist Kenntnis von der tatsächlichen Größe der Wohnung erhalten hat. Die zuverlässige Ermittlung der Wohnungsgröße ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Er hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag, in einem Mieterhöhungsverlangen oder einer Betriebskostenabrechnung zu tragen (BGH VIII ZR 192/03). Es ist der Kl. deshalb nicht anzulasten, daß sie die Flächenangaben des Bekl. im Mietvertrag nicht selbst überprüft hat, zumal ein laienhaftes Nachmessen mit einem Meterband ohne besondere Instrumente keine genügend genauen Ergebnisse erbringt.

Wenn die tatsächliche Wohnfläche 10 % kleiner ist als die im Vertrag angegebene, kann der Mieter mindern und Zahlungen aus Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnung, die von der falschen Wohnfläche ausgehen, zurückfordern. Zweifelhaft sind die Fälle, in denen eine geringere Abweichung vorliegt, die aber zu einem anderen Mietspiegelfeld führen würde. Beispiel: Mieterhöhung nach Mietspiegelfeld E6 mit Mittelwert von 4,09 €/m2. Die geringfügige Flächenabweichung führt zur Anwendung des Mietspiegelfeldes E6 mit Mittelwert von 3,51 €/m2.

Die Wohnung war tatsächlich 9 % kleiner als im Mietvertrag angegeben. Die Mieterin meinte, dadurch werde auch die Erhöhungsvereinbarung rückwirkend insoweit unwirksam, da im Ergebnis eine Abweichung von mehr 10 % vorliege. Sie verlangte ferner anteilige Erstattung aus Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre.

Mit Urteil vom 3. Juni 2005 gab das Landgericht Berlin der Klage zum Teil statt. Hinsichtlich der Erhöhungsvereinbarung verwies es aber auf die Rechtsprechung des BGH, daß bei einer Abweichung von weniger als 10 % eine rückwirkende Unwirksamkeit nicht in Betracht komme. Die Mieterhöhungsvereinbarung bleibe also wirksam. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen könne sich der Vermieter nicht darauf berufen, daß die Mieterin Einwendungen verspätet geltend gemacht habe. Die zuverlässige Ermittlung der Wohnungsgröße sei Sache des Vermieters.