Unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit durch marginale Verkleinerung der Balkonfläche

Unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit durch marginale Verkleinerung der Balkonfläche; Sichtbehinderung durch vor dem Balkonfenster verlaufendes Regenfallrohr; verschlechterte Nutzbarkeit des Balkons; Regenfallrohre unter/über Putz; Balkonschwelle; barrierefreier Balkonzugang; Balkonsanierung; Mietminderung; Mietmangel; Minderungsquote unter 3 % nicht berücksichtigungsfähig; barrierefreier Zugang für Besucher eines Mieters; rollstuhlgerechter Balkon

1. Wird im Zuge einer Balkonsanierung das bisher unter Putz liegende Regenfallrohr über Putz und vor das Balkonfenster verlegt, die Fläche um 25 cm verkleinert und eine Schwelle zum Balkon angebracht, liegt darin zwar eine Beeinträchtigung, die aber die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nur unerheblich mindert.

2. Minderungsquoten unter 3 % sind geringfügig.

Die Kl. (Vermieterin) begehrt von den Bekl. (Mieter) die Zahlung noch ausstehender Miete für die 118,6 m2 große Wohnung der Bekl. Die Bekl. zahlten seit Januar 2005 nur eine monatlich um 30,95 € (5 % der Nettokaltmiete) geminderte Miete. Die rückständige Nettokaltmiete für die Monate Januar 2005 bis August 2007 von 32 x 30,95 € = 990,40 € macht die Kl. mit der Klage geltend. Die Bekl. sind der Ansicht, zur Minderung von 5 % der Nettokaltmiete berechtigt zu sein. 2004 wurde der ca. 6,5 m2 große Balkon der Bekl. saniert. Vor der Sanierung befand sich das Fallrohr auf der rechten (langen) Seite des Balkons unter Putz. Nach der Sanierung war es auf der linken, kurzen Seite vor dem Wohnzimmerfenster angebracht. Die Balkonbrüstung wurde verbreitert. Auf Grund der neu installierten Balkontür besteht zum Balkon nunmehr eine Stufe. Die Balkonfläche wird zu einem Viertel der Fläche (1,6 m2) als Wohnfläche angesetzt. Die Bekl. bemängeln Sichtbeeinträchtigungen durch das Rohr, außerdem passe ihre ehemals vorhandene Sitzecke auf Grund der Versetzung des Rohres nicht mehr. Durch die Verbreiterung der Balkonbrüstung gelange zudem Spritzwasser auf den Balkon, der Rollstuhl ihres Vaters lasse sich nicht mehr auf den Balkon bringen. Die Balkonfläche habe sich um 0,94 m2 verkleinert.

Der Kl. steht gegen die Bekl. aus § 535 Abs. 2 BGB für die Monate Januar 2005 bis August 2007 noch jeweils ein Anspruch auf Miete in Höhe von je 30,95 €, d. h. insgesamt 990,40 € aus § 535 Abs. 2 BGB zu.

Die Miete ist nicht gemindert. Gemäß § 536 BGB ist die Miete nämlich nur dann gemindert, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB berechtigen unerhebliche Mängel nicht zur Minderung. Selbst wenn man den Sachvortrag der Bekl., der teilweise von der Kl. bestritten wird, zugrunde legt, haben die Bekl. zwar dargelegt, dass der Balkon mangelbehaftet ist; die dargelegte Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ist jedoch unerheblich.

Allein die von den Bekl. dargelegte Verkleinerung der Fläche des Balkons um 0,94 m2 ist im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche der Wohnung von über 118 m2 zu vernachlässigen. Dies gilt auch für die zu zahlende Miete, da die Balkonflache nur zu 1/4 in die Wohnfläche mit eingerechnet wurde und demnach die Verkleinerung lediglich 0,25 m2 der Wohnfläche ausmacht. Auch in Relation zur Größe des Balkons von über 6 m2 liegt mit der Verkleinerung eine geringfügige Beeinträchtigung vor. Für die Nutzung als Balkon ist die Verkleinerung unerheblich. Im Übrigen resultiert nach dem Vortrag der Bekl. ein Teil der Verkleinerung auch aus der Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade. Diese dient letztlich der Verringerung von Heizkosten und ist vom Mieter, auch aus Klimaschutzgründen, hinzunehmen. Denn letztlich profitiert er durch niedrigere Energiekosten auch von der Wärmedämmung.

Aus den gleichen Gründen stellt auch - isoliert betrachtet - die Verbreiterung der Brüstung keine Gebrauchsbeeinträchtigung dar. Dies gilt auch für etwaiges auf den Balkon gelangendes Regenwasser. Selbst nachdem Vortrag der Bekl. handelt es sich dabei um gelegentliches Spritzwasser. Dies ist jedoch bei einem Balkon als allgemein üblich hinzunehmen Auch der Umstand, dass das Regenfallrohr nunmehr auf der linken Seite (von der Wohnung aus gesehen), wie aus den von den Bekl. eingereichten Bildern ersichtlich, vor dem Fenster angebracht ist, stellt keine Gebrauchsbeeinträchtigung des Balkons dar. Zwar ist es nicht unmittelbar an der Außenwand angeordnet, sondern einige Zentimeter entfernt; dies beruht jedoch, wie auf den Bildern ersichtlich, auf der allgemein üblichen Befestigung mit Schellen. Die dadurch hervorgerufene Sichtbeeinträchtigung ist, da sich das Rohr auch an einer Wandseite befindet, marginal und hinzunehmen.

Zuzugestehen ist den Bekl. jedoch, dass hinsichtlich des Abstandes des Rohres zwischen Fensterwand und Rohr von ca. 18 cm zumindest eine optische Beeinträchtigung vorliegt. Auch der Umstand, dass das Fallrohr vor Sanierung des Balkons unter Putz lag und nunmehr über Putz auf der gegenüberliegenden Seite installiert ist, stellt eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit dar, da der bei Mietvertragsschluss gegebene Zustand (Rohr unter Putz) und heutige Zustand nicht mehr identisch sind. Allerdings führt dies nicht dazu, dass der Balkon nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden kann, sondern vielmehr primär zu einer optischen Beeinträchtigung geringfügiger Art. Daran vermag auch der Umstand der vorher auf dem Balkon gestandenen Sitzbank nichts zu ändern. Insofern handelt es sich um eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die in Relation zur gesamten Wohnung zu vernachlässigen ist.

Soweit es die Schwelle der Balkontür betrifft, ist zwar angesichts der eingereichten Lichtbilder eine Abweichung von der üblichen Beschaffenheit zu Wohnzwecken auszugehen. Insoweit ist nämlich nicht erkennbar, wieso es einer Schwelle von 17 cm bedurfte bzw. nicht eine Zwischenstufe angebracht wurde. Allerdings ist die Schwelle auch nicht so hoch, dass ein Betreten des Balkons nicht ohne Weiteres möglich ist, d. h. die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ist geringfügig. Die Beeinträchtigung für den Vater ist insoweit unbeachtlich, da dieser nicht Partei des Mietvertrages ist, so dass auch kein Anspruch auf einen barrierefreien Zugang besteht.

Auch bei einer Gesamtschau der einzelnen Beeinträchtigungen - Türschwelle und Standort des Fallrohrs - wäre nach den Bildern der Bekl. eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zwar zu bejahen; zu einer Minderung der Miete führt dies jedoch nicht, da diese, anders als ein etwaiger Erfüllungsanspruch des Mieters, bei unerheblichen Mängeln ausgeschlossen ist, § 536 Abs. 1 S. 3 BGB. Der Balkon kann jedoch ohne Weiteres uneingeschränkt genutzt werden, die Mängel sind geringfügig. Denn die genannten Beeinträchtigungen würden allenfalls eine Minderung von unter 1 % der Gesamtbruttomiete der Wohnung rechtfertigen. Minderungsquoten bis 3 % sind jedoch geringfügig (vgl. Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 1 Rn. 5).

Eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung rechtfertigt keine Mietminderung. Die Grenze dafür setzt das AG Wedding bei Minderungsquoten von bis zu 3 %. In diesem Bereich siedelt das Gericht Beeinträchtigungen durch eine 15 %ige Verringerung der Balkonfläche und eine Sichtbeeinträchtigung durch ein nunmehr über Putz verlegtes Regenfallrohr an.

Die Klägerin (Vermieterin) klagt rückständige Miete ein. Die Beklagte (Mieterin) hatte nach Balkonumbau die (Netto-) Miete um 5 % gemindert, weil im Zuge der Sanierung die Fläche des Balkons um rund 15 % verkleinert wurde, eine Sichtbehinderung dadurch eingetreten war, dass das bisher unter Putz verlegte Regenfallrohr nunmehr über Putz und vor das Balkonfenster verlegt wurde und weil im Zuge des Einbaus einer neuen Balkontür eine Schwelle entstanden war, die es nunmehr unmöglich machte, den Vater der Mieterin im Rollstuhl auf den Balkon zu bringen.

Das AG Wedding teilte zwar die Auffassung der beklagten Mieterin, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nach der Balkonsanierung eingeschränkt war, allerdings nicht in einem solchen Maß, dass eine Mietminderung gerechtfertigt gewesen sei. Es handele sich vielmehr um eine nur unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, für die allenfalls eine Mietminderung von 1 % der Gesamtbruttomiete gerechtfertigt sei. Minderungsquoten bis zu 3 % beträfen jedoch den Bereich, der als nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung definiert sei und somit überhaupt nicht zur Mietminderung berechtige. Das Urteil ist rechtskräftig.