Unentgeltliche Nutzung nur der unentbehrlichen Wohnräume

Für die Bemessung der dem Zwangsverwaltungsschuldner zur unentgeltlichen Nutzung zu belassenden unentbehrlichen Wohnräume sind dessen persönliche Verhältnisse unter Berücksichtigung der Zusammensetzung des Hausstandes sowie der Größe, des Zuschnitts und der Lage der Räume maßgebend. Berücksichtigt werden dabei nur diejenigen Personen, die bereits zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück wohnten. (Leitsatz der Redaktion)

Mit Beschluss vom 15. Mai 2007 ordnete das Amtsgericht Charlottenburg - Gz. 70 L 53-07 - die Zwangsverwaltung an bezüglich des 2.022/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück K.straße 4 in Berlin, eingetragen im Wohnungseigentumsgrundbuch von Berlin-W., verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 68 bezeichneten Wohnung und nicht zu Wohnzwecken dienenden Spitzbodenfläche. Eigentümer und Zwangsverwaltungsschuldner waren die Bekl., welche die Wohnung auch nach der Anordnung der Zwangsverwaltung weiterhin nutzten. Zum Zwangsverwalter wurde der Kl. bestellt. Der Beschluss wurde den Bekl. jeweils am 19. Mai 2007 zugestellt. Mit Schreiben vom 6. Juli 2007 teilte der Kl. den Bekl. unter anderem mit, dass er 59,45 m2 der Wohnfläche als entbehrlichen Wohnraum betrachte und Nutzungsentschädigung beanspruche. Gemäß dem Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 6. November 2006 für das Jahr 2007 betrug der Betriebskostenanteil für die Wohnung unter Außerachtlassung der Instandhaltungskosten monatlich 293,20 €. Zahlungen leisteten die Bekl. an den Kl. nicht.

Mit der Klage beansprucht der Kl. von den Bekl. in der Hauptsache Nutzungsentschädigung für die Monate Juni 2007 bis April 2008 in Höhe von je 386,43 € zuzüglich des Betriebskostenanteils von je 293,20 €.

Der Kl. behauptet unter Bezugnahme auf ein von Dipl.-lng. Architekt A. S. im Zwangsversteigerungsverfahren zum Gz. 70 K 96-07 am 31. Oktober 2007 erstelltes Wertgutachten, die Wohnung habe eine Größe von 118,90 m2, bestehe aus vier Zimmern, Wintergarten, Bad, WC, Küche und Flur, zudem könne eine im Spitzboden gelegene Fläche als Hobbyraum genutzt werden, deshalb sei unter Berücksichtigung insbesondere auch der Standortfaktoren eine monatliche Miete von 6,50 €/m2 netto-kalt auf dem Markt nachhaltig zu realisieren gewesen. Der Kl. meint, ein Anteil von 59,45 m2 sei als Wohnraum entbehrlich. Er behauptet schließlich, das Amtsgericht Charlottenburg habe mit Beschluss vom 23. Juni 2008 das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben, weil in dem Zwangsversteigerungsverfahren zum dortigen Gz. 70 K 96-07 am 2. Juni 2008 der Zuschlag erteilt worden sei.

Das zunächst angerufene AG Charlottenburg hat auf Antrag des Kl. die Bekl. mit Versäumnisurteil vom 18. Februar 2008 - Gz. 203 C 516/07 - zur gesamtschuldnerischen Zahlung von 3.899,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6. November 2007 verurteilt. Das Versäumnisurteil ist den Bekl. jeweils in Ausfertigung am 20. Februar 2008 zugestellt worden. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 5. März 2008, am selben Tag bei dem AG Charlottenburg als Fax eingegangen, haben die Bekl. Teileinspruch in Höhe eines Betrages von 2.140,20 € nebst anteiliger Zinsen eingelegt. Nach Klageerweiterung hat sich das AG Charlottenburg mit Beschluss vom 29. April 2008 für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit auf Antrag des Kl. an das LG Berlin verwiesen. [...]

Die Bekl. behaupten, sie bewohnten die Wohnung gemeinsam mit ihren drei Kindern, geboren am 8. März 1997, 18. Juni 1998 und 9. August 2005. Die Wohnung bestehe lediglich aus drei Zimmern und habe keinen Wintergarten. Gemäß ihren eigenen - der Bekl. - Messungen habe die Wohnung eine weit geringere Fläche als 118,90 m2. Die fünfköpfige Familie benötige Wohnraum mit einer Größe von jedenfalls 100 m2. Aufgrund der Nähe der Wohnung zur Stadtautobahn sei allenfalls eine Nettokaltmiete von 4 €/m2 zu erzielen gewesen. [...]

Die Klage ist, soweit nach zulässigem Teileinspruch und nach Teilanerkenntnis noch in der Sache über sie zu entscheiden war, begründet. Im Streit war noch die geltend gemachte Nutzungsentschädigung in Höhe von 4.250,73 € nebst anteiligen Zinsen.

Der Kl. kann als Partei kraft Amtes von den Bekl. als Gesamtschuldnern für die Monate Juni 2007 bis April 2008 die Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von je 386,43 € (59,45 x 6,50 €), also insgesamt von 4.250,73 € beanspruchen.

Allerdings darf der Zwangsverwaltungsschuldner einerseits, wie auch § 5 Abs. 2 Nr. 2 ZwVwV klarstellt, die nach § 149 Abs. 1 ZVG unentbehrlichen Räume seiner Wohnung auch nach Anordnung der Zwangsverwaltung unentgeltlich nutzen. Andererseits muss er aber im Falle der Nutzung entbehrlicher Räume unter dem Gesichtspunkt der rechtsgrundlosen Verletzung des dem Zwangsverwalter gemäß §§ 146 Abs. 1, 23 Abs. 1 S. 1, 148 Abs. 2 ZVG zustehenden Besitzrechts hierfür eine Nutzungsentschädigung zahlen, die sich nach dem üblichen Mietwert richtet (vgl. nur Hintzen/Engels/Rellermeyer‑Engels, ZVG, 13. Aufl., § 149, Rn.11 bis 16, m. w. N.).

Der Kl. hat den für Wohnzwecke der Bekl. entbehrlichen Flächenanteil ihrer Wohnung zutreffend mit 59,45 m2 bemessen. Selbst unter Zugrundelegung eines Wohnungszuschnitts, wie ihn die Bekl. behaupten, genügt der ihnen danach noch verbleibende Wohnanteil.

Maßgeblich für die Bemessung des unentbehrlichen Wohnanteils sind die persönlichen Verhältnisse unter Berücksichtigung der Zusammensetzung des Hausstands sowie die Grundstückssituation in Bezug auf Größe, Zuschnitt und Lage der Räume. Zum Wohnraum können auch Nebenräume wie Keller, Speicher, Wirtschaftsräume u. ä. zählen. Berücksichtigt werden dabei nur die Personen, die bereits zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück wohnten.

Der Kl. hat unter Bezugnahme auf das - prozessual als Sachvortrag einzustufende - Gutachten von Dipl.-Ing. A. S. vom 31. Oktober 2007, das wiederum auf die Teilungserklärung verweist, zutreffend eine Gesamtwohnungsgröße von 118,90 m2 zugrunde gelegt. Soweit die Bekl. behaupten, gemäß ihren eigenen Messungen habe die Wohnung eine weit geringere Fläche, genügt dieser pauschale Vortrag demgegenüber nicht; die Bekl. hätten im Einzelnen darlegen müssen, aufgrund konkret welcher Messvorgänge sie im Einzelnen wie welche Gesamtfläche ermittelt haben.

Der nach Abzug von 59,45 m2 verbleibende Wohnanteil erscheint unter Abwägung der eingeschränkten Ansprüche der Bekl. als Zwangsverwaltungsschuldner mit den verbleibenden Möglichkeiten einer optimalen Nutzung als angemessen. Nachdem der Kl. die Behauptung der Bekl. bestritten hat, dass nicht nur sie selbst, sondern darüber hinaus ihre drei Kinder gemeinsam mit ihnen die Wohnung nutzen, hätten die Bekl. hierzu näher ausführen müssen. Die Bekl. haben bereits nicht dargetan, dass die Kinder schon im Zeitpunkt der Beschlagnahme die Wohnung mitnutzten; ebenso wenig haben sie vorgetragen, wie sich die gemeinsame Wohnnutzung im Einzelnen gestaltete, insbesondere wer welche Räume wie nutzte. Ohnedies hat der Kl. gegenüber den Bekl. die von ihm als entbehrlich erachtete Fläche bereits mit Schreiben vom 6. Juli 2007 auf 59,45 m2 festgesetzt, ohne dass die Bekl. dem entgegengetreten wären. Die Bekl. hätten als Schuldner beim Vollstreckungsgericht beantragen können, die Festsetzung durch den Verwalter abzuändern. Gegen die Entscheidung des Vollstreckungsgerichts wäre die sofortige Beschwerde, aber nicht mehr der Klageweg gegeben gewesen.

Die Nutzungsentschädigung beziffert sich auf monatlich 6,50 €/m2. Der Kl. hat wiederum unter Hinweis auf das Gutachten von Dipl.-Ing. A. S. vom 31. Oktober 2007 im Einzelnen dargelegt, dass dieser Betrag der nachhaltig realisierbaren Miethöhe entsprach. Soweit die Bekl. demgegenüber eine Höhe von lediglich 4 €/m2 für angemessen erachten, hätte dies insbesondere mit Blick auf das genannte Gutachten konkreterer Ausführungen unter Angabe nachvollziehbarer Vergleichsmieten bedurft. Dies gilt um so mehr, als der Gutachter ausdrücklich die fehlende Aufzugsanlage und die noch beachtliche Lärmbelästigung berücksichtigt hat. [...]

Für die Bemessung der dem Zwangsverwaltungsschuldner zur unentgeltlichen Nutzung zu belassenden unentbehrlichen Wohnräume sind nur diejenigen Personen zu berücksichtigen, die bereits zum Zeitpunkt der Beschlagnahme auf dem Grundstück wohnten.

Der Zwangsverwalter nahm die Eigentümer und Zwangsverwaltungsschuldner auf Zahlung einer anteiligen Nutzungsentschädigung für 59,45 m2 der weiterhin von ihnen genutzten Wohnung in Anspruch, deren Gesamtgröße er unter Berufung auf ein von ihm vorgelegtes Sachverständigengutachten mit 118,90 m2 ansetzte. Die Beklagten wurden durch Versäumnisurteil des Amtsgerichts verurteilt. Dagegen legten sie teilweise Einspruch ein. Auf die daraufhin erweiterte Klage des Zwangsverwalters erklärte sich das Amtsgericht für sachlich unzuständig und verwies den Rechtsstreit auf Antrag des Zwangsverwalters an das Landgericht Berlin. Die Beklagten trugen nunmehr vor, sie bewohnten die lediglich aus drei Zimmern bestehende Wohnung, die eine weit geringere Wohnfläche als 118,90 m2 aufweise, gemeinsam mit drei minderjährigen Kindern, so dass sie wenigstens 100 m2 benötigten.

Das Landgericht hielt den - nach Abzug der vom Zwangsverwalter angesetzten Fläche von 59,45 m2 - verbleibenden Wohnanteil jedoch für ausreichend. Soweit die Beklagten die vom Zwangsverwalter zugrunde gelegte Gesamtwohnfläche von 118,90 m2 bestritten hätten, sei dies angesichts des vom Zwangsverwalter vorgelegten Sachverständigengutachtens unsubstantiiert.

Ihr Vortrag, sie bewohnten die lediglich aus drei Zimmern bestehende Wohnung mit ihren drei Kindern, sei nicht ausreichend. Erstens hätten sie nicht dargetan, dass die Kinder schon im Zeitpunkt der Beschlagnahme die Wohnung mitbenutzt hätten. Und außerdem hätten sie die Festsetzung der entbehrlichen Fläche mit 59,45 m2 durch den Zwangsverwalter im Vollstreckungsverfahren nicht angegriffen.