Unechte Verflechtung des Maklers mit Vertragspartei

Der Makler kann die vereinbarte Vergütung verlangen, wenn der vermittelte Grundstückskaufvertrag vollständig ausgehandelt ist und er vor der notariellen Beurkundung als gesetzlicher Vertreter für einen unbekannten Miterben auf der Verkäuferseite bestellt wurde.

Die Klage ist gegen den Bekl. zu 1) begründet. Die Kl. haben gegen diesen einen Anspruch auf Zahlung von Maklerhonorar in Höhe von 27.600,00 DM gemäß § 652 BGB.

1. Zwischen den Kl., die als Gesellschafter bürgerlichen Rechts als Makler tätig sind, und dem Bekl. zu 1) ist ein Maklervertrag geschlossen worden. Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn der Makler sein Provisionsverlangen ausdrücklich stellt und der Kunde dann im zeitlichen Anschluß nach dem Provisionsverlangen Maklerdienste in Anspruch nimmt (MK zum BGB, 3. Auflage, § 652 BGB, Rdnr. 46 m. Rsp. Nw. So hat der Bekl. zu 1) von den Kl. Informationen über das zum Verkauf stehende Grundstück ... in K. erhalten und zugleich haben die Kl. ihre Provisionserwartung gegenüber den Bekl. zu 1) zum Ausdruck gebracht. Dieses Angebot zum Abschluß des Maklervertrages ist durch den Bekl. zu 1) angenommen worden, indem er Maklerleistungen entgegengenommen hat. Unstreitig hat eine Besprechung beim Bauamt wegen der Bebaubarkeit des Grundstückes stattgefunden, an der der Kl. zu 1) und der Bekl. zu 1) teilnahmen. Damit ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Der mündlich geschlossene Vertrag ist durch Unterzeichnung des schriftlichen Vertrages durch den Bekl. zu 1) bestätigt worden. Nach dem schriftlichen Maklervertrag ist eine Maklergebühr in Höhe von 6,9 % vereinbart, so daß im Hinblick darauf der Bekl. zu 1) nicht mit Erfolg die Höhe bestreiten kann. Die Kl. haben für den Bekl. zu 1) auch Maklerleistungen erbracht, denn aufgrund ihrer Tätigkeit ist am 3.12.1997 der Hauptvertrag notariell beurkundet worden.

Die Kl. haben den Maklerlohnanspruch - entgegen der Ansicht des Bekl. zu 1) - auch verdient, weil der Kl. zu 1) mit den Verkäufern nicht so eng verflochten ist und ein Interessenkonflikt zu dem Bekl. zu 1) als Maklerkunden nicht besteht.

In der Rechtsprechung ist allerdings anerkannt, daß dem Makler kein Vergütungsanspruch zusteht, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der er, der Makler, "verflochten" ist (BGH, NJW 92, S. 2818). Makler kann nicht sein, wer zum Vertragspartner des Kunden in einer solchen Beziehung steht, daß er sich im Streitfall typischerweise auf die Seite des Vertragspartners stellen wird (sogenannter institutionalisierter Interessenkonflikt, vgl. MK, a.a.O., § 652 BGB Rdnr. 108). Die Interessenbindung auf seiten des als Makler Auftretenden muß so institutionalisiert sein, daß sie ihn - unabhängig von seinem Verhalten im Einzelfall - als ungeeignet für die dem gesetzlichen Leitbild entsprechende Tätigkeit des Maklers erscheinen läßt (BGH a. a. O.; BGH, NJW 98, S. 1552 m. w. N.). Eine "unechte Verflechtung" des Maklers mit dem Verkäufer ergibt sich nach der Rechtsprechung des BGH nicht ohne weiteres daraus, daß der Makler die Vollmacht des Verkäufers zum Abschluß des Hauptvertrages zu einem bestimmten Preis besitzt. Vielmehr ist darauf abzustellen, ob der Bevollmächtigte selbständige Entscheidungen über den Inhalt und den Abschluß des Kaufvertrages treffen kann (so zuletzt BGH, NJW-RR 98, S. 992 ff.). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Zwar ist der Kl. zu 1) als gesetzlicher Vertreter für die unbekannten Erben nach E. L., so für einen Erbteil bezüglich des Grundstückes aufgetreten. Der Kl. hatte als gesetzlicher Vertreter gemäß Art. 233 § 2 EGBGB auch die Pflicht, die Interessen der unbekannten Erben zu vertreten. Damit konnte er - formal betrachtet - auch für den von ihm vertretenen Erbteil entscheiden. Andererseits stellt es sich so dar, daß der Kl. als bloßer Abschlußvertreter bezüglich des notariellen Kaufvertrages tätig wurde, nämlich daß eine Bestellung des Kl. zu 1) als gesetzlicher Vertreter nur deswegen erfolgte, um den bereits ausgehandelten Vertrag notariell schließen zu können. Soweit der Bekl. zu 1) sich darauf beruft, daß der Kl. zu 1) das Kaufpreisgebot von 390.000 DM abgelehnt und 400.000 DM gefordert habe, ist zweifelhaft, ob der Kl. zu 1) tatsächlich über die Höhe des Kaufpreises hat mitentscheiden können. Es spricht einiges dafür, daß der Kläger zu 1) vielmehr nur die Wünsche der übrigen Verkäufer weitergegeben hat. So ergibt sich bereits aus der Vollmacht der J. M. vom 23.10.1996, einer Miterbin, daß ein Mindestkaufpreis von sogar 450.000 DM gefordert worden war. Dies spricht gegen einen Verhandlungsspielraum der Kl.

Entscheidend ist jedoch, daß die Kl. bereits vor Bestellung des Kl. zu 1) als gesetzlicher Vertreter unter dem 28.10.1997 alle Maklerleistungen erbracht hatten. Bereits vor diesem Zeitpunkt hatten die Kl. den gewünschten Grundstückskaufvertrag vermittelt, der Kaufvertrag war bereits vollständig zwischen den beteiligten Kaufvertragsparteien ausgehandelt worden. Der Bekl. zu 1) kann sich auch nicht darauf berufen, daß ihm nicht bekannt gewesen sei, daß der Kl. zu 1) als gesetzlicher Vertreter auftreten werde. Denn dem Bekl. zu 1) ist der Kaufvertragsentwurf gemäß Schreiben des Notars vom 6.11.1997 unstreitig übersandt worden, aus dem sich eindeutig die Vertreterstellung des Kl. zu 1) ergibt. Hinzu kommt, daß der Bekl. zu 1) in Kenntnis aller Umstände nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages am Tage der Beurkundung den schriftlichen Maklervertrag unterzeichnet an den Kl. zu 1) übergeben hat. Damit hat der Bekl. zu 1) - wie bereits ausgeführt - den Maklervertrag nochmals bestätigt. Nach alledem steht den Kl. gegen den Bekl. zu 1) der Maklerhonoraranspruch zu.

Dem Makler steht ein Vergütungsanspruch grundsätzlich nur dann zu, wenn er ein "ehrlicher Makler" ist, also zwischen den Parteien des von ihm vermittelten Vertrages neutral bleibt. Eine zu enge Interessenbindung oder Verflechtung einer Seite ist damit nicht zu vereinbaren und läßt den Maklerlohnanspruch entfallen.

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 4. März 1999 mit einem Fall zu beschäftigen, wo der Makler den Grundstückskaufvertrag mit allen Einzelheiten hatte aushandeln lassen; es stand lediglich noch die notarielle Beurkundung aus. Ehe es dazu kam, wurde der Makler als gesetzlicher Vertreter für einen Verkäufer nach Art. 233 § 2 EGBGB bestellt, weil sonst nämlich der Kaufvertrag nicht hätte abgeschlossen werden können. Der Käufer verweigerte mit der Berufung die Zahlung der Maklerprovison, da der Makler nunmehr auf Seiten der Verkäufer aufgetreten sei. Das Landgericht konnte ihm darin nicht folgen und meinte, schon vor der nur aus formalen Gründen nötigen Bestellung als gesetzlicher Vertreter habe der Makler alle geschuldeten Leistungen erbracht und könne deshalb auch die Provision verlangen.