Unbestimmtheit eines Eigentümerbeschlusses

Unbestimmtheit eines Eigentümerbeschlusses; „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“

Ein Eigentümerbeschluss mit der Aufforderung an einen Wohnungseigentümer, „den ursprünglichen Zustand" seiner Sondernutzungsfläche wiederherzustellen, ist mangels hinreichender Bestimmtheit nichtig.

(Leitsatz der Redaktion)

In der Eigentümerversammlung vom 4.6.2012 wurde zu TOP 13 mehrheitlich folgender Beschluss gefasst: „Die Eigentümergemeinschaft fordert den Sondernutzungsberechtigten, Herrn W. (WE-Nr. 28), auf, den ursprünglichen Zustand bis um 30.6.2012 herzustellen und durch entsprechende Unterlagen nachzuweisen, dass die unterirdischen Teile des Rigolensystems nicht durch das Einbringen des Boden verunreinigt/verschlammt worden sind. Des Weiteren bevollmächtigt und beauftragt die Eigentümergemeinschaft den Verwalter, sofern der Rückbau bis zum genannten Tag nicht erfolgt ist und Nachweise nicht vorliegen, für die Umsetzung dieses Beschlusses einen Rechtsanwalt im Namen der WEG zu beauftragen und ggf. eine gerichtliche Durchsetzung einzuleiten."

Im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 4.6.2012 heißt es sodann zu TOP 13: „Der Beschluss ist mehrheitlich angenommen. Das Ergebnis der Abstimmung wurde durch den Versammlungsvorsitzenden entsprechend verkündet."

Eine Niederschrift über die Ja- und Nein-Stimmen zu dem Beschluss ist nicht erfolgt.

Im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung war der Tagesordnungspunkt 13 wie folgt angekündigt: „Diskussion und ggf. Beschlussfassung über die erfolgten Veränderungen im Bereich des Sondernutzungsrechts der WEG 28 - Beseitigung/Veränderung der für Versickerungszwecke von Regenwasser bestimmten Mulde."

Der Kl. hat beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 4.6.2012 zu TOP 3 für ungültig zu erklären.

Auf die Anforderung des Gerichtskostenvorschusses mit Schreiben vom 5.7.2012 ist zunächst keine Einzahlung erfolgt, worauf der Kl.vertreter mit Schreiben vom 30.7.2012 hingewiesen worden ist. Die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses ist daraufhin am 3.6.2012 veranlasst worden und der Betrag am 6.8.2012 eingegangen.

Nachdem das Gericht darauf hingewiesen hat, dass die Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch unter Berücksichtigung von § 167 ZPO nicht gewahrt sein dürfte, hat der Kl. mit Schriftsatz vom 22.8.2012 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt und die verspätete Gerichtskosteneinzahlung mit einem Fehler der Rechtsschutzversicherung begründet.

Mit Schriftsatz vom 10.10.2012 hat der Kl. sodann in Abänderung des bisherigen Begehrens beantragt, festzustellen, dass der Beschluss zu TOP 13 der Eigentümerversammlung vom 4.6.2012 nichtig ist, und den Anfechtungsantrag aus der Klageschrift nur noch als Hilfsantrag gestellt.

Der Kl. ist der Ansicht, der Beschluss sei nichtig, weil er zu unbestimmt sei. Aus dem Beschluss sei nicht erkennbar, was vom Kl. von der Gemeinschaft verlangt werde. Im Übrigen fehle es für einen derartigen Beschluss an der Kompetenz der Eigentümergemeinschaft. Für die in dem Beschluss angeführten Begehren fehle es zudem an einer Ermächtigungsgrundlage bzw. an einer Anspruchsgrundlage.

Der Kl. ist ferner der Ansicht, dass der Beschluss nicht wirksam zustande gekommen und verkündet worden ist. Das Abstimmungsergebnis sei mangels Niederlegung der gültigen Ja- und Nein-Stimmen im Protokoll nicht nachvollziehbar.
Der Kl. beantragt, festzustellen, dass der Beschluss zu TOP 13, beschlossen in der Eigentümerversammlung vom 4.6.2012, nichtig ist, hilfsweise den Beschluss zu TOP 13 der Eigentümerversammlung vom 4.6.2012 für ungültig zu erklären, und dem K. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand hinsichtlich der Versäumung der Klagefrist zu gewähren.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen und ggf. den Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand als unzulässig, hilfsweise als unbegründet abzuweisen.

Die Bekl. sind der Ansicht, dass die Klagefrist nicht gewahrt ist, und auch der Wiedereinsetzungsantrag unzulässig und unbegründet sei. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 4.6.2012 sei nicht mangels hinreichender Bestimmtheit nichtig.

Ein Beschluss sei nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Vorliegend würden die dem Beschluss zugrunde liegenden inhaltlichen Regelungen eindeutig erkennen lassen, welche Maßnahmen vom Kl. gefordert werden.

Der Kl. habe die auf seiner Gartenfläche, an dem ihm ein Sondernutzungsrecht zusteht, befindliche Mulde nebst Rigole, welche zum Regenwasserversickerungssystem der WEG gehöre, zugeschüttet, obwohl ihm aus früheren Gesprächen mit Beiratsmitgliedern bekannt gewesen sei, dass er dies nicht habe tun dürfen. Durch das Zuschütten sei das Rigolensystem beeinträchtigt. Der ursprüngliche Zustand und das Wasserversickerungssystem sei dem Kl. seit Jahren bekannt gewesen.

Der Kl., der Verwalter und die übrigen Miteigentümer wüssten daher genau, worauf sich der angegriffene Beschluss richtet, nämlich dass der Kl. den vor der Zuschüttung der Mulde vorhandenen baulichen Zustand wieder herstellt und nachweist, dass durch das unberechtigte Zuschütten keine Folgeschäden entstanden sind. Sofern der Kl. sich nicht mehr an die genauen Maße der Mulde erinnern sollte, könne er sich bei der Verwaltung einen vorhandenen Plan des Mulden-Rigolen-Systems besorgen.

Die zulässige Klage ist begründet.

Das AG Pankow-Weißensee, Abteilung für Wohnungseigentumssachen, ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG zuständig. Von § 43 Nr. 4 WEG erfasst sind auch Klagen auf Feststellung der Nichtigkeit von Beschlüssen.

Die Änderung des Klageantrags gemäß Schriftsatz vom 10.10.2012 ist sachdienlich und somit zulässig. Der Kl. hat zudem bereits mit der Klagebegründung vom 27.7.2012 ausgeführt, dass der angegriffene Beschluss nichtig sei.

Für das Begehren auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses gilt die materiell-rechtliche Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht (vgl. Bärmann, WEG-Kommentar, 10. Aufl. 2008, § 43 Rn. 104, § 46 Rn. 41).

Nichtige Beschlüsse werden auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht bestandskräftig, die Feststellung der Nichtigkeit hat nur deklaratorische Bedeutung.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 4.6.2012 zu TOP 13 ist mangels hinreichender Bestimmtheit nichtig. Ob ein Beschluss hinreichend bestimmt oder zu unbestimmt ist, ist eine Frage der Auslegung.

Ergibt die Auslegung (noch) einen Beschlussinhalt, ist der Beschluss ggf. anfechtbar, aber nicht nichtig. Bloße Anfechtbarkeit ist ferner anzunehmen, wenn ein Beschluss widersprüchlich ist, aber noch eine durchführbare Regelung erkennen lässt und der Beschluss also auf seiner Unbestimmtheit nicht beruht. Fehlt es dem Beschluss hingegen auch nach einer Auslegung an der erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit, ist er nichtig (Jennißen, WEG-Kommentar, 2. Aufl. 2010, vor §§ 23 bis 25 Rn. 149).

Selbst unter Berücksichtigung der Angaben in der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 4.6.2012 bezüglich TOP 13 lässt der Beschlusstext aus sich heraus nicht erkennen, was gelten soll.

Maßgeblich ist bei der Auslegung eines Beschlusses eine objektive Sichtweise. Ob der Kl., der Verwalter und die übrigen Eigentümer aufgrund weitergehender Kennnisse wissen, was mit dem Beschluss gewollt ist, ist somit nicht maßgeblich, sondern vielmehr, ob der Beschluss selbst eine bestimmte durchführbare Regelung enthält.

Dem Beschlusstext fehlt es an einer hinreichend klaren Formulierung und Bezeichnung des Beschlussgegenstandes.

Im Beschluss ist weder die Versickerungsmulde noch deren Lage angeführt, sondern nur pauschal von Boden und dem Begehren die Rede, dass ein nicht näher bezeichneter ursprünglicher Zustand vom Kl. wiederhergestellt werden soll. Es ist weder eine Erwähnung der Sondernutzungsfläche der Einheit 28 erfolgt, noch sind die durchgeführten Veränderungen bezeichnet, noch ist ausgeführt, wie genau der „ursprüngliche Zustand" aussehen soll. Auf welchen Zeitpunkt insoweit bei der Angabe „ursprünglicher Zustand" abgestellt werden soll, bleibt ebenfalls offen.

Unklar bleibt auch, bezüglich welcher unterirdischen Teile des Rigolensystems ein Nachweis der fehlenden Verunreinigung/Verschlammung erbracht werden soll.

Der Beschluss enthält mithin keine durchführbare Regelung, so dass er wegen Unbestimmtheit nichtig ist. Auf die aufgeworfenen übrigen Rechtsfragen kam es somit nicht an.

Ein Eigentümerbeschluss mit der Aufforderung an einen Wohnungseigentümer, den ursprünglichen Zustand seiner Sondernutzungsfläche wiederherzustellen, ist mangels hinreichender Bestimmtheit nichtig.

Zum Wohnungseigentum des Klägers gehört ein Gartenteil, an dem der Kläger ein Sondernutzungsrecht hat. In der Teilungserklärung heißt es u. a.: „Soweit dem jeweiligen Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche zugewiesen ist, darf diese Fläche nur zu zier- und kleingärtnerischen Zwecken genutzt werden. Die Errichtung von Baulichkeiten einschließlich behelfsmäßiger Bauten (z. B. Lauben), auch soweit es sich nur um Holzkonstruktionen handelt, ist nicht zulässig; Entsprechendes gilt für die Errichtung von Mauern. Gestattet ist die Errichtung einer Unterstellmöglichkeit für Gartengeräte ..., wobei sich diese Baulichkeit harmonisch in die Wohnanlagen einfügen muss ..." In der Eigentümerversammlung vom 4. Juni 2012 wurde zu TOP 13 mehrheitlich folgender Beschluss gefasst: „Die Eigentümergemeinschaft fordert den Sondernutzungsberechtigten auf, den ursprünglichen Zustand bis zum 30. Juni 2012 herzustellen und durch entsprechende Unterlagen nachzuweisen, dass die unterirdischen Teile des Rigolensystems nicht durch das Einbringen des Bodens verunreinigt/verschlammt worden sind. Des Weiteren beauftragt die Eigentümergemeinschaft den Verwalter, sofern der Rückbau bis zum genannten Tag nicht erfolgt ist und Nachweise nicht vorliegen, für die Umsetzung dieses Beschlusses einen Rechtsanwalt im Namen der WEG zu beauftragen und gegebenenfalls eine gerichtliche Durchsetzung einzuleiten." In der Einladung war der TOP 13 wie folgt angekündigt worden: „Diskussion und gegebenenfalls Beschlussfassung über die erfolgte Veränderungen im Bereich des Sondernutzungsrechts der WE 28 – Beseitigung/Veränderung der für Versickerungszwecke von Regenwasser bestimmten Mulde." Die verspätete Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses hat der Anfechtungskläger mit einem Fehler der Rechtsschutzversicherung begründet. Ferner hat der Kläger später in erster Linie die Feststellung beantragt, dass der Beschluss zu TOP 13 nichtig ist, und den Anfechtungsantrag nur noch als Hilfsantrag gestellt.

Die Änderung des Klageantrags ist sachdienlich und somit zulässig. Der angegriffene Eigentümerbeschluss ist nichtig. Selbst unter Berücksichtigung der Angaben in der Einladung lässt der Beschlusstext aus sich heraus nicht erkennen, was gelten soll. Im Beschluss ist weder die Versickerungsmulde noch deren Lage angeführt, sondern nur pauschal von Einbringen von Boden und von dem Verlangen, dass ein nicht näher bezeichneter ursprünglicher Zustand vom Kläger wiederhergestellt werden soll, die Rede. Auf welchen Zeitpunkt insoweit bei der Angabe „ursprünglicher Zustand" abgestellt werden soll, bleibt ebenfalls offen. Unklar bleibt auch, bezüglich welcher unterirdischen Teile des Rigolensystems ein Nachweis der fehlenden Verunreinigung/Verschlammung erbracht werden soll. Der Beschluss enthält mithin keine durchführbare Regelung, so dass er wegen Unbestimmtheit nichtig ist. In der Berufungsverhandlung hat das LG darauf hingewiesen, dass die Nichtigerklärung zutreffend erfolgt ist. Der einzig verständliche Teil des Beschlusses bestand darin, dass der Verwalter bevollmächtigt wird, die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzusetzen. Darüber hinaus fehlt dem Beschluss die Beschlusskompetenz, Leistungspflichten festzulegen (BGH, GE 2010, 1063 = NJW 2010, 2801). Die Berufung wurde daraufhin zurückgenommen.

Zusammen mit der Anfechtungsklage ist auch die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses Streitgegenstand. Die Anfechtungsklage konnte der Kläger wegen der verspäteten Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses nicht mit Erfolg weiterbetreiben. Für Fehler seiner Rechtsschutzversicherung hat er einzustehen. Deshalb war es geboten, den Klageantrag auf Feststellung der Nichtigkeit umzustellen, weil hierfür die Anfechtungsfrist nicht gilt. Wie auch das LG ausgeführt hat, war der Beschluss zu unbestimmt, weil nicht hinreichend genau bezeichnet war, wozu der Kläger aufgefordert wurde. Deshalb war der Kläger nicht hinreichend abgemahnt. Es war auch nicht erkennbar, worauf sich der Prozessauftrag richten sollte.