Unbestimmtheit der Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ im Gewerberaummietvertrag

Die in einem Gewerberaummietvertrag wie folgt enthaltene Regelung „Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“ genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.

Der Kl. macht gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Nebenkosten (Grundsteuer) auf der Grundlage eines Gewerberaummietvertrages geltend. Die Bekl. begehrt widerklagend die Feststellung, dass der Kl. nicht berechtigt sei, Grundsteuer auf die Bekl. umzulegen. Das Landgericht hat die Bekl. zur Zahlung rückständiger Grundsteuer in Höhe von 2 x 5.116,92 € nebst Zinsen verurteilt und die Widerklage der Bekl. abgewiesen. Die Berufung der Bekl. war erfolgreich.

II. 19 2. Nach Auffassung des Senats war der Kl. auf der Grundlage von § 8 des Mietvertrages allerdings nicht dazu berechtigt, Grundsteuer auf die Bekl. umzulegen. Denn der streitgegenständlichen Klausel fehlt es an der erforderlichen inhaltlichen Bestimmtheit.

20 a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf es einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssten der Art nach hinreichend konkretisiert werden. Denn nur dann sei es einem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urteil vom 2. Mai 2012, XII ZR 88/10, zitiert nach juris Rn. 14). Dieser Grundsatz gilt auch bei formularmäßigen Mietverträgen (siehe OLG Brandenburg, Urteil vom 25. Juli 2012, 3 U 147/11, zitiert nach juris Rn. 29; siehe ferner Schmid, in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, § 556 Rn. 14).

21 Dem Erfordernis inhaltlicher Bestimmtheit ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dann Genüge getan, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (jetzt § 2 Betriebskostenverordnung) enthält, sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung handelt. Denn der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 gibt dem Mieter hinsichtlich der Nr. 1-16 hinreichende Klarheit darüber, mit welchen Nebenkosten er jedenfalls dem Grunde nach zu rechnen habe (BGH, aaO. Rn. 15). Wenn ein Mietvertrag hingegen keine (abschließende) Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten enthält und auch keine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung oder die Betriebskostenverordnung enthält, stellt sich die Frage der hinreichenden Bestimmtheit (vgl. BGH, aaO. Rn. 16 f.). Genauso verhält sich der vorliegende Fall. Denn auch im vorliegenden Fall fehlt es an einer abschließenden Aufzählung sowie eines konkreten Hinweises auf die Betriebskostenverordnung. In § 8 des Mietvertrages ist in Satz 1 nur davon die Rede, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat. Dies reicht nach Auffassung des Senats für sich genommen aber nicht aus.

22 b) Die Regelung in § 8 spricht nur allgemein von „Betriebskosten“, ohne dass deutlich wird, welche Kosten damit im Einzelnen gemeint sind. Im vorliegenden Fall kann auch nicht unbesehen auf den Betriebskostenbegriff des § 556 BGB zurückgegriffen werden.

23 Zwar ist richtig, dass der für Wohnraummietsachen zuständige Senat im Urteil vom 10. Februar 2016 (VIII ZR 137/15) ausgeführt hat, dass der Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert sei (aaO., zitiert nach juris Rn. 15), und dass der in einem Wohnraummietvertrag verwendete Betriff der „Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV“ ohne Weiteres in dem Sinne zu verstehen sei, wie es jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt sei (aaO. Rn. 16). Vorliegend geht es jedoch um ein Gewerberaummietverhältnis, für das die Vorschrift des § 556 BGB gerade nicht zur Anwendung kommt. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der Gesetzgeber durch die gezielte Auswahl der auf die Geschäftsraummiete anwendbaren Vorschriften in § 578 BGB deutlich zum Ausdruck gebracht, dass § 556 BGB für die Geschäftsraummiete nicht gelten solle, und über diesen Willen könne auch nicht im Wege der Analogie hinweggegangen werden (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, XII ZR 22/07, zitiert nach juris Rn. 19).

24 Zudem fehlt es im vorliegenden Fall - anders als in dem vom VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes entschiedenen Fall - auch an einer Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV oder der Betriebskostenverordnung. Eine solche Bezugnahme ist aber erforderlich, auch wenn der Begriff der Betriebskosten zum allgemeinen Sprachgebrauch gehört und der durchschnittliche Mieter eine Vorstellung über die wesentlichen umlegbaren Nebenkosten hat (siehe OLG Düsseldorf, Urteil vom 26. September 2002, I-10 U 170/01, 10 U 170/01, zitiert nach juris Rn. 17; vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 137/15, zitiert nach juris Rn. 11).

25 Der Senat verkennt dabei auch nicht, dass es der XII. Zivilsenat in einer Entscheidung vom 10. September 2014 (XII ZR 65/11) für zulässig erachtet hat, den Begriff der „Verwaltungskosten“ unter Rückgriff auf die vorhandene gesetzliche Definition in der Betriebskostenverordnung zu bestimmen (aaO., zitiert nach juris Rn. 19). Vorliegend geht es aber nicht um die inhaltliche Bestimmtheit einer ganz bestimmten ausdrücklich genannten Betriebskostenposition, sondern um die Frage, ob der allgemeine Begriff der Betriebskosten auch bei Gewerberaummietverhältnissen unter Rückgriff auf die Betriebskostenverordnung definiert werden kann. Dagegen spricht nach Auffassung des Senats, dass bei der Vermietung von Gewerberaum formularvertraglich auch die Umlage solcher Betriebskosten möglich ist, welche nicht im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV genannt sind, wozu Kosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV oder Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zählen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 Rn. 68). Wenn aber der Begriff der Betriebskosten in einem Gewerberaummietvertrag immer deckungsgleich mit dem Betriebskostenbegriff i.S.v. § 556 BGB i.V.m. dem Betriebskostenkatalog wäre, dann würde sich die Umlage gerade nicht auf die vorgehend genannten Kosten beziehen, obwohl im vorliegenden Fall die Verwendung des Wortes „sämtliche“ die Umlegbarkeit sämtlicher (denkbarer) Betriebskosten und damit z.B. auch von Verwaltungskosten nahelegt.

26 […]

27 d) Von einer ausreichenden Bestimmtheit kann im vorliegenden Fall auch deshalb nicht ausgegangen werden, weil - wie bereits oben ausgeführt - der allgemeine Begriff der „Betriebskosten“ offen lässt, wie es sich mit den Kosten verhält, die nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten gehören, welche aber - wenn sie ausdrücklich Erwähnung gefunden haben wie z.B. Verwaltungskosten - umlegbar wären (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014, XII ZR 56/11, zitiert nach juris, Rn. 11 ff.). Die Formulierung „sämtliche Betriebskosten“ ist insoweit in hohem Maße intransparent, weil sie die von der Mieterseite zu tragende Kostenlast - mit Ausnahme der aufgezählten Einzelpositionen - weder inhaltlich noch ihrem Umfang nach ansatzweise in einer dem Bestimmtheitsgebot genügenden Weise erkennen lässt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. Dezember 2011, I-10 U 96/11, 10 U 96/11, zitiert nach juris Rn. 3 zu der Klausel „sonstige Kosten in Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes“).

28 e) Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung auch im Bereich der Gewerberaummiete als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung des Begriffes „Betriebskosten“ herangezogen werden können (so im Ergebnis offenbar KG, Beschluss vom 29. Dezember 2006, 12 U 117/06 = KGR 2007, 728 f., wonach bereits die Erwähnung des Begriffes „Betriebskosten“ ausreicht, um darunter alle Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zu verstehen; siehe auch OLG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 14. Februar 2018, 2 U 142/17 = NZM 2017, 789 ff.) verbleiben im vorliegenden Fall weitere - nicht behebbare - Zweifel an der ausreichenden Bestimmtheit. Denn der vorliegende Fall erhält sein besonderes Gepräge dadurch, dass in § 8 des Vertrages nicht nur ganz allgemein von „sämtlichen Betriebskosten“ die Rede ist (Satz 1), sondern im Anschluss daran in Satz 2 eine durch das Wort „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung folgt.

29 Wie der Senat bereits in seinem Hinweisbeschluss vom 25. September 2018 ausgeführt hat, entspricht es herrschender Meinung, dass bei Vorhandensein einer beispielhaften Aufzählung, die mit dem Zusatz „u. a.“ oder „etc.“ versehen sei, die im Mietvertrag aufgeführten Betriebskosten im Zweifel nicht umgelegt werden können (vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., Kap. B Rn. 25; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 Rn. 37). Nichts anderes gilt nach Auffassung des Senats im vorliegenden Fall, in dem das Wort „insbesondere“ in § 8 Satz 2 die Frage aufwirft, ob und inwieweit hierin eine Einschränkung des Satzes 1 liegt oder nicht. Denn die in § 8 Satz 2 durch das Wort „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung wäre ersichtlich überflüssig, wenn Satz 1 so verstanden wird, dass ohne Einschränkung jede Betriebskostenart im Sinne der Betriebskostenverordnung oder jede andere Betriebskostenart erfasst werden sollte.

30 Der Senat folgt insoweit der Bewertung des OLG Schleswig in seinem Urteil vom 10. Februar 2012 (4 U 7/11), in dem das OLG wie folgt ausgeführt hat:

31 „Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von - nach dem allgemeinen Grundsatz vom Vermieter zu tragenden - (Betriebs-)Kosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen; für den Mieter muss sich aus der Vereinbarung ergeben, welche Betriebskostenarten er zu tragen hat, um sich ein jedenfalls grobes Bild von den auf ihn zukommenden zusätzlichen Kosten zu machen (BGH NZM 2005, 863 f., juris Rdnr. 28 f.: ‚Kosten für den Betrieb‘ nicht hinreichend bestimmt; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 556 BGB, Rdnr. 35 ff.). Die hiernach erforderliche hinreichende Bestimmtheit fehlt im Hinblick auf die streitgegenständlichen Positionen, die in der Aufzählung nach ‚insbesondere‘ nicht genannt werden.

32 Auch liegt in der Formulierung in Ziffer 6.1 MV ‚Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen, insbesondere …‘ entgegen der von der Kl. unter Hinweis auf die Entscheidung KG NZM 2008, 128 f (‚Bewirtschaftungs- und sonstige Verbrauchsabgaben‘ in einem GewerbemietV = ‚Betriebskosten‘ i.S.d. der Anlage 3 zu § 27 II BV; a. A. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11, Rdnr. 43 ‚zu weitgehend‘; einschränkend ‚nur Verbrauchsabgaben‘ Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556, Rdnr. 36) vertretenen Auffassung eine zulässige Bezugnahme auf den bei Abschluss des Mietvertrages (1978) geltenden Katalog der Anlage 3 Nr. 1 - 16 zu § 27 der II. BV, der die streitgegenständlichen Betriebskostenarten beinhaltet, nicht.

33 Nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann allerdings die Umlage der Nebenkosten in Formularverträgen durch eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. BV vereinbart werden (BGH NZM 2007, 769 und NZM 2006, 534: Fassung des bei Vereinbarung gültigen Kataloges der Betriebskosten; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11 Rdnr. 49). Bei Abschluss des Gewerbemietvertrages im November 1978, der hinsichtlich der Nebenkosten durch die Nachträge nicht geändert worden ist, galten (für preisgebundenen Wohnraum) § 4 MHRG sowie § 27 der II. Berechnungsverordnung (nebst der dazugehörigen Anlage 3, BGBl. 1975 I, S. 569, 592). Hiernach (Legaldefinition des § 27 der II. BV) waren Betriebskosten insbesondere die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. In Ziffer 6.1 des Mietvertrages wird aber auf den Katalog der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung nicht in hinreichend bestimmter Weise Bezug genommen. Dort fehlt ein konkreter Hinweis auf den Katalog oder den Betriebskostenbegriff in § 27 der II. BV. Auch wird die Legaldefinition des § 27 der II. BV zu den Betriebskosten nicht wiederholt, sondern hiervon abweichend ohne Hinweis auf dem Eigentümer durch das Eigentum entstehende Kosten abgestellt auf ‚Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen‘. Gegen eine von den damaligen Vertragsparteien gewollte Überwälzung der (unabhängig vom Betrieb des Mietgegenstandes anfallenden) Grundsteuer und der Versicherungsprämie für die Sturmschadens- und Haftpflichtversicherung spricht ferner, dass die Mieterin die ‚Nebenabgaben und Kosten‘ nach Ziffer 6.1 des Mietvertrages ‚direkt abführen‘ soll, was angesichts der regelmäßigen Belastung des Eigentümers mit Grundsteuer und der Prämie für die Gebäudeversicherung insoweit nicht passt.“

34 Dieser Bewertung steht auch nicht die bereits einleitend zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10. September 2014 (XII ZR 56/11) entgegen. Diese Entscheidung betraf eine Klausel in einem - vorliegend nicht gegebenen - Formularmietvertrag mit folgendem Inhalt (BGH, aaO., zitiert nach juris Rn. 3):

35 „§ 8/II Nebenkosten. Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies Kosten für: …“

38 Der Bundesgerichtshof hat in der vorgenannten Entscheidung die angefochtene Entscheidung des OLG Brandenburg vom 20. April 2011 (3 U 117/10) jedenfalls insoweit nicht beanstandet, als das Oberlandesgericht die Auffassung vertreten hatte, dass es nicht schade, dass die umzulegenden Betriebskosten nicht im Einzelnen aufgelistet worden seien, weil durch die Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung oder Betriebskostenverordnung von einer inhaltlich hinreichend genauen Vereinbarung auszugehen sei (BGH, aaO. Rn. 8 i.V.m. Rn. 11). Genau an einer solchen Bezugnahme fehlt es aber im vorliegenden Fall.

39 Eine andere Bewertung kommt auch nicht mit Rücksicht auf die Entscheidung des OLG München vom 10. Januar 1997 (21 U 2464/95) in Betracht. Dieser Entscheidung lag ein anderer Sachverhalt bzw. eine andere Klausel zugrunde. Das OLG München hat sich mit einer Klausel befasst, wonach der „Mieter alle anfallenden Nebenkosten - soweit gesetzlich zulässig - zu tragen“ hatte.

40 Soweit hingegen das OLG Frankfurt in einem Hinweisbeschluss vom 14. Februar 2018 (2 U 142/17 = NZM 2017, 789 ff.) die Auffassung vertreten hat, dass der Begriff „die Nebenkosten“ oder „alle umlagefähigen Nebenkosten“ auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV oder die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung eine wirksame Umlage der jedenfalls im Betriebskostenkatalog konkret aufgeführten Betriebskosten zur Folge habe, vermag der Senat dieser Auffassung aus zweierlei Gründen nicht zu folgen.

41 Zum einen greift das Oberlandesgericht ohne weitere Begründung auf die Entscheidung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes zurück, ohne die entscheidungserhebliche Frage zu erörtern, ob diese Rechtsprechung im Gewerberaummietrecht ebenfalls herangezogen werden kann.

42 Zum anderen hat sich das Oberlandesgericht Frankfurt in seinem Beschluss auch nicht mit der Frage befasst, inwieweit dem Bestimmtheitsgebot auch dann Genüge getan ist, wenn beispielhaft Betriebskosten aufgeführt werden. Das Oberlandesgericht nimmt insoweit nur Bezug auf eine weitere Entscheidung des für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 10.10.2007 (VIII ZR 279/06), die aber schon deshalb nicht verallgemeinerungsfähig ist, weil der dieser Entscheidung zugrunde liegende Mietvertrag eine abschließende Aufzählung der Betriebskosten („folgende“) enthielt. Ein solcher Fall ist vorliegend aber ebenfalls nicht gegeben.

43 Für das Vertragsverständnis des Senats spricht vorliegend auch signifikant das Verhalten des Kl., der unstreitig in der Zeit zwischen 1990 und 2016 der Bekl. zu keinem Zeitpunkt Grundsteuer als Betriebskostenart in Rechnung gestellt hat. Aus diesem Verhalten erhellt, dass der Kl. nicht von der Umlagefähigkeit der in § 8 des Vertrages im Einzelnen nicht erwähnten Grundsteuer ausgegangen ist.

Revision zugelassen

Die in einem Gewerberaummietvertrag wie folgt enthaltene Regelung „Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“ genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot mit der Folge, dass die Betriebskostenumlage eingeschränkt ist.

Der Kläger macht gegen die Beklagte Nebenkosten (Grundsteuer) auf der Grundlage eines Gewerberaummietvertrages gelten. Die Beklagte begehrt widerklagend die Feststellung, dass der Kläger nicht berechtigt sei, Grundsteuer umzulegen. Das LG hat die Beklagte zur Zahlung rückständiger Grundsteuer in Höhe von 2 x 5.116,92 € nebst Zinsen verurteilt und ihre Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten war erfolgreich.

Nach Auffassung des OLG Celle bot der Mietvertrag keine ausreichende Grundlage zur Umlegung der Grundsteuer, der Vereinbarung fehle es an der erforderlichen Bestimmtheit. Der Mieter müsse sich zumindest ein grobes Bild davon machen können, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. Nach der Rechtsprechung des BGH genüge es, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (jetzt § 2 Betriebskostenverordnung) enthalte, sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handele (die nach BGH ausdrücklich aufgezählt sein müssen).

Der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 gebe dem Mieter hinsichtlich der Nrn. 1-16 hinreichende Klarheit darüber, mit welchen Nebenkosten er jedenfalls dem Grunde nach zu rechnen habe. Enthalte der Mietvertrag hingegen keine (abschließende) Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten und auch keine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV oder die Betriebskostenverordnung, sei die Klausel nicht hinreichend bestimmt. So liege der Fall hier. Es fehle an einer abschließenden Aufzählung, und es gebe auch keinen konkreten Hinweis auf die BetriebskostenV bzw. die Anlage 3 zur § 27 II. BV. In § 8 des Mietvertrages sei in Satz 1 nur davon die Rede, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen habe. Dies reiche nicht aus. Zwar habe der für Gewerberaummietsachen zuständige Senat des BGH den Begriff der „Verwaltungskosten“ unter Rückgriff auf die vorhandene gesetzliche Definition in der Betriebskostenverordnung bestimmt. Vorliegend gehe es aber nicht um die inhaltliche Bestimmtheit einer ganz bestimmten ausdrücklich genannten Betriebskostenposition, sondern um die Frage, ob der allgemeine Begriff der Betriebskosten auch bei Gewerberaummietverhältnissen unter Rückgriff auf die Betriebskostenverordnung definiert werden könne. Das OLG Celle verneint das.

Doch selbst wenn davon ausgegangen würde, dass die wohnungsmietrechtlichen Definitionen der Betriebskosten auch für das Gewerberaummiete als Hilfsmittel herangezogen werden könnten und bereits die Erwähnung des Begriffes „Betriebskosten“ ausreiche, um darunter alle Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zu verstehen, verblieben im vorliegenden Fall weitere – nicht behebbare – Zweifel an der ausreichenden Bestimmtheit. Denn der vorliegende Fall erhalte sein besonderes Gepräge dadurch, dass in § 8 des Vertrages nicht nur ganz allgemein von „sämtlichen Betriebskosten“ die Rede sei (Satz 1), sondern im Anschluss daran in Satz 2 eine durch das Wort „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung folge. Hinsichtlich der in der Aufzählung nach „insbesondere“ nicht genannten Betriebskosten fehle es an ausreichender Bestimmbarkeit.

Gegen eine gewollte Überwälzung der Grundsteuer und der Versicherungsprämie für die Sturmschadens- und Haftpflichtversicherung spreche ferner, dass die Mieterin die „Nebenabgaben und Kosten“ nach Ziffer 6.1 des Mietvertrages „direkt abführen“ soll, was angesichts der regelmäßigen Belastung des Eigentümers mit Grundsteuer und der Prämie für die Gebäudeversicherung insoweit auch nicht passe.

Die Auffassung des OLG Frankfurt – Hinweisbeschluss vom 14. Februar 2018 - 2 U 142/17 - NZM 2017, 789 ff. –, wonach der Begriff „die Nebenkosten“ oder „alle umlagefähigen Nebenkosten“ auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV oder die Anlage 3 zu § 27 der II. BV eine wirksame Umlage der jedenfalls im Betriebskostenkatalog konkret aufgeführten Betriebskosten zur Folge habe, teilte das OLG ausdrücklich nicht, ließ aber Revision zu.