Unbestimmte Nebenkostenregelung

Im Gewerberaummietvertrag über Teileigentum ist die Abrede, der Mieter habe (neben im einzelnen aufgeführten Betriebskosten) "alle hier nicht aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts" zu tragen, unwirksam.

I. Die zulässige Berufung der Kl. ist begründet. Denn der Bekl. darf von den gezahlten Vorschüssen für Nebenkosten nur das behalten, was ihm nach dem Mietvertrag zusteht. Dazu gehören nicht die in Rechnung gestellten Kontoführungs- und Verwaltungsgebühren.

1. Die Kl. beanstandet zu Recht, daß die streitige Nebenkostenregelung in § 8.7 des Mietvertrags unklar ist. Die Klausel lautet: "Vermieter trägt die Kosten für die Gebäude-Feuerversicherung für das Mietobjekt sowie die Grundsteuer. Alle übrigen Unkosten sind vom Mieter zu tragen. Dazu gehören insbesondere die Kosten für: (es folgen diverse Umlagepositionen) ... sowie alle hier nicht gesondert aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts."

Diese Regelung läßt nicht erkennen, welche Kosten unter die "hier nicht gesondert aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts" fallen könnten. Die unter den "insbesondere dazu gehörenden Kosten" aufgeführten Positionen lassen jedenfalls nicht erkennen, daß auch Kostenarten erfaßt werden sollen, die nicht unter die Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung fallen. Kosten, die dem Vermieter infolge der Verwaltung des Mietobjekts entstehen, fallen nicht unter die Kostenarten der Anlage 3 und sind im übrigen ohne besondere ausdrückliche Vereinbarung auch nicht umlagefähig, weil sie gemäß § 546 BGB a. F. = § 535 Abs. 1 S. 3 BGB n. F. vom Vermieter getragen werden. Sollten solche Kosten folglich ausnahmsweise auf den Mieter überwälzt werden, so hätte es insoweit einer Regelung bedurft, an der es hier fehlt. Die Klausel, der Mieter habe neben bestimmten im einzelnen unter 8.7 a) bis h) aufgeführten Kosten "alle hier nicht gesondert aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts" zu tragen, ist nicht bestimmt genug (vgl. hierzu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 504; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 1354 zu ähnlichen Klauseln).

Eine andere Rechtslage mag für Räume gelten, die ein Mitglied einer Wohnungs-/Teileigentümergemeinschaft vermietet, wenn im Mietvertrag auf Kosten gemäß der Abrechnung des Gemeinschaftsobjekts bezug genommen ist (vgl. OLG München ZMR 1997, 233; OLG Frankfurt WuM 1985, 91). Zum einen bedarf es dort aber einer ausdrücklichen gesonderten Vereinbarung (so auch Fritz, Gewerberaummietrecht, 3. Aufl., Rdnr. 172), die es im vorliegenden Falle nicht gibt. Zum anderen ist dort eine ausdrückliche Bezugnahme auf bestimmte Kostenarten gegeben, an der es hier ebenfalls fehlt. Deshalb ist die hier zu beurteilende Klausel mangels ausreichender Bestimmtheit unwirksam. Wäre dies anders zu sehen, könnte der Vermieter beliebig viele weitere Kosten durch Einschaltung von bezahlten Hilfspersonen entstehen lassen und für den Mieter unvorhersehbar auf ihn überwälzen. Bei einem solchen Verständnis der Klausel stünde es dem Vermieter auch frei, solche Kostenarten lange nach Mietvertragsbeginn neu ins Leben zu rufen und den Mieter hiermit zu belasten. Dadurch wäre für ihn die Höhe des Mietzinses, dessen Teil die Nebenkosten sind, nicht mehr kalkulierbar. Diese mangelnde Klarheit und Vorhersehbarkeit kann auch nicht damit zugunsten des Vermieters gerechtfertigt werden, daß die Kl. Vollkaufmann ist. Die unbestimmten Regelungen bestehen nach den obigen Erwägungen objektiv und damit für jeden Mieter, gleichgültig ob Kaufmann oder Privatperson. 2. Sind die streitigen Positionen schon nach den vorstehenden Überlegungen (kein Anhaltspunkt für eine Überwälzung auch von Kontoführungs- und Verwaltungskosten auf den Mieter) nicht umlagefähig, so ergibt sich dies jedenfalls aus der weiteren Erwägung, daß bei unklaren Regelungen die jahrelange Handhabung durch die Vertragsparteien in einem bestimmten Sinne einen entscheidenden Anhaltspunkt dafür geben kann, wie die Parteien selbst die Regelung verstanden haben, was wiederum einen Rückschluß auf den Inhalt der entsprechenden vertraglichen Regelung zuläßt (BGH ZIP 1998, 106, 107 f.). Hier haben die Mietvertragsparteien die Nebenkostenabrechnung unstreitig von 1977 an in der Weise praktiziert, daß der Vermieter die Verwaltungsgebühren und die Kontoführungsgebühren nicht in Rechnung gestellt und die Mieterin sie nicht bezahlt hat, bis der Bekl. erstmals in der Abrechnung von 1993 zu der streitigen Kostenüberwälzung überging. Eine derart lange Praktizierung einer unklaren Regelung in einem Sinne, die ohnehin eher dem objektiven Verständnis der Klausel und auch der gerechten Grenzziehung der Überwälzungsmöglichkeiten von Kostenpositionen auf den Mieter entspricht, erscheint dann als entscheidendes Element zur Beseitigung der Unklarheit. (...)

Nach § 307 BGB muß eine Vereinbarung, wonach der Mieter Nebenkosten (im Wohnraummietrecht nur Betriebskosten) zu tragen hat, eindeutig und verständlich sein (Transparenzgebot), sonst ist sie unwirksam. Selbst wenn ausnahmsweise keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen sondern Individualvereinbarungen vorliegen, gilt nichts anderes.

Im Geschäftsraummietvertrag hieß es, daß der Vermieter die Kosten für die Feuerversicherung und die Grundsteuer zu tragen habe und daß "alle übrigen Unkosten in Ansehung des Mietobjektes" vom Mieter zu tragen seien. Der Vermieter wollte unter Berufung darauf auch die Kontoführungs- und Verwaltungskosten umlegen.

Mit Urteil vom 14. Mai 2002 wies das OLG Düsseldorf die Klage ab. Die Nebenkostenregelung sei unklar, da grundsätzlich diese Kosten vom Vermieter zu tragen seien. Eine Abwälzung auf den Mieter sei nur durch eindeutige Regelung möglich.