Unbeschränkte Feststellungsklage bei gegen Mietpreisbremse verstoßende Staffelmiete

1. Im Falle einer Staffelmietvereinbarung muss der Mieter eine auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichtete Klage nicht auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln beschränken; er ist stattdessen grundsätzlich befugt, die preisrechtlich zulässige Höhe - der derzeitigen und/oder der in der Vergangenheit geschuldeten - Miete im Rahmen einer unbeschränkten Feststellungsklage geltend zu machen.

2. Ein auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichtetes Feststellungsurteil entfaltet für erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdende Mietstaffeln keine Rechtskraft, auch wenn der Feststellungstenor zeitlich unbeschränkt ist.

3. Maßstab der preisrechtlichen Überprüfung einer Folgestaffel ist - anders als bei § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB - gemäß § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB der Zeitpunkt der erstmaligen Fälligkeit der Folgestaffel und nicht der Beginn des Mietverhältnisses oder der Schluss der mündlichen Verhandlung.

Nachdem sich die Parteien verglichen und die Kostenentscheidung der Kammer überantwortet haben, waren die Kosten des Rechtsstreits in analoger Anwendung des § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes der Bekl. aufzuerlegen. Denn diese wäre auch im zweiten Rechtszug unterlegen.

Die ausschließlich gegen die Feststellungsverurteilung gerichtete Berufung der Bekl. war unbegründet. Soweit die Berufung geltend gemacht hat, es bedürfe einer zeitlichen Begrenzung des Feststellungstenors bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung wegen der erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden und gesondert auf ihre preisrechtliche Zulässigkeit zu überprüfenden Mietstaffeln, verfängt das nicht. Denn im Fall einer Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse nach Abschluss des Rechtsstreits entfiele die Rechtskraftwirkung des Feststellungsausspruchs (st. Rspr., vgl. nur BAG, Urt. v. 22. Januar 2020 - 7 AZR 222/19, NZA 2020, 594, juris Tz. 17; Urt. v. 19. Juli 2011 - 3 AZR 398/09, juris Tz. 18; BGH, Urt. v. 14. Juli 1995 - V ZR 171/94, NJW 1995, 2993, juris Tz. 9; G. Vollkommer, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 35. Aufl. 2024, Vorbem. zu § 322 Rn. 53). Die erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung eintretende Fälligkeit weiterer Mietstaffeln stellt aber eine nachträgliche Änderung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse dar. Dasselbe gilt für die preisrechtlich zulässige Höhe der erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln. Denn Maßstab der gerichtlichen Überprüfung ist - anders als bei § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB - gemäß § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB der Zeitpunkt der erstmaligen Fälligkeit der Folgestaffeln, und nicht etwa der Beginn des Mietverhältnisses oder der Schluss der mündlichen Verhandlung.

Davon ausgehend haben auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete klagende Mieter ihr Feststellungsbegehren nicht auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln zu beschränken; sie sind stattdessen befugt, die preisrechtlich zulässige Höhe - der derzeitigen und/oder der in der Vergangenheit geschuldeten - Miete im Rahmen einer unbeschränkten Feststellungsklage geltend zu machen. Eine Ausnahme gilt wegen des Vorrangs der Leistungsklage nur dann, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung bereits beendet ist. In diesem Fall hätten die Mieter auf Leistung und nicht auf Feststellung zu klagen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 21. September 1987 - II ZR 20/87, NJW-RR 1988, 445, juris Tz. 6). Um einen solchen Ausnahmefall handelte es sich hier aber nicht. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Veranlassung zur Zulassung der Rechtsbeschwerde bestand gemäß § 574 Abs. 2 ZPO nicht. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde scheidet nach einer auf § 91a Abs. 1 ZPO beruhenden Kostengrundentscheidung schon grundsätzlich aus (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 30. Januar 2024 - VIII ZB 43/23, GE 2024, 345 = BeckRS 2024, 4104 Tz. 14 m.w.N.).

Im Falle einer Staffelmietvereinbarung muss der Mieter eine auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichtete Klage nicht auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln beschränken, sondern kann die preisrechtlich zulässige Höhe ­der – derzeitigen und/oder der in der Vergangenheit geschuldeten – Miete im Rahmen einer unbeschränkten Feststellungsklage geltend machen. Ein solches Feststellungsurteil entfaltet für erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdende Mietstaffeln keine Rechtskraft, auch wenn der Feststellungstenor zeitlich unbeschränkt ist, denn der Maßstab der preisrechtlichen Überprüfung einer Folgestaffel ist der Zeitpunkt ihrer erstmaligen Fälligkeit, und nicht der Beginn des Mietverhältnisses.

Die Parteien hatten eine Staffelmiete abgeschlossen, die mieterseitig als gegen die Mietpreisbremse verstoßend gerügt wurde. In der Berufung ging es nur noch um das ergangene Feststellungsurteil. Nachdem die Parteien sich im Laufe des Rechtsstreits verglichen hatten, war vorliegend nur noch über die Kosten zu entscheiden, die das LG der Beklagten auferlegte.

Die ausschließlich gegen die Feststellungsverurteilung gerichtete Berufung der Beklagten war unbegründet. Deren Argumentation, die Feststellung der preisrechtlichen Unzulässigkeit der Miete bedürfe einer zeitlichen Begrenzung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, weil die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln gesondert auf ihre Zulässigkeit zu überprüfen seien, verfange nicht. Denn im Fall einer Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse nach Abschluss des Rechtsstreits entfalle die Rechtskraftwirkung des Feststellungsausspruchs. Die erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung eintretende Fälligkeit weiterer Mietstaffeln stelle eine nachträgliche Änderung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse dar. Maßstab der gerichtlichen Überprüfung sei nämlich gemäß § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB der Zeitpunkt der erstmaligen Fälligkeit der Folgestaffeln, und nicht etwa der Beginn des Mietverhältnisses oder der Schluss der mündlichen Verhandlung.

Davon ausgehend müssen Mieter, die auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete klagen, ihr Feststellungsbegehren nicht auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln beschränken, sondern dürfen die preisrechtlich zulässige Höhe der – derzeitigen und/oder der in der Vergangenheit geschuldeten – Miete im Rahmen einer unbeschränkten Feststellungsklage geltend machen. Eine Ausnahme gilt wegen des Vorrangs der Leistungsklage nur dann, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung bereits beendet ist. In diesem Fall muss der Mieter auf Leistung und nicht auf Feststellung klagen.