Unberechtigte Mietminderung auf Null wegen mangelhaften Parkettklebers

Unberechtigte Mietminderung auf Null wegen mangelhaften Parkettklebers; Reduzierung der Schadstoffbelastung durch ausreichendes Lüften; Belastung mit Naphthalin; Gesundheitsgefährdung; Benzopyren; fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

1. Kann die durch mangelhaften Parkettkleber verursachte Schadstoffbelastung bei ausreichendem Lüften erheblich verringert werden, ist jedenfalls eine höhere Mietminderung als 30 % nicht berechtigt.

2. Hat der Mieter die Mietzahlungen wegen befürchteter Gesundheitsgefährdung weitgehend eingestellt, ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten in der Berufung um Räumung und Herausgabe einer Wohnung sowie Zahlung ausstehenden Mietzinses.

Ab Oktober 2010 minderten die Bekl. die Miete für das Anwesen zunächst um 396,67 €, in den Monaten November 2010 bis Januar 2011 um 1.170 €, ab Februar 2011 zahlten die Bekl. keinerlei Miete mehr.

Am 13.2.2010 sprach die Kl. eine erste Kündigung aus, welche damit begründet wurde, dass die Bekl. sich mit mehr als 2 Monatsmieten in Zahlungsverzug befanden. Mit im Folgenden weiteren ausgesprochenen Kündigungen wiederholte die Kl. zum einen die Kündigung wegen der sodann weiterhin aufgelaufenen Zahlungsrückstände, zudem wurde den Bekl. auch wegen der Verletzung von vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag gekündigt, so insbesondere deshalb, weil diese im Winter 2011/2012 die Beheizung des Objektes, in welchem sie zwischenzeitlich nicht mehr wohnten, unterlassen haben sollen.

Das Amtsgericht München gab mit Urteil vom 18.5.2012 der Räumungsklage statt, hinsichtlich der Zahlungsklage gewährte es den Bekl. ein Minderungsrecht in Höhe von 30 % und verurteile die Bekl. entsprechend zur Zahlung rückständigen Mietzinses von 13.843,67 €.

Unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages führen die Bekl. aus, dass das Anwesen aufgrund der Belastung des Parkettklebers mit Schadstoffen unbewohnbar gewesen sei. Infolgedessen habe die Minderungsquote entgegen dem erstinstanzlichen Vortrag jedoch nicht 30 %, sondern 100 % betragen. Das Erstgericht sei den fristgerecht erhobenen Einwendungen der Bekl. gegen das gerichtliche Gutachten nicht nachgegangen. Bei der Schätzung der Minderungsquote habe das Gericht die von den Schadstoffen ausgehende Gesundheitsgefahr außer Acht gelassen. Diese Schadstoffe seien krebserregend, was von dem Erstgericht nicht ausreichend berücksichtigt worden sei. Zudem habe das Erstgericht die Richtwerte für die Belastung mit Naphthalin falsch interpretiert. Zudem seien die vorgelegten Privatgutachten nicht ausreichend beachtet worden.

Darüber hinaus läge jedenfalls auch ein Verschulden der Bekl. nicht vor, da diese vor der Minderung ein Privatgutachten eingeholt haben sowie auch von dritter Seite eine 100-%-Minderung bestätigt worden sei.

II. Die Berufung ist unbegründet. [...]

a. Eine Minderung des Mietzinses um 100 % scheidet bereits deshalb aus, da die Bekl. das Mietobjekt immer noch zur Lagerung ihres persönlichen Hab und Gutes nutzen. Auch dabei handelt es sich jedoch um einen Gebrauchsvorteil, den diese aus dem Mietvertrag ziehen und der durch die Zahlung einer wenn auch geminderten Miete zu monetarisieren ist.

b. Aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens, dem sich die Kammer auch aufgrund der Erläuterungen des Sachverständigen in der Anhörung anschließt, steht fest, dass sich in dem Parkettkleber Benzo(a)pyren in einer Konzentration befanden, die eine Gesundheitsgefährdung möglich erscheinen lassen. Weiterhin wurde aber auch festgestellt, dass sich diese Belastung im Parkettkleber nicht auf die Raumluft auswirkte. Das Gutachten stellte in der Raumluft eine solch geringe Belastung fest, dass sogar die Werte unterschritten wurden, die als Richtwerte für Räume gelten, in denen sich Kleinkinder aufhalten. Der Sachverständige konnte zur vollen Überzeugung erläutern, dass sich die Belastung mit Benzo(a)pyren nicht als Dampf in der Raumluft wiederfindet, sondern sich dieser Schadstoff nur im Staub wiederfindet und daher auch nur in diesem gefunden wurde. In der mündlichen Anhörung konnte der Sachverständige insbesondere die von den Bekl. aufgebrachten Unterschiede zu dem von der Kl. eingeholten Gutachten des Sachverständigen Dr. B. erläutern. Die Feststellung dieses Gutachters zu anderen Werten, die der Sachverständige aber immer noch nicht als bedenklich einstufte, beruhen dabei auf einer mittlerweile überholten Methodik des Privatgutachters. Dagegen wendete der Sachverständige die mittlerweile anerkannten „PAK-Hinweise" des Deutschen Institutes für Bautechnik zur Ermittlung und Bewertung der Belastung an. Weiterhin erläutere er auf entsprechende Fragen, dass Benzo(a)pyren dabei als Leitsubstanz zur Feststellung der Belastung dient. Hinsichtlich der weiterhin festgestellten Substanzen existieren zum einen keine anerkannten Richtwerte, aufgrund derer eine Belastung festgestellt werden kann, zum anderen habe man sich auf Benzo(a)pyren als Leitsubstanz geeinigt. Die Kammer schließt sich diesen Ausführungen des Sachverständigen zu der Belastung mit PAKs, insbesondere Benzo(a)pyren, an. Zweifel an der fachlichen Kompetenz des Sachverständigen bestehen in keiner Weise. Der Sachverständige verfügt über eine mehr als 25-jährige Erfahrung als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Die Darlegungen im schriftlichen Gutachten und insbesondere die mündlichen Erläuterungen waren in sich schlüssig und nachvollziehbar, der Sachverständige konnte zu den Fragen umfassend und überzeugend Stellung nehmen. Die zum Teil nicht nachvollziehbaren Angriffe der Berufungskl. gegen die Kompetenz des Sachverständigen vermögen die Kammer nicht zu einer anderen Bewertung zu bewegen.

Einen Mietmangel sieht die Kammer dagegen nicht im Vorhandensein von Benzo(a)pyren im Parkettkleber. Maßstab für die Frage, ob die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt oder aufgehoben ist, sind dabei die gesundheitlichen Auswirkungen von Schadstoffimmissionen auf die Bewohner. Deswegen genügt nicht allein die Feststellung, dass die Innenräume zu irgendeinem Zeitpunkt mit giftigen Substanzen behandelt wurden. Entscheidend ist, ob diese Behandlung die konkrete Gefahr birgt, dass die Bewohner mit gesundheitlichen Beeinträchtigungen rechnen müssen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536 Rn. 149). Eine auch nur abstrakte Beeinträchtigung der Gesundheit der Bekl. durch den vorhandenen Parkettkleber konnte der Sachverständige somit gerade nicht bestätigen. Insbesondere konnten die Feststellungen des Sachverständigen auch nicht bestätigen, dass es durch die Untersuchungen des privat beauftragten Sachverständigen B. und die dabei vorgenommene Entfernung von Parkettteilen zu einer Erhöhung der Benzo(a)pyren-Belastung gekommen ist. Der Sachverständige wurde zu den Auswirkungen der Entfernung der Parkettteile befragt und erläuterte entsprechend, dass die Entfernung dieser Teile im Vergleich zu der Gesamtfläche zu gering war, um eine Erhöhung zu bewirken. Schlussendlich ist aber festzustellen, dass trotz einer Entfernung der Parkettteile eine bedenkliche Belastung der Raumluft nicht vorlag.

c. Hinsichtlich der Belastung mit Naphthalin hat der Sachverständige eine Überschreitung des Richtwertes II von 20 µg/m³ festgestellt. Darin ist ein Mietmangel im Sinne des § 536 BGB zu sehen. Es ist dabei nicht erforderlich, dass eine Gesundheitsgefährdung mit Sicherheit feststeht. Es genügt, dass sie nicht ausgeschlossen werden kann, was bei einer Überschreitung von anerkannten Grenz- und Richtwerten regelmäßig anzunehmen ist. Letztendlich wurde das Vorliegen eines Mangels durch die Belastung mit Naphthalin durch die Kl. in der Berufungsinstanz auch nicht mehr angegriffen.

d. Die festgestellte Belastung mit Naphthalin führt nicht zur Festsetzung einer höheren Minderung als der durch das Erstgericht angenommenen 30 %.

Allein die Belastung einer Wohnung mit - auch karzinogenen - Schadstoffen führt nicht per se zu einer Unbewohnbarkeit und damit einer Minderung um 100 %. Die Rechte des Mieters werden in den Fällen dadurch gewahrt, dass ihm bei einer festgestellten Belastung gegebenenfalls ein Recht zur außerordentlichen Kündigung eingeräumt wird. Der Mieter ist somit nicht gezwungen, in einer seiner Ansicht nach seine Gesundheit gefährdenden Wohnung zu verbleiben. Zudem kann er den Vermieter auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen. Gegenteilig würde die generelle Annahme einer 100 %igen Minderung dazu führen, dass der Mieter in einer solchen Wohnung und unter Hinnahme der Belastung kostenfrei wohnen könnte. Auch der Verweis auf die karzinogenen Eigenschaften der Schadstoffe rechtfertigt keine andere Wertung. Einer Vielzahl von Stoffen werden karzinogene Wirkungen zugeschrieben, ohne dass diese verboten sind. Die Annahme einer Unbewohnbarkeit aufgrund solcher Eigenschaften würde jedoch auf eine solche faktische Wirkung hinauslaufen. Daher ist auch in diesen Fällen eine Minderungsquote im Einzelfall festzusetzen (so auch LG Berlin, Urteil vom 13.1.2003 - 61 S 152/02; LG Lübeck, Urteil vom 6.11.1997 - 14 S 135/97).

Die Festsetzung einer Minderungsquote von 30 % begegnet nur insoweit Bedenken, als die Kammer im Rahmen der außerordentlichen Kündigung, innerhalb derer sie nicht an die Festsetzung der Quote durch das Erstgericht gebunden ist, eine geringere Minderung angenommen hätte. Die Höhe der Minderung hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab. Vorliegend kann aufgrund der Verbreitung der Schadstoffe in der Luft nicht darauf abgestellt werden, dass nicht sämtliche Räume des Wohnobjektes betroffen sind (so auch LG Berlin aaO.). Aufgrund des Gutachtens und der mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen steht fest, dass das Anwesen mit Naphthalin in einem solchen Maße belastet war, dass der Richtwert II überschritten war. Dies führt nach den Ausführungen des Sachverständigen zu einem Gesundheitsrisiko. Maßgeblich sind jedoch die weiteren Ausführungen des Sachverständigen: Danach ist eine derartig hohe Konzentration ungewöhnlich. Die Ursache einer solchen Konzentration sah der Sachverständige darin begründet, dass das Anwesen durch die Bekl. nicht mehr normal genutzt wurde. Bei Naphtalin handelt es sich um eine flüchtige organische Verbindung (VOC), die insoweit besonders ist, als dass die sublimiert, d. h. von einem festen Zustand in einen gasförmigen Zustand und umgekehrt übergeht, also einen flüssigen Zustand auslässt. Damit beruht der Anstieg der Naphtalinkonzentration darauf, dass die bei normaler Nutzung des Anwesens ständig stattfindende Durchmischung der Luft innerhalb und außerhalb der Räume nicht mehr stattfindet. Bei einer normalen Nutzung findet ein Austausch des gasförmigen Naphtalins mit der Außenluft statt. Da diese normale Nutzung im konkreten Fall fehlte, konnte sich das Naphthalin an den Wänden und der Decke ablagern. Dieser Einschätzung des Gutachters schließt sich die Kammer an. Die Belastung mit Naphthalin mit ihrer Überschreitung des Richtwertes II beruht auf der unterbliebenen Nutzung der Räumlichkeiten durch die Bekl. Die in der mündlichen Anhörung vorgebrachten Einwände der Bekl. vermögen die Überzeugungsbildung der Kammer nicht zu ändern. Der Sachverständige konnte insbesondere detailliert erläutern, dass auch die von ihm vorgenommene Lüftung die unterbliebene Lüftung und Nutzung nicht ersetzen konnte. Maßgeblich für ihn war dabei, dass zu der Beseitigung der Naphtalinkonzentration nicht nur lüften notwendig war, sondern auch der durch die Bewegung von Menschen in der Wohnung verursachte beständige Luftaustausch. Diese beständige Bewegung konnte auch durch die Lüftungstermine vor der Messung nicht ersetzt werden. Die Darstellungen des Sachverständigen werden auch dadurch gestützt, dass bei der vorangegangenen Messung durch den Privatgutachter B. eine deutlich niedrigere Konzentration festgestellt wurde, was die Ausführungen zu einem Anstieg durch die unterbliebene Nutzung bestätigt. Zu der Beseitigung der hohen Konzentration führte der Sachverständige aus, dass zunächst, um die Konzentration auf einen normalen Wert zurückzuführen, ein gegebenenfalls auch längeres Lüften notwendig ist. Im Anschluss daran wird die Naphtalinkonzentration allein durch normales Nutzungsverhalten auf einem Normalmaß gehalten. Dieses Normalmaß sieht der Sachverständige bei dem Durchschnitt der Wohnungen zwischen dem Richtwert I und II liegen, ein Erreichen des Zielwertes, also eines Wertes, der unter dem Richtwert I liegt, ist im Regelfall nicht

ist. Im Anschluss daran wird die Naphtalinkonzentration allein durch normales Nutzungsverhalten auf einem Normalmaß gehalten. Dieses Normalmaß sieht der Sachverständige bei dem Durchschnitt der Wohnungen zwischen dem Richtwert I und II liegen, ein Erreichen des Zielwertes, also eines Wertes, der unter dem Richtwert I liegt, ist im Regelfall nicht möglich. Wird somit das Mietobjekt regelmäßig gelüftet, was im Rahmen der Sorgfalt gegenüber dem Mietobjekt ohnehin in den Pflichtenkreis des Mieters fällt, und genutzt, wirkt sich die Belastung mit Naphthalin und damit der Mangel nicht aus.

Der Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens bedurfte es nicht. Die abstrakte Gesundheitsgefährdung von Naphthalin wird weder von dem Erstgericht noch von der Kammer in Abrede gestellt, vielmehr begründet sich aus dieser gerade die hohe Minderungsquote von 30 % des Amtsgerichtes. Entgegen der Ansicht der Berufung ist auch das Abstellen des Erstgerichtes auf die Rechtsprechung zu der Belastung mit Schimmel vertretbar. Auch bei der Bildung von Schimmel in Mietwohnungen handelt es sich die Belastung der Wohnung mit einem Schadstoff. Neben dem ästhetischen Nachteil von Schimmel sind auch in diesen Fällen bei der Bemessung der Minderungsquote die gesundheitsgefährdenden Auswirkungen von Schimmelsporen auf die Bewohner zu berücksichtigen.

Unter Berücksichtigung dieser Auswirkungen wäre die Festsetzung einer Minderungsquote von 10-15 % angemessen gewesen. Letztendlich kann dies aber dahinstehen, da auch bei Annahme einer Minderungsquote von 30 % durch die langanhaltende Nichtzahlung des Mietzinses ein solcher Rückstand erreicht wurde, dass der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB beträgt.

e. Der Rückstand der Bekl. mit der Zahlung des Mietzinses war auch verschuldet im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB. Bei der Feststellung eines Verschuldens im Rahmen einer Minderung sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen. Ein Rechtsirrtum ist nur dann entschuldigt, „wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte ... Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt ..." (BGH NJW 2007, NJW 2007, 428). Bestätigt und konkretisiert wurde diese Rechtsprechung durch die Entscheidung des BGH NJW 2012, NJW 2012, 2882, 2883. Dort wurde ausgeführt, dass an das Vorliegen eines Rechtsirrtums über ein Minderungsrecht keine milderen Maßstäbe zu stellen sind, sondern vielmehr die gleichen strengen Anforderungen zu stellen sind, die auch sonst für einen unverschuldeten Rechtsirrtum gelten. Ein etwaiges Verschulden der Rechtsanwälte bzw. Berater haben sich die Bekl. zurechnen zu lassen (Schmidt-Futterer/Blank, § 543 Rn. 103). Aufgrund der vorhandenen Mängel war die Annahme einer Minderung um 100 % nicht zu vertreten.

Aus den Gründen (des BGH): 1 Der Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung ist unbegründet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt eine Einstellung der Zwangsvollstreckung in der Revisionsinstanz nach § 719 Abs. 2 ZPO nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel aussichtslos ist (BGH, Beschlüsse vom 15. August 2012 - VIII ZR 238/12, WuM 2012, 571 Rn. 6 = GE 2012, 1373, sowie vom 4. Juni 2008 - XII ZR 55/08, NJW-RR 2008, 1038 Rn. 6). Dies ist hier der Fall, denn die Revision ist weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache noch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

2 Das Berufungsgericht hat gestützt auf das Gutachten des in der Berufungsverhandlung nochmals angehörten Sachverständigen Prof. Dr. S. angenommen, dass die durch den mangelhaften Parkettkleber verursachte Schadstoffbelastung in der von den Bekl. angemieteten Doppelhaushälfte bei ausreichendem Lüften auf einem Niveau gehalten werden könne, das einem „Normalmaß" entspreche, wie es im Durchschnitt der Wohnungen anzutreffen sei; deshalb könne den Bekl. jedenfalls keine höhere Mietminderung zugebilligt werden als die vom Amtsgericht ausgeurteilte Quote von 30 %. Diese tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts weist keinen Rechtsfehler auf. Insbesondere hat das Berufungsgericht bei der Beurteilung der Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht die Beweislast verkannt. Aus Rechtsgründen ist es gleichfalls nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht das Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. S. zur Schadstoffbelastung für genügend erachtet und deshalb den Antrag der Bekl. auf Einholung eines weiteren Gutachtens eines medizinischen Sachverständigen abgelehnt hat. Das Berufungsgericht hat daher zu Recht angenommen, dass die auf Zahlungsverzug der Bekl. gestützte fristlose Kündigung der Kl. wirksam ist und die Bekl. mithin zur Räumung der von ihnen angemieteten Doppelhaushälfte verpflichtet sind.

Mangelhafte Parkettkleber können zu einer gesundheitsgefährdenden Schadstoffbelastung führen. Allerdings ist der Mieter gut beraten, in solchen Fällen bei einer möglichen Mietminderung nicht zu überreagieren. Tut er es, riskiert er die fristlose Kündigung, wie eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes zeigt.

Die Mieter minderten die Miete wegen eines mangelhaften Parkettklebers; ein Privatgutachter bestätigte ihnen eine Gesundheitsgefährdung durch Schadstoffbelastung. Nachdem sie zunächst die Miete um 30 % gemindert hatten, stellten sie später die Mietzahlung ganz ein. Die Vermieterin kündigte fristlos und erhob Räumungsklage, der das Amtsgericht München stattgab. Die Berufung wies das Landgericht München nach Anhörung eines gerichtlich bestellten Sachverständigen zurück. Das LG München sah im Übrigen nicht bereits in der Verwendung von giftigem Parkettkleber einen Mangel an sich; entscheidend sei, ob davon eine Gesundheitsgefährdung der Bewohner ausgehe. Der Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung war beim BGH erfolglos.

Mit Beschluss vom 15. Januar 2013 bestätigte der Bundesgerichtshof die Auffassung des Landgerichts München, wonach die Schadstoffbelastung durch ausreichendes Lüften erheblich verringert werden könnte, so dass jedenfalls keine höhere Mietminderung als 30 % – wie vom Amtsgericht angenommen – in Betracht käme (das Landgericht München hatte eine Minderungsquote von 10 bis 15 % für angemessen erachtet).

Der Antrag auf Einholung eines weiteren Gutachtens eines medizinischen Sachverständigen sei vom Landgericht zu Recht abgelehnt worden. Schließlich sei wegen der überhöhten Mietminderung die fristlose Kündigung wirksam gewesen (das Landgericht hatte einen unverschuldeten Rechtsirrtum verneint).

Bei erheblicher Belastung der Atemluft mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) hat das Landgericht Berlin eine Mietminderung von 15 % angenommen (GE 2003, 884).