Unberechtigte Kündigung und unwirksame Abrechnung über Hauswartskosten

Eine Betriebskostenabrechnung ist hinsichtlich der Position „Hauswartkosten" unwirksam, wenn die anteiligen Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten nicht angegeben sind und der Höhe nach nicht nachgewiesene Personalkosten abgerechnet werden.

(Leitsatz der Redaktion)

11 Die Parteien streiten über die Rückzahlung von Haus­warts­kosten aus der Betriebskostenabrechnung 2013 und Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung. Die Kl. sind seit Jahrzehnten Mieter der streitgegenständlichen, in Berlin gelegenen Wohnung. Die Bekl. sind Vermieter dieser Wohnung. Mit ihrer Betriebskostenabrechnung vom 3. Dezember 2013 machten die Bekl. für das Jahr 2012 einen von den Kl. ausgeglichenen Nachforderungsbetrag in Höhe von 58,40 € geltend.

Die Bekl. haben das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 27.8.2014 fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Zur Begründung führen sie einen versuchten Prozessbetrug der Kl. an.

Die Kl. beanstanden die Betriebskostenabrechnung vom 3.12.2013 hinsichtlich der dort enthaltenen Kosten für die Tätigkeit eines Hauswartes in Höhe von 148,22 €. Sie bestreiten, dass überhaupt ein Hausmeister vor Ort tätig ist und fordern entsprechende Rückzahlung der angesetzten Hauswartkosten. [...]

Die Bekl. wenden ein, die Kosten für den Hauswart seien wie abgerechnet angefallen. Die angesetzten Hauswartkosten hätten sich im Vergleich zum Vorjahr um 243 € erhöht, nämlich von 357 € auf 600 €. Die Anhebung der Kosten gegenüber dem Vorjahr begründen die Bekl. mit erhöhten Fahrt‑, Telefon‑ und Lohnnebenkosten für den Hauswart. Der Hauswart in dem Gebäude sei ein Herr N., der alle vierzehn Tage, immer donnerstags sowie auch bei Bedarf im Einzelfall vor Ort tätig sei. Er könne von den Mietern kontaktiert werden und sei auch vor Ort ansprechbar. Der Hauswart habe auch mehrfach Reparaturen in der Wohnung der Kl. durchgeführt, so dass dieser ihnen persönlich bekannt sein müsse. Aus diesem Grund sei ihr Vortrag vorsätzlich wahrheitswidrig und als versuchter Prozessbetrug zu werten, weshalb nunmehr aufgrund der Kündigung Räumung begehrt werde.

Die zulässige Klage ist begründet.

Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung in Höhe von 148,22 € aus § 812 Abs. 1 Fall 1 BGB zu. Ein Rechtsgrund für die Zahlung der Hauswartkosten bestand nicht.

Im Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht zwar davon überzeugt, dass der Zeuge N. auch mit Hauswarttätigkeiten in dem Objekt beschäftigt ist, jedoch sind die Kosten hierfür nicht wirksam abgerechnet. Nach seinen glaubhaften und insoweit unstreitigen Schilderungen hat der Zeuge N. neben Verwaltungs‑ und Instandsetzungsarbeiten auch einige wenige Wartungs‑ und Reinigungsaufgaben zu verrichten. Der Zeuge hat konkrete Angaben zu Arbeitsumfang und Arbeitszeit gemacht. Danach ist er seit dem Jahr 2010 mit unverändertem Pauschallohn 14‑tägig in dem Objekt als Hauswart tätig. In dieser Funktion verrichtet er u. a. typische Hauswarttätigkeiten, wie das Wechseln von Glühbirnen, die Entsorgung von im Hof zurückgebliebenen Müllresten oder die Besorgung von Farben zum Streichen von Türen. Daneben befasst sich der Zeuge aber auch zu geschätzten 10 % mit Verwaltungstätigkeiten und zu 50 % mit Reparaturarbeiten. In diesem Zusammenhang berichtete der Zeuge lebensnah und widerspruchsfrei, dass er auch einmal zu Reparaturzwecken die Wohnung der Kl. aufgesucht und sich dabei mit seinem Namen vorgestellt habe. Über seine Funktion als Hausmeister habe er die Kl. jedoch nicht aufgeklärt, und auch der im Treppenhaus befindliche Aushang enthalte unstreitig weder seinen Namen noch seine Telefonnummer. Das Gericht hatte keinen Anlass, an den Angaben des Zeugen zu zweifeln. Soweit die Bekl. vortragen, dass die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Hauswartkosten den tatsächlich angefallenen Kosten entsprächen und bereits um den Aufwand für Instandhaltung und Verwaltung bereinigt seien, überzeugt dies ebenso wenig wie die Behauptung, der Anstieg der Hauswartkosten um nahezu 100 % bei unveränderten Lohnkosten sei durch eine Nebenkostenerhöhung verursacht. Ein pauschaler Vorwegabzug von Hauswartkosten ist zwar grundsätzlich zulässig, jedoch durch den Vermieter in der Abrechnung zu erläutern. Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Tätigkeiten. Dazu gehört natürlich auch, dass die Gesamtkosten des Hauswartes (also auch die nicht umlagefähigen Anteile) in der Abrechnung dargestellt sind. Die Pflicht zur Vornahme und Darlegung eines Vorwegabzugs besteht nur dann nicht, wenn der Vermieter auf der Grundlage eines Hauswartdienstvertrages abrechnet, welcher ausschließlich die Durchführung von umlagefähigen Hauswarttätigkeiten vorsieht (vgl. LG Berlin vom 21. Februar 2012 - 65 S 288/11 -). Zum Vorhandensein zweier getrennter Verträge tragen die Bekl. nichts vor. Dagegen hat der Zeuge N. eindeutige Angaben zu seinem Entgelt gemacht. Danach bekommt er für das Objekt seit 2010 unverändert eine Pauschale von 300 € monatlich. Im Ergebnis haben die Bekl. daher nicht nur in zu beanstandender Weise in ihre Abrechnung unbezifferte Vorwegabzüge eingebracht, sie haben darüber hinaus, was noch weit schwerer wiegt, Personalkosten in Rechnung gestellt, die in dieser Höhe gar nicht entstanden sind. Die Abrechnung ist daher in diesem Punkt unwirksam, die erfolgte Zahlung zurück zu erstatten.

Die Widerklage ist zulässig, jedoch in der Sache gänzlich unbegründet. Ein Anspruch der Bekl. auf Räumung besteht nicht, da die Kl. durch die vorgenommene Rüge der Betriebskostenabrechnung keine zu einer Kündigung berechtigende vertragliche Pflicht ­verletzt haben. Anhaltspunkte dafür, dass die Kl. den Zeugen N. als Hauswart kannten, haben sich weder aus der Beweisaufnahme noch dem Vortrag der Parteien ergeben. Der von dem Zeugen N. geschilderte einmalige Kontakt vollzog sich anlässlich einer erforderlichen Reparaturarbeit. Da sich der Zeuge nicht als Hausmeister vorgestellt hat, ist die Annahme der Kl., es handle sich um einen Handwerker der Hausverwaltung, nicht widerlegt. Auch der Umstand, dass das Vorhandensein eines Hauswarts bereits früher zwischen den Parteien streitig war, vermag daran nichts zu ändern. Eine das Vertrauen dauerhaft zerrüttende Vertragsverletzung durch die Kl. in Form eines versuchten Prozessbetruges und damit eines Kündigungsgrundes ist nicht ersichtlich.

Nach der (noch gültigen) Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Gesamtkosten einer Betriebskostenart anzugeben, wenn nur ein Teil davon umlegungsfähig ist (Schmid, NZM 2014, 850 meint, der BGH habe eine Änderung seiner Rechtsprechung angekündigt). Führt der Hauswart auch Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten aus, ist ein nachvollziehbarer Vorwegabzug nötig.

Die Vermieter hatten in ihrer Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung geltend gemacht, die von den Mietern zunächst ausgeglichen wurde. Später verlangten die Mieter einen darüber hinausgehenden Betrag mit der Begründung zurück, ein Hauswart sei in ihrem Haus überhaupt nicht tätig. Die Vermieter kündigten daraufhin fristlos wegen versuchten Prozessbetruges, weil der Hauswart in der Wohnung der Mieter Reparaturarbeiten ausgeführt habe und er ihnen deshalb persönlich bekannt sei.

Mit Urteil vom 25. November 2014 gab das Amtsgericht Köpenick der Zahlungsklage der Mieter statt und wies die Räumungsklage der Vermieter ab. Die Kosten der Hauswarttätigkeiten seien nicht wirksam abgerechnet. Zwar sei ein Hausmeister in dem Objekt 14-tägig tätig, wobei er auch Verwaltungstätigkeiten sowie Reparaturarbeiten ausführe. Die darauf entfallenden Kosten seien in der Abrechnung nicht angegeben; darüber hinaus sei die Behauptung nicht bestätigt, dass die Hauswartskosten um nahezu 100 % gestiegen seien.

Der Zeuge habe vielmehr bekundet, dass er unverändert einen Pauschalbetrag von 300 € monatlich erhalte. Die Kündigung der Vermieter sei unbegründet, denn der Zeuge habe sich den Klägern nicht als Hauswart vorgestellt, und sie hätten auch sonst, etwa durch einen Aushang im Treppenhaus, keine Kenntnis von seiner Funktion gehabt, so dass ein versuchter Prozessbetrug ausscheide.

Entgegen den Ausführungen im Urteil sind auch die Kosten für das Auswechseln von Glühbirnen als Instandsetzungskosten herauszurechnen (AG Köpenick, GE 2010, 915); auch die Besorgung von Farben zum Streichen von Türen zählt zu den Instandsetzungskosten und kann daher bei den Hauswartskosten nicht umgelegt werden.

Dass die Vermieter sich hier dem offensichtlich begründeten Rückforderungsanspruch der Mieter nicht nur widersetzten, sondern eine ebenso offensichtlich unbegründete („gänzlich unbegründet", so das Amtsgericht) Kündigung mit einer Räumungsklage durchsetzen wollten, lässt sich wohl nur aus länger bestehenden Differenzen herleiten.