Unberechtigte Eigenbedarfskündigung verpflichtet zum Schadenersatz

Unberechtigte Eigenbedarfskündigung verpflichtet zum Schadenersatz; Beendigung des Mietverhältnisses, Eigenbedarfskündigung, grundlose, Eigenbedarf, vorgetäuschter, positive Vertragsverletzung des Vermieters, Schadenersatz, Umfang, Kündigungsgrund, Beweislast

1. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, obwohl weder er noch seine Familienangehörigen noch sonstige zu seinem Haus-halt gehörende Personen die Wohnung benötigen, so begeht er eine positive Vertragsverletzung, die ihn zum Ersatz des dem Mieter entstehenden Schadens verpflichtet. 2. Grundsätzlich muß zwar der Mieter beweisen, daß der Kündigungsgrund nicht vorlag. Die Beweislast kehrt sich aber zu Lasten des Vermieters um, wenn sich nach dem Auszug des Mieters herausstellt, daß der Vermieter die Wohnung nicht entsprechend dem angegebenen Kündigungsgrund nutzt. Dann ist es Sache des Vermieters darzulegen, daß der Kündigungsgrund bestanden hat und erst nach der Räumung der Wohnung durch den Mieter entfallen ist.

3. Der Mieter hat einen Anspruch auch auf Ersatz der Kosten des wegen der unberechtigten Kündigung angestrengten Räumungsprozesses, wenn die Rechtslage nicht eindeutig ist. Der Mieter ist aber verpflichtet, seinerseits zur Schadensminderung beizutragen, wozu auch ein Anerkenntnis in zweiter Instanz gehört.

4. Der Mieter kann als Schadensersatz darüber hinaus nur diejenigen Mehrkosten ersetzt verlangen, die durch die Anmietung einer Wohnung gleichen Wohnwertes, gleicher Qualität und gleicher Ausstattung wie die geräumte Wohnung entstehen.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung für die durch ihren Auszug aus der Wohnung ent-standenen Aufwendungen sowie für die ihr entstandenen Prozeßkosten zu.

Kündigt der Vermieter die Wohnung des Mieters gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, obwohl weder er noch seine Familienangehörigen oder sonstige zu seinem Haushalt gehörenden Personen die Wohnung benötigen, so begeht er eine positive Vertragsverletzung. In der Rechtsprechung (OLG Karlsruhe NJW 1982, 54 m. w. Nachw.) ist seit langem anerkannt, daß besonders bei Dauerschuldverhältnissen die Vertrags-partner aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) über Hauptleistungspflichten hinaus besondere Schutz- oder Nebenpflichten treffen, deren Verletzung Schadensersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung auslösen können. Dazu gehört auch das Gebot, den Vertragszweck nicht zu gefährden. In der Recht-sprechung (vgl. auch Urteil der Kammer vom 21. Juni 1985- 64 S 370/84 - GE 1986, 453) wird deshalb seit langem das Lossagen von einem Vertrag durch ungerechtfertigte Kündigung als Verletzung einer solchen Nebenpflicht gesehen.

Dies muß bei einem Wohnraummietvertrag schon wegen der besonderen sozialen Bedeutung, die die Wohnung für den Mieter hat, in Anbetracht der erheblichen Be-lastungen, die regelmäßig mit einem Umzug verbunden sind, im besonderen Maße gelten. Da der Gesetzgeber die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter wegen eines berechtigten Interesses kündigen darf, abschließend geregelt und zugleich durch die Bestimmung, daß zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind (§ 564 b Abs. 7 BGB), die Vertragsfreiheit in diesem Bereich einge-schränkt ist, verletzt der Vermieter eine ihm gesetzlich auferlegte vertragliche Pflicht, wenn er kündigt, obwohl die in § 564 b BGB genannten Voraussetzungen nicht ge-geben sind. Es ist anerkannter Rechtsgrundsatz, daß die schuldhafte Verletzung rechtlich geschützter Interessen des Vertragspartners Schadensersatzpflichten aus-löst, sofern sich nicht ausnahmsweise aus dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Be-stimmung etwas anderes ergibt. Es kann daher nicht zweifelhaft sein, daß die Kün digungsschutzbestimmung des § 564 b BGB auch bezweckt, den Mieter vor den fi-nanziellen Nachteilen aus objektiv ungerechtfertigten Kündigungen zu bewahren. Gerade die Eigenbedarfskündigung setzt aber voraus, daß der Kündigungsgrund nicht nur im Zeitpunkt der Kündigung, sondern auch noch bei Beendigung des Miet-vertrages besteht und der Vermieter die Wohnung daher tatsächlich in Anspruch neh-men muß. § 564 b BGB will dem Vermieter nur dann die Möglichkeit zur Beendigung des Mietvertrages geben, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Fällt deshalb der vorübergehend vorhandene Eigenbedarf noch vor Beendigung des Mietvertrages wieder weg, fehlt es an einem Grund, dem Mieter den Wohnungswechsel zuzu-muten. Jedenfalls ist der Vermieter wegen der ihm allgemein obliegenden Pflicht, den berechtigten sozialen Interessen des Mieters in zumutbarem Maße Rechnung zu tra-gen, und dem Sinn und Zweck des zugunsten des Mieters geltenden Kündigungsschutzes gehalten, den Mieter gemäß § 242 BGB auf die Veränderung der Sachlage hinzuweisen und sich zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit zu erklären. Ver-letzt er diese Pflicht, macht er sich regelmäßig schadensersatzpflichtig.

Hier wäre diese Hinweispflicht für die Bekl. nur dann entfallen, wenn ihr Eigenbedarf zwar vor der Beendigung des Mietverhältnisses, aber erst nach der Räumung durch die Kl. entfallen wäre. Von diesem Zeitpunkt an hätte die Bekl. davon ausgehen dür-fen, daß die Kl. an einem erneuten Einzug in die Wohnung nicht mehr interessiert ist (siehe hierzu OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 7.10.1981 - 3 RE-Miet 6/81 in NJW 1981, 1981, 54 ff; BayObLG, Rechtsentscheid vom 25.5.1982 - RE-Miet 2/82 in NJW 1982, 2003 ff. und OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 31.1.1984 - 4 Re Miet 7/83 in NJW 1984, 1044).

Nach der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen P und B konnte keine Gewißheit darüber erlangt werden, ob die Bekl. zum Zeitpunkt der Kündigung oder beim Auszug der Kl. tatsächlich Eigenbedarf hatte oder nicht, vielmehr stehen sich die Zeugenaussagen unvereinbar gegenüber. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts geht dieses non liquet aber nicht zu Lasten der Kl.

Grundsätzlich muß zwar der Mieter beweisen, daß ein Kündigungsgrund nicht vorlag, unter bestimmten Voraussetzungen kann sich die Beweislast aber umkehren. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter ausgezogen ist und sich anschließend zeigt, daß der Vermieter die Wohnung nicht entsprechend dem angegebenen Kündigungsgrund nutzt. Dann ist es Sache des Vermieters darzulegen, daß der Kündigungsgrund bestanden hat und erst nach der Räumung durch den Mieter entfallen ist (siehe hierzu Sternel in MDR 1976, 265 [269]; Staudinger-Sonnenschein, Anm. 139 zu § 564 b; MünchKomm-Voelskow, Anm. 77 zu § 564 b). Hier spricht bereits der tatsächliche Geschehensablauf für die Vortäuschung eines tatsächlich nicht vorhandenen Eigenbedarfs der Eltern der Bekl., der Eheleute S. Bereits die Tatsache, daß die Eheleute S von der Räumung am 3. Oktober 1986 nur bis zum 23. November 1986 in der Wohnung verweilten, ist ein derartiger Anhaltspunkt; denn hieraus ergibt sich, daß ein nachhaltiger Eigenbedarf nicht gegeben war. Insbesondere spricht aber für einen vorgetäuschten Eigenbedarf, daß nach den Bekundungen der Eheleute P die Eltern der Bekl. in der ehemals von der Kl. bewohnten Wohnung nur schliefen, wäh-rend sie weiterhin in ihrer Wohnung im Erdgeschoß rechts wohnten. Lebensmittelpunkt blieb mithin ihre Wohnung im Erdgeschoß rechts, unter anderem auch wegen des Gesundheitszustandes der Eltern der Bekl. und ihrer Pflegebedürftigkeit. Die Kündigung der Wohnung der Kl. im ersten OG links ist mithin nach dem ersten An-schein nur deswegen erfolgt, um eine Tauschwohnung für die Eheleute P freizubekommen, die die andere Wohnung im Erdgeschoß neben der Wohnung der Eheleute S bewohnten. Da mithin der tatsächliche Geschehensablauf dafür spricht, daß der Ei-genbedarf nur vorgetäuscht war, hätte die Bekl. den gegen sie sprechenden Anschein entkräften müssen. Das ist ihr durch die Beweisaufnahme aber nicht gelungen. Die Aussagen der Zeugen hinsichtlich der Tauschabsicht, nämlich ob diese be-reits vor Erhebung der Räumungsklage bestand bzw. während der Räumung bereits vorhanden war oder erst danach spontan bei den Beteiligten entstand, widersprechen sich und dies geht, wie bereits ausgeführt, zu Lasten der Bekl.

Dem hiernach gegebenen Schadensersatzanspruch der Kl. steht auch nicht das An-erkenntnis aus dem vorangegangenen Räumungsprozeß entgegen, denn dieses entfaltet Wirkungen nur bezüglich des Räumungsanspruches, nicht aber gegenüber eventuellen Schadensersatzansprüchen der Kl.

Ebensowenig ist der Kl. ein Mitverschulden an der Räumung aufgrund der rechtswid-rigen Kündigung anzulasten, denn sie hat bis zuletzt versucht, die Räumung zu ver-hindern. Das damalige Anerkenntnis erfolgte erst auf den Hinweis des Gerichts be-züglich der von der ersten Instanz abweichenden Rechtsauffassung der Berufungskammer.

Zu den Schadensersatzpositionen im einzelnen gilt folgendes: Der Kl. steht Ersatz der gesamten Prozeßkosten des Räumungsprozesses für beide Instanzen In Höhe von 4.047,10 DM zu; insbesondere ist es ihr nicht als Mitverschulden anzulasten, daß sie den Räumungsanspruch nicht bereits in erster Instanz in dem Rechtsstreit des Amtsgerichts Wedding anerkannt hat, wie sie es dann schließlich in der zweiten In-stanz getan hat. Die Rechtslage war nicht derartig eindeutig, daß die Verursachung der weiteren Kosten schuldhaft erschiene. Dies ergibt sich bereits daraus, daß die Räumungsklage in erster Instanz abgewiesen worden ist und demzufolge nicht die Kl., sondern die Bekl. Berufung gegen das klageabweisende Urteil eingelegt hat. In-soweit kann der Kl. auch nicht die Verursachung der Kosten der zweiten Instanz an-gelastet werden. Sie hat vielmehr weitere Kosten (Urteilsgebühren) dadurch vermieden, daß sie in dem ersten Termin zur mündlichen Verhandlung in der zweiten Instanz den Räumungsanspruch anerkannt hat, nachdem sie auf die von der ersten Instanz abweichende Rechtsauffassung der Berufungskammer hingewiesen worden war.

Da die Höhe der Prozeßkosten nicht bestritten ist, ist die Klage insoweit begründet.

Bezüglich der Umzugskosten steht der Kl. nur ein Betrag in Höhe von 1.467,20 DM zu, da sie nicht vorgetragen hat, warum zur Bewältigung des Umzuges neben der Be-auftragung eines Fuhrunternehmens auch noch die zweimalige Anmietung eines Kraftfahrzeuges erforderlich war.

Die von der Kl. geltend gemachten Aufwendungen für die Anschaffung von Teppichen stellen keine durch den Auszug entstandenen Kosten dar, denn die Kl. hatte in ihrer alten Wohnung keine Teppichböden. Sie hat aber lediglich einen Anspruch auf eine Wohnung mit gleichhohem Wohnwert, gleicher Qualität und gleicher Ausstattung und ist insoweit verpflichtet, den Schaden so gering wie möglich zu halten (siehe hierzu auch Urteil der Kammer vom 21.6.1985 - 64 S 370/84 - in GE 1986, 453). Die insoweit geltend gemachten Kosten für einen Teppichboden in Höhe von 1.332,32 DM kann die Kl. dementsprechend nicht ersetzt verlangen.

Dagegen stellen die Aufwendungen der Kl. für Gardinen einen von der Bekl. zu ver-tretenden Schaden der Kl. in Höhe von 260,26 DM dar.

Die behaupteten Aufwendungen für Klein- und Installationsmaterial, wie sie sich aus den eingereichten Rechnungen des Bau-Heimwerkermarktes ergeben, sind dagegen nicht substantiiert dargelegt, insbesondere fehlt es an Ausführungen, wie die ge-nannten Beträge mit dem erforderlich gewordenen Umzug in Zusammenhang ste-hen.

Die Aufwendungen der Kl. für Kfz-Umschreibung, Telefonneuanschluß, Adressenstempel und Namensschild in Höhe von insgesamt 141,- DM stellen dagegen einen ersatzfähigen Schaden dar. Die Position Telefonkosten ist dagegen teilweise unsubstantiiert; hier sind lediglich 14,60 DM für 20 Briefe (x 0,50 DM = 10,- DM), 20 Telefongespräche (x 0,23 DM = 4,60 DM) angemessen.

Insgesamt ergibt sich damit ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 5.930,16 DM, auf den erkannt wurde, und der gemäß §§ 284 Abs. 1, 288 BGB mit 4 v. H. zu verzinsen ist.