Unberechtigt verweigerte Untermieterlaubnis

Unberechtigt verweigerte Untermieterlaubnis; Sonderkündigungsrecht des Mieters; Anspruch auf Untervermietung der gesamten Mietsache

Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht.

1 Die Bekl. waren seit 1. November 2004 Mieter eines Einfamilienhauses der Kl. in K. Gemäß § 2 des Mietvertrages vom 16. Oktober 2004 verzichteten die Parteien wechselseitig auf die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Am 21. Juni 2006 baten die Bekl. um vorzeitige Vertragsauflösung zum 31. Oktober 2006, weil sie den Kauf eines Hauses beabsichtigten und dort einziehen wollten. Die zunächst von den Kl. übernommene Suche nach Nachmietern blieb bis Anfang September 2006 erfolglos. Deshalb baten die Bekl. um die Erlaubnis der Kl., das Einfamilienhaus in der Zeit vom 1. Januar 2007 bis 31. Oktober 2007 an die Eheleute D. untervermieten zu dürfen. Bei den Eheleuten D. handelt es sich um die Eltern der Bekl. zu 1; dies war den Kl. nicht bekannt und wurde von den Bekl. nicht erwähnt.

2 Mit Schreiben vom 13. September, 29. September, 1. Oktober, 8. Oktober und 9. Oktober 2006 lehnten die Kl. eine Untervermietung mit der Begründung ab, sie seien rechtlich nicht zu einer Gestattung verpflichtet, da die Bekl. ihren Lebensmittelpunkt in einen anderen Stadtteil verlegen und selbst nicht mehr in dem angemieteten Haus der Kl. leben wollten.

3 Mit Schreiben vom 27. September 2006 und 31. Oktober 2006 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2006 wegen unberechtigter Ablehnung der Untervermietung und gaben das Haus am 28. Dezember 2006 an die Kl. zurück. Die Miete der Kl. für die Monate November und Dezember 2006 verrechneten sie mit der zu Mietbeginn von ihnen gestellten Kaution. Die Miete für Januar 2007 zahlten die Bekl. nicht.

4 Gegenstand der Klage ist die nach Auffassung der Kl. noch offene Mietforderung für die Monate November/Dezember 2006 und Januar 2007 in einer Gesamthöhe von 4.900 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Zahlungsbegehren weiter.

5 Die Revision hat Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Mietverhältnis sei aufgrund der Kündigung der Bekl. vom 27. September 2006 zum 31. Dezember 2006 beendet worden. Die generelle Versagung der Untervermietung seitens der Kl. habe die Bekl. berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen. Mit dem Einwand, das Untermietinteresse der Eheleute D. sei von den Bekl. nur vorgeschoben worden, um sich einen Kündigungsgrund zu verschaffen, könnten die Kl. nicht gehört werden, da sie eine Untervermietung ohne Rücksicht auf die Person der benannten Untermieter generell aus nicht durchgreifenden Rechtsgründen abgelehnt hätten. Miete für den Monat Januar 2007 schuldeten die Bekl. daher nicht. Die noch offenen Mietforderungen der Kl. für die Monate November und Dezember 2006 seien durch die Aufrechnung mit dem den Bekl. zustehenden Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen.

II. 7 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

8 1. Im Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht in § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB die gesetzliche Grundlage für ein außerordentliches Kündigungsrecht der Bekl. gesehen.

9 Entgegen der Auffassung der Revision setzt § 540 Abs. 1 BGB nicht voraus, dass dem Hauptmieter der Gebrauch der Mietsache nach Überlassung an den Untermieter jedenfalls noch teilweise verbleibt. Die Vorschrift ist vielmehr auch dann anzuwenden, wenn dem Untermieter die Mietsache zu seinem alleinigen Gebrauch überlassen werden soll. Dies ergibt sich bereits eindeutig aus dem Wortlaut der Norm, der keine Differenzierung danach trifft, ob die Mietsache ganz oder teilweise an einen Dritten überlassen werden soll. Aus dem von der Revision zitierten Senatsurteil vom 23. November 2005 (VIII ZR 4/05, GE 2006, 249 = NJW 2006, 1200) ergibt sich nichts anderes. Dieses Urteil ist zu § 553 Abs. 1 BGB ergangen, der - anders als § 540 Abs. 1 BGB - die lediglich teilweise Gebrauchsüberlassung zum Tatbestandsmerkmal erhebt.

10 Auch sind die Eltern der Bekl. zu 1 (Eheleute D.) als "Dritte" im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen. Dritter ist nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen jeder, der nicht Vertragspartner des Hauptmietverhältnisses ist. Auf die von der Revision problematisierte Frage, ob die Gebrauchsüberlassung an Eltern der Hauptmieter auch dann erlaubnispflichtig sei, wenn es lediglich um die Aufnahme der Eltern in den gemeinsamen Haushalt der Hauptmieter gehe, kommt es schon deshalb nicht an, weil dies nach den tatrichterlichen Feststellungen nicht beabsichtigt war.

11 2. Die Revision rügt jedoch zu Recht, dass das Berufungsgericht den Einwand der Kl., ein Untermietinteresse der Eheleute D. habe in Wahrheit nicht bestanden, unberücksichtigt gelassen hat.

12 Zwar haben die Kl. die von den Bekl. erbetene Erlaubnis zur Untervermietung an die Eheleute D. deshalb zu Unrecht verweigert, weil sich die Kl. entgegen § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht auf Gründe stützten, die in der Person der benannten Untermieter liegen. Wie dargelegt, verlangt § 540 BGB gerade nicht, dass der Hauptmieter die Mietsache neben dem Untermieter weiter selbst in Person nutzt, so dass der beabsichtigte Auszug der Bekl. aus dem vermieteten Haus eine Verweigerung der Erlaubnis nicht rechtfertigen konnte. Die Kl. haben jedoch unter Beweisantritt vorgetragen, die Eheleute D. hätten zu keiner Zeit ein tatsächliches Nutzungsinteresse gehabt. Das Berufungsgericht ist dieser entscheidungserheblichen Frage - aus seiner Sicht konsequent - nicht nachgegangen. Bei Berücksichtigung dieses in der Revisionsinstanz daher zu unterstellenden Sachvortrags der Kl. stellte sich das nach dem Wortlaut des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB (zunächst) begründete Kündigungsverlangen der Bekl. aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) als rechtsmissbräuchlich dar. Das Kündigungsrecht des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB will den Hauptmieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person der Untermieter liegenden Gründen verweigert wird, aus der Zwangslage befreien, die sich aus dem weiteren Festhalten an dem Hauptmietvertrag ergeben würde. Diese Zwangslage besteht indes nicht, wenn es an einem Nutzungsinteresse der benannten Untermieter fehlt. Das Berufungsgericht wird daher den von den Kl. insoweit angebotenen Beweis zu erheben haben.

III. 13 Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Der Mieter - auch der Wohnungsmieter - kann das Mietverhältnis bei verweigerter Untermieterlaubnis kündigen. Dies gilt auch dann, so der BGH, wenn die Untervermietung der kompletten Wohnung verlangt wird. Die Kündigung ist jedoch rechtsmissbräuchlich, wenn das Nutzungsinteresse des potentiellen Untermieters nur vorgetäuscht ist, um dem Mieter einen schnelleren Ausstieg aus dem Vertrag zu ermöglichen.

Vermietet war ein Einfamilienhaus. Beide Mietvertragsparteien verzichteten für drei Jahre auf eine ordentliche Kündigung. Die Mieter wollten früher ausziehen, weil sie ein eigenes Hauses kaufen wollten. Sie baten um Untermieterlaubnis für das komplette Haus. Dabei verschwiegen sie, dass es sich bei den vorgeschobenen Untermietern um die Eltern eines der Mieter handelte. Der Vermieter verweigerte die Untermieterlaubnis. Dazu sei er nicht verpflichtet, weil die Mieter ihren Lebensmittelpunkt verlegen und selbst nicht mehr in dem gemieteten Haus leben wollten. Die Mieter kündigten, zogen aus und zahlten keine Miete mehr. Der Vermieter klagte auf Zahlung. Das AG wies die Klage ab, das LG die Berufung zurück, ließ aber Revision zu.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. § 540 Abs. 1 BGB (Untervermietung und Kündigung bei grundlos verweigerter Erlaubnis) setze nicht voraus, dass der Hauptmieter die Mietsache nach Überlassung an den Untermieter jedenfalls noch teilweise weiter nutze. Die Vorschrift sei vielmehr auch dann anzuwenden, wenn dem Untermieter die Mietsache zu seinem alleinigen Gebrauch überlassen werden solle. Das ergebe sich bereits eindeutig aus dem Wortlaut des Gesetzes, das nicht danach differenziere, ob die Mietsache ganz oder teilweise an einen Dritten überlassen werden solle.

Das Landgericht habe aber den Einwand des Vermieters, ein Untermietinteresse der potentiellen Untermieter habe in Wahrheit nicht bestanden, berücksichtigen müssen.

Zwar habe der Vermieter die erbetene Untermieterlaubnis zu Unrecht verweigert, weil er sich - entgegen § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB - nicht auf Gründe stütze, die in der Person der benannten Untermieter lägen. § 540 BGB (der für Wohnungen wie Gewerberaum gleichermaßen gilt) verlange gerade nicht, dass der Hauptmieter die Mietsache neben dem Untermieter weiter selbst in Person nutze. Der beabsichtigte Auszug der Mieter aus dem vermieteten Haus könne deshalb keine Verweigerung der Erlaubnis rechtfertigen.

Allerdings habe der Vermieter unter Beweisantritt vorgetragen, dass die potentiellen Untermieter zu keiner Zeit ein tatsächliches Nutzungsinteresse gehabt hätten. Deshalb könne die Kündigung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben rechtsmissbräuchlich sein. Das Kündigungsrecht des § 540 BGB wolle den Hauptmieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter verweigert werde, obwohl gegen die potentiellen Untermieter keine Gründe sprächen, aus der Zwangslage befreien, weiter am Hauptmietvertrag festgehalten zu werden. Diese Zwangslage bestehe nicht, wenn der benannte Untermieter kein Nutzungsinteresse habe. Das Berufungsgericht müsse dazu Beweis erheben.

Der BGH setzt seine mit Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, GE 2006,249 begonnene Rechtsprechung fort, wo sich schon angedeutet hatte, dass auch in der Wohnraummiete eine Untervermietung der gesamten Wohnung möglich ist (vgl. Schach GE 2006, 220).

Das ist auch zutreffend. § 540 BGB gilt bei der Wohnraum- und der Gewerberaummiete. Er differenziert nicht danach, ob die Mietsache ganz oder teilweise untervermietet werden soll. Wird die Untervermietung - auch der gesamten Mietsache - grundlos verweigert, gibt § 540 BGB dem Mieter (nur) ein Sonderkündigungsrecht in gesetzlicher Frist.

§ 553 Abs. 1 BGB, der nur für die Wohnraummiete gilt, hat deshalb nur noch eine eingeschränkte Regelungsfunktion: Danach hat der Wohnraummieter (zusätzlich und neben dem Sonderkündigungsrecht) einen einklagbaren Anspruch auf Untermieterlaubnis, wenn er lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten will. Diesen einklagbaren Anspruch gibt es nach § 540 BGB nicht, sondern im Verweigerungsfall nur das Sonderkündigungsrecht.

Die frühere Rechtsprechung zur Wohnraummiete, wonach für die Untermieterlaubnis das (teilweise) Verbleiben des Hauptmieters in der Wohnung notwendig ist, kann man deshalb generell "zu den Akten legen".