Unbefugte Untervermietung als Kündigungsgrund

Unbefugte Untervermietung als Kündigungsgrund; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wohnwertzuschlag - Ausschluß; Außentoilette; vertragswidriger Gebrauch; Untervermietung, unerlaubte; Abmahnung; Fristsetzung; fristlose Kündigung

1. Der Wohnwertzuschlag gem. § 5 XII. BMG in Verbindung mit § 1 Abs. 2 1. MieterhöhungsVO gem. XII. BMG ist dann unzulässig, wenn sich die Toilette für die Wohnung im Hof befindet.

2. Die fristlose Kündigung nach § 553 BGB hat zur Voraussetzung, daß die nach dieser Vorschrift erforderliche Abmahnung dem Mieter eine angemessene Frist setzt, den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache zu beenden; im Falle der unbefugten Untervermietung muß die gesetzte Frist zumindest so lang sein, daß es dem Mieter möglich ist, das Untermietverhältnis gem. § 565 Abs. 3 Nr. 3 BGB zu kündigen.

Die aus § 535 Satz 2 BGB herzuleitende Zahlungsklage ist unbegründet. Der mit Mieterhöhungserklärung vom 23. Februar 1984 angeforderte Wohnwertzuschlag von 1,17 DM pro Monat, den die Kl. nach der Erklärung rückwirkend ab Januar 1984 verlangt haben, steht den Kl. nicht zu (§ 8 Abs. 1 XII. BMietG). Denn es ist nachträglich unstreitig geworden, daß die Toilette für die Wohnung des Bekl. sich außerhalb des Hauses im Hof befindet. Dann aber ist der Wohnwertzuschlag nicht gerechtfertigt.

Entgegen der Ansicht der Kl. war aber auch die fristlose Kündigung vom 8. Oktober 1984 unwirksam. Sie wäre nach § 553 BGB berechtigt gewesen, wenn der Bekl. trotz Abmahnung der Kl. die Wohnung weiterhin unberechtigt Herrn S. überlassen hätte. Indessen sind die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht gegeben. Zwar stellt es ein vertragswidriges Verhalten des Bekl. dar, daß er nach seiner Übersiedlung nach München die Wohnung Herrn S. ohne Genehmigung der Kl. überlassen hatte, obwohl nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrages schriftliche Genehmigung dazu vorgeschrieben war. Die Kl. haben dieses vertragswidrige Verhalten auch abgemahnt. Denn sie haben mit Anwaltsschreiben vom 27. September 1984 den Bekl. aufgefordert, das Untermietverhältnis bzw. die unbefugte Gebrauchsüberlassung spätestens bis zum 9. Oktober 1984 zu beenden. Indessen war diese Abmahnung nicht ausreichend, denn die gesetzte Frist war zu kurz.

Die in §§ 553 BGB gesetzlich vorgeschriebene Abmahnung ist keine bloße Formalität. Sie ist vielmehr deshalb vorgeschrieben, damit der Mieter die fristlose Kündigung dadurch vermeiden kann, daß er den vertragswidrigen Zustand selbst beseitigt. Es muß ihn deshalb insbesondere bei unzulässiger Untervermietung eine angemessene Frist gelassen werden (Gelhaar in RGRK, 12. Aufl. 1978, Rz. 11 zu § 553; Staudinger-Emmerich, 12. Aufl. 2. Bearbeitung 1981, Rz. 21 a zu § 553; Voelskow in Münchener Kommentar 1980, Rz. 7 zu § 553). Kommt nämlich der Mieter auf die Abmahnung hin dem Verlangen des Vermieters innerhalb angemessener Zeit nach, ist eine dennoch erfolgte fristlose Kündigung unbegründet, weil der Mieter die Sache dem Dritten nicht mehr zum Gebrauch überläßt (Gelhaar a.a.O.; Staudinger/Emmerich a.a.O.). Im Falle der unbefugten Untervermietung muß die gesetzte Frist zumindest so lang sein, daß es dem Mieter möglich ist, das Untermietverhältnis gemäß § 565 Abs. 3 Nr. 3 zu kündigen. Denn der Vermieter darf von seinem Mieter kein gesetzwidriges Verhalten verlangen. Wenn der Mieter - wenn auch unbefugt - die Wohnung oder einen Teil davon untervermietet hat, besteht zwischen ihm und dem Untermieter ein Vertrag. Diesen Vertrag kann der (Haupt-)Mieter wegen fehlender Voraussetzungen nicht fristlos kündigen. Er muß zumindest die genannte Kündigungsfrist einhalten.

Im vorliegenden Fall hätte der Bekl. auf die Abmahnung vom 27. September 1984 die unbefugte Gebrauchsüberlassung also nach der Mindestkündigungsfrist des Gesetzes erst zum 31. Oktober 1984 kündigen können. Damit war die gesetzte Frist bis zum 9. Oktober 1984 zu kurz und damit unwirksam. Das hat zur Folge, daß auch die fristlose Kündigung vom 8. Oktober 1984 unwirksam und unbegründet ist.

Das wäre allerdings dann unschädlich, wenn der Bekl. die Wohnung weiterhin Herrn S. überlassen hätte. Nachdem aber unstreitig ist, daß Herr S. um den 20. Oktober 1984 ausgezogen ist, und damit der vertragswidrige Zustand vor Ablauf der angemessenen Mindestfrist beendet worden ist, erweist sich die fristlose Kündigung als unbegründet. Die Kl. hätten bei angemessener Fristsetzung frühestens nach dem 31. Oktober 1984 kündigen können, wenn Herr S. sich zu dieser Zeit noch in der Wohnung befunden hätte. Nachdem er unstreitig vor Ablauf der angenommenen Frist ausgezogen ist, hätte ein Kündigungsrecht der Kl. überhaupt nicht mehr bestanden, wie oben dargelegt worden ist. Wenn nun die Kl. gleichwohl voreilig fristlos gekündigt haben, kann dieser Kündigung keine Rechtswirkung beigemessen werden.