Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Unbefugte Gebrauchsüberlassung; Beendigung des Mietverhältnisses; Fristlose Kündigung; Gebrauch; vertragswidriger; Gebrauchsüberlassung; unbefugte; Rechtsbeeinträchtigung; Vermieter

Beläßt der Mieter einem Dritten den ihm unbefugt überlassenen Gebrauch der Mietsache ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters, so ist dieser zur frist losen Kündigung berechtigt, ohne daß es der Feststellung einer erheblichen Beeinträchtigung seiner Rechte bedarf (Anschluß an den Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 17.12.1981 - 4 U 130/81 - und das Urteil des BGH vom 28.11.1984 - VIII ZR 186/83).

Die Bekl. zu 1) hat von der Kl. ab 1.5.1975 eine Drei-Zimmer-Wohnung ge-mietet. In diese Wohnung hat sie ihre Tochter und deren Ehemann (die Bekl. zu 2) und 3)) aufgenommen. Zu einem vom Landgericht nicht näher festgestellten Zeitpunkt ist sie aus der Wohnung ausgezogen, ohne das Mietverhältnis zu kündigen; die Bekl. zu 2) und 3) sind in der Wohnung verblieben.

Die Kl. hat das Mietverhältnis nach vergeblicher Abmahnung unter Hinweis auf § 553 BGB fristlos gekündigt. Auf ihre Klage sind die Bekl. zu 1) bis 3) zur Räumung ver-urteilt worden. Der von den Bekl. eingelegten Berufung möchte das Landgericht statt-geben. Es meint, eine unbefugte Gebrauchsüberlassung rechtfertige eine fristlose Kündigung nur, wenn der Vermieter durch die unbefugte Gebrauchsüberlassung in seinen Rechten erheblich beeinträchtigt werde. Weil die Bekl. zu 1) die Miete pünkt-lich zahle und allen sonstigen vertraglichen Pflichten nachkäme, fehle es an einer sol-chen erheblichen Beeinträchtigung, zumal es sich bei der Kl. um eine Aktiengesellschaft handele. Das Landgericht sieht sich an einer solchen Entscheidung durch den Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 17.12.1981 (NJW 1982, 1157; WM 1982, 41; ZMR 1982, 186; DWW 1982, 26; RES § 553 Nr. 1) und das Urteil des BGH vom 28.11.1984 (NJW 1985, 2527; WM 1985, 88; ZMR 1985, 94; DWW 1985, 158 LS) ge-hindert. Wegen beabsichtigter Abweichung von diesen beiden Entscheidungen legt es dem Senat folgende Rechtsfrage vor:

"Bedarf eine fristlose Kündigung nach § 553 BGB für den Fall der unbefugten Ge-brauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten durch den Mieter zusätzlich der Feststellung einer erheblichen Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters?"

Die Vorlage ist zulässig, weil das Landgericht bei einer Rechtsfrage, die sich aus ei-nem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt, vom Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 17.12.1981 und dem Urteil des BGH vom 28.11.1984 abweichen will und diese Abweichung entscheidungserheblich ist.

Der Senat schließt sich dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg und der im Urteil vom 28.11.1984 geäußerten Ansicht des BGH an. Auch nach Erlaß dieser beiden Entscheidungen wird die vom Landgericht zur Vorlage gebrachte Rechtsfrage in der Literatur noch unterschiedlich beantwortet. Gegen die Rechtsprechung des BGH wenden sich ausdrücklich Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. unter IV Rz 390, Schmidt-Fut-terer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B Rz 142; Soergel-Kummer, BGB 11. Aufl., Nachtrag zu § 553 Rz. 4, Lammel WM 1986, 8. Emmerich-Sonnenschein (Mie-te, 3. Aufl., § 553 Rz. 8) haben sich unter Aufgabe ihrer früher gegenteiligen Auffas-sung der Ansicht des BGH angeschlossen.

Der Senat teilt die Ansicht, daß eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung in der Regel bereits eine erhebliche Vertragsverletzung darstellt. Die grammatische Interpretation der Vorschrift des § 553 BGB spricht für die vom BGH und dem OLG Hamburg ver-tretene Ansicht. Das Gesetz nennt in § 553 BGB mindestens ein Beispiel, das eine Verletzung von Vertragsrechten "in erheblichem Maße" indiziert. Des Wortes "insbesondere" bedient sich der Gesetzgeber regelmäßig, um aufzählend Beispiele für ei-nen normierten Tatbestand zu nennen.

Entgegen Lammel (a.a.O.) gibt die historische Interpretation keinen hinreichenden Anhalt für eine gegenteilige Ansicht. Daß die unbefugte Gebrauchsüberlassung ein Fall des vertragswidrigen Gebrauches ist, ist unbestreitbar. Für die fristlose Kündigung reichte nach § 528 E I ein vertragswidriger Gebrauch aus. Wenn in der zweiten Lesung die Worte "der die Rechte des Vermieter in erheblichem Maße verletzt", hin-zugefügt wurden, folgt daraus nicht, daß sich die erhebliche Beeinträchtigung auch bei der unbefugten Gebrauchsüberlassung, die einen besonders gravierenden Fall eines vertragswidrigen Gebrauches darstellt, ausdrücklich festgestellt werden muß. Das vom Gesetz genannte Fallbeispiel, das eine "Verletzung in erheblichem Maße" indiziert, hat dann keine inhaltliche Änderung erfahren.

Die Gesetzessystematik deutet nicht darauf hin, daß der Vermieter zunächst zur Un-terlassungsklage als einem milderen Mittel greifen müsse. Der öffentlich rechtliche Grundsatz des milderen Mittels findet im Verhältnis von Vertragsparteien zueinander keine unmittelbare Anwendung (OLG Hamburg a.a.O.), außerdem hat der Vermieter ja bereits durch die erfolglose Abmahnung vergeblich Unterlassung verlangt.

Entgegen Sternel (a.a.O.) ist nicht erkennbar, daß die Interpretation des BGH wegen "starrer Folgen" nicht zu einem sachgerechten Ergebnis führen kann. Diese Rechtsprechung läßt zu, eine unbefugte Gebrauchsüberlassung nur dann zu bejahen, wenn der Mieter keinen Anspruch auf die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung hat (vgl. OLG Hamburg, a.a.O., Münchner Kommentar-Voelskow, 2. Aufl., § 553 Rn. 4).

Dies gilt auch gegenüber der Ansicht von Schmidt-Futterer/Blank (a.a.O.). Wenn sie meinen, die Unrichtigkeit der Ansicht des BGH ergäbe sich bereits daraus, daß der Vermieter dann auch dann zur Kündigung berechtigt sei, wenn er nach § 549 Abs. 2 BGB zur Erteilung der Untermieterlaubnis verpflichtet wäre, übersehen sie darüberhinaus, daß die erlaubte Untervermietung als Sonderfall für den Regelfall nichts her-gibt, zumal nach § 549 Abs. 2 BGB die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung nur für einen Teil der Wohnung, nicht aber für die gesamte gemietete Wohnung verlangt wer-den kann. Sie räumen außerdem selbst ein, daß über § 242 BGB ein unbilliges Ergeb-nis vermieden werden kann.

Die Ansicht Lammels (a.a.O.), daß die Person des Mieters für die Gestaltung des Mietvertrages unter Umständen nur von eingeschränkter Bedeutung sei, überzeugt nicht. Eine trotz Abmahnung unbefugte Gebrauchsüberlassung stellt eine derart sig-nifikante Störung des Vertragsverhältnisses zwischen den Mietparteien durch den Mieter dar, daß sie beim Vermieter Zweifel an der Vertragstreue des Mieters insge-samt hervorrufen kann. Für ihn ist es regelmäßig von erheblicher Bedeutung, sich auf die Vertragstreue des Mieters verlassen zu können, vielleicht dann im besonderen Maße, wenn er außerhalb des Mietobjekts wohnt. Auch einer Wohnungsbaugesellschaft geht es nicht nur um die Solvenz des Mieters und die Erhaltung der Mietsache; ein harmonisches Zusammenleben mehrerer Mieter im gleichen Hause zu gewährlei-sten, liegt nicht nur im Interesse des Vermieters, sondern gehört auch zu seinen Ver-tragspflichten.

Schließlich ist nicht zu verkennen, daß es nur wenige Fälle geben wird, in denen eine unbefugte Gebrauchsüberlassung nicht auch tatsächlich zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Vermieters führt. Praktische Bedeutung hat die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage folglich im wesentlichen für die Beweislastregelung. Der Se-nat vermag aber nicht zu erkennen, daß es einen Mieter unbillig belastet, wenn ihn als Folge einer Vertragsverletzung die Beweislast dafür trifft, daß die fristlose Kündi-gung durch den Vermieter wegen unbefugter Gebrauchsbelassung im Einzelfall rechtsmißbräuchlich ist.