Unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mieträume, Herausgabe von Nutzungen, Auskunftsanspruch, notariell beurkundete Räumungsverpflichtung

Die Vermietung eines Gebäudes zum Betrieb eines Hotels rechtfertigt keine Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung zur Beherbergung von Flüchtlingen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung und Herausgabe sowie Auskunft wegen gezogener Nutzungen nach außerordentlicher Kündigung eines Mietvertrags über die Anmietung von Räumlichkeiten zum Betrieb eines Hotels in Anspruch.

Die Parteien schlossen am 30. September 2008 einen Mietvertrag für Gewerberäume, mit dem die Kl. der Bekl. Räume im Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie das 5.-12. Obergeschoss zur „ausschließlichen Nutzung als Hotel der gehobenen Mittelklasse und 30 Stellplätze im Parkhaus vermietete. Das Mietverhältnis begann am 1. April 2009 mit zeitgleicher Übergabe und sollte mit dem Ablauf von 180 Monaten nach seinem Beginn, also am 31. März 2024, enden. Ferner war vorgesehen, dass sich der Mietvertrag jeweils um ein Jahr verlängert, wenn er nicht spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit oder des jeweiligen Verlängerungszeitraums durch eine der Parteien gekündigt wird.

Die Parteien schlossen am 17. Februar 2010 einen weiteren Mietvertrag, mit dem die Kl. der Bekl. einen im 1. Obergeschoss des Gebäudes in im Vorderhaus belegenen Konferenzraum vermietete, wobei das Mietverhältnis am 1. April 2010 begann und mit Ablauf von 60 Monaten nach seinem Beginn, also am 31. März 2015 enden sollte.

Nachfolgend schlossen die Parteien anlässlich zweier Rechtsstreitigkeiten in den Jahren 2016 und 2022 Nachträge zum Mietvertrag. Dabei wurde vereinbart, dass die Laufzeit des Mietvertrages fest bis zum 31. Dezember 2025 verlängert wurde.

Am 24. März 2022 schloss die Bekl. mit der Landeshauptstadt Hannover (nachfolgend LHH genannt) eine „Firmenvertrags-Vereinbarung 2022/2023 Beherbergung“, wonach die LHH verbindlich sämtliche 79 Zimmer im Hotel vom 21. April 2022 bis 20. April 2023 zu Firmensonderpreisen pro Nacht und Zimmer buchte, um dort vorrangig Flüchtige aus der Ukraine unterzubringen. Sollten die Zahlen sinken und eine Belegung ausschließlich mit Geflüchteten aus der Ukraine nicht mehr die Auslastung der Hotelzimmer zu 100 % decken, würden nach Rücksprache mit dem Hotel Geflüchtete aus anderen Herkunftsländern nachrangig beherbergt.

Mit Schreiben vom 13. Februar 2023 mahnte die Kl. die Bekl. wegen der Unterbringung der Flüchtlinge ab und forderte sie auf, die vertragswidrige Nutzung des Hotels spätestens bis zum 20. Februar 2023 zu beenden. Die Bekl. trat dem mit Schreiben vom 21. Februar 2023 entgegen. Schließlich kündigte die Kl. die Mietverträge außerordentlich und fristlos mit Schreiben vom 26. April 2023.

Im Anschluss traten die Parteien in Verhandlungen über einen Ankauf des Gebäudes durch die Bekl. ein. Im Frühjahr 2024 wurde unter Beteiligung von Rechtsanwälten und Notaren ein fertiger Kaufvertrag verhandelt und auch ein Notartermin zur Beurkundung des Verkaufs angesetzt. Diesen Termin sagte die Bekl. zwei Tage vor der Beurkundung mit Schreiben vom 23. April 2024 ab. Mit E-Mail vom 7. Mai 2024 teilte die Kl. der Bekl. sodann mit, dass sie ihren Anspruch auf Räumung und Herausgabe nunmehr durchsetzen werde.

Die Einzelrichterin der 17. Zivilkammer des Landgerichts hat die Bekl. zur Räumung und Herausgabe der angemieteten Flächen einschließlich eines Konferenzraumes sowie zur Auskunft darüber erteilt, welche Untervermietungen/Überlassung der zu räumenden Räumlichkeiten und Stellplätze sie seit dem 1. Mai 2023, hilfsweise seit Rechtshängigkeit vorgenommen und welche Zahlungen sie hierfür seit dem 1. Mai 2023, hilfsweise seit Rechtshängigkeit, erhalten hat. Ferner ist die Bekl. verurteilt worden, sämtliche Auskünfte durch Vorlage der entsprechenden Verträge, Bescheide und Kontoauszüge zu belegen. Dagegen haben beide Parteien Berufung eingelegt.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 4. April 2025 hat die Bekl. nach Erörterung der Sach- und Rechtslage den Auskunftsanspruch ohne Belegvorlage seit dem 7. Mai 2024 anerkannt.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegten Berufung der Bekl. sowie die zulässige Anschlussberufung der Kl. haben jeweils im geringfügigen Umfang Erfolg. Die weitergehenden Rechtsmittel waren zurückzuwiesen. Das Urteil beruht teilweise auf einer Rechtsverletzung i.S. von § 513 i.V.m. § 546 ZPO.

Das Urteil der Einzelrichterin der 17. Zivilkammer des Landgerichts Hannover weist zahlreiche Mängel auf.

So weist die Berufung zu Recht darauf hin, dass die Einzelrichterin den Sachvortrag im Schriftsatz vom 29. Oktober 2024 (Vorlage einer notariellen Unterwerfungserklärung) in den Entscheidungsgründen komplett übergangen und sich auch nicht mit dem Einwand der Bekl. im Schriftsatz vom 13. August 2024 auseinandergesetzt hat, wonach die Bekl. nicht bösgläubig gewesen sei, so dass (nach Auffassung der Bekl.) in keinem Fall ein Auskunftsanspruch hinsichtlich gezogener Nutzungen bestanden habe.

Auch der Tenor zum Auskunftsanspruch ist offenkundig unzutreffend. Die Einzelrichterin hat die Bekl. zur Auskunft über Untervermietungen/Überlassungen seit dem 1. Mai 2023 und sodann „hilfsweise seit Rechtshängigkeit“ verurteilt.

Ebenfalls unzutreffend ist der Tenor zur vorläufigen Vollstreckbarkeit. Die Einzelrichterin hat verkannt, dass hinsichtlich des Auskunftsanspruches § 709 Satz 1 ZPO und nicht§ 708 Nr. 11 ZPO i.V.m. § 711 ZPO einschlägig ist (vgl. nur Lackmann, in: Musielak/Voit, ZPO, 21. Auflage, § 709 Rn. 7).

Soweit es den geltend gemachten Auskunftsanspruch betrifft, lassen die Urteilgründe überdies jegliche Auseinandersetzung mit dem beiderseitigen Vortrag vermissen und erschöpfen sich in der bloßen Wiedergabe eines (nicht nachvollziehbaren) Ergebnissatzes, wodurch ebenfalls der Anspruch der Parteien auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt worden ist.

Trotz dieser zum Teil gravierenden (Verfahrens-)Mängel bleiben der Berufung und der Anschlussberufung überwiegend der Erfolg versagt, weil sich die verfahrensfehlerhafte Behandlung durch die Einzelrichterin jedenfalls im Ergebnis überwiegend nicht kausal ausgewirkt hat. Im Einzelnen gilt Folgendes:

1. Die erhobene Räumungsklage ist zulässig und begründet, nachdem die Kl. die streitgegenständlichen Mietverträge mit Schreiben vom 24. März 2023 wirksam außerordentlich gekündigt hat.

a) Ohne Erfolg macht die Bekl. geltend, dass sie sich in der notariellen Urkunde vom 1. Februar 2016 der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen eines Räumungs- und Herausgabeanspruches gegenüber der Vermieterin unterworfen hat. Diese Urkunde lässt mitnichten das Rechtsschutzbedürfnis für die erhobene Räumungsklage entfallen.

In der Erklärung heißt es u.a. wie folgt:

„Wegen der Verpflichtung, die vorstehend aufgeführten Räumlichkeiten nach Mietvertragsbeendigung zu räumen und herauszugeben, unterwirft sich die aufgeführte gegenüber den Vermietern der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.“ [Hervorhebung durch den Senat].

Das Rechtsschutzbedürfnis ist ein ungeschriebenes Merkmal, welches objektive sinnlose Klagen verhindern soll (siehe Zöller/Greger, ZPO, 35. Auflage, Vor § 253 Rn. 18). Es kann nur unter ganz besonderen Umständen verneint werden, weil jeder Rechtsschutzsuchende einen öffentlich-rechtlichen Anspruch darauf hat, dass die Gerichte seine Anliegen sachlich prüfen und bescheiden (Zöller/Greger, aaO). Zwar kann das Rechtsschutzbedürfnis fehlen, wenn über den (eingeklagten) Anspruch bereits ein sonstiger Vollstreckungstitel vorliegt (Zöller/Greger, aaO Rn. 18a). Diese Voraussetzung ist aber vorliegend nicht erfüllt. Die vorgelegte Unterwerfungserklärung ersetzt den angestrebten Titel gerade nicht (vgl. zu diesem Aspekt Hk-ZPO/Kindl, 10. Aufl., § 794 Rn. 29). Denn in der Erklärung wird lediglich ein künftiger Anspruch (,,nach Mietvertragsbeendigung“) tituliert, ohne dass die Beendigung des Mietverhältnisses durch die Erklärung in ausreichender Weise festgestellt würde (vgl. ferner Zöller/Geimer, ZPO, 35. Auflage, § 794 Rn. 26). Da aber die Beendigung des Mietverhältnisses in dieser Urkunde weder festgestellt noch belegt wird, hat die vorgelegte Urkunde für die Kl. keinen Wert.

b) Entgegen der Auffassung der Bekl. war die Kl. auch zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grunde außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einen Dritten überlässt. Ein wichtiger Grund liegt ferner dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Kl. war sowohl nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB als auch nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Die Bekl. hat mit Überlassung sämtlicher Zimmer an die LHH zur Unterbringung von Flüchtlingen eine schuldhafte Vertragsverletzung begangen, welche die Kl. zur Kündigung berechtigte.

aa) Die Bekl. hat der LHH die von der Kl. angemieteten Räume auf der Grundlage des geschlossenen Beherbergungsvertrages überlassen i.S. von§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB.

Der Begriff der unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte in§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB deckt sich mit dem in § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB verwendeten Begriff der unberechtigten Überlassung (siehe StaudingerN. Emmerich, BGB, Stand: 2021, § 543 Rn. 54). Letzterer ist weit auszulegen. Er umfasst jede auf gewisse Dauer angelegte Überlassung zu einem selbständigen oder unselbständigen (Miet-)Gebrauch (StaudingerN. Emmerich, aaO, § 540 Rn. 2; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl., § 540 Rn. 4). Entscheidend ist allein die tatsächliche Gebrauchsüberlassung, nicht aber die Natur des zwischen Mieter und Dritten bestehenden Rechtsverhältnisses (siehe Guhling, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 540 BGB Rn. 5). Nicht erfasst werden von§ 540 BGB nur Gebrauchsüberlassungen, die sich im Rahmen des vertragsgemäßen Mietgebrauchs halten (Staudinger/V. Emmerich, aaO, Rn. 3). Die Überlassung bzw. Zurverfügungstellung aller Zimmer des Hotels an die LHH zur Unterbringung von Flüchtlingen hielt sich aber nicht mehr im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Die Bekl. hat der LHH auf der Grundlage der „Firmenvertrags-Vereinbarung 2022/2023 Beherbergung Hannover“ sämtliche Zimmer des Hotels zur Unterbringung von Flüchtlingen zur Verfügung gestellt. Damit ist das Mietobjekt zu einem völlig anderen Zweck genutzt worden. Denn die Nutzung von Räumlichkeiten eines Hotels der gehobenen Mittelklasse l mit Stellplätzen im Parkhaus durch Abschluss von Beherbergungsverträgen mit Hotelgästen stellt der Sache nach etwas völlig Anderes dar, als die Unterbringung von bis zu 150 Flüchtlingen bei gleichzeitiger Einstellung des sonstigen Hotelbetriebs Unter einem Hotel wird ein Beherbergungsbetrieb verstanden, der zumeist mit einem Verpflegungsbetrieb verbunden ist (siehe Brockhaus Enzyklopädie, 17. Aufl., 8. Band, „Hotel“ (Seite 696). Ein wesentliches Moment ist dabei die ständige Betriebsbereitschaft für die jeweiligen Gäste (Brockhaus Enzyklopädie, aaO). Die Beherbergung ist die Zurverfügungstellung von Betten und anderen Schlafgelegenheiten auf der Grundlage eines privatrechtlichen Vertrages zwischen dem Hotelbetreiber und den ständig wechselnden (vgl. Bundesverwaltungsgericht Beschluss vom 8. Mai 1989, zitiert nach juris Rn. 4) Gästen, wobei die Steuerermäßigung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 11 Umsatzsteuergesetz auch nur für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen eingreift, die ein Unternehmen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält.

Dies zugrunde gelegt weicht die Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten als Flüchtlingsunterkunft bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise in ganz erheblicher Weise von dem ursprünglichen Vertragszweck ab. Die Bekl. hat mit der Umsetzung des mit der LHH geschlossenen Vertrages gerade keinen Hotelbetrieb im o.g. Sinne mehr geführt.

Ausweislich der Vereinbarung vom 24. März 2022 hat die Bekl. verbindlich sämtliche 79 Zimmer des Hotels in der der LHH zur Unterbringung von Flüchtlingen überlassen, wobei sogar ausdrücklich festgelegt worden ist, dass bei sinkenden Zahlen von Ukraineflüchtlingen auch Flüchtlinge aus anderen Herkunftsländern nachrangig beherbergt werden. In § 2 des Vertrages wird ausdrücklich geregelt, dass nur noch die öffentlichen Bereiche einmal wöchentlich gereinigt werden und ein Wechsel der Bettwäsche und Handtücher nur noch alle 14 Tage im Wechsel erfolgt. Auch eine Frühstücksverpflegung wurde durch die Bekl. nicht mehr geschuldet. Vielmehr konnten stattdessen die vorhandenen Küchenräumlichkeiten in Absprache genutzt werden, wobei die Reinigung dem jeweiligen Nutzer oblag und die LHH hier eine Aufstockung von Kochstellen und Herden plante. Es kann mithin entgegen dem Vortrag der Bekl. im Schriftsatz vom 13. August 2024 (dort Seite 7, BI. 120 eA LG) keine Rede davon sein, dass der Belegungsvertrag die üblichen Hoteldienstleistungen inkludierte.

Der dauernde bzw. auf unbestimmte Zeit erfolgende Aufenthalt eines Flüchtlings, der sich für die (unbestimmte) Zeit seines Aufenthaltes zu Wohnzwecken in bestimmten Räumen aufhält, ohne dass

- er mit dem Hotelbetreiber in irgendeiner Form vertraglich verbunden ist,

- der Hotelbetreiber ihm gegenüber die typischen Beherbergungsleistungen, wie zum Beispiel Reinigung der Zimmer oder (Frühstücks-)Verpflegung erbringt und

- durch Vorhalten einer Rezeption eine ständige Betriebsbereitschaft für den Gast dokumentiert,

ist schon der Sache nach nicht mit dem Aufenthalt eines gewöhnlichen Besuchers oder Hotelgastes vergleichbar.

Der Vertragszweck „Betrieb eines Hotels“ unterscheidet sich grundlegend von dem Vertragszweck „Überlassung von angemieteten Räumen an Flüchtlinge“. Dies folgt schon aus dem Umstand, dass der Gast eines Hotels im Gegensatz zu einem Flüchtling ein Hotelzimmer i.d.R. nicht als Wohnraum nutzt. Wenn Flüchtlingen Räume überlassen werden, handelt es sich um eine Form der Wohnraumnutzung bzw. - überlassung (vgl. Drasdo, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel

IX. Rn. 1 i.V.m. Rn. 6 ff.). Der Begriff des Wohnens ist aber dadurch charakterisiert, dass eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises vorliegt. Der gewöhnliche Hotelgast nutzt aber Hotelzimmer nicht zum Wohnen. Insoweit ist allgemein anerkannt, dass die Überlassung von Hotelappartements zu Wohnzwecken dazu führt, dass ein Wohnraummietverhältnis vorliegt (siehe Drettmann, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel 1. Rn. 132).

Der dauernde Aufenthalt von (ausschließlich) Flüchtlingen gibt der Nutzung auch deshalb ein anderes Gepräge, weil mit der dauerhaften Wohnnutzung durch die Flüchtlinge regelmäßig eine größere Inanspruchnahme der zur Nutzung überlassenen Gegenstände verbunden ist und damit auch die Gefahr von Beschädigungen - wie dem Senat aus verschiedenen Rechtsstreitigkeiten betreffend Flüchtlingsunterkünften bekannt ist - erhöht ist. Der Flüchtling aus einem fremden Land, der sich auf unbestimmte Zeit und möglicherweise dauerhaft in bestimmten ihm seitens der öffentlichen Hand zugewiesenen Räumen (zu Wohn- und nicht gerade nur zu Besuchszwecken) aufhält, kann nicht mit dem Gast eines Hotels verglichen werden, der mit dem Hotelbetreiber aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages verbunden ist.

Die Bekl. lässt bei ihrer Argumentation zu Unrecht außer Acht, dass im Mietvertrag die Nutzung als Hotel der gehobenen Mittelklasse ausdrücklich mit dem Zusatz zur ausschließlichen“ Nutzung versehen worden ist. Damit wird hinreichend klar zum Ausdruck gebracht, dass nur eine Hotelnutzung, nicht aber eine ähnliche Nutzung vom Mietvertrag umfasst ist.

bb) Die Überlassung der Hotelzimmer zur Unterbringung von Flüchtlingen auf der Grundlage der Firmenvertrags-Vereinbarung erfolgte auch ohne Erlaubnis der Kl., so dass ein vertragswidriges Verhalten der Bekl. vorlag.

Denn die Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine schuldhafte Vertragsverletzung dar (Kraemer/von der Osten/Schüller, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kap. III Rn. 2537; Guhling, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage, § 540 Rn. 50). Dies gilt selbst dann, wenn - was vorliegend aber ebenfalls zu verneinen wäre - der Bekl. ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung zugestanden hätte (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011, Az.: VIII ZR 74/10, zitiert nach juris Rn. 20; vgl. dazu ebenfalls Kraemer/von der Osten/Schüller, aaO). Aufgrund dieser Vertragspflichtverletzung war die Kl. zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Denn die unbefugte Gebrauchsüberlassung als solche stellt schon eine erhebliche Rechtsverletzung dar, was schon aus der Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB folgt (so überzeugend Guhling, aaO, § 540 R. 51; aA Kraemer, in; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. III. Rn. 3026).

Es schadet insoweit auch nicht, dass in lit. D Nr. 7 der Mietverträge (lit. D. Nr. 7 des Mietvertrages vom 30. September 2008 = BI. 28 eA LG sowie lit. D Nr. 7 des Mietvertrages vom 7. Februar 2020 = BI. 52 eA LG) nur von einer vorherigen Zustimmung im Falle einer „Untervermietung“ die Rede ist. Selbst wenn angenommen würde, dass diese Regelung mit Rücksicht auf ihren Wortlaut nur den Abschluss von eigenständigen Mietverträgen erfasste, durch welche das gesamte von der Bekl. zuvor angemietete Objekte zur ausschließlich selbstständigen Nutzung an Dritte weitervermietet worden ist, hätte die Bekl. nicht eigenmächtig die Räumlichkeiten der LHH verbindlich zur Nutzung überlassen dürfen. Die Regelung in lit. D Nr. 7 der Verträge macht unmissverständlich klar, dass sich die Kl. als Vermieterin eine Zustimmung für die Fälle vorbehalten wollte, in denen das gesamte Objekt auf der Basis eines Untermietvertrages weitervermietet werden sollte. Dieses Interesse, über Art und Umfang der Nutzung zu bestimmen, ist offenkundig auch dann betroffen, wenn es am Abschluss eines Untermietvertrages im engeren Sinne fehlt und die Bekl. das Objekt bzw. sämtliche Zimmer des Hotels auf der Grundlage einer anderen Vertragsgestaltung einer dritten Person zur Nutzung zur Verfügung stellt. Zur Verwirklichung dieses Regelungsplans enthält das Gesetz in § 540 BGB eine angemessene und interessengerechte Lösung, die im Verhältnis der Parteien weiterhin Gültigkeit für sich beansprucht.

Die Kl. war daher zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des abgeschlossenen Mietvertrages berechtigt, nachdem sie die Bekl. zuvor mit Schreiben vom 13. Februar 2023 abgemahnt hatte (Anlage K 12 = BI. 77 f. eA LG), sodass der Mietvertrag mit Zugang des Kündigungsschreibens vom 24. März 2023 beendet worden ist und die Bekl. seit diesem Zeitpunkt nicht mehr zum Besitz der Mieträumlichkeiten berechtigt war.

cc) Die Kündigung stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Zwar hat der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Zivilsenat die Auffassung vertreten, dass einer Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) entgegenstehen kann, wenn ein Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung besteht (BGH, Urteil vom 2. Februar 20211, Az: VIII ZR 74/10, GE 2011, 401, zitiert nach juris Rn. 16 ff). Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall unterscheidet sich aber in mehrfacher Hinsicht von der vorliegenden Fallgestaltung, so dass diese Rechtsprechung hier nicht zum Tragen kommt.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag eine ausdrückliche Klausel, wonach der Mieterin das Recht zur Untervermietung grundsätzlich eingeräumt wurde (,,Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich“), so dass die Mieterin bei einem Untermieterwechsel kein berechtigtes Interesse mehr darzulegen brauchte (BGH, aaO, Rn. 16). An einer solchen bereits erteilten Untervermieterlaubnis fehlt es aber im vorliegenden Fall. Die Mietverträge enthalten unter lit. D Nr. 7 lediglich eine Regelung, dass eine Untervermietung zulässig ist, sofern ihr der Vermieter vorher zustimmt, wobei Untervermietungen nur gegenüber solchen Untermietern in Betracht kommen sollten, deren Insolvenz und Bonität außer Zweifel steht und die bereit sind, gegenüber dem Vermieter die selbstschuldnerische Bürgschaft für die Einhaltung aller Verpflichtungen des Hauptmieters zu übernehmen. Außerdem sah der Vertrag vor, dass im Falle einer Verweigerung einer erbetenen Untervermietungserlaubnis dem Mieter daraus auch kein Recht zur außerordentlichen Kündigung erwachsen sollte.

Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall zeichnete sich zudem durch die weitere Besonderheit aus, dass die Mieterin der Verpflichtung zur Einholung der Genehmigung dadurch nachgekommen war, dass sie die Erlaubnis zur Untervermietung an eine bestimmte Person rechtzeitig von der Vermieterin erbeten hatte (BGH, aaO, Rn. 21). Auch daran fehlte es im vorliegenden Fall, in dem die Bekl. vor Abschluss des Vertrages mit der LHH nicht um eine Zustimmung bei der Kl. gebeten hatte und selbst nach Erhalt der Abmahnung mit Schreiben vom 21. Februar 2023 nur darauf hingewiesen hat, dass die Mietflächen unverändert als Hotel der gehobenen Mittelklasse genutzt und Miete und Nebenkosten unverändert pünktlich gezahlt würden.

Hinzu kommt schließlich, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein Wohnraummietverhältnis und kein Geschäftsraummietverhältnis betroffen hat. Ein Geschäftsraummieter hat selbst dann, wenn kein Grund zur Versagung der Erlaubnis vorliegt, keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, weil § 553 BGB nur für die Wohnraummiete gilt (Guhling in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 540 Rn. 18; vgl. auch Kraemer/von der Osten/Schüller, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III. Rn. 2509). Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis kann nur im Einzelfall mit Rücksicht auf die Grundsätze von Treu und Glauben angenommen werden, wobei hierbei aber große Zurückhaltung geboten ist (Guhling, aaO; vgl. Kraemer/von der Osten/Schüller, aaO).

dd) Unbeschadet der Anwendung von § 543 Abs. 2 Satz 1 BGB war die Kl. auf der Grundlage von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der Kündigungsgründe des § 543 Abs. 2 Satz 1 BGB stehen selbständig neben der Kündigung aufgrund der Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB (Fleindl, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kap. IV Rn. 346).

Die Bekl. hat eine Pflichtverletzung begangen, indem sie ohne Zustimmung der Kl. das gesamte Hotel einem gänzlich anderen Nutzungszweck und zwar der Unterbringung von Flüchtlingen durch die LHH zuführte. Es handelte sich um einen vertragswidrigen Gebrauch, weil sich dieser Gebrauch nicht mehr im Rahmen der Bestimmungen des Mietvertrages hielt (vgl. Fleindl, aaO Rn. 34). Auf die Ausführungen sub. aa) wird Bezug genommen.

Diese Pflichtverletzung war erheblich, denn ein Mieter ist an die vereinbarte Nutzung grundsätzlich gebunden (siehe Kraemer/von der Osten/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kap. III Rn. 2460).

Der Bekl. fällt insoweit auch ein erhebliches Verschulden zur Last, weil sich ihr hätte aufdrängen müssen, dass ihre Vorgehensweise nicht vertragskonform war. Die Bekl. hat sich Rechte angemaßt, die ausschließlich der Eigentümerin bzw. Vermieterin des Objekts zustanden. Das Verhalten der Bekl. war gegenüber der Kl. durch nichts gerechtfertigt. Selbst wenn - was aber nicht der Fall ist - die Bekl. gegenüber der Kl. einen vertraglichen Anspruch auf Gestattung einer Untervermietung oder Nutzungsänderung gehabt hätte, durfte sie nicht eigenmächtig die Nutzungsänderung bzw. Gebrauchsüberlassung vornehmen.

Die Kl. war auch nicht nach Treu und Glauben dazu verpflichtet, einer Änderung oder Erweiterung des Mietgebrauchs durch die Bekl. in Form der Nutzung als Flüchtlingsunterkunft zuzustimmen. Eine Betriebsänderung, die eine erheblich verstärkte Abnutzung der Räume mit sich bringt, braucht der Vermieter nicht hinzunehmen (Kraemer/von der Osten/Schüller, aaO, Rn. 2463). Dies ist vorliegend der Fall. Die Umwandlung eines als Hotel gemieteten Objekts in ein (Asylbewerber­ Wohnheim ist eine unzulässige Betriebsänderung, weil die Wohnraumnutzung, die sich von einem Hotelbetrieb unterscheidet, mit einer verstärkten Abnutzung verbunden ist und außerdem das Objekt seinen Charakter als Hoteladresse bei potentiellen Kunden mit der Folge verliert, dass die spätere Vermietbarkeit erschwert wird (siehe Kraemer/von der Osten/Schüller, aaO, Rn. 2465). Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Urteil vom 10. September 1991 (Az.: 7 U 63/91) zu Recht die Auffassung vertreten, dass selbst die allgemeine Gestattung der Weiterverpachtung eines Hotels nicht die Überlassung des Objekts an eine Gemeinde zur Nutzung als Asylbewerberwohnheim umfasst (aaO, zitiert nach juris Rn. 12 = NJW 1992, 916 f.). Für den vorliegenden Fall kann nichts Anderes gelten.

Im Rahmen der Gesamtabwägung spielt es auch keine Rolle, dass das Mietverhältnis Ende 2025 in jedem Fall beendet ist. Zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass selbst nur noch eine kurze Restlaufzeit eines Mietvertragsverhältnisses dem Mieter keinen Freibrief dahingehend gibt, eigenmächtig gravierende Nutzungsänderungen vorzunehmen und die Nutzung dann bis zum Ablauf der Mietzeit fortzusetzen.

Bezogen auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung (Mai 2024) kann auch keine Rede davon sein, dass es der Kl. zumutbar gewesen ist, noch bis Ende 2025 zu warten. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass sich das Gerichtsverfahren in erster Instanz bis Ende 2024 hingezogen hat. Dass die Einzelrichterin das Beschleunigungsgebot des § 272 Abs. 4 ZPO missachtet hat, kann nicht zu Lasten der Kl. gehen.

2. Die Gewährung einer Räumungsfrist auf der Grundlage von § 721 ZPO kam ebenfalls nicht in Betracht.

Entgegen der Auffassung der Einzelrichterin ist§ 721 ZPO nicht auf Räumungsurteile anwendbar, die ein gewerbliches Mietverhältnis betreffen. Die Vorschrift ist auch nicht deshalb anwendbar, weil sich die Flüchtlinge zum Wohnen in dem Hotel aufhalten.

In der Kommentarliteratur besteht die einhellige Meinung, dass § 721 ZPO nicht auf gewerblich genutzte Räume anwendbar sind. Hierzu zählten auch Räume, die der fremden Beherbergung dienen (siehe nur Zöller/Seibel, ZPO, 35. Auflage,§ 721 Rn. 2).

Die gegenteilige Auffassung des Kammergerichts überzeugt nicht. Das Kammergericht hat übersehen, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des§ 721 ZPO mangels Vorliegens einer planwidrigen Regelungslücke nicht gegeben sind.

Die Vorschrift des§ 721 ZPO geht zurück auf eine Resolution des Reichstages, wonach der Reichskanzler ersucht wurde, bei der Novelle zur Civilprozessordnung eine Vorschrift in Erwägung zu ziehen, nach welcher in einem auf Räumung einer Wohnung lautenden Urteil eine angemessene Frist zur Räumung gewährt werden müsse (siehe Reichstagsprotokolle, 1895/97, Aktenstücke 440, S. 1971; vgl. auch Seufert, Kommentar zur Civilprozessordnung, 8. Aufl. (1903) § 721 Nr. 1). In Umsetzung dieser Resolution und mit Rücksicht darauf, dass die sofortige Vollstreckung des auf Räumung einer Wohnung ergangenen Urteils „für den Schuldner“, namentlich wenn er den Rechtsstreit in gutem Glauben geführt hatte, eine empfindliche Härte enthalte, wurde in den neuen Entwurf einer CPO ein§ 659a (= § 721 ZPO) eingefügt, wonach das Gericht auf Antrag dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Frist zur Räumung gewähren könne, wenn auf Räumung einer Wohnung erkannt werde (siehe Begründung der Novelle zur CPO, in: Hahn/Mugdan: Die gesammelten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Bd. 8, S. 135). Daraus erhellt unmissverständlich, dass der Schutz ausschließlich dem Räumungsschuldner zugutekommen sollte, nicht aber etwaigen solchen Personen, die weder zu seiner Familie noch zu seinem Haushalt gehören.

3. Offenkundig falsch ist das Urteil indes, soweit die Einzelrichterin den geltend gemachten Auskunftsanspruch umfassend bejaht hat.

Die Einzelrichterin hat nicht beachtet, dass der Antrag der Kl. mehrere Hilfsanträge enthalten hat und deshalb die wortwörtliche Wiederholung des Antrags im Tenor unzulässig war. Denn ein Schuldner kann niemals (hilfsweise) zu Auskünften über bestimmte Tatsachen ab unterschiedlichen Daten verurteilt werden. Schon deshalb war das Urteil zwingend abzuändern.

Die Einzelrichterin bleibt zudem - wie bereits ausgeführt - auch jedwede rechtliche nachvollziehbare Begründung für den bejahten Auskunftsanspruch schuldig und begründet nicht ansatzweise, warum die Bekl. schon ab dem 1. Mai 2023 zur Auskunft verpflichtet gewesen soll. Die Einzelrichterin hat übersehen, dass die Kl. ihre Ansprüche nur teilweise schlüssig dargelegt hatte und der Kl. kein Auskunftsanspruch vor dem 7. Mai 2024 zustand.

a) Es entspricht allgemeiner Meinung, dass auf der Grundlage von§ 242 BGB eine Auskunftspflicht besteht, wenn die zwischen den Parteien bestehende Rechtsbeziehung es mit sich bringt, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderlichen Auskunft unschwer geben kann (siehe Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Aufl., § 260 Rn. 4 m.w.N.). Voraussetzung für eine Auskunftspflicht ist das Bestehen einer Sonderverbindung, die entweder vertraglicher Art sein kann (einschließlich des Rückabwicklungsverhältnisses nach Kündigung eines Vertrages) oder auf einem gesetzlichen Schuldverhältnis beruht. Bei gesetzlichen Ansprüchen muss dabei dargelegt werden, dass der Anspruch, dessen Durchsetzung die Auskunft dienen soll, dem Grunde nach besteht (siehe Grüneberg/Grüneberg, aaO § 260 Rn. 5 f.).

Die Voraussetzungen für eine Auskunftspflicht sind erfüllt.

Zwischen den Parteien besteht eine Sonderverbindung in Form des Abwicklungsverhältnisses nach Kündigung des Mietvertrages und des nach Wegfall des Besitzrechts der Bekl. bestehenden Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses. Auf der Grundlage dieses Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses ist die Bekl. der Kl. zur Herausgabe von Nutzungen verpflichtet. Denn die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB finden auf den Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist, Anwendung (siehe BGH, Urteil vom 11. Dezember 2020, Az.: V ZR 26/20, GE 2021, 118= juris Rn. 6; BGH, Versäumnisurteil vom 14. März 2014, - VIII ZR 218/13 -, zitiert nach juris Rn. 6; BGH, Versäumnisurteil vom 3. Juni 2005, - V ZR 106/04 -, zitiert nach juris Rn. 6). Die §§ 987 ff. BGB werden nicht durch die mietvertragliche Vorschrift des § 546a BGB verdrängt. Es besteht eine Anspruchsnormenkonkurrenz (BGH, Urteil vom 12. August 2009, Az.: XII ZR 76/08, GE 2009, 1248= juris Rn. 32; siehe auch Emmerich, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel V. Rn. 167). Der Eigentümer kann demgemäß nach Kündigung eines Mietverhältnisses dann den mittelbaren Besitzer auf Herausgabe der Rechtsfrüchte wie z.B. den Mietzins oder eine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB oder vom unmittelbaren Besitzer unter den Voraussetzungen der §§ 987, 990 BGB die tatsächlich gezogenen Nutzungen, also den objektiven Mietwert der innegehabten Räume verlangen (BGH, Versäumnisurteil vom 14. März 2014, Az.: VIII ZR 218/13, zitiert nach juris Rn. 12).

Sofern der Eigentümer eine Räumungsklage erhoben hat, ergibt sich der Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen aus § 987 Abs. 1 BGB i.V.m. den §§ 292 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB. Denn gemäß § 292 Abs. 2 BGB bestimmt sich von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an der Anspruch des Gläubigers auf Herausgabe oder Vergütung von Nutzungen und von dem Anspruch des Schuldners auf Ersatz von Verwendungen nach den Vorschriften, welche für das Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Besitzer von dem Eintritt der Rechtshängigkeit des Eigentumsanspruchs gelten, wenn der Schuldner einen bestimmten Gegenstand herauszugeben hat (und sich nicht etwas anderes aus dem Schuldverhältnis) ergibt. Zu den herauszugebenden Nutzungen zählen gemäߧ§ 100, 99 Abs. 3 BGB auch die mittelbaren Sachfrüchte, d.h. diejenigen Erträge, die die Sache vermöge eines Rechtsverhältnisses gewährt, wie z.B. Untermietzinsen (BGH, Urteil vom 12. August 2009, Az.: XII ZR 76/08, zitiert nach juris Rn. 23). Dieser Anspruch ist der Höhe nach auch nicht auf den objektiven Mietwert beschränkt. Wenn tatsächliche Nutzungen in Form von Früchten gezogen werden, sind diese als Ertrag der Nutzung der Mieträume vollständig abzuführen (BGH, aaO, Rn. 24). Hat der verklagte Besitzer die Sache unter Wert vermietet, schuldet er Herausgabe der Mieteinnahmen nach § 987 Abs. 1 BGB und Ersatz der Differenz zum üblichen Mietzins nach § 987 Abs. 2 BGB. Hat er die Sache selbst genutzt, schuldet er Ersatz des objektiven Mietwerts (BGH, Versäumnisurteil vom 3. Juni 2005, Az.: V ZR 106/04, zitiert nach juris Rn. 11).

Ferner kommen Bereicherungsansprüche gegen den Mieter in Betracht. Nutzt der Miete die Sache über die vereinbarte Mietzeit hinaus, ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters oder sonstigen Rechtsinhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und auf der Grundlage von§ 812 Abs. 1 i.V.m. § 818 Abs. 1 BGB zur Herausgabe verpflichtet (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017, - VIII ZR 214/16 -,GE 2017, 945= juris Rn. 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Sache nicht selbst nutzt, sondern sie einem Dritten z.B. aufgrund eines Untermietvertrages überlassen hat und hierdurch eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters eingetreten ist (BGH, aaO).

Dies zugrunde gelegt war die Bekl. in jedem Fall mit Rechtshängigkeit der Räumungsklage (10. Juni 2024; BI. 101 eA LG) zur Erteilung der Auskunft für die ab diesem Zeitpunkt gezogenen Nutzungen verpflichtet.

b) Ein Anspruch auf Auskunftserteilung für den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der Kündigung vom 24. März 2023 und dem Zugang des Schreibens der Kl. vom 7. Mai 2024 (E-Mail der Kl. nach Scheitern der Verhandlungen über einen Erwerb des streitgegenständlichen Hotels) ist hingegen zu verneinen.

Unstreitig haben die Parteien nach Zugang der fristlosen Kündigung vom 24. März 2023 Verhandlungen über den Kauf des Gebäudes geführt. Diese Verhandlungen dauerten fast ein Jahr und führten dazu, dass im Frühjahr unter Beteiligung von Rechtsanwälten und Notaren ein fertiger Kaufvertrag verhandelt und ein Notartermin zur Beurkundung des Verkaufes vereinbart worden war (siehe Vortrag der Kl. in der Klageschrift vom 13. Mai 2024, BI. 11 eA LG). Diese Kaufvertragsverhandlungen scheiterten erst, nachdem der Beurkundungstermin von der Bekl. mit Schreiben vom 23. April 2024 abgesagt worden war und die Kl. der Bekl. sodann mit E-Mail vom 7. Mai 2024 mitgeteilt hatte, dass sie ihren Anspruch auf Räumung und Herausgabe nunmehr durchsetzen werde.

Während der Zeit dieser Verhandlungen über den käuflichen Erwerb des Gebäudes durch die Bekl. ist von einem (obligatorischem) Besitzrecht der Bekl. auszugehen, so dass bis zum Scheitern dieser Verhandlungen keine Vindikationslage bestand. Denn die Kl. hat während der Vertragsverhandlungen die weitere Nutzung des Hotels wissentlich und willentlich geduldet, sodass es ihr im Übrigen auch nach Treu und Glauben verwehrt ist, sich auf eine bestehende Vindikationslage zu berufen. Auch etwaige Bereicherungsansprüche auf der Grundlage von§ 812 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit§ 818 Abs. 1 BGB sind insoweit zu verneinen, weil während der Dauer der Verhandlungen über den Ankauf des Gebäudes die Bekl. das Hotelgebäude nicht unberechtigt auf Kosten der Kl. genutzt hat.

Diese Bewertung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des für Gewerberaummietsachen zuständigen XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 5. Dezember 1999 - Az.: XII ZR 144/97). In dem vorgenannten Urteil hat der XII. Zivilsenat ausgeführt, dass für den Fall, dass die Parteien nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrags führen, Bereicherungsansprüche (wegen einer Nutzung über die vereinbarte Laufzeit hinaus) nur dann in Betracht kommen, wenn die mit den Mietvertragsverhandlungen anzunehmende geduldete Nutzung mit dem Scheitern der Verhandlung rückwirkend entfallen ist.

Eine solche Feststellung kann vorliegend indes nicht getroffen werden. Selbst wenn zugunsten der Kl. unterstellt würde, dass das mit den Vertragsverhandlungen verbundene Besitzrecht unter der auflösenden Bedingung eines Scheiterns der Vertragsverhandlungen gestanden hat (§ 158 Abs. 2 BGB), führt der Eintritt der Bedingung nur zu einer Beendigung des Besitzrechtes ex nunc. Denn es ist allgemein anerkannt, dass bei Eintritt einer auflösenden Bedingung die Rechtsänderung nur ex nunc eintritt (siehe Erman/Armbrüster, BGB, 17. Aufl., § 158 Rn. 5). Eine Wirkung ex tune kann nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 159 BGB bejaht werden. Gemäߧ 159 BGB sind im Falle des Eintritts der Bedingung die Beteiligten verpflichtet, einander zu gewähren, was sie haben würden, wenn die Folgen in dem früheren Zeitpunkt eingetreten wären, wenn nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts die an den Eintritt der Bedingung geknüpften Folgen auf einen früheren Zeitpunkt zurückgezogen werden sollen. Dies erfordert eine Vereinbarung der Parteien hinsichtlich einer Rückbeziehungswirkung (siehe Erman/Armbrüster, aaO Rn. 1). Ob eine solche Rückwirkungsvereinbarung getroffen worden ist, ist dabei durch Auslegung des konkreten Rechtsgeschäfts zu beurteilen, wobei eine Rückwirkungsvermutung nicht besteht (Erman/Armbrüster, aaO Rn. 1).

Die Kl. hat keinen konkreten Sachvortrag zu den zwischen den Parteien geführten Gesprächen gehalten, so dass Feststellungen hinsichtlich einer etwaigen Rückbeziehungsvereinbarung nicht getroffen werden können.

Mithin ist frühestens mit Zugang der E-Mail vom 7. Mai 2024 von einer Vindikationslage mit der Folge auszugehen, dass die Bekl. erst ab diesem Zeitpunkt Nutzungsersatz schuldete.

c) Ohne Erfolg macht die Bekl. geltend, dass sie mangels Bösgläubigkeit nicht zur Herausgabe von Nutzungen verpflichtet sei.

Ein auf die Herausgabe von Mieteinnahmen gestützter Anspruch setzt gemäß § 987 Abs. 1 BGB voraus, dass der Mieter bezüglich seines fehlenden Besitzrechtes bösgläubig ist. Denn gemäß § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB haftet der Besitzer von der Erlangung der Kenntnis an, wenn er später erfährt, dass er zum Besitz nicht berechtigt ist. Erforderlich ist also eine positive Kenntnis von der fehlenden Berechtigung zum Besitz der Sache (siehe Erman/Ebbing, BGB, 17. Aufl., § 990 Rn. 16).

Zwar wird in der Rechtsliteratur die Auffassung vertreten, dass der Mieter nach Erhalt einer Kündigung als bösgläubig gilt, auch wenn er aufgrund einer fehlerhaften Wertung nicht erkannt hat, dass die Kündigung berechtigt war (so Emmerich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kap. V. Rn. 169). Dem vermag der Senat jedoch nur unter Einschränkungen zuzustimmen. Denn für eine Vermutungswirkung besteht keine Grundlage.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist die spätere Erlangung der Kenntnis des Besitzrechtsmangels nicht allein schon dadurch bewiesen wird, dass der Besitzer Tatsachen erfahren hat, die seine Nichtberechtigung ergeben. Ob die Kenntnis solcher Tatsachen der Kenntnis des Mangels des Rechts zum Besitz gleichzustellen ist, hängt vielmehr von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles ab (BGH NJW 1958, 668). Dabei betont der Bundesgerichtshof immer wieder, dass die Kenntnis als erlangt gelten muss, wenn der Besitzer über den Mangel seines Rechts in einer Weise aufgeklärt worden ist, dass ein redlich Denkender, der vom Gedanken an den eigenen Vorteil nicht beeinflusst ist, sich der Überzeugung seiner Nichtberechtigung nicht verschließen kann (BGH, aaO und NJW 1960, 1105, 1107; vgl. BRHP/Fritzsche, BGB, 5. Auflage, § 990 Rn. 8).

Wann diese Voraussetzungen bei einem Rechtsirrtum über die Berechtigung zur Kündigung und damit zum Entfallen eines Besitzrechts vorliegen, hängt demgemäß ebenfalls von den Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab. So hat der Bundesgerichtshof angenommen, dass bei einer schwierigen Rechtslage ein den bösen Glauben ausschließender Rechtsirrtum vorliegen kann (BGH NJW 1977, 31, 34), nicht aber bei Heranziehung juristischer Konstruktionen (BGH NJW 1960, 1105, 1107). Ein beachtlicher Rechtsirrtum kann demgemäß allenfalls dann bejaht werden, wenn es sich um eine höchstrichterlich noch nicht geklärte Frage handelt oder aus anderen Gründen die Frage der Besitzberechtigung nicht eindeutig beantwortet werden kann (vgl. BGH NJW 1958, 668; BRHP/Fritzsche, BGB, 5. Auflage, § 990 Rn. 1O; Erman/Ebbing, BGB, 17. Auflage, § 990 Rn. 10).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist ein beachtlicher Rechtsirrtum zu verneinen. Gerade mit Rücksicht auf den eindeutigen Vertragszweck musste sich der Bekl. aufdrängen, dass die durchgeführte Nutzungsänderung ein pflichtwidriges Verhalten darstellte, so dass sie sich nicht darauf berufen kann, sie sei von der Unwirksamkeit der Kündigung ausgegangen. Die fehlerhafte Wertung durch die anwaltlich beratene Bekl. geht zu ihren Lasten.

Eine andere Beurteilung kommt auch nicht mit Rücksicht auf das Urteil des OLG Brandenburg vom 23. September 1998 (Az.: 3 U 55/98) in Betracht. Die Besonderheit dieses Falles lag darin, dass nicht der Hauptmieter, sondern der Untermieter auf Zahlung in Anspruch genommen worden war. Nur für diesen Fall hat das OLG Brandenburg entschieden, dass die Kenntnisnahme von der Kündigung des Hauptmietverhältnisses allein noch keine sichere Kenntnis eines daraus folgenden Mangels des eigenen Besitzrechtes bewirkt. Das Oberlandesgericht Brandenburg weist zu Recht darauf hin, dass die bloße Tatsache einer fristlosen Kündigung des Hauptmietverhältnisses noch keine sichere Kenntnis darüber vermittelt, dass es sich auch um eine wirksame Kündigung handelt, die das Besitzrecht des Bekl. Untermieters mangelhaft machen könnte. In einem solchen Fall sind dem Untermieter vielmehr schlüssige Umstände mitzuteilen, aus denen sich die wirksame Beendigung des Hauptmietverhältnisses - auch unter Berücksichtigung etwaiger Einwendungen des Hauptmieters entnehmen lässt (OLG Brandenburg, aaO, zitiert nach juris Rn. 24). Genauso verhält sich aber der vorliegende Fall. Die Bekl. hatte volle Kenntnis über alle Umstände, die zum Ausspruch der fristlosen Kündigung geführt haben und hat sich der Kenntnis der Wirksamkeit dieser Kündigung durch fernliegende Erwägungen verschlossen. Die Rechtsfrage, ob die Kl. zur Kündigung auf der Grundlage von § 543 Abs. 1 BGB berechtigt war, lässt sich eindeutig entscheiden.

d) Der Senat braucht nicht zu entscheiden, ob die Kl. einen Anspruch auf Erteilung der Auskunft darüber, welche Untervermietungen/Überlassungen der herauszugebenden Räume und Stellplätze erfolgt sind, schlüssig dargelegt hat. Nachdem die Bekl. nach Erörterung der Sach- und Rechtslage im Termin zur mündlichen Verhandlung den Auskunftsanspruch ohne Belegvorlage seit dem 7. Mai 2024 anerkannt hat, war sie entsprechend diesem Anerkenntnis zu verurteilen (§ 307 Satz 1 ZPO).

e) Soweit die Bekl. den Auskunftsanspruch hingegen nicht anerkannt hat (Belegvorlage), war das Urteil auf die Berufung der Bekl. (teilweise) aufzuheben.

Die Einzelrichterin hat die Bekl. zu Unrecht zur Vorlage von Belegen verurteilt. Die Kl. hat einen solchen Anspruch nicht schlüssig dargelegt.

Eine Pflicht zur Vorlage von Belegen besteht grundsätzlich (nur) bei der Erfüllung von Rechenschaftspflichten gemäߧ 259 BGB (siehe Erman/Artz, BGB, 17. Auflage, § 260 Rn. 12). Im Rahmen von Auskunftsansprüchen besteht eine Verpflichtung zur Vorlage von Belegen nur insoweit, als dies vertraglich vereinbart oder gesetzlich festgelegt worden ist. Daran fehlt es. Bei einem Auskunftsanspruch aus § 242 BGB besteht eine Pflicht zur Vorlage von Belegen grundsätzlich nicht (siehe nur Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Auflage, § 260 Rn. 15; BRHP/Lorenz, BGB, 5. Auflage, § 260 Rn. 29). Da die Kl. bereits vollumfänglich über den Inhalt des mit der LHH geschlossenen Vertrages informiert und daher Kenntnis über die Höhe der geschuldeten Vergütung bzw. die Mindestbelegung (168 Personen) hatte (siehe Anlage K14) und jedenfalls bezogen auf Juli 2023 Kenntnis über die Zahl der untergebrachten Personen hatte (148; siehe Anlage K 17, BI. 86 eA LG), ist eine Belegvorlagepflicht wegen Vorliegens eines Ausnahmefalles (z.B. besondere Komplexität; siehe BRHP/Lorenz, aaO) zu verneinen.

Die Klage war daher teilweise abzuweisen.

Wenn eine unberechtigte Untervermietung erfolgt, kommt eine Kündigung des Mietvertrages in Betracht mit weitreichenden Folgeansprüchen, wie z. B. denen auf Auskunft und Herausgabe bezüglich der nach Vertragsende vereinnahmten Untermietzahlungen. Hiermit und mit der Frage, welchen Wert die in einer notariellen Urkunde enthaltene Verpflichtung des Mieters zur Räumung nach Vertragsbeendigung hat, befasst sich die Entscheidung des OLG Celle in einem Fall, in dem es um die Überlassung eines ganzen Hotels zur Unterbringung von Flüchtlingen aus der Ukraine ging.

Durch Mietvertrag und Ergänzungsverträge von 2008, 2016 und 2022 vermietete die Klägerin der Beklagten Räumlichkeiten und Parkplätze in einem Gebäude in Hannover „zur ausschließlichen Nutzung als Hotel der gehobenen Mittelklasse“ für die Zeit bis zum 31. Dezember 2025. Anlässlich von Auseinandersetzungen zwischen den Parteien wurde eine notarielle Urkunde errichtet, in der die Beklagte Folgendes erklärte:

„Wegen der Verpflichtung, die vorstehend aufgeführten Räumlichkeiten nach Mietvertragsbeendigung zu räumen und herauszugeben, unterwirft sich die aufgeführte gegenüber den Vermietern der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.“

Mit „Firmenvertrags-Vereinbarung 2022/ 2023 Beherbergung“ vom 24. März 2022 überließ die Beklagte der Landeshauptstadt Hannover vom 21. März 2022 bis zum 20. März 2023 sämtliche 79 Zimmer in dem Gebäude zur Unterbringung von Flüchtlingen aus der Ukraine bzw. im Falle der Nichtauslastung durch Ukrainer zur Unterbringung Geflüchteter aus anderen Herkunftsländern, wobei die Mindestbelegung mit 168 Personen angegeben und eine Laufzeitverlängerung von jeweils einem Jahr vorgesehen war.

Mit einem Schreiben vom 13. Februar 2023 forderte die Klägerin die Beklagte auf, die vertragswidrige Nutzung des Hotels bis zum 20. Februar 2023 zu beenden und – nachdem die Beklagte der Aufforderung entgegengetreten war – kündigte die Mietverträge sodann mit Schreiben vom 26. April 2023 fristlos (Anm. d. Verfassers: Im Tatbestand des OLG-Urteils ist als Zeitpunkt der Kündigung der 26. April 2023 genannt, in den Entscheidungsgründen jedoch der 24. März 2023).

Nachdem die Parteien in der Folgezeit ergebnislos über den Ankauf des Gebäudes durch die Beklagte verhandelt hatten, teilte die Klägerin mit eMail vom 7. Mai 2024 mit, dass sie ihren Anspruch auf Herausgabe und Räumung nunmehr durchsetzen werde. Mit der Klage verlangt die Klägerin neben Herausgabe und Räumung auch Auskunft über Untervermietungen sowie – unter Vorlage von Belegen - über die von der Beklagten aufgrund des Beherbergungsvertrages mit der Landeshauptstadt Hannover eingenommenen Zahlungen.

Das Landgericht Hannover hielt die fristlose Kündigung und den Auskunftsanspruch für gerechtfertigt und gab der Klage in vollem Umfang statt. Auf die Berufung beider Parteien bestätigte das OLG Celle das landgerichtliche Urteil im Wesentlichen.

Was die Zulässigkeit der Klage anginge, stehe die notarielle Urkunde vom 1. Februar 2016 nicht entgegen, weil hierin nur ein künftiger Anspruch, nicht aber die Beendigung des Mietverhältnisses tituliert werde. Diese sei aber durch die Kündigung vom 26. April 2023 erfolgt, weil die Klägerin hierzu nach § 543 Abs. 1 Satz 1 bzw. Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB berechtigt gewesen sei.

Die Überlassung von Räumlichkeiten an die Landeshauptstadt Hannover zur Unterbringung von Flüchtlingen stelle eine unbefugte Gebrauchsüberlassung i.S.d. § 540 Abs. 1 BGB dar, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigt habe. Dem stehe auch die Regelung im Mietvertrag, wonach für den Fall einer Untervermietung eine vorherige Zustimmung der Klägerin erforderlich sei, nicht entgegen, weil diese Regelung nicht auf die gesamte Überlassung des Objekts zugeschnitten sei.

Die Beklagte sei auch nach § 242 BGB zur Auskunft hinsichtlich Untervermietungen und Überlassungen sowie des Erhalts von hiermit verbundenen Zahlungen für die Zeit ab dem 7. Mai 2024 (Zugang des Schreibens der Klägerin vom selben Tag) verpflichtet, weil ab diesem Zeitpunkt von einer Vindikationslage auszugehen sei mit der Folge, dass der Klägerin ein Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen nach §§ 987, 990 BGB zustehen könne. Für den vorhergehenden Zeitraum ab Kündigung bestehe kein Anspruch, weil sich die Parteien in Verhandlungen über den Ankauf des Gebäudes befanden und insoweit von einem obligatorischen Besitzrecht der Beklagten ausgegangen werden müsse, das eine Vindikationslage ausschließe. Schließlich sei eine Räumungsfrist nicht zu bewilligen, weil § 721 ZPO nicht auf Räumungsurteile anwendbar sei, die ein gewerbliches Mietverhältnis beträfen.

Ein bemerkenswertes Urteil. Nicht wegen der fachlichen Ausführungen (dazu gleich), sondern wegen seiner schulmeisterlichen Abkanzelung der Einzelrichterin der Vorinstanz („offenkundig falsch“, „zahlreiche Mängel“, „komplett übergangen“, „offenkundig unzutreffend“, „trotz der gravierenden Mängel“): Da haben drei OLG-Richter, die in der Begründung zur Nichtanwendbarkeit des § 721 ZPO tief in die Entstehungsgeschichte der Norm unter Hinweis auf eine in den Reichstagsprotokollen von 1895/97 wiedergegebene Resolution eintauchten, einmal gezeigt, wozu sie fähig sind: Chapeau! Dass man die Beanstandungen auch anders hätte formulieren können („Entgegen der Auffassung“, „Anders als das Landgericht“ usw.) ist ihnen wohl nicht in den Sinn gekommen, zumal das landgerichtliche Urteil im Ergebnis überwiegend zutreffend war.

In der Sache erstaunt es, dass das OLG mit keinem Wort auf den langen Zeitraum zwischen unberechtigter Untervermietung und Ausspruch der Kündigung eingegangen ist: Da dauerte es von April 2022 bis Februar 2023, bis die Klägerin die außerordentliche Kündigung erklärte: also zehn Monate. Zwar ist § 314 Abs. 3 BGB (Kündigung innerhalb angemessener Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund) im Rahmen des § 543 BGB nicht unmittelbar anwendbar (BGH GE 2016, 1148), jedoch ist es der in dieser Bestimmung enthaltene Rechtsgedanke, wonach nach längerem Zuwarten nicht mehr von einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ausgegangen werden kann (BeckOGK/Mehle, BGB § 543 Rn. 95; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 543 Rn. 45; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 543 Rn. 235: Ausübungsfristen zwischen zwei und sechs Monaten). Auch wenn man von längeren Fristen ausgehen sollte, dürfte eine Frist wie hier von zehn Monaten nicht mehr angemessen sein, gerade auch wegen des Umfangs der unbefugten Gebrauchsüberlassung. Das müsste im Prozess wenigstens dazu führen, dass der Vermieter diejenigen Gründe darlegen muss, aus denen sich eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gerade zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung nunmehr ergeben soll (so Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 Rn. 18). Das ist dem OLG wohl entgangen.

Was die in der notariellen Urkunde enthaltene Räumungsverpflichtung angeht, hat das LG Wuppertal (Beschluss vom 10. März 2000 - 6 T 91/2000 - juris) immerhin ausgeführt, dass sich der Mieter in einem gewerblichen Mietverhältnis wirksam in notarieller Urkunde der sofortigen Räumungsvollstreckung unterwerfen kann. Die Vollstreckungsklausel soll danach dann erteilt werden können, wenn die Vertragsauslegung ergibt, dass der Notar aufgrund der im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe selbst feststellen kann, ob diese nach dem Vertrag auch die fristlose Kündigung rechtfertigen und die Beendigung des Vertrages damit glaubhaft gemacht worden ist. Hierauf geht das OLG nicht ein. Der Inhalt des Mietvertrages und die Umstände der Errichtung der notariellen Urkunde sind leider nicht mitgeteilt worden, vielleicht hätte sich darin ein Hinweis auf die Reichweite der notariellen Urkunde gefunden.