Unbefugte Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung an mitwohnendes Familienmitglied

Es ist bislang höchstrichterlich ungeklärt, ob ein Mieter„unbefugt“ i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB handelt, wenn er den gesamten von ihm gemieteten Wohnraum einem - zuvor mit Kenntnis des Vermieters - in die Mietsache aufgenommenen Familienmitglied überlässt, ebenso, ob eine etwaig in der vollständigen Gebrauchsüberlassung an das Familienmitglied liegende Pflichtverletzung mangels hinreichend ins Gewicht fallender wirtschaftlicher oder sonstiger Nachteile des Vermieters überhaupt geeignet wäre, dessen Rechte in dem von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB geforderten „erheblichen Maße“ zu verletzen.

Überantworten die Parteien wie hier die Kostengrundentscheidung im Rahmen eines Prozessvergleichs dem Gericht, hat dieses gemäß § 91a Abs. 1 ZPO unter der Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden (vgl. BGH, Beschl. v. 8. Dezember 2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835, beckonline Tz. 1 m.w.N.). Hängt die danach zu treffende Kostengrundentscheidung von der Beantwortung schwieriger oder sogar höchstrichterlich noch ungeklärter Rechtsfragen ab, sind die Kosten gegeneinander aufzuheben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 7. Februar 2018 - VII ZB 28/17, BeckRS 2018, 1997, beckonline Tz. 10). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

Die Bekl. wären ohne den Vergleichsschluss gemäß §§ 985 Abs. 1, 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB nur dann zur Räumung und Herausgabe der Mietsache verpflichtet gewesen, wenn eine der streitgegenständlichen Kündigungen wirksam gewesen wäre.

Die Kündigung vom 9. November 2018 hat das Mietverhältnis aus den Gründen des Hinweisbeschlusses vom 12. Mai 2020 nicht zu beenden vermocht. Die Schriftsatzkündigung vom 3. Januar 2019 hätte das Mietverhältnis nur beendet, wenn sie entweder als außerordentliche oder als ordentliche Kündigung wirksam gewesen wäre.

Gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Zwar hätte der Bekl. zu 1) die Mietsache dem Bekl. zu 2) unbefugt überlassen, indem er nach Begründung des Mietverhältnisses und Inbesitznahme der Mietsache im Jahre 2011 den Besitz daran - nach eigenem Bekunden - „im Frühjahr 2014 komplett“ wieder aufgegeben und seinen Wohnsitz erneut in dem von seiner Ehefrau und seinen Kindern bewohnten Einfamilienhaus genommen hat, wenn es sich bei dem Bekl. zu 2) um einen „Dritten“ i.S.d. §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB gehandelt hätte. Jedenfalls ab dem Frühjahr 2014 wäre die Gebrauchsüberlassung an den Bekl. zu 2) dann nicht mehr „berechtigt“ i.S.d. §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1 BGB und damit „unbefugt“ i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB gewesen, selbst wenn die Kl. schon zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses im Jahre 2011 Kenntnis davon hatte, dass nicht nur der Bekl. zu 1) als alleiniger Mieter, sondern auch der Bekl. zu 2) die Wohnung in Besitz nehmen würde. Denn eine Gebrauchsüberlassung an Dritte ist - vorbehaltlich einer hier fehlenden Genehmigung des Vermieters zur vollständigen Drittüberlassung - allenfalls dann „berechtigt“ und nicht „unbefugt“ i.S.d. §§ 540 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2, 553 Abs. 1 BGB, wenn der Mieter dem Dritten lediglich einen Teil des Wohnraums, nicht jedoch, wenn er ihm den gesamten Wohnraum überlässt (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717, beckonline Tz. 29). Hier aber hat der Bekl. zu 1) dem Bekl. zu 2) ab dem Jahre 2014 den gesamten Wohnraum überlassen, nachdem er in das von seiner übrigen Familie bewohnte Einfamilienhaus zurückgekehrt ist.

Bei dem Bekl. zu 2) handelte es sich jedoch um den Bruder des Bekl. zu 1). Seine Aufnahme in die Mietsache war - ebenso wie die anderer Familienmitglieder - privilegiert, da er kein „Dritter“ i.S.d. §§ 540 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2, 553 Abs. 1 BGB ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 12. Juni 2013 - XII ZR 143/11, NJW 2013, 2507, beckonline Tz. 7 m.w.N.). Ob die Besitzüberlassung an den genannten Personenkreis, auch wenn sie wie hier den gesamten Wohnraum betrifft, überhaupt „unbefugt“ i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB wäre (so LG Berlin, Urt. v. 18. April 2018 - 65 S 16/18, BeckRS 2018, 6651, Tz. 8; Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 540 Rz. 8; 20; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 19. Aufl. 2019, § 540 Rz. 26; Emmerich, in: BeckOGK, Stad: 1. Juli 2020, § 540 Rz. 14; Meyer-Abich, NZM 2020, 19, 20), kann dahinstehen. Es bedarf ebenfalls keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob eine in der vollständigen Gebrauchsüberlassung an ein zuvor mit Kenntnis des Vermieters in die Mietsache aufgenommenes Familienmitglied liegende Pflichtverletzung mangels hinreichend ins Gewicht fallender wirtschaftlicher oder sonstiger Nachteile des Vermieters überhaupt geeignet wäre, die Rechte des Vermieters in dem von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB geforderten „erheblichen Maße“ zu verletzen oder jedenfalls eine außerordentliche oder ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1 BGB, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen. Denn sämtliche dieser schwierigen und nicht zweifelsfrei zu beantwortenden abstrakten Rechtsfragen sind bislang höchstrichterlich vollständig ungeklärt.

Der Mieter darf ohne die Erlaubnis des Vermieters die Mietsache keinem Dritten überlassen, insbesondere nicht weitervermieten. Tut er es trotzdem, darf der Vermieter fristlos kündigen. Ob diese eigentlich klare Gesetzeslage (unbefugte Gebrauchsüberlassung) auch gilt, wenn der Mieter die komplette Wohnung einem zuvor mit Kenntnis des Vermieters aufgenommenen Familienmitglied überlässt, sei bislang höchstrichterlich ungeklärt, meint das LG Berlin (ZK 67). Ebenso, ob ein solches Vorgehen eine Pflichtverletzung sei und – selbst wenn man das bejahe– mangels hinreichend ins Gewicht fallender wirtschaftlicher oder sonstiger Nachteile des Vermieters überhaupt geeignet wäre, dessen Rechte in einem für eine Kündigung erforderlichen „erheblichen Maße“ zu verletzen.

Der Mieter hatte die Wohnung 2011 gemietet und seinen Bruder aufgenommen. Drei Jahre später zog er aus und zurück in das von Ehefrau und Kindern bewohnte Einfamilienhaus. Daraufhin hatte die Vermieterin gekündigt. Am Ende schlossen die Streitparteien einen Räumungsvergleich und überließen dem Gericht die Kostenentscheidung. Das Landgericht hob die Kosten gegeneinander auf.

Kostenteilung sei geboten, wenn es um schwierige oder sogar höchstrichterlich noch ungeklärte Rechtsfragen gehe wie hier. Die Beklagten wären ohne den Vergleich nur dann zur Räumung und Herausgabe der Mietsache verpflichtet gewesen, wenn die Kündigung entweder als außerordentliche oder als ordentliche Kündigung wirksam gewesen wäre.

Unbefugte Gebrauchsüberlassung sei zwar ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung, und vorliegend habe der Beklagte zu 1) die Mietsache dem Beklagten zu 2) unbefugt überlassen, sofern es sich bei dem Beklagten zu 2) um einen „Dritten“ i.S.d. § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB gehandelt hätte. Jedenfalls ab Auszug des Beklagten zu 1) wäre die Gebrauchsüberlassung der gesamten und nicht nur eines Teils der Mietsache an den Beklagten zu 2) nicht mehr berechtigt und damit unbefugt gewesen.

Bei dem Beklagten zu 2) handele es sich jedoch um den Bruder des Beklagten zu 1). Seine Aufnahme in die Mietsache sei – ebenso wie die anderer Familienmitglieder – privilegiert, da er kein „Dritter“ im Sinne der hier einschlägigen Bestimmungen sei. Ob die Besitzüberlassung der gesamten Wohnung an Familienangehörige überhaupt „unbefugt“ wäre, ließ das Landgericht dahinstehen. Es sei bereits fraglich, ob die Pflichtverletzung durch vollständige Gebrauchsüberlassung an ein zuvor mit Kenntnis des Vermieters in die Mietsache aufgenommenes Familienmitglied mangels hinreichend ins Gewicht fallender wirtschaftlicher oder sonstiger Nachteile des Vermieters überhaupt geeignet wäre, die Rechte des Vermieters in einem für eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung notwendigen erheblichen Maße zu verletzen. Sämtliche dieser schwierigen und nicht zweifelsfrei zu beantwortenden abstrakten Rechtsfragen seien bislang höchstrichterlich vollständig ungeklärt.