Unbefristete Untervermietungserlaubnis

Eine unbefristet erteilte Untervermietungserlaubnis kann widerrufen werden, wenn nach jahrelanger Nutzung durch wechselnde Untermieter nicht erkennbar ist, dass der Hauptmieter von der Wohnung wieder Gebrauch machen werde.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die ordentliche Kündigung vom 22.9.2014 beendet worden. Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da die Bekl. durch die fortgesetzte Untervermietung der streitgegenständlichen Wohnung trotz des Widerrufs der Untervermieterlaubnis ihre vertraglichen Pflichten nicht nur unerheblich verletzt haben, § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. […]

Die Kündigung ist auch materiell wirksam, weil die Bekl. ihre mietvertraglichen Pflichten in nicht nur unerheblichem Maß verletzt haben, § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, indem sie die Untervermietung der streitgegenständlichen Wohnung nach (wirksamem) Widerruf der entsprechenden Genehmigung durch die Kl. fortsetzten.

Die unbefugte Gebrauchsüberlassung ist ein besonders geregelter Fall des vertragswidrigen Gebrauchs. Dies kann im Einzelfall nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 2.2.2011, VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065) eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. Der Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter eine unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung nicht beendet bzw. eine zunächst zulässige Untervermietung bei Entfallen der entsprechenden Erlaubnis nicht beendet. Weiter ist es erforderlich, dass die unerlaubte Untervermietung als erhebliche Verletzung der Vermieterrechte bewertet werden kann (Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl., § 543 Rn. 70). Kündigt der Vermieter wegen einer vertragswidrigen, nicht vom Wohngebrauch gedeckten Nutzung, so muss der Mieter beweisen, dass ein vom Vertragszweck abweichender Mietgebrauch gestattet ist. Deshalb muss der Mieter beweisen, dass ihm die Untervermietung gestattet wurde, oder dass ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis zusteht (Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Rn. 80a).

Vorliegend ist den Bekl. durch die Rechtsvorgängerin der Kl. unter dem 10.6.1999 eine unbefristete Untervermietung der gesamten Wohnung gestattet worden, wobei zwischen den Parteien Einigkeit besteht, dass die Bekl. keinen (Rechts-) Anspruch i.S.v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung einer solchen Untervermieterlaubnis hatten. Diese Gestattung wurde jedoch durch die Kl. wirksam widerrufen; die Bekl. waren daher gehalten, für die Beendigung der bestehenden (Unter-) Untermietverhältnisse und den umgehenden Auszug der (Unter-) Untermieter zu sorgen (vgl. dazu auch BGH, Urteil v. 4.12.2013 - VIII ZR 5/13, NJW-RR 2014, 265). Dies haben sie pflichtwidrig nicht getan.

Ein Widerruf der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte i.S.v. § 540 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich möglich. Durch die Erteilung der Erlaubnis wird der Mietvertrag hinsichtlich des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs erweitert. Diese Erweiterung kann einvernehmlich wieder rückgängig gemacht werden, § 311 Abs. 1 BGB. Auch ein einseitiger Widerruf durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht (Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 540 Rn. 52).

Maßgeblich für die Möglichkeit eines Widerrufs aus wichtigem Grund spricht die Überlegung, dass der Vermieter das Mietverhältnis als solches nach § 543 BGB aus wichtigem Grund kündigen und dem Mieter dadurch den Gebrauch der Mietsache in vollem Umfang entziehen kann; es muss ihm daher bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erst recht möglich sein, den Gebrauch der Mietsache durch den Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung nur teilweise zu entziehen (vgl. BGH, Urteil vom 11.1.1984 - VIII ZR 237/82, NJW 1984, 1031; LG München, Urteil vom 27.1.2016 - 14 S 11701/15, beck-online), ohne dass § 573b BGB berührt ist.

Das Vorliegen eines wichtigen Grundes zum Widerruf ist durch Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien festzustellen. Hierbei müssen zwar die Wertungen der §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 569 BGB Berücksichtigung finden, ein völliger Gleichlauf der Anforderungen ist jedoch - entgegen der Auffassung der Bekl. - nicht sachgerecht. Denn der zum Widerruf berechtigende wichtige Grund muss nicht so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses als solches unzumutbar wird. Vielmehr ist lediglich die erweiterte Nutzungsmöglichkeit Anknüpfungspunkt der Zumutbarkeitsprüfung (ebenso LG München, aaO.).

Daher ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, vor allem auf den Umfang der Erlaubnis abzustellen und zu fragen, ob das Nutzungsverhalten des Mieters von der Erlaubnis noch gedeckt ist (vgl. BGH, Urteil vom 11.1.1984, aaO.). Dies ist vorliegend nicht - mehr - der Fall.

Der Umfang der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte ist im Wege der Auslegung nach den Auslegungsparametern der §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Neben dem Wortlaut der Erklärung sind die Begleitumstände, insbesondere die Entstehungsgeschichte, die Interessenlage und der mit der Erklärung verfolgte Zweck zu berücksichtigen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen und für den Erklärungsempfänger erkennbar waren (vgl. Palandt/Ellenberger, 74. Aufl., § 133 Rn. 15-18; BGH, Urteil vom 19.1.2000 - VIII ZR 275/98, NJW-RR 2000, 1002).

Die streitgegenständliche Gestattung wurde - ihrem Wortlaut nach - zu einer unbefristeten Untervermietung erteilt. Weder hinsichtlich der Dauer noch der Zahl etwaiger Untermietverhältnisse sind in dem Schreiben vom 10.6.1999 Einschränkungen formuliert. Gleichwohl konnten und durften die Bekl. redlicherweise nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis ihnen zeitlich gänzlich unbeschränkt, unabhängig von der tatsächlichen (zukünftigen) zeitlichen Dauer des Hauptmietverhältnisses erteilt werden sollte. Die interessengerechte, verständige Auslegung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte ergibt vielmehr, dass die Gestaltung der Untervermietung jedenfalls unter dem stillschweigenden Vorbehalt der Zumutbarkeit steht (Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Rn. 52). Dies entspricht auch der gesetzgeberischen Wertung der §§ 540, 553 Abs. 1 Satz 2 BGB. Bereits mit der - insoweit § 553 Abs. 1 BGB entsprechenden - Regelung in § 549 Abs. 2 a. F. BGB sollte ein billiger Ausgleich zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters angestrebt werden (vgl. Regierungsentwurf, BT-Drs. IV/806). Der Gesetzeszweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, bestimmt dabei die Auslegung des Begriffs „berechtigtes Interesse“ und sein Verhältnis zu dem in § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Zumutbarkeitserfordernis (BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200; BGH, Beschluss vom 3.10.1984 - VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130, zu § 549 a. F. BGB).

Danach war die Kl. vorliegend aber zum Widerruf der Gestattung der Untervermietung aus wichtigem Grund berechtigt, weil die Bekl. (inzwischen) in einem Umfang von dieser Gebrauch machen, der von der Erlaubnis nicht - mehr - gedeckt ist.

Bei Ausspruch der Kündigung am 22.9.2014 hatten die Bekl. bereits seit 15 Jahren ihren Lebensmittelpunkt nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung, sondern diese dauerhaft - an wechselnde Untermieter - untervermietet. Nach ihrem eigenen Vorbringen wollen sie sich so die „Möglichkeit offenhalten, die Wohnung erneut zu nutzen, wenn die Vorhaltung des jetzt von ihnen bewohnten Hauses für sich und ihre Kinder nicht mehr erforderlich ist“. Konkretere Rückkehrpläne oder -zeitfenster haben die Bekl. - auch auf Nachfrage der Kammer - nicht vorgetragen, obgleich seit Ausspruch der Kündigung inzwischen weitere mehr als zwei Jahre vergangen sind. Eine sich über einen derart langen Zeitraum erstreckende Untervermietung ohne hinreichend konkretisierbaren Rückkehrwillen war von der Erlaubnis nicht - mehr - gedeckt.

Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die Erlaubnis zur Untervermietung gerade anlässlich des Auszuges der Bekl. aus der streitgegenständlichen Wohnung erteilt wurde. Ebenso wenig wie es grundsätzlich nicht bereits dann an einem berechtigten Interesse des Mieters i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB fehlt, wenn er Wohnraum untervermieten will, in dem er nicht seinen Lebensschwerpunkt hat (BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, aaO.), kann es daher im hier vorliegenden Fall entscheidend darauf ankommen, dass die Bekl. die Wohnung zunächst nicht selbst (mit-) nutzen. Während im Anwendungsbereich des § 553 BGB jedenfalls die endgültige Aufgabe der Wohnung insgesamt zugunsten eines Dritten ein berechtigtes Interesse des Mieters ausschließt (Emmerich, in: Staudinger, BGB, § 540 Rn. 13; § 553 Rn. 6; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. § 553 Rn. 14), war die Aufgabe der unmittelbaren Sachherrschaft der Bekl. über die Wohnung hier gerade Anlass für die Erlaubniserteilung.

Auch in diesem Fall findet die Gestattung jedoch ihre Grenze dort, wo dem Vermieter ein Festhalten an dieser schlechterdings nicht mehr zugemutet werden kann. Dies ist nunmehr in Ansehung des Zeitablaufs der Fall. Zwar mag der - den Besagten persönlich verbundene - Vorvermieter die Erteilung der Erlaubnis im Jahre 1999 durchaus eine längere Laufzeit des Haupt- und (Unter-) Untermietverhältnisses in den Blick genommen haben. Nachdem Rückzugszeitpunkt und -absicht der Bekl. jedoch gänzlich ungewiss - und Letztere in Ansehung von Lage und Größe der Wohnung auch nicht überwiegend wahrscheinlich - erscheint, überwiegt nach nunmehr 17 Jahren das Interesse des Vermieters am Erhalt der Verfügungsgewalt über sein Eigentum. Denn in der Sache geht das Interesse des Mieters hier nicht auf eine zeitliche Überbrückung, etwa um den Anforderungen an die in der heutigen Gesellschaft zunehmend an Bedeutung gewinnende Mobilität und Flexibilität (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 38 f. zu den Kündigungsfristen) zu entsprechen, sondern auf eine „Vorratshaltung“, welche ein schützenswertes Interesse nicht - mehr - zu begründen vermag. Vielmehr wird die Wohnung über Jahre als Wirtschaftsgut in einem angespannten Wohnungsmarkt vorgehalten, ohne dass der Lebenszuschnitt des Mieters in absehbarer Zeit noch erkennbar auf eine mögliche Eigennutzung der Wohnung ausgerichtet ist.

Dies erscheint namentlich vor dem Hintergrund der gravierenden Änderungen am Berliner Wohnungsmarkt nicht interessengerecht. Bei Erteilung der Untervermieterlaubnis im Jahr 1999 war die Lage am Berliner Wohnungsmarkt entspannt. Dies zeigt sich nicht zuletzt daran, dass die in Berlin von 1994 bis 2000 geltende Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (2. ZwVbVO vom 15.3.1994, GVBI. Bln, S. 91) nach den Beschlüssen des OVG Berlin (v. 13.6.2002, 5 B 19.01, GE 2002, 1128) und des Bundesverwaltungsgerichts (v. 13.3.2003 - BVerwG 5 B 253.02, NVwZ 2003, 1125) zum 1. September 2000 außer Kraft getreten sind. Bereits ab Mitte der 90er Jahre entstand ein sich stetig vergrößernder Angebotsüberhang an Wohnraum in Berlin (vgl. i. e. OVG Berlin, aaO.; Urteil v. 19.2.1998 - 5 B 68.96, NJW-RR 1998, 1087). Demgegenüber hat sich die Lage nunmehr nachhaltig geändert. Der Berliner Wohnungsmarkt ist gerichtsbekannt äußerst angespannt. Seit dem 1.5.2014 gilt aufgrund § 8 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 29. November 2013 (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG) i.V.m. § 1 Abs. 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 4. März 2014 (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO) das Zweckentfremdungsverbot (wieder) im gesamten Berliner Stadtgebiet.

Die Annahme eines Anspruchs des Mieters auf Erlaubnis der Gebrauchsüberlassung in dem hier streitgegenständlichen Ausmaß würde für den Vermieter letztlich den dauerhaften Entzug eines seinem Vermögen zugeordneten Wirtschaftsguts bedeuten, obwohl der dem Mietverhältnis zugrunde liegende Vertragszweck - die Nutzung als Wohnraum durch den Bekl. - in einem überschaubaren zeitlichen Rahmen nicht mehr erreicht wird. Dieses würde auch nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des § 553 BGS entsprechen. Der Zweck des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht - wie ausgeführt - darin, dem Mieter die Wohnung zu erhalten und bestimmt auch das Verständnis des in § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Zumutbarkeitserfordernisses (BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 4/05, aaO.; Beschluss vom 3.10.1984 - VIII ARZ 2/84, aaO.). Danach ist es dem Vermieter jedoch nicht zumutbar, an eine einmal - wie hier - ohne Rechtsgrund erteilte Untervermieterlaubnis auf gänzlich unbestimmte Zeit - letztlich auf Lebenszeit des Mieters - gebunden zu sein, ohne dass in der Person des Mieters (jemals) ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB bestanden hat bzw. dieses nachträglich entfallen ist (offen gelassen in BGH, Urteil v. 4.12.2013, VIII ZR 5/13, NJW-RR 2014, 265).

Die Kl. ist auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert, das Mietverhältnis zu kündigen. Nachdem diese das streitgegenständliche Objekt im Jahr 2006 erworben hat, hat sie - vertreten durch ihre Hausverwaltung - bereits unter dem 6.7.2010 den Widerruf der Untervermieterlaubnis erklärt. Die hierauf gestützte Kündigung des Mietvertrages war Gegenstand des vor dem AG Tempelhof-Kreuzberg zum Gz. 23 C 232/11 geführten Verfahrens. Von einer „langjährigen Duldung“ der Untervermietung durch die Kl. kann daher keine Rede sein.

Die Kündigung ist auch nicht deshalb obsolet geworden, weil die Parteien sich auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses geeinigt haben. Einer Anwendung des § 545 BGB hat die Kl. widersprochen. Durch das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung nach § 558 BGB vom 7.9.2015 ist kein neues Mietverhältnis begründet worden. Das schriftliche, mit einer Begründung versehene Erhöhungsverlangen ist zwar eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, mithin ein Antrag im Sinne des § 145 BGB, die auf den Abschluss eines Änderungsvertrages gerichtet ist. Die Zustimmung des Mieters, ebenfalls eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, ist ihrem Wesen nach die Annahme (§ 151 BGB) dieses Vertragsantrags (BayObLG, Rechtsentscheid vom 30.6.1989 - RE-Miet 4/88, WuM 1939, 484). Für den objektiven Erklärungsempfänger war jedoch ohne Weiteres erkennbar, dass das Angebot der Kl. nur für den - letztlich nicht eingetretenen - Fall der Unwirksamkeit der Kündigung Wirksamkeit entfalten sollte. Ob eine solche Bedingung zulässig ist, hat die Kammer vorliegend nicht zu entscheiden. Diesbezügliche Mängel wären nur für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens von Bedeutung (vgl. dazu auch LG Hamburg, Urteil v. 22.8.2013, 307 S 25/13, NJOZ 2014, 610; Urteil v. 19.12.2003, 311 S 88/08).

Erteilt der Vermieter eine unbefristete Untervermietungserlaubnis, kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass diese zeitlich unbegrenzt gelten soll. Jedenfalls nach einer zehn Jahre andauernden vollständigen Nutzung der Wohnung durch wechselnde Untermieter soll der Vermieter zum Widerruf der Erlaubnis berechtigt sein, wenn nicht erkennbar ist, dass der Hauptmieter von der Wohnung jemals wieder Gebrauch machen werde, so das Landgericht Berlin.

Der Voreigentümer hatte den Beklagten am 10. Juni 1999 im Hinblick auf deren bevorstehenden Auszug aus der Wohnung eine bedingungslose unbefristete Untervermietungserlaubnis erteilt. 15 Jahre lang hatte die Beklagten ihren Lebensmittelpunkt nicht mehr in der Wohnung, sondern hatten diese dauerhaft – an wechselnde Untermieter – untervermietet, um sich so die Möglichkeit offenzuhalten, die Wohnung erneut zu nutzen, wenn das jetzt von ihnen bewohnte Haus nach Auszug der Kinder zu groß ist. Die in das Mietverhältnis durch Grundstückserwerb eingetretene Klägerin widerrief die Erlaubnis u. a. mit Schreiben vom 30. Juli 2014. Weil die Beklagten die Untervermietung nicht beendeten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis am 22. September 2014 und verlangte Räumung der Wohnung.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab, weil eine Vertragsverletzung wegen der unbefristet erteilten Untervermietungserlaubnis nicht vorgelegen habe. Das Landgericht sah das anders: Zwar sei die Erlaubnis anlässlich des bevorstehenden Auszugs aus der Wohnung erteilt worden, wobei wohl auch das persönliche Verhältnis zwischen dem Vorvermieter und den Beklagten von Bedeutung gewesen sei, so dass auch eine längere Untervermietungsdauer in Betracht kommen konnte. Nachdem nunmehr aber Rückzugsabsicht und -zeitpunkt gänzlich ungewiss seien, überwiege das Interesse der Vermieterin am Erhalt der Verfügungsgewalt über ihr Eigentum. Die auf § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sei daher gerechtfertigt gewesen.