Unbefristete Fortsetzung des wirksam gekündigten Mietverhältnisses wegen nicht zu rechtfertigender Härte bei Suizidalität des betagten Mieters unter Anpassung der Miethöhe

1. Im Rahmen des § 574 BGB ist die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses - ausnahmsweise - dann gerechtfertigt, wenn mit Blick auf die bereits ausgeschöpften Therapiemöglichkeiten und die Krankheitsprognose eine Besserung des depressiven und suizidalen Zustands des betagten Mieters nicht zu erwarten, sondern eine Verschlimmerung des Zustands oder sogar ein Suizid durch den erzwungenen Wohnungswechsel zu befürchten ist.

2. Zur Festsetzung der angemessenen Miethöhe bei Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach einem Mietspiegel, der auf die streitgegenständliche Wohnung nicht anwendbar ist.

(Leitsätze der Redaktion WuM)

II. […] Der Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der… Wohnung gegen den Bekl. aus §§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien wurde zwar durch die Kündigung vom 29.1.2020 beendet; der Bekl. hat jedoch einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, §§ 574 ff. BGB. Die Modalitäten des Mietverhältnisses sind gem. § 574a Abs. 1 Satz 2 BGB, § 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO im tenorierten Umfang anzupassen.

1. Der Kl. hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.1.2020 wirksam gekündigt; ein Kündigungsgrund liegt - unabhängig vom geltend gemachten Eigenbedarf - jedenfalls nach Maßgabe des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB vor.

2. Das Mietverhältnis ist jedoch auf den wirksamen Widerspruch (auch) des Bekl. vom 4.9.2020 unbefristet fortzusetzen, §§ 574, 574a BGB.

Gemäß § 574b Abs. 1 BGB hat der Mieter den Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich zu erklären; der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat, § 574b Abs. 2 BGB.

a) Der Widerspruch des Bekl. und der im Rechtsstreit verstorbenen Bekl. zu 1) vom 4.9.2020 wurde mehr als zwei Monate vor Beendigung des … Mietverhältnisses erklärt. […]

b) Nach dem Ergebnis der ergänzenden Beweisaufnahme in der zweiten Instanz durch Einholen eines fachärztlichen Gutachtens über Art und Ausmaß der vom Bekl. behaupteten psychischen Erkrankung, die Auswirkungen der Erkrankung auf seine Lebensführung sowie die konkret feststellbaren oder die zu befürchtenden Auswirkungen eines durch eine Verurteilung zur Räumung erzwungenen Wohnungswechsels sowie den Grad der Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts und etwaige Behandlungsmöglichkeiten einschließlich des zeitlichen Rahmens einer möglichen Abhilfe durch seine Behandlung […] steht zur Überzeugung der Kammer fest, § 286 ZPO, dass die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Der unbestimmte Rechtsbegriff der „Härte“ erfasst alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Sie müssen sich deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urt. v. 26.10.2022 - VIII ZR 390/21 [GE 2023, 37 = WuM 2023, 39], juris Rn. 23; Urt. v. 3.2.2021 - VIII ZR 68/19 [GE 2021, 493 = WuM 2021, 257], juris Rn. 28).

Die vom Sachverständigen … festgestellten beachtlichen gesundheitlichen Einschränkungen des Bekl. und seine im Einzelnen schriftlich überzeugend begründete, mündlich im Termin vom 7.11.2023 erläuterte Einschätzung, dass der gegen den Willen des Bekl. erzwungene Auszug aus der Wohnung mit einem hohen Risiko für eine gravierende Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands mit massiven Auswirkungen auf seine Stimmungslage bis hin zu manifester Suizidalität verbunden wäre, die psychische Problematik - anders als die neurologischen, pulmonalen und muskulo-skelettalen Erkrankungen - therapeutisch nur bedingt beeinflussbar ist, rechtfertigen hier in der Zusammenschau mit dem Alter des Bekl. (76) und der emotionalen Bedeutung der Wohnung für ihn, insbesondere nach dem Tod seiner Ehefrau, der Schwiegermutter des Kl. und (früheren) Bekl. zu 1), die Annahme, dass die Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Kl. nicht zu rechtfertigen ist.

aa) Der Bekl. leidet nach den Feststellungen des Sachverständigen unter einem komplexen Krankheitsbild, das neben den umfangreichen körperlichen Erkrankungen auch von einer deutlich erkennbaren psychischen Störung gekennzeichnet ist, die gemäß der Internationalen Klassifikation psychischer Störungen einer mittelgradigen depressiven Episode zuzuordnen ist.

Die in dem vom Sachverständigen erhobenen Querschnittsbefund zutage tretenden krankheitsbedingten Einschränkungen seien auch im Zusammenhang mit der akzentuierten Persönlichkeitsstruktur des Bekl. mit anankastischen (zwanghaften) und passiv-aggressiven Tendenzen zu sehen, die sich insbesondere durch lebensverändernde Ereignisse - wie zuletzt den Tod der Ehefrau - verstärkt hätten, zu der der Bekl. nach den Feststellungen des Sachverständigen offensichtlich in einer symbiotischen Beziehung gestanden habe.

Der Tod der Ehefrau nimmt ausweislich des Gutachtens zunächst in den Schilderungen des Bekl. gegenüber dem Sachverständigen nur einen nachrangigen Stellenwert ein, bei konkreten Nachfragen verlor der Bekl. jedoch wiederholt seine Fassung und weinte. Dabei vermittelte der Bekl. dem Sachverständigen einen deutlich gedrückten, zugleich aber um Wahrung seiner Handlungsautonomie bemühten Eindruck.

Der Eindruck des Sachverständigen steht in Übereinstimmung zu den im erstinstanzlichen Gutachten der Sachverständigen … getroffenen Feststellungen einschließlich den Informationen, die diese bei den die verstorbene Schwiegermutter des Kl. behandelnden Ärzten eingeholt hatte. Danach hatte der Bekl. - trotz der für die Ärzte sichtbaren erheblichen Belastung - die Pflege seiner Frau in der gemeinsamen Wohnung selbst übernommen, um sein Versprechen ihr gegenüber einzulösen; die Bekl. zu 1) wollte nicht getrennt von ihm in einem Pflegeheim leben. Die Sachverständige bestätigte, dass dies offensichtlich dem natürlichen Willen der inzwischen Verstorbenen entsprach.

Der Sachverständige … räumt ein, dass die Ankündigung suizidaler Handlungen zunächst demonstrativ und manipulativ anmutete. Sie sei aber im Zusammenhang mit der depressiven Einengung des Denkens und der passiv-aggressiven Persönlichkeit des Bekl. zu sehen und müsste ernst genommen werden.

Der Bekl. verfüge - so der Sachverständige - über ein hohes Potential aus versteckter, aber auch offener Wut, das sowohl gegen andere Personen als auch gegen die eigene Person gerichtet sei.

Die von ihm festgestellte gravierende psychische Problematik sei therapeutisch nur bedingt beeinflussbar. Ein (erzwungener) Wohnungswechsel und die damit notwendig verbundene Veränderung der Lebensgewohnheiten werde den Bekl. mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zusätzlich verunsichern und destabilisieren, die schon vorhandene depressive Problematik verschärfen, aber auch das massive, nur mit Mühe versteckte Wutpotential, das sich eben nicht nur nach außen, sondern auch gegen die eigene Person richte, verstärken.

Nach Einschätzung des Sachverständigen lasse der Verlust der langjährig gewohnten Umgebung eine weitere psychische Labilisierung mit depressiver Einengung erwarten, die sich zusammen mit den körperlichen Beschwerden bereits jetzt in Lebensüberdrussgedanken bemerkbar mache.

Der Sachverständige erläutert, dass es sich bei einem Wohnungsumzug nach der Life-Event-Forschung um ein kritisches, für die bisherigen Alltagsgewohnheiten erhebliches Lebensereignis handele, dem der Bekl. aus seiner Sicht nicht gewachsen sein dürfte. Es werde mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu einem signifikanten Verlust des bisher noch mühsam aufrechterhaltenen psychosozialen Funktionsniveaus im Alltag führen, da der Bekl. dem Verbleib in der bisherigen Wohnung eine hohe emotionale Bedeutung beimesse angesichts der von ihm selbst stark empfundenen Einschränkung seines Handlungsspielraums mit sozialem Rückzug.

Die therapeutischen Optionen sind mit der vom Bekl. in Anspruch genommenen fachpsychiatrischen Behandlung einschließlich gesprächstherapeutischer Betreuung und medikamentöser Behandlung mit Antidepressiva aus Sicht des Sachverständigen ausgeschöpft.

Der Sachverständige betont, dass die Ankündigung des Bekl., sich bei drohender Wohnungsräumung das Leben zu nehmen, angesichts der von ihm seit geraumer Zeit in unterschiedlichen sozialen Kontexten bekundeten Entschiedenheit ernst zu nehmen sei, auch wenn diese Art der Problemlösung für Außenstehende wenig konstruktiv erscheine. Die große subjektive Not des Bekl., die ihn nach dem Tod der Ehefrau und Schwiegermutter des Kl. zu derartigen Ankündigungen zu zwingen scheine, sei vor dem Hintergrund der depressiven Grunderkrankung und einem nur mit großer Anstrengung verdeckten (Auto-) Aggressionspotential unverkennbar.

Vor dem Hintergrund der vorstehenden Feststellungen des Sachverständigen ist die Kammer, die selbst über keinen medizinischen Sachstand verfügt, von der Richtigkeit der zusammenfassenden Einschätzung des Sachverständigen überzeugt, dass ein erzwungener Auszug aus der hier gegenständlichen Wohnung für den Bekl. auf Dauer unzumutbar ist.

Die vom Kl. geäußerten Vorbehalte gegen das Gutachten teilt die Kammer nicht.

Soweit der Kl. eingewandt hat, dass die Überzeugung des Sachverständigen auf einer unzutreffenden Darstellung der aktuellen Lebenswirklichkeit durch den Bekl. selbst beruhe, es deshalb zweifelhaft sei, ob die Bewertung des Sachverständigen fachmedizinisch haltbar sei, es auch nicht nachvollziehbar sei, dass nach Auflassung des Sachverständigen keine weiteren Möglichkeiten bestünden, dem Bekl. psychologische Hilfe zu leisten, hat der Sachverständige den Umgang mit der schwierigen Persönlichkeit des Bekl. aus Sicht der Kammer sachlich und professionell überzeugend in seinem Gutachten und dessen mündlicher Erläuterung in das Krankheitsbild des Bekl. eingeordnet. Im Hinblick auf eine etwaige Verpflichtung des Bekl., eine zumutbare ärztliche bzw. therapeutische Behandlung aufzunehmen oder zu intensivieren (vgl. einschränkend: BGH, Urt. v. 26.10.2022 - VIII ZR 390/21 [GE 2023, 37 = WuM 2023, 39], juris), hat der Sachverständige plausibel und nachvollziehbar erläutert, dass und weshalb die therapeutischen Optionen ausgeschöpft sind.

bb) Im Rahmen der Abwägung der Belange des Bekl. gegen die berechtigten Interessen des Kl., § 574 Abs. 1, 3 BGB, ist hier das hohe Gewicht des Anspruchs des Bekl. auf physische und psychische Unversehrtheit zu berücksichtigen, Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG.

Selbst wenn die Kammer den vom Kl. im Kündigungsschreiben geltend gemachten Eigenbedarf an der streitgegenständlichen Wohnung - auf den es wegen der hier gegebenen erleichterten Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB nicht ankam - als wahr unterstellt, überwiegt das Erlangungsinteresse des Kl. bei der gebotenen Gesamtschau nicht das erhebliche Bestandsinteresse des Bekl., das dieser nicht nur auf das - nach der Rechtsprechung des BVerfG - (auch) durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Besitzrecht des Vertragstreuen, von einer Eigenbedarfskündigung betroffenen Mieters stützen kann (BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 [= WuM 1993, 377], juris), sondern auch auf das Recht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG; vgl. auch: BGH, Urt. v. 10.4.2024 - VIII ZR 114/22 [GE 2024, 493 = WuM 2024, 281], juris).

Die Kammer berücksichtigt dabei - wie schon das Amtsgericht - die erheblichen Spannungen zwischen den Parteien, die - soweit sie auf die verstorbene Schwiegermutter des Kl., die frühere Bekl. zu 1) und den Bekl. zurückzuführen sein sollten - dem Erlangungsinteresse des Kl. nach den dem Kündigungstatbestand des § 573a BGB zugrunde liegenden Erwägungen des Gesetzgebers zusätzliches Gewicht verleihen können.

Auch dieses - unterstellt - zusätzliche Gewicht würde es jedoch nicht rechtfertigen, sich über die vom Sachverständigen überzeugend begründete Einschätzung hinwegzusetzen und den Bekl. zur Räumung zu verurteilen, dies trotz des überwiegend wahrscheinlichen Risikos eines Suizids des Bekl.

ee) Ohne Erfolg wendet der Kl. ein, dass der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf solche Härtegründe gestützt werden könne, die bei Beendigung des Mietverhältnisses bereits vorlag, und dies beim Bekl. nicht der Fall gewesen sei.

Aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Dr. I. ergibt sich schon nicht, dass die im Laufe des Berufungsverfahrens durch den Sachverständigen festgestellten Härtegründe erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entstanden sind. Ausweislich der Feststellungen des Sachverständigen haben sich die krankheitsbedingten Einschränkungen des Bekl. zuletzt durch den Tod seiner Ehefrau lediglich verstärkt, waren aber auch zuvor schon vorhanden.

Der Befund des Sachverständigen … deckt sich zudem mit den Wahrnehmungen der Sachverständigen …, die die verstorbene Schwiegermutter des Kl., die frühere Bekl. zu 1) erstinstanzlich begutachtet hatte. Die Sachverständige wies darauf hin, dass sie eine ernst zu nehmende Suizidgefahr des Bekl. sehe, dieser Suizidgedanken für den Fall angedeutet habe, dass er gezwungen werde, mit seiner Frau die Wohnung zu verlassen. Diese Feststellung stimmt wiederum mit dem Befund des Sachverständigen … überein. Danach hat die psychische Grunderkrankung eine längere Historie.

Unabhängig davon ist der maßgebliche Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gem. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Prüfung des Vorliegens einer Härte sowie die Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (vgl. BGH, Urt. v. 10.4.2024 - VIII ZR 114/22 [GE 2024, 493 = WuM 2024, 281], juris Rn. 49; v. 22.5.2019 - VIII ZR 180/18 [GE 2019, 905 = WuM 2019, 385], juris Rn. 32, VIII ZR 167/17 [GE 2019, 913 = WuM 2019, 454], juris Rn. 48; Beschl. v. 30.8.2022, VIII ZR 429/21, GE 2022, 1051, juris Rn. 24).

Der Kl. übersieht zudem, dass die Unfähigkeit, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe eine Konfliktsituation situationsangemessen zu bewältigen, nach den verfassungsrechtlichen Vorgaben nicht nur dann Beachtung verdient, wenn sie durch eine bereits festgestellte Krankheit verursacht wird. Vielmehr muss der Umstand, dass der zwangsweise Verlust der Wohnung zum Suizid führen kann, unabhängig davon beachtet werden, ob die Suizidalität auf einer - psychischen oder sonstigen - Erkrankung oder auf anderen - persönlichkeitsbedingten - Ursachen beruht (vgl. BGH, Urt. v. 10.4.2024, VIII ZR 114/22 [GE 2024, 493 = WuM 2024, 281], juris Rn. 31; BVerfG, NJW 1994, 1719, 1720; NJW-RR 2001, 1523 f. [= WuM 2001, 482]; jew. zu § 765a ZPO). Auch entsprechende persönlichkeitsbedingte Ursachen für die vom Bekl. in den Raum gestellte Reaktion auf eine Verurteilung zur Räumung hat der Sachverständige in seinem Gutachten überzeugend dargestellt.

Soweit in der vom Kl. zitierten Instanzrechtsprechung eine abweichende, allerdings auch nicht konsistent verfolgte Auffassung vertreten wird (LG Berlin [ZK 67], Urt. v. 28.9.2023 - 67 S 101/23 [GE 2023, 1151 = WuM 2023, 767], juris), sieht die Kammer keine Veranlassung, dieser zu folgen angesichts der überzeugenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der dieser zugrunde liegenden Beachtung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes.

c) Die im Rahmen der Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a BGB. § 308a ZPO erneut vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen der Parteien führt hier zu der Entscheidung, dass das Mietverhältnis unbefristet fortzusetzen ist.

Nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet (BGH, Urt. v. 26.10.2022 - VIII ZR 390/21 [GE 2023, 37 = WuM 2023, 39], juris Rn. 49 f.).

Die Kammer geht dabei davon aus, dass die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den Gesetzesmaterialien, die auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugrunde legt, die Ausnahme ist (vgl. BT-Drs. V/2317, 2; BGH, Urt. v. 26.10.2022 - VIII ZR 390/21 [GE 2023, 37 = WuM 2023, 39], juris).

Nach den Feststellungen des Sachverständigen … kann mit Blick auf die Therapiemöglichkeiten und die Krankheitsprognose mit einer Besserung des gesundheitlichen Zustands des Bekl. jedoch nicht gerechnet werden, auch deshalb nicht, weil weitere therapeutische Möglichkeiten nicht bestehen. Mit den vom Bekl. bereits in Anspruch genommenen fachpsychiatrischen Behandlungsmöglichkeiten einschließlich einer gesprächstherapeutischen Betreuung und medikamentösen Behandlung mit Antidepressiva seien die therapeutischen Optionen - so der Sachverständige - ausgeschöpft.

d) Der Bekl. kann jedoch nur verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer angemessenen Änderung der Vertragsbedingungen, hier in Form einer Erhöhung der zu zahlenden Miete auf 797,72 € nettokalt fortgesetzt wird, da dem Kl. die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten ist, § 574a Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach § 308a Abs. 1 ZPO ist im Urteil - ggf. auch ohne Antrag - auszusprechen, für welche Dauer und unter welchen Änderungen der Vertragsbedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

aa) Ob eine Fortsetzung zu den bisherigen Vertragsbedingungen für den Vermieter unzumutbar ist, ist aufgrund einer erneuten Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entscheiden. Als unzumutbar ist die Fortsetzung zu beurteilen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Entwicklung der ortsüblichen Mieten und Vertragspflichten sowie des bisherigen Verhaltens der Parteien das vertragliche Gleichgewicht erheblich gestört ist und deshalb ein Neuabschluss zu den bisherigen Vertragsbedingungen nicht in Betracht käme (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 574a BGB, Stand: 28.5.2024, Rn. 16; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 574a Rn. 9; Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574a Rn. 14).

Liegt die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Miete, so kann eine Mietanhebung bis zur ortsüblichen Miete angemessen sein. Eine Mietanhebung durch gerichtliche Entscheidung ist dabei auch dann möglich, wenn der Vermieter selbst zur Mieterhöhung nach § 558 BGB in der Lage wäre. Bei der Festsetzung der Miethöhe müssen weder die Kappungsgrenzen noch die Fristen und die Formalien des § 558a BGB beachtet werden (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574a Rn. 15).

bb) Die von dem Bekl. bisher gezahlte Miete liegt hier deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, welche nach dem Berliner Mietspiegel 2023 unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung für vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nicht unter 797,72 € nettokalt liegt.

Zwar liegt die streitgegenständliche Wohnung in einem Zweifamilienhaus, für die der Mietspiegel nach dem in Ziff. 3 definierten Geltungsbereich nicht anwendbar ist. Der Mietspiegel kann jedoch als Orientierung herangezogen werden, sofern sich der Vermieter darauf beruft und die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht übersteigt, denn die Miete für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (vgl. BGH, Urt. v. 17.9.2008 - VIII ZR 58/08 [GE 2008, 1622 = WuM 2008, 729], juris).

Der Kl. verlangt hier (lediglich) die Anpassung der Miete auf der Grundlage des Mittelwerts des Mietspiegelfeldes K5 des Berliner Mietspiegels 2023 (8,14 €/m2). Die sich daraus ergebende Nettokaltmiete von 797,72 € (8,14 €/m2 x 98 m2) liegt innerhalb der Mietzinsspanne des hier einschlägigen Mietspiegelfeldes K5 des Berliner Mietspiegels 2023.

Obgleich bei der Abwägung der wechselseitigen Interessen im Rahmen der Anpassung der Vertragsbedingungen auch die Verhältnisse des Bekl. zu berücksichtigen sind, kommt eine Anpassung der Miete unterhalb der Schwelle der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegend nicht in Betracht, weil nicht ersichtlich oder vom Bekl. (in irgendeiner Weise) vorgetragen ist, dass er sich überhaupt um finanzielle Hilfe - etwa durch entsprechende Anträge bei der zuständigen Behörde - bemüht hat. Um ihm Gelegenheit zu geben, dies nachzuholen, wird die Miete - wie aus dem Tenor ersichtlich - in zwei Schritten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst. […]

Nach Widerspruch des Mieters gegen eine wirksame Kündigung ist im Rahmen der Sozialklausel eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses dann gerechtfertigt, wenn mit Blick auf den depressiven und suizidalen Zustand, das Alter, bereits ausgeschöpfte Therapiemöglichkeiten keine Zustandsbesserung, sondern eine Verschlechterung oder gar ein Suizid durch erzwungenen Wohnungswechsel zu erwarten ist. Der Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses aber nur unter der Bedingung einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, wobei die Kappungsgrenze keine Anwendung findet.

Der Vermieter hatte das Mietverhältnis mit den Beklagten gekündigt und die Kündigung auf Eigenbedarf und auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB gestützt, wonach ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen vom Vermieter auch gekündigt werden kann, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf. Die Mieter hatte rechtzeitig dagegen Widerspruch nach der sog. Sozialklausel eingelegt (§ 574 BGB). Der Mieter kann aufgrund der Sozialklausel der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Mieter, dessen Ehefrau (die Schwiegermutter des Klägers) während des Prozesses verstarb, machte als Härte eine schwerwiegende psychische Erkrankung geltend.

Das Landgericht holte im Räumungsrechtsstreit ein Sachverständigengutachten ein und verlängerte nach Auswertung des Gutachtens das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, bestimmte aber gleichzeitig, dass die Miete in zwei Schritten auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werde.

Der unbestimmte Rechtsbegriff der „Härte“ in der Sozialklausel erfasse alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Sie müssen sich allerdings deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben.

Die vom Sachverständigen festgestellten gesundheitlichen Einschränkungen des Beklagten seien so erheblich, dass der gegen den Willen des Beklagten erzwungene Auszug aus der Wohnung mit einem hohen Risiko für eine gravierende Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands und mit massiven Auswirkungen auf seine Stimmungslage bis hin zu manifester Suizidalität verbunden wäre. Die psychische Problematik – anders als die auch vorliegenden neurologischen, pulmonalen und muskulo-skelettalen Erkrankungen – sei therapeutisch nur bedingt beeinflussbar. Das rechtfertige hier in der Zusammenschau mit dem Alter des Beklagten (76) und der emotionalen Bedeutung der Wohnung für ihn, insbesondere nach dem Tod seiner Ehefrau, die Annahme, dass die Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen sei.

Der Beklagte leide nach den Feststellungen des Sachverständigen unter einem komplexen Krankheitsbild, das neben den umfangreichen körperlichen Erkrankungen auch von einer deutlich erkennbaren psychischen Störung gekennzeichnet sei, die gemäß der Internationalen Klassifikation psychischer Störungen einer mittelgradigen depressiven Episode zuzuordnen sei.

Die gravierende psychische Problematik sei therapeutisch nur bedingt beeinflussbar. Ein (erzwungener) Wohnungswechsel und die damit notwendig verbundene Veränderung der Lebensgewohnheiten werde den Beklagten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zusätzlich verunsichern und destabilisieren, und so die schon vorhandene depressive Problematik verschärfen.

Die therapeutischen Optionen seien mit der vom Beklagten in Anspruch genommenen fachpsychiatrischen Behandlung einschließlich gesprächstherapeutischer Betreuung und medikamentöser Behandlung mit Antidepressiva aus Sicht des Sachverständigen ausgeschöpft.

Der Sachverständige habe betont, dass die Ankündigung des Beklagten, sich bei drohender Wohnungsräumung das Leben zu nehmen, angesichts der von ihm seit geraumer Zeit in unterschiedlichen sozialen Kontexten bekundeten Entschiedenheit ernst zu nehmen sei, auch wenn diese Art der Problemlösung für Außenstehende wenig konstruktiv erscheine.

Im Rahmen der Abwägung der Belange des Beklagten gegen die berechtigten Interessen des Klägers sei hier das hohe Gewicht des Anspruchs des Beklagten auf physische und psychische Unversehrtheit vorrangig zu berücksichtigen, auch wenn nicht zu verkennen sei, dass es erhebliche Spannungen zwischen den Parteien gegeben habe, die – soweit sie auf die verstorbene Schwiegermutter des Klägers und den Beklagten zurückzuführen sein sollten – dem Erlangungsinteresse des Klägers zusätzliches Gewicht verleihen könnten.

Der Beklagte könne jedoch nur verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer angemessenen Änderung der Vertragsbedingungen, hier in Form einer Erhöhung der zu zahlenden Miete, fortgesetzt werde, da dem Kläger die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten sei.

Als unzumutbar sei die Fortsetzung zu beurteilen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Entwicklung der ortsüblichen Mieten und Vertragspflichten sowie des bisherigen Verhaltens der Parteien das vertragliche Gleichgewicht erheblich gestört sei und deshalb ein Neuabschluss zu den bisherigen Vertragsbedingungen nicht in Betracht käme.

Liege die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Miete, so könne eine Mietanhebung bis zur ortsüblichen Miete angemessen sein. Eine Mietanhebung durch gerichtliche Entscheidung sei dabei auch dann möglich, wenn der Vermieter selbst zur Mieterhöhung nach § 558 BGB in der Lage wäre. Bei der Festsetzung der Miethöhe müssten weder die Kappungsgrenzen noch die Fristen und die Formalien des § 558a BGB beachtet werden.

Die von dem Beklagten bisher gezahlte Miete liege hier deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel und die Wohnung noch dazu in einem Zweifamilienhaus. Eine Anpassung der Miete unterhalb der Schwelle der ortsüblichen Vergleichsmiete komme vorliegend deshalb nicht in Betracht.