Unbeachtliche formelle Mängel eines Mieterhöhungsverlangens

Unbeachtliche formelle Mängel eines Mieterhöhungsverlangens; Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; unzulässiger Zuschlag für vermieterseits geschuldete Schönheitsreparaturen; Speisekammer als zusätzlicher Nutzraum; Mängel im Treppenhaus

Verlangt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsbegehren unzulässigerweise auch einen Zuschlag für von ihm geschuldete Schönheitsreparaturen, macht dies das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. verlangt von der Bekl. eine Mieterhöhung für ihre preisfreie Wohnung. In die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat der Kl. u. a. auch einen Zuschlag für vermieterseits zu erbringende Schönheitsreparaturen einkalkuliert. Die Klage wurde abgewiesen.

Die Kl. kann sich auf die wohnwerterhöhenden Merkmale einer modernen Heizanlage und eines zusätzlichen Nutzraums (Speisekammer) berufen (Urteile des AG Schöneberg vom 26.9.2006 - 15 C 174/06 - und LG Berlin vom 6.3.2007 - 63 S 334/06 -).

Demgegenüber hat die Bekl. sich mit ihren Beanstandungen des Treppenhauses und der Eingangstür auf Mängel bezogen, die im Verfahren nach §§ 558 ff. BGB nicht berücksichtigt werden, da es hier um die ortsübliche Vergleichsmiete und nicht um Gewährleistung geht. [...] Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt danach 476,89 €, die Kl. hat aber bereits eine Ausgangsmiete von 517,25 € in Ansatz gebracht.

Einen Zuschlag für die vermieterseits zu erbringenden Schönheitsreparaturen darf die Kl. nicht verlangen; dies macht das Zustimmungsverlangen allerdings nicht unwirksam, obwohl die Kl., da sie den unwirksamen Zuschlag zur Nettokaltmiete rechnet, eine unrichtige Ausgangsmiete benannt hat (BGH GE 2008, 45).

Die Kl. ist allerdings nicht berechtigt, den Zuschlag für die ihr übertragenen Schönheitsreparaturen zu verlangen (BGH NJW 2008, 2840 ff.).

Der BGH hat entschieden, dass die §§ 558 ff. BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht vorsehen. Dies gilt nach dem Wortlaut der Entscheidungsgründe des Urteils des BGH auch nicht nur in dem - dort vorliegenden - Fall, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Denn in Position 8 der Entscheidungsgründe ist ausgeführt, dass in einem derartigen Fall unwirksamer Vereinbarungen dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen Zuschlag "auch" nicht zustehe. Außerdem macht der BGH in der Position 9 der Entscheidungsgründe deutlich, dass er die dort zitierten Auffassungen, wonach ein Zuschlag auf die Miete bei fehlender Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig sein soll, "ablehne".

Anderes folgt auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 28 Abs. 4 der II. BV, weil diese Vorschrift nicht die ortsübliche Vergleichsmiete regelt, sondern Kostenelemente einer Mieterhöhung im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die Wohnung der Bekl. ist aber unstreitig preisfrei.

Im Zeitpunkt der abweichenden Entscheidung des LG Berlin vom 6.3.2007 (63 S 334/06) lag das Urteil des BGH vom 9.7.2008 noch nicht vor.

Schuldet wegen einer unwirksamen Vereinbarung über Schönheitsreparaturen der Vermieter die Renovierung, darf er nach der Rechtsprechung des BGH keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Tut er das dennoch, macht diese Forderung eine allgemeine Mieterhöhung gleichwohl nicht unwirksam, so das AG Schöneberg.

Der Kläger verlangt von der Beklagten eine Mieterhöhung. Er beruft sich u. a. darauf, dass als wohnwerterhöhende Merkmale eine moderne Heizungsanlage und ein zusätzlicher Nutzraum (Speisekammer) vorhanden seien. Außerdem verlangt die Klägerin einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete, weil sie und nicht die Beklagte die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Die Beklagte wendet Mängel im Treppenhaus und an der Eingangstür ein.

Die Berücksichtigung der Mängel als wohnwertmindernde Merkmale lehnt das AG ab; sie würden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt, weil es sich um Gewährleistungsansprüche handele.

Den Zuschlag für vermieterseits zu erbringende Schönheitsreparaturen gewährt das Gericht erwartungsgemäß nicht, entscheidet aber, dass die Forderung nach diesem aufgrund der BGH-Rechtsprechung unzulässigen Zuschlag das Mieterhöhungsverlangen insgesamt nicht unwirksam mache.