Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentümergemeinschaft für Vermietung an Feriengäste und Saisonarbeiter

Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentümergemeinschaft für Vermietung an Feriengäste und Saisonarbeiter; besondere Nutzungen mit gesteigerter Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums

a) Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen.

b) Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.

1 Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kl. ist Eigentümer von fünf Eigentumswohnungen, die er als möblierte Ferienwohnungen an Touristen und Saisonarbeiter vermietet. Pro Jahr kommen insgesamt etwa einhundert Mietverträge zustande. Vergleichbare Vermietungen nimmt allenfalls ein weiteres Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Bei den Bekl. handelt es sich um die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft.

2 In der Eigentümerversammlung vom 3. Dezember 2007 wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Der zu TOP 4 ergangene Beschluss lautet auszugsweise:

„Die Gemeinschaft beschließt, dass jeder Wohnungseigentümer im Falle eines Bewohnerwechsels aufgrund befristeter Nutzungsüberlassung ... für mögliche Beeinträchtigungen und eine besondere Abnutzung des Gemeinschaftseigentums eine Kostenpauschale in Höhe von 50 € an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat. Unter den Begriff des Bewohners fallen auch Feriengäste und ‚Saisonarbeitnehmer', die das Sondereigentum angemietet haben. Betrifft der Bewohnerwechsel mehrere Personen, fällt die Kostenpauschale nur einmal an ... Die eingezahlten Beträge sind der Instandhaltungsrücklage zuzuführen ..."

3 Soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, hat das Amtsgericht auf die am 21. Dezember 2007 eingegangene und am 4. Februar 2008 (Montag) begründete Klage den zitierten Beschluss für ungültig erklärt. Das Landgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Mit der von diesem Gericht zugelassenen Revision möchte der Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die Bekl. beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. 4 Das Berufungsgericht ist der Auffassung, es könne offengelassen werden, ob die gegen den Beschluss zu TOP 4 erhobene Anfechtungsklage innerhalb der Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ausreichend begründet worden sei. Denn auch bei Zugrundelegung der nach Ablauf der Frist von dem Kl. erhobenen Einwände sei der angefochtene Beschluss nicht zu beanstanden. Insbesondere habe die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechende Regelung getroffen. Bei kurzfristigen Vermietungen handele es sich um keine „reine Wohnnutzung", sondern um eine besondere Nutzung im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG. Daraus folge, dass es bei derartigen Vermietungen zu einer erhöhten - den „bloßen Mitgebrauch" im Sinne von § 13 Abs. 2 WEG überschreitenden - Abnutzung des Gemeinschaftseigentums komme. Der Kostenpauschale sei auch kein Strafcharakter beizumessen. Die Pauschale werde ausnahmslos von jedem erhoben, der unter die beschlossene Regelung falle.

II. 5 Die Revision ist begründet.

6 1. Das angefochtene Urteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. Zwar ist die Einführung einer maßvollen Umzugskostenpauschale im Wege eines Mehrheitsbeschlusses durch die Regelung des § 21 Abs. 7 WEG gedeckt. Die hier in Rede stehende Ausgestaltung ist jedoch mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht zu vereinbaren.

7 a) Nach der genannten Vorschrift können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss unter anderem Regelungen hinsichtlich der Kosten für besondere Nutzungen des Gemeinschaftseigentums treffen. Eine solche Nutzung liegt hier vor.

8 Allerdings kommt es für das Vorliegen einer besonderen Nutzung im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG nicht entscheidend darauf an, ob eine den zulässigen Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEG überschreitende und daher unzulässige Nutzung des Gemeinschaftseigentums vorliegt (so aber Müller, ZWE 2008, 278, 283 f.; vgl. auch Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 376). Die Gesetzesmaterialien belegen mit aller Klarheit, dass den Wohnungseigentümern mit der Regelung des § 21 Abs. 7 WEG gerade auch die Möglichkeit eröffnet werden sollte, eine Umzugskostenpauschale zu beschließen (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 27). Da Ein- und Auszüge aber unzweifelhaft in den Kernbereich des nach § 13 Abs. 2 WEG statthaften Mitgebrauchs fallen - und dies im Lichte der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 GG auch bei häufigen Umzügen gilt (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, GE 2010, 345 = NZM 2010, 285, 286 f.) -, erscheint der auf die Wertung des § 13 Abs. 2 WEG abhebende Ansatz nicht überzeugend. Das gesetzgeberische Anliegen würde ohne Not verfehlt.

9 Vor diesem Hintergrund bietet es sich an, schon solche Nutzungen als besondere im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG aufzufassen, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 155; Jennißen/Heinemann, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 118; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 21 WEG Rn. 21). Das ist bei Umzügen der Fall. Diese führen im Allgemeinen zu einer gesteigerten Inanspruchnahme insbesondere von Treppenhäusern und Aufzügen und machen in der Regel zusätzlichen Reinigungsaufwand erforderlich. Selbst sorgfältig arbeitende Umzugskräfte können in der Regel kleinere, oft unbedeutende und erst in der Summierung die Unansehnlichkeit oder Reparaturbedürftigkeit deutlich machende Schäden kaum vermeiden. Da solche Abnutzungen, Schäden und Kosten schwer oder nur mit unangemessenem Aufwand an Zeit und Kosten zu quantifizieren sind (vgl. auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 21 Rn. 129; Hügel, ZWE 2005, 204, 213), liegt eine pauschalierende Regelung, die nicht darauf abhebt, ob im Einzelfall Kosten verursacht werden, im wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigentümer. Auf der Grundlage dieser typisierenden und pauschalierenden Betrachtung kommt es daher auch nicht darauf an, dass Feriengäste und Saisonarbeiter in eine möblierte Wohnung meist mit nur geringem Umzugsgut ein- und ausziehen werden.

10 b) Allerdings entsprechen pauschalierende und typisierende Regelungen nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Pauschale maßvoll bemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.

11 aa) Was die Höhe der Umzugskostenpauschale anbelangt, ist die Grenze der Angemessenheit nach den derzeitigen Verhältnissen zwar bei einem Betrag von 50 € erreicht, aber noch nicht überschritten.

12 bb) Die angegriffene Regelung ist aber deshalb zu beanstanden, weil sie nur Umzüge im Zusammenhang befristet vereinbarter Nutzungsverhältnisse der Pauschale unterwirft und damit Umzüge aufgrund unbefristeter Gebrauchsüberlassungen sowie vor allem auch Umzüge der jeweiligen Eigentümer selbst ausklammert. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen über das Gemeinschaftsverhältnis zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt zwar Differenzierungen zu, dies aber nur, wenn für die Unterscheidung ein ausreichender Sachgrund besteht (vgl. auch Merle in Bärmann, aaO, § 25 Rn. 184 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Insbesondere ist nichts dafür ersichtlich, dass die von der Regelung ausgenommenen Umzüge zu signifikant geringeren Belastungen des Gemeinschaftseigentums führen.

13 2. Das Berufungsurteil ist auch nicht aus anderen Gründen richtig. Insbesondere ist die Anfechtungsklage rechtzeitig erhoben und innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ausreichend begründet worden. Damit war das Klagevorbringen einer späteren Substantiierung zugänglich.

14 Bereits mit der Klage hat sich der Kl. vollen Umfangs gegen den zu TOP 4 ergangenen Beschluss gewandt. In der fristgerecht eingegangenen Klagebegründung hat er hierzu geltend gemacht, der Kostenpauschale komme Strafcharakter zu, weil sich diese allein gegen die von ihm betriebene kurzfristige Vermietung seiner Wohnungen richte. Davon abgesehen sei durch die Vermietung möblierter Wohnungen keine besondere Abnutzung des Gemeinschaftseigentums zu befürchten. Damit hat der Kl. nicht nur den angefochtenen Beschluss benannt, sondern im Kern vorgetragen, auf welche Umstände er die Anfechtung stützt. Das genügt. Denn die Funktion der Klagebegründungsfrist besteht lediglich darin, den Wohnungseigentümern und dem zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber zu verschaffen, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (vgl. Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230, 237; GE 2009, 385; Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 196/08, GE 2009, 982 = NJW 2009, 2132, 2133; vgl. auch Senat, Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 311; GE 2009, 1558).

15 3. Nach allem hat das Amtsgericht den angefochtenen Beschluss zu Recht für ungültig erklärt, so dass der Berufung der Bekl. der Erfolg versagt bleibt.

Eine mehrheitlich beschlossene Umzugskostenpauschale darf nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen.

Der Anfechtungskläger hat fünf Eigentumswohnungen, die er pro Jahr ca. 100-mal als möblierte Ferienwohnungen an Touristen und Saisonarbeiter vermietet. Von den beklagten übrigen Wohnungseigentümern nimmt allenfalls ein weiteres Mitglied vergleichbare Vermietungen vor. Mit Eigentümerbeschluss vom 3. Dezember 2007 wurde festgelegt, dass für jede befristete Nutzungsüberlassung auch an Feriengäste und Saisonarbeitnehmer eine Kostenpauschale von 50 € an die Gemeinschaft zu zahlen ist. Das AG hat den Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt, das LG die Anfechtungsklage insoweit abgewiesen. Hiergegen die vom LG zugelassene Revision an den BGH.

Mit Erfolg! Mit dem AG hält der BGH die Anfechtungsklage für begründet. Im Rahmen des § 21 Abs. 7 WEG hat der Gesetzgeber die Festlegung einer Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss ausdrücklich zugelassen. Derartige Pauschalen zu Lasten einzelner Wohnungseigentümer können festgelegt werden, wenn bei typisierender Betrachtung die gesteigerte Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich macht. Selbst sorgfältig arbeitende Umzugskräfte könnten regelmäßig Schäden im Haus nicht vermeiden, deren Beseitigung kostenmäßig schwer zu quantifizieren ist. Hierfür ist der Pauschalbetrag von 50 € gerade noch angemessen, darf aber auch nicht überschritten werden. Jedoch ist die angegriffene Regelung zu beanstanden, weil sie nur Umzüge im Zusammenhang von befristet vereinbarten Nutzungsverhältnissen der Pauschale unterwirft, während Umzüge aufgrund unbefristeter Gebrauchsüberlassungen sowie vor allem auch Umzüge der jeweiligen Wohnungseigentümer selbst ausgeklammert werden. Der im Gemeinschaftsverhältnis geltende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt zwar Differenzierungen zu, für diese muss aber ein ausreichender Sachgrund bestehen, an dem es hier fehlt.

1. Mit Urteil vom 15. Januar 2010 (GE 2010, 345) hat der BGH ausgeführt, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich (!) oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung ist. Zu welchen Auswüchsen das dann führen kann, zeigt der vorliegende Fall. Bei jährlich ca. 100 kurzfristigen Vermietungen der insgesamt fünf Wohnungen können durchaus Bedenken erwachsen, ob dies mit einer länger dauernden Wohnnutzung vergleichbar ist. Bei Wahrung der Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer müsste der Kläger hier jährlich ca. 5.000 € zusätzlich an die Instandhaltungsrücklage abführen. Die Pauschale wäre eine Vermietungsabwehrmaßnahme!

2. Entgegen der Berufungsentscheidung des LG hat der BGH nicht angenommen, dass die Beschlusskompetenz i. S. v. § 21 Abs. 7 WEG nur bei einer unzulässig erhöhten – also den bloßen Mitgebrauch überschreitenden – Abnutzung des Gemeinschaftseigentums gegeben sei. Die Wahrscheinlichkeit des Entstehens besonderer Kosten reicht aus. Gescheitert ist dann der Eigentümerbeschluss auch nicht wegen der Höhe von 50 € für jede einzelne Vermietung, sondern an der Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes, denn die Kostenpauschale sollte weder bei Umzügen nach langfristigen Gebrauchsüberlassungen noch bei Umzügen der Wohnungseigentümer selbst anfallen.

Eine unauflösbare Widersprüchlichkeit kann die Entscheidung dennoch nicht verdecken. Die Ferienwohnungen wurden möbliert u. a. an Touristen vermietet. Diese haben nicht nur ein „geringes" Umzugsgut, sondern nach dem Sprachgebrauch gar keines. Ob durch Koffertragen bei typisierender Betrachtung zusätzlicher Reinigungsbedarf im Treppenhaus und Schäden zu erwarten sind, erscheint fraglich.

Provokante Frage: Worin unterscheidet sich der Tourist, der mit zwei Koffern einzieht und abrückt, von dem Wohnungseigentümer (oder Mieter), der mit zwei Koffern abreist und heimkehrt?

3. Am Ende seiner Entscheidung hat der BGH nochmals zum Umfang der Anfechtungsbegründung Stellung genommen, wie sie innerhalb der zweimonatigen Begründungsfrist abgeliefert werden muss. Die Beanstandung des Strafcharakters der beschlossenen Kostenpauschale innerhalb der Begründungsfrist reicht aus, um den Anfechtungsgegnern hinreichend klar zu machen, aus welchem Grund der Eigentümerbeschluss angefochten wird (Kerntheorie nach BGH, GE 2009, 385). Dieses Klagevorbringen darf auch nach Ablauf der Begründungsfrist noch vertieft werden.

Praktische Hinweise und Anschlussfragen: Die vom BGH anvisierte Obergrenze von 50 € darf jedenfalls nicht überschritten werden. Rückwirkend darf die Kostenpauschale aus Vertrauensgründen nicht eingeführt werden (vgl. BGH, GE 2010, 1127), wohl aber für die Zukunft seit Beschlussfassung, wenn im Sinne einer Gleichbehandlung alle Umzüge erfasst werden. Das Wort „Umzug" sollte aber nicht verwendet werden, weil Streit entstehen könnte, ob Touristen „umziehen". Auch der hier im angefochtenen Beschluss verwandte Begriff des „Bewohnerwechsels" wäre mehrdeutig, weil darunter auch der Ein- oder Auszug eines einzelnen von mehreren Mitbewohnern in einer Wohnung fallen könnte, der nichts oder nur einen Teil der Möbel mitbringt oder mitnimmt.

Die wirksam beschlossene Pauschale ist hier sogleich der Instandhaltungsrücklage zugewiesen worden, was durchaus zweckmäßig ist. Damit taucht die interessante Frage auf, ob der Verwalter die Zusatzzahlung wegen ihrer Zweckbestimmung sofort zu separieren hat (dazu BGH, GE 2010, 343). Klar ist nur, dass dann der eingezahlte Betrag allen Wohnungseigentümern ideell nach dem für die Rücklage geltenden Verteilungsschlüssel zusteht. Auch wenn der Verwalter befugt ist, kleinere Reparaturen im Treppenhaus selbst zu veranlassen, wird er sich hüten müssen, den individuellen Pauschalbetrag dafür einzusetzen. Dann könnte der Einzahler vielleicht geltend machen, der Differenzbetrag müsste wieder an ihn ausgekehrt werden.

Wie ist es aber, wenn der Schädiger selbst für die Beseitigung sorgt (oder Erstattung durch Versicherung des Umzugsunternehmens stattfindet)? Bei einer Pauschale dürfte der Einwand der Überhöhung wohl nicht greifen (nur in generellen Regelungen wie den AGB muss nach § 309 Nr. 5 BGB der Einwand zugelassen werden?!). Weitere Rechtsfrage, die der arme Verwalter lösen muss: Beschränkt die Pauschale den Anspruch auf Ersatz des Schadens, wenn dieser eindeutig höher ist, oder schließt die vorschnelle Anforderung dieser Pauschale sogar die Geltendmachung eines höheren Schadens aus (vgl. dazu die reizvollen Varianten in § 340 Abs. 1 und 2 BGB)? Für weitere juristische Aufsätze und Rechtsprechung ist also reichlich gesorgt.