Umwidmung zum Stichtag 1972

Umwidmung zum Stichtag 1972; Ersatzwohnraumschaffung

1. Eine Wohnung unterliegt nur dann nicht dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie vor dem 4. August 1972 vollständig zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurde.

2. Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf Genehmigung einer Zweckentfremdung wegen der Schaffung von Ersatzwohnraum, wenn es sich dabei um schon vor Jahren ausgebaute Dachgeschoßwohnungen handelt.

Die Zuführungsaufforderung findet ihre Grundlage in § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG -) vom 8. März 1996 (GVBl. S. 627). Nach dieser Norm hat der Verfügungsberechtigte Wohnraum, der unter Verletzung der Zweckentfremdungsverbot Verordnung anderen als Wohnzwecken zugeführt ist, auf Verlangen des Bezirksamtes wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Die in Rede stehende Wohnung unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - 2. ZwVbVO -) vom 15. März 1994 (GVBl. S. 91).

Die Antragstellerin kann sich vor allem nicht erfolgreich auf § 1 Abs. 4 a) 1. Spiegelstrich 2 . ZwVbVO berufen, wonach Wohnungen in den westlichen Bezirken Berlins, die vor dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots in Berlin am 4. August 1972 anderen als Wohnzwecken zugeführt worden sind, nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen. Danach verlieren Räume ihre ursprüngliche Wohnraumeigenschaft erst dann, wenn ihre Zweckbestimmung zur Dauerwohnnutzung - getragen durch eine für den Rechtsverkehr erkennbare und nachprüfbare Willensentscheidung des Verfügungsberechtigten - durch eine alleinige gewerbliche oder berufliche Nutzung der gesamten Wohnung aufgehoben wird (OVG Berlin, Beschluß vom 25. Februar 1997 - 5 S 255.96 - mit zahlreichen weiteren Nachweisen).

Die in dieser Frage darlegungs- und beweispflichtige Antragstellerin hat schon für die von ihr aufgestellte Behauptung, die Wohnung sei am Stichtag vollgewerblich genutzt worden, keinen überzeugenden Nachweis erbringen können. Die eingereichte Erklärung der Schwester der Antragstellerin, wonach sie 1963 bei einer von ihr durchgeführten Vermessung der Wohnung festgestellt habe, daß zwei Räume als Werkstatträume und ein drittes Zimmer "auch als Büro genutzt" worden seien, belegt offenkundig nicht die behauptete vollgewerbliche Nutzung zum Stichtag. Darüber hinaus hat Frau ..., die die aus 4 Zimmern, 1 Kammer, 1 Korridor und 1 Bad bestehende Wohnung 1956 gemeinsam mit ihrem - 1968 verstorbenen - Ehemann angemietet hatte, in einer gegenüber dem Bezirksamt Wilmersdorf abgegebenen schriftlichen Erklärung ausgeführt, die Wohnung nach dem Tod ihres Ehemannes bis 1976 weiterhin als Privatwohnung und Dentallabor genutzt zu haben. Selbst wenn man aber die von der Antragstellerin behauptete vollgewerbliche Nutzung der Wohnung zum Stichtag durch einen früheren Angestellten des Ehemannes der ... und späteren Mieter der Wohnung - Herr ... - als wahr unterstellte und die Auskunft der Frau ... im Hinblick darauf, daß sie in der Zeit vom 15. Juni 1962 bis 11. Mai 1969 in der ... nur mit Nebenwohnsitz gemeldet war (Hauptwohnsitz: ...), anzweifelte, wäre eine andere Beurteilung der Sachlage nicht gerechtfertigt. Denn entgegen der Behauptung der Antragstellerin kann nicht davon ausgegangen werden, daß die vollgewerbliche Nutzung der Wohnung durch Herrn ... dem Willen der Eigentümerin entsprochen hat. Zwar deutet die Tatsache, daß die Eigentümerin am 17. Januar 1962 auf die Miete von 172,25 DM einen Gewerbezuschlag von 25 DM erhoben hat, darauf hin, daß den Mietern eine (teilgewerbliche Nutzung der Wohnung erlaubt war. Daraus kann aber nicht gefolgert werden, daß damit gleichzeitig anderen Personen - vor allem Herrn ... - die gewerbliche Nutzung der Wohnung gestattet sein sollte. Das Gegenteil folgt vielmehr aus der im Mietvertrag vom 5. November 1956 unter § 16 getroffenen Vereinbarung "Untervermietung ist dem Mieter untersagt". Denn damit wird eindeutig dokumentiert, daß eine Nutzung der Wohnung durch andere Personen als die Mieter - sei es gewerblich, sei es privat - generell ausgeschlossen sein sollte. Aus diesem Grund war - nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin - Frau ... gezwungen, an dem Mietvertrag festzuhalten, bis Herr ... seiner Meisterprüfung bestanden hatte und den Betrieb und die Wohnung vollständig übernehmen konnte. Darüber hinaus ist im Hinblick auf den im Verhältnis zur Miete geringen Gewerbeaufschlag zweifelhaft, ob nach dem Willen der Eigentümerin überhaupt eine vollgewerbliche Nutzung der Wohnung zulässig sein sollte. Hiergegen spricht eindeutig, daß den Eheleuten nach Angaben von Frau ... vom Eigentümer (nur) genehmigt worden war, in zwei Räumen ein Dentallabor einzurichten. Das kann aber letztlich offen bleiben. Denn es sind keine Anknüpfungspunkte dafür erkennbar, daß Frau... selbst - was allein normerheblich wäre - die Wohnung zum Stichtag vollgewerblich genutzt hat. Im Hinblick auf die Tatsache, daß sie in der ... vom 12. Mai 1969 bis zum 30. November 1975 mit Hauptwohnsitz gemeldet war und nachweislich erst am 12. Mai 1975 eine kleinere Wohnung angemietet hat, kann vielmehr davon ausgegangen werden, daß ihre Darstellung, wonach sie zum Stichtag in der in Rede stehenden Wohnung tatsächlich (auch) gewohnt hat, zutreffend ist.

Die Antragstellerin kann sich ferner nicht auf § 1 Abs. 4 a). ZwVbVO vom 25. Juli 1972 berufen, wonach es für Räume, die vor dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots in Berlin am 4. August 1972 anderen als Wohnzwecken zugeführt worden sind, keiner Zweckentfremdungsgenehmigung bedarf (vgl. zur Problematik schon VG Berlin, Beschluß vom 14. März 1997 - VG 10 A 21.96 -). Denn die Regelung griffe - in Übereinstimmung mit § 1 Abs. 4 a) 1. Spiegelstrich 2. ZwVbVO - zum Vorteil der Antragstellerin nur dann ein, wenn die behauptete eigenständige zweckfremde Nutzung einzelner Räume durch Herrn ... zum Stichtag mit dem Willen der Eigentümerin erfolgt wäre, was - wie schon dargelegt - nicht angenommen werden kann. Geht man dagegen davon aus, daß Frau ... bis 1976 als Inhaberin des Dentallabors aufgetreten ist und Herr ... bis zur Ablegung seiner Meisterprüfung ihr Angestellter war, kann im günstigsten Fall von einer teilgewerblichen Nutzung der Mieterin ausgegangen werden, welche den Tatbestand des § 1 Abs. 4 a). 2. ZwVbVO aber nicht erfüllt.

Die gegenwärtig - unstreitig - vollgewerbliche Nutzung der Wohnung ist demnach eine Zweckentfremdung der Wohnung, der der Antragsgegner mit einer Zuführungsaufforderung begegnen durfte. Der Zuführungsaufforderung kann die Antragstellerin keinen Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung wegen Schaffung von Ersatzwohnraum entgegenhalten.

Von den vom Bundesverwaltungsgericht (BVerwGE 65, 139 [145] und Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 -, Buchholz 454.51 Nr. 13, S. 54) entwickelten sechs Voraussetzungen eines beachtlichen Ersatzwohnraumangebotes:

1. Lage im Gemeindegebiet

2. zeitlicher Zusammenhang mit der Zweckentfremdung

3. Übereinstimmung in der Verfügungsbefugnis

4. Vergleichbarkeit in Größe und Standard

5. kein Luxusbau

6. Verfügbarkeit auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt

fehlt es hier entgegen der Ansicht der Antragstellerin schon an der notwendigen zeitlichen Verbindung zwischen der Zweckentfremdung und der Schaffung von Ersatzwohnraum. Denn dabei kommt es entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht nur darauf an, daß der Beginn der zweckfremden Nutzung und die Errichtung neuen Wohnraums "in einem Zug" erfolgt sind. Es bedarf vielmehr darüber hinaus der Bestimmung durch den Berechtigten zum Zeitpunkt der Eingliederung des neu geschaffenen Wohnraums in den Wohnungsbestand, daß dieser an die Stelle des zweckentfremdeten Wohnraums treten solle. Wird der neu errichtete Wohnraum dagegen eigenständig in den Wohnungsbestand eingegliedert, kommt eine nachträgliche Anerkennung als Ersatzwohnraum nicht mehr in Betracht. Denn das wäre mit dem zweckentfremdungsrechtlichen Grundsatz, wonach dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellte, gleichsam vorrätige Wohnungen nachträglich nicht als Ersatz für eine zweckentfremdete Wohnung angeboten werden dürfen, nicht vereinbar (VG Berlin, Beschluß vom 10. Februar 1995 - 16 A 175.94 -, bestätigt durch OVG Berlin, Beschluß vom 16. Mai 1995 - 5 S 51.95 -). Folglich kommt eine Anerkennung der im Zeitraum 1991/1992 ausgebauten Dachwohnungen als Ersatzwohnraum heute nicht mehr in Betracht, da sie zum damaligen Zeitpunkt selbständig und ohne Beziehung zur zweckentfremdeten Wohnung in den Wohnungsbestand eingegliedert worden sind.

Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und das Berliner Zweckentfremdungsgesetz sind noch immer nicht aufgehoben, so daß die Rechtsprechung dazu nach wie vor von erheblicher praktischer Bedeutung ist. Gleich drei neue Entscheidungen des Berliner Verwaltungsgerichts sind in dieser Ausgabe enthalten.

In der ersten Entscheidung hatte sich das Verwaltungsgericht mit einem Fall zu beschäftigen, wo der von einer Wiedervermietungsanordnung betroffene Eigentümer sich mit dem Argument gewehrt hatte, die Wohnung unterliege gar nicht der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, weil sie zum Stichtag 1972 bereits als Gewerberaum umgewidmet gewesen sei. Mit dem Stichtag hat es folgende Bewandtnis: Die erste Zweckentfremdungsverbot-Verordnung Berlin trat am 4. August 1972 in Kraft, und alle Wohnungen, die bis zu diesem Stichtag gewerblich genutzt wurden, unterfielen nicht dem Verbot der Zweckentfremdung - und zwar auch für die Folgezeit jedenfalls dann, wenn sie seit dem 4. August 1972 bis heute ununterbrochen zweckfremd genutzt werden (wurden sie zwischendurch wieder zu Wohnzwecken genutzt, unterfallen sie wieder dem Verbot). Beweispflichtig dafür, daß zum Stichtag eine zweckfremde Nutzung vorgelegen hat, ist der Eigentümer - und der hatte in dem vom VG entschiedenen Fall seine Probleme, weil er nicht nachweisen konnte, daß die Wohnung komplett zweckfremd genutzt wurde.

Der Nachweis der kompletten zweckfremden Nutzung ist für die Inanspruchnahme der Stichtagsregelung erforderlich, meinte das VG in seinem Beschluß vom 26. Oktober 1998. Die teilgewerbliche Nutzung reichte dem VG nicht. Dieser Fall ist in seinen Details als Argumentationshilfe in vergleichbaren Fällen nützlich. Das VG verweigerte dem Eigentümer auch, sich auf die Schaffung von Ersatzwohnraum zu berufen, wenn - wie im konkreten Fall - dieser schon lange Jahre vorher dem Wohnungsmarkt zugeführt worden war.

Mit Beschluß vom 9. Dezember 1998 stellte sich das VG auf den Standpunkt, Luxuswohnraum, der nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterliege, liege nicht schon dann vor, wenn es sich um eine 170 m2 große Wohnung in einer Villenetage in guter Lage mit eingebauten schloßartigen Möbeln und aufwendiger Holzverkleidung, Parkett und Naturstein, handele. Mit Beschluß vom selben Tag hob das VG die sofortige Vollziehung einer Wiedervermietungsanordnung für eine Substandardwohnung auf. Dabei handele es sich nicht um eine Wohnung, für die eine Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt und damit ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Vermietung zu Wohnzwecken anzunehmen sei. Im konkreten Fall handelte es sich um eine ofenbeheizte Wohnung ohne Bad und ohne Warmwasser an einer verkehrsreichen Straße. Ansonsten geht das Berliner Verwaltungsgericht - jedenfalls die 10. Kammer - nach wie vor davon aus, daß die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt angespannt ist!?