Umwidmung in Hotelzimmer

Umwidmung in Hotelzimmer; Wirtschaftliche Verwertung/Kündigungsgrund; Kündigung/wirtschaftliche Verwertung; Wohnung/Umwidmung in Hotelzimmer als Kündigungsgrund; Hotelzimmer/Umwidmung der Wohnung als Kündigungsgrund; Kündigung/Umwidmung von Wohnung in Hotelzimmer; wirtschaftliche Verwertung/Umwidmung von Wohnung in Hotelzimmer; Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung/Kündigungsgrund

Zur Frage, ob die beabsichtigte Umwidmung einer in einem Hotel gelegenen Wohnung zu Hotelzimmern dem Vermieter ein Kündigungsrecht gem. § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 BGB gibt (hier verneint).

... Der Kl. hat keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gemäß § 556 BGB, denn das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet.

Die Kündigung vom 29. April 1987 entspricht zwar den formellen Anforderungen, die Voraussetzungen für einen Kündigungsgrund gemäß § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 BGB, der hier allein in Betracht kommt, liegen jedoch nicht vor. Danach ist die Kündigung möglich, wenn der Vermieter infolge des bestehenden Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums gehindert ist und hierdurch erhebliche Nachteile entstehen. Daraus folgt bereits, daß nicht jedweder Nachteil hierbei zu berücksichtigen ist, sondern nur solche, die bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen von Mieter und Vermieter erheblich sind (Bundesverfassungsgericht NJW 1989, 973).

Hier ergibt sich aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen nicht, daß der Kl. durch die Nutzung der restlichen Wohnungen, und damit auch der Wohnung der Bekl., als weitere Hotelzimmer einen solchen Vorteil erlangen würde, der die vorliegende Kündigung rechtfertigen würde. Der Kl. hat im Jahre 1987 aus seinem Hotelbetrieb einen Verlust von 9.600,-- DM und aus dem Restaurantbetrieb einen solchen von 479 000,-- DM hinnehmen müssen. Der Sachverständige hat insoweit nachvollziehbar dargelegt, daß sich bei einem höheren Umsatz durch Übernachtungszahlen und stärkere Frequentierung des Restaurants ein besseres Ergebnis einstellen würde, weil die Aufwendungen, insbesondere auch die Personalkosten, in einem geringeren Maße steigen als die Erlöse aus dem höheren Absatz. Er ist hierbei von einer Belegungsquote von 26,1 % im Jahre 1987 ausgegangen, die er anhand der zur Verfügung stehenden Bettentage unter Berücksichtigung der erzielten Erlöse und der Übernachtungspreise hochgerechnet hat. Dies entspricht 3483 Übernachtungen im Jahre 1987. Unter Zugrundelegung der zur Verfügung stehenden Gesamtkapazität von 13 323 Bettentagen ergibt sich hierbei ein Verlust von 9.600,-- DM aus dem Hotelbetrieb. Dem stellt er vergleichsweise gegenüber, daß bei einer vollständigen Hotelnutzung 31 Hotelzimmer zur Verfügung stehen, was einer Gesamtkapazität von 22 630 Bettentagen und bei einer Belegungsquote von 26,1 % einer Zahl von 5906 tatsächlichen Übernachtungen entspricht. Dabei würde sich ein Überschuß von 113 500,-- DM aus dem Hotelbetrieb ergeben.

Die diesbezüglichen Ausführungen des Sachverständigen sind in sich schlüssig und nachvollziehbar. Hieraus ergibt sich aber nicht, daß gerade die vermieteten Wohnungen das bessere Ergebnis verhindern. Denn der Sachverständige geht von 5906 Übernachtungen aus. Demgegenüber standen dem Kl. 1987 13 323 Bettentage zur Verfügung. Es ist nicht einleuchtend, weshalb diese gewinnbringende Übernachtungszahl nicht mit den bereits zur Verfügung stehenden Zimmern, die sich überdies zwischenzeitlich erhöht haben, zu bewältigen ist, sondern weshalb hierzu vielmehr die vermieteten Wohnungen benötigt werden sollen. Diesbezüglich ergeben sich aus dem Gutachten keinerlei Anhaltspunkte. Anhand der ihm vom Kl. überlassenen Unterlagen konnte der Sachverständige hierzu auch keine weiteren Ausführungen machen. Denn konkrete Angaben über die tatsächliche Belegung des Hotels sind ihm trotz ausdrücklicher Nachfrage, wie er in seiner mündlichen Anhörung erklärt hat, vom Kl. nicht zur Verfügung gestellt worden. Nur aufgrund solcher Angaben könnte sich möglicherweise ergeben, daß die zur Verfügung stehenden Betten teilweise zu 100 % ausgelastet waren und eine Steigerung der Übernachtungszahlen nur durch die Abweisung weiterer Anfragen gerade zu diesen Spitzenzeiten verhindert worden ist. Allein aus dem Umstand, daß die Kapazität des Hotels größer ist, folgt nicht zwangsläufig, daß auch die tatsächlichen Übernachtungszahlen steigen, zumal wenn hier die tatsächliche Belegungsquote weniger als die Hälfte des Durchschnitts aller Berliner Hotels erreicht.

In welcher Weise die Wohnungen der vom Sachverständigen für nützlich erachteten Einrichtung eines Empfangsraums entgegenstehen, hat der Kl. nicht dargetan. Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern der Hotelbetrieb durch die Wohnungen gestört wird, die sich vom Flur aus gesehen, abgesehen etwa von Klingelknopf und Namensschild, nicht von den Hotelzimmern unterscheiden.

Nach allem hat der Kl. danach nicht bewiesen, daß er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gerade aufgrund der vermieteten Wohnungen gehindert ist. Eine gewinnbringende Steigerung der Übernachtungszahlen läßt sich vielmehr auch im Rahmen der bereits vorhandenen Kapazität erreichen, ohne daß es hierzu der Nutzung der vermieteten Wohnungen bedarf. ...