Umweltfehler

Umweltfehler; Mangel; Fehler der Mietsache; Geschäftsraummiete; Mietminderung; vertragsgemäßer Gebrauch

1. Beeinträchtigungen des Zugangs zu einem vermieteten Geschäftslokal durch Begleiterscheinungen der Drogenszene infolge einer im Nachbarhause eröffneten Drogenberatungsstelle mit Drogenberatungscafé können ungeachtet der baurechtlichen Zulässigkeit dieser Einrichtung und ohne Verschulden des Vermieters einen Fehler des Mietobjekts i. S. von § 537 BGB begründen (im vorliegenden Fall Minderung um 50 % bejaht).

2. In einem solchen Fall ist die Minderung nicht analog § 539 BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter den ungekürzten Mietzins nach Eröffnung der Drogenberatung noch sechs Monate lang rügelos zahlt. Dem Geschäftsraummieter ist bei einem derartigen Fehler, dessen Ausmaß und dessen Auswirkungen Veränderungen unterworfen sein können, eine längere Überlegungsfrist zuzubilligen, innerhalb derer er beobachten kann, wie sich die Störungen auf seinen Geschäftsbetrieb auswirken.

3. Jedenfalls bei der Geschäftsraummiete ist der Minderungsbetrag ausgehend von der Gesamtmiete einschließlich der Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Heizkosten zu ermitteln.

Die Bekl. mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 29.4./26.5.1992 von der Kl. Räume zum Betrieb eines Ladengeschäfts im Erdgeschoß des Hauses S.-Wall 44 in D. für die Zeit vom 1.9. 1992 bis 31.8.1997. Die Bekl. betreibt in diesen Räumen einen Handel mit Computern und Computerzubehör. Der Mietzins war mit monatlich 1.556 DM zzgl. einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung von 748 DM vereinbart. Diesen Mietzins zahlte die Bekl. bis einschließlich April 1993. Danach entrichtete sie lediglich am 15.9.1993 nochmals einmalig 2.000 DM. Grund hierfür war, daß im unmittelbar benachbarten Haus mit Unterstützung der Stadt D. und auf einem dieser gehörenden Grundstück von einem eingetragenen Verein eine Drogenberatungsstelle "DROBS" und ein ebenfalls dem Aufenthalt von Drogenabhängigen dienendes Café "Flash" eingerichtet wurden, woraus sich Belästigungen für den Geschäftsbetrieb der Bekl. ergaben. Der Zahlungsklage über fast 20.000 DM ist die Bekl. entgegengetreten und hat dazu behauptet, daß der S-Wall schon einige Zeit nach Anmietung des Ladenlokals zu einem Treffpunkt von Drogensüchtigen, Dealern u. a. Kriminellen geworden sei, die den Eingang zum Geschäft verschmutzten und potentiellen Kunden den Zugang zum Geschäft versperrten. Infolge dessen habe sie einen drastischen Umsatzrückgang zu verzeichnen. Das LG hat der Klage in Höhe von 14.613,90 DM nebst Zinsen stattgegeben. Es hat für den streitigen Zeitraum eine Minderung der Nettokaltmiete um 30 % = monatlich 466,80 DM für gerechtfertigt erachtet. Je nach Wetterlage hielten sich 15-30 der Drogenszene zuzurechnende Personen auf dem Bürgersteig vor dem Ladenlokal auf und blockierten den Eingang zum Geschäftslokal der Bekl. Damit verbundene unerfreuliche Begleiterscheinungen seien Belästigungen durch Anbetteln, der am S-Wall entstandene Straßenstrich, die Verunreinigung im Eingangsbereich zum Geschäftslokal durch Spritzenbestecke, Erbrochenes oder Urin sowie das gelegentliche Deponieren von Betäubungsmitteln im Geschäftslokal bei Razzien der Polizei. Durch diese Umstände habe sich auch der Büroleiter der Kl., die im selben Hause ein Büro unterhalte, veranlaßt gesehen, das Haus sozusagen zu einer Festung auszubauen und Zutritt nur über eine Gegensprechanlage zu gestatten. Die Berufung der Bekl. hatte teilweise, die Berufung der Kl. und ihrer Streithelferin dagegen keinen Erfolg.

1. Die Kl. hat dem Grunde nach lediglich einen Anspruch auf einen geminderten Mietzins, weil das Mietobjekt in dem streitgegenständlichen Zeitraum mit einem Fehler i. S. von § 5371 1 BGB behaftet gewesen ist. 1. Zwar weist die Mietsache selbst hier keinerlei Mängel auf, jedoch ist es in der Rechtsprechung und im Schrifttum anerkannt, daß ein relevanter Fehler i. S. von § 537 BGB auch in einem sog. "Umweltfehler" liegen kann, d. h. in tatsächlichen Verhältnissen, die den Gebrauchswert oder die Tauglichkeit der Sache für den vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigten (vgl. dazu allgemein Kraemer, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl. [1993], III Rdnrn. 1341 ff., insbesondere Rdnr. 1342). Dabei können derartige Umwelteinflüsse, sofern der Mieter durch sie gestört wird, einen Mangel völlig unabhängig davon darstellen, ob der Vermieter die zugrunde liegende Gefahrenquelle überhaupt beeinflussen kann (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 537 BGB Rdnr. 3 m. Nachw. aus der Rechtsprechung in Fußn. 4 a). Deshalb kommt es nicht darauf an, ob die Kl. als Vermieterin die von dem Betrieb der Drogenberatungsstelle und des Drogencafé's ausgehenden Störungen zu vertreten hat, und auch nicht darauf, ob die Kl. als Eigentümerin im Verhältnis zur Stadt die Einwirkungen (ggf. entschädigungslos) dulden muß. Die Einrichtung der Drogenberatung auf dem Nachbargrundstück mag im Kerngebiet ohne weiteres zulässig sein. Vorliegend geht es allein darum, ob die daraus resultierenden Beeinträchtigungen in das Risiko des Vermieters oder das Risiko des Mieters fallen.

Entscheidendes Abgrenzungskriterium jedenfalls bei der Geschäftsraummiete ist dabei nach der Rechtsprechung des BGH, ob die in Frage kommenden Umstände die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Mir dieser Begründung hat der BGH einen Mangel verneint, wenn das vom Mieter betriebene Geschäft entgegen den Erwartungen auch beider Parteien vom Publikum nicht angenommen wird und das Geschäftszentrum, in dem es liegt, im weiteren Verlauf nur noch eine für den Mieter nicht in Betracht kommende Käuferschicht anzieht, während andererseits "auch der ungehinderte Zutritt des Publikums zu (dem) Geschäft - also die Möglichkeit, es beschwerde-, gefahrlos- und bequem betreten zu können - für die Gebrauchstauglichkeit unmittelbar bestimmend sein" könne (BGH, NJW 1981, 2405). 2. Nach diesen Kriterien ist vorliegend ein Fehler i. S. von § 537 BGB zu bejahen. a) Es handelt sich vorliegend nicht um einen Fall, in dem sich lediglich die Kunden- und Besucherströme aufgrund von Veränderungen im näheren Umfeld insgesamt unerwartet und für den Mieter ungünstig entwickelt haben, was eindeutig zum unternehmerischen Risiko des Mieters gehört. Allerdings liegt andererseits auch nicht der klassische Fall einer Zugangsbehinderung im engeren Sinne vor, wie dies etwa bei Straßenbauarbeiten vor dem Geschäftslokal des Mieters ist, was nach ständiger Rechtsprechung einen Fall des Vermieterrisikos darstellt (vgl. z. B. OLG Köln, NJW 1972, 1814). Jedoch steht der vorliegende Fall den Fällen einer derartigen Zugangsbehinderung durchaus nahe. (...)

Des weiteren gehört zum ungehinderten Zugang zum Geschäftslokal nicht nur die Möglichkeit, den Laden durch den Eingang betreten zu können, sondern auch der ungehinderte Zugang zu den Schaufenstern, um möglichst ungestört die dort ausgestellten Angebote wahrnehmen und studieren zu können. Gerade in der Computerbranche, wo Kaufentscheidungen oft längerfristig vorbereitet werden, wird der Interessent sich immer wieder auf dem Markt über die verschiedenen vorhandenen Angebote umschauen, wozu neben dem Studium einschlägiger Anzeigen auch die Wahrnehmung entsprechender Anpreisungen in den Schaufenstern zählt. (...)

c) Nach alledem ist eine Beeinträchtigung des vertragsgemäß vorausgesetzten Gebrauchs des Mietobjekts gegeben. Ein Verschulden des Vermieters ist, wie oben bereits ausgeführt, nicht erforderlich. Entscheidend ist, daß sich durch die beschriebenen Störungen der Mietwert des Objekts geändert hat. Dieses Risiko hat nach der gesetzlichen Wertung der Vermieter zu tragen. Das gilt nicht erst bereits bei einer Neuvermietung, bei der sich ein geminderter Mietwert unmittelbar für die Zukunft niederschlägt, sondern die Regelung des § 537 BGB durchbricht den Grundsatz "pacta sunt servanda" gerade auch für laufende Mietverhältnisse, wenn eine Herabsetzung des Mietwerts durch Umstände eintritt, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Der Vermieter muß in einem solchen Fall die negative Beeinflussung des ihm gehörenden Grundstücks genauso tragen, als wenn er das Objekt selbst nutzen würde und kann dieses nicht auf einen Dritten abwälzen, nur weil er das Objekt gerade zufällig an diesen vermietet hat. Das ist auch deshalb sach- und interessengerecht, weil einerseits nur der Vermieter als betroffener Grundstückseigentümer ggf. Entschädigungsansprüche wegen der Wertminderung des Grundstücks geltend machen kann, soweit solche überhaupt in Betracht kommen, und er andererseits als Eigentümer im Rahmen des Art. 14 II GG Adressat der Sozialpflichtigkeit des Eigentums ist, die von ihm ggf. auch die entschädigungslose Hinnahme von Wertbeeinträchtigungen fordert. An alldem vermag eine Vermietung nichts zu ändern. Il. Das Recht der Bekl., sich auf die kraft Gesetzes eintretende Minderung zu berufen, ist vorliegend nicht gem. § 539 BGB analog ausgeschlossen. 1. Da die Rechtsfolge der Minderung kraft Gesetzes eintritt, bedarf es zur Wahrung dieses Rechts einer Rüge des Mieters nicht und kommt ein Ausschluß nicht deswegen in Betracht, weil der Mieter die Mietzahlungen eingestellt oder gekürzt hat, ohne den Mangel zu rügen. 2. Jedoch wird § 539 BGB umgekehrt dann analog angewendet, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels über längere Zeit vorbehaltlos den Mietzins gezahlt hat (vgl. BGH, NJW-RR 1992, 267 [1268]; Erman/Jendrek, BGH, § 539 Rdnr. 6 m. w. Nachw.). Jedoch hängt die Entscheidung, ob ein Verzicht auf Gewährleistungsrechte anzunehmen ist, wesentlich von der Länge des Zeitabschnitts ab, in dem die ungekürzten Mietzahlungen erfolgen (vgl. BGH, NJW 1974, 2233 [2234]). Insoweit ist hier der Zeitraum von November 1992 bis April 1993 in Betracht zu ziehen, da nach Darstellung der Kl. eine Verschlimmerung der Zustände nicht erst im Frühjahr 1993 eingetreten ist. Angesichts der hier vorliegenden Umstände genügt die ungekürzte Zahlung des Mietzinses für die Dauer eines halben Jahres noch nicht, einen Verzicht der Bekl. auf ihre Gewährleistungsrechte anzunehmen, selbst wenn man zugunsten der Kl. davon ausgeht, daß die von der Bekl. gerügten Beeinträchtigungen bereits seit November 1992 bestanden. Die Situation ist bei der hier vorliegenden Beeinträchtigung durch Umwelteinflüsse völlig anders, als sie z. B. bei unmittelbar dem Mietobjekt anhaftenden Mängeln wie etwa Feuchtigkeitsschäden oder Ausfall der Heizung ist, die von vornherein erkennbar unverändert bestehen bleiben, wenn der Vermieter keine Abhilfe schafft. Die Bekl. war als Mieterin eines Geschäftslokals dagegen in der Situation, zunächst einmal abwarten zu können, inwieweit sich die Störungen aus der Nachbarschaft auf ihre Geschäftstätigkeit und ihren Umsatz

eitsschäden oder Ausfall der Heizung ist, die von vornherein erkennbar unverändert bestehen bleiben, wenn der Vermieter keine Abhilfe schafft. Die Bekl. war als Mieterin eines Geschäftslokals dagegen in der Situation, zunächst einmal abwarten zu können, inwieweit sich die Störungen aus der Nachbarschaft auf ihre Geschäftstätigkeit und ihren Umsatz auswirkten, und festzustellen, inwieweit sich diese Störungen überhaupt als dauerhaft erwiesen. So ist einerseits denkbar, daß bei Neueinrichtung einer Drogenberatungsstelle zunächst Anlaufschwierigkeiten im Umfeld entstehen, oder daß ein anfänglicher Publikumszuspruch wieder abnimmt, ebenso ist andererseits denkbar, daß zunächst auftretende Mißhelligkeiten in der Folgezeit z. B. durch Maßnahmen der Polizei in den Griff bekommen werden. In dieser Situation, die sich ohne ein Zutun des Vermieters sowohl wieder verändern als auch stabilisieren kann, ist dem Mieter eines benachbarten Geschäftslokals eine längere Überlegungsfrist zuzubilligen, bevor man aus der andauernden ungekürzten Zahlung des Mietzinses ihm nachteilige Folgerungen hinsichtlich seiner Gewährleistungsansprüche zieht. III. Die Höhe der Minderung bestimmt sich nach den Gesamtumständen des Einzelfalls, wobei die Schwere des Mangels und Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit von besonderer Bedeutung sind und die Störung der Betriebsausübung entscheidend ins Gewicht fällt (vgl. Kraemer, im Bub/Treier, III Rdnr. 1366; Erman/Jendrek, § 537 Rdnr. 22, jew. m. w. Nachw.). 1. Da sich allgemein gültige Kriterien für die Höhe der Minderung danach nicht aufstellen lassen, scheidet insbesondere auch eine schematische Anknüpfung am etwaigen Umsatzrückgang der Bekl. aus. Dieser kann allenfalls ein Indiz für das Vorliegen einer Beeinträchtigung darstellen, worauf es aber hier nicht entscheidend ankommt. Auf der anderen Seite schließt selbst ein unveränderter Umsatz das Vorliegen einer Beeinträchtigung nicht aus, da nicht ausgeschlossen werden kann, daß beim Fehlen einer vorliegenden, festgestellten Beeinträchtigung der Umsatz anderenfalls deutlich gestiegen wäre. Eine Aufklärung über die Richtigkeit der von der Bekl. vorgetragenen Umsatzzahlen bedarf es deshalb nicht. 2. Maßgeblich ist vielmehr, inwieweit der objektive Mietwert des vermieteten Geschäftslokals aufgrund der vom Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen im Vergleich zu einer Situation, in der man sich diese Beeinträchtigungen hinwegdenkt, gemindert ist. Das folgt aus einer Anwendung des in § 537 II BGB für maßgeblich erklärten § 472 BGB. Insoweit enthält das vom Senat eingeholte Gutachten hinreichende Anhaltspunkte, um die Minderung des Mietwerts bemessen zu können. So führt der Sachverständige schlüssig und von den Parteien nicht angegriffen aus, daß es sich hier um eine I-b-Geschäftslage im Nebenkern handelt, bei der der Mietzins zu 60 % von der Geschäftslage und zu 40 % von sonstigen Kriterien bestimmt werde, und daß Störungen im Zugang sich hier nur auf den Lageanteil auswirken würden. Die konkrete Minderung sei nach dem vom Gericht zu gewichtenden Ausmaß der Störung zwischen 0 % für keine Beeinflussung bis zu 60 % für den völligen Wegfall des Geschäftslagevorteils anzunehmen. Dem folgt der Senat im Ansatz und hält angesichts der vorstehend geschilderten Umstände eine Minderung von 50 % des Mietzinses für angemessen, da zwar keine vollständige, aber doch eine ganz gravierende Beeinträchtigung des Lagefaktors vorliegt, die den mit der I-b-Lage im

bis zu 60 % für den völligen Wegfall des Geschäftslagevorteils anzunehmen. Dem folgt der Senat im Ansatz und hält angesichts der vorstehend geschilderten Umstände eine Minderung von 50 % des Mietzinses für angemessen, da zwar keine vollständige, aber doch eine ganz gravierende Beeinträchtigung des Lagefaktors vorliegt, die den mit der I-b-Lage im Nebenkern sonst verbundenen Geschäftslagenvorteil ganz überwiegend aufhebt. Insoweit sind die von der Bekl. in ihrer Berufungsbegründung ergänzend vorgetragenen Einzelheiten für die Gesamtwürdigung nicht mehr von Bedeutung, so daß es hierüber keiner ergänzenden Beweisaufnahme bedurfte. Diese Mietzinsminderung von 50 % entfällt auch dann nicht, wenn die Bekl. ihren Laden zeitweilig geschlossen hielt, so daß auch diese Behauptung der Kl. keiner Aufklärung bedarf. Denn da das Recht auf Minderung gem. § 537 BGB seiner rechtlichen Natur nach kein Anspruch, sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflichten ist, kann gegenüber der (teilweisen) Befreiung von der Pflicht, den Mietzins zu zahlen, nicht mit Erfolg eingewendet werden, der Mieter habe die Mietsache ohnehin nicht genutzt und hätte sie auch nicht genutzt, wenn sie uneingeschränkt zum vertraglichen Gebrauch tauglich gewesen wäre (vgl. BGH, NJW 1958, 785 unter 11 m. w. Nachw.; NJW 1987, 432 = WuM 1987, 53 [54]).

3. Die Mietzinsminderung ist - jedenfalls bei der Geschäftsraummiete - ausgehend von der Gesamtmiete einschließlich der Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Heizkosten zu ermitteln (ebenso Sternel, MietR, II Rdnr. 556; Emmerich/Sonnenschein, § 537 Rdnr. 16; a. A. Kraemer, in: Bub/Treier, III Rdnr. 1365; Erman/Jendrek, § 537 Rdnr. 21; Palandt/Putzo, BGB, § 537 Rdnr. 23). Würde man nämlich die Betriebskosten oder sonstigen Umlagen nicht in die Minderung einbeziehen, so würde das zu einer Benachteiligung des Vermieters führen, der mit dem Mieter eine inklusive Miete vereinbart hat, während umgekehrt der Mieter benachteiligt würde, wenn der Mietzins in einzelne Kalkulationsbestandteile zerlegt und die Minderung nur auf den harten Kern der Nettokaltmiete reduziert werden würde, der nach Abzug von Nebenkosten, Umlagen und Zuschlägen verbleibt (so zutreffend Sternel, II Rdnr. 556). Zwar könnte man daran denken, jedenfalls die verbrauchsabhängigen Nebenkosten von dieser Betrachtung auszunehmen, da die Vorauszahlungen auf den Verbrauch von Strom, Gas, Wasser lediglich dazu dienen sollen, einen vom Mieter selbst verursachten Verbrauch genau entsprechend seiner Höhe auszugleichen und anders als andere Nebenkosten wie z. B. die Umlagen von Grundsteuer, Versicherungsbeträgen, Hausmeisterkosten und ähnliches kein Entgelt für die Überlassung des Mietgebrauchs darstellen. Dieser Gedanke kann jedoch allenfalls bei der Wohnraummiete Platz greifen. Dagegen wendet der Mieter von Geschäftsraum ebenfalls die Kosten für Licht, Heizung und Wasser in seinem Geschäftslokal nur deshalb auf, um in diesen Räumen Umsatz und Gewinn zu erzielen. Ist ihm das infolge eines Mangels der Mietsache nur eingeschränkt möglich, so stellen sich auch die Aufwendungen für diese gebrauchsabhängigen Nebenkosten zu einem entsprechenden Anteil wie der Mietzins selbst als nutzlos dar.