Umwelteinflüsse als Mangel

Umwelteinflüsse als Mangel; Mangel der Mietsache; Fehler der Mietsache; Umwelteinflüsse als Mangel; Umweltgefahren, als Mangel; Gefahrenquellen als Mangel; Gebrauch der Mietsache, ungestörter

Die Frage, ob es für die Annahme eines Mangels i.S.d. § 537 BGB ausreicht, daß sich das Mietobjekt auf durch giftige Chemikalien verseuchtem Untergrund und in einer solchen Umgebung befindet, wobei sich eine Gefahr für die Gesundheit der Bewohner nach den heutigen wissenschaftlichen Erkenntnissen zwar nicht nachweisen, andererseits aber auch nicht ganz ausschließen läßt, liegt auf dem Gebiet tatrichterlicher Würdigung und ist deshalb einem Rechtsentscheid nicht zugänglich (Rechtsentscheid abgelehnt).

1. Die Kl. wohnten seit Dezember 1982 als Mieter der bekl. Wohnungsgesellschaft im Haus. Die Bekl. hat das Haus 1981/82 im Rahmen der Bebauung des Wohngebiets auf einem Gelände errichtet, das bis 1963 Standort der Zeche und Kokerei gewesen war. Nach einem Gutachten des Hygiene Instituts des Ruhrgebiets in Gelsenkirchen vom 18. April 1984, das die Stadt auf Initiative von Bürgern eingeholt hat, enthält der Boden dort noch zahlreiche kokereispezifische Rückstände.

Unter Berufung auf dieses Gutachten haben die Kl. den Mietvertrag zum 31. Oktober 1984 gekündigt, sind verzogen und haben die Bekl. wegen der mit dem Umzug verbundenen Kosten auf Schadensersatz in Höhe von 9.197,66 DM verklagt. Zur Begründung haben sie geltend gemacht, die Bodenverunreinigung habe eine Gesundheitsgefahr für sie und ihre 1982 geborene Tochter und damit einen Mangel der Wohnung im Sinne von §§ 537 f BGB dargestellt.

Das Amtsgericht ist dem nicht gefolgt und hat die Klage abgewiesen, weil eine über das allgemeine Lebensrisiko insbesondere der Ruhrgebietsbevölkerung hinausgehende konkrete Gesundheitsgefährdung der Kl. nach dem Gutachten vom 18. April 1984 nicht anzunehmen gewesen sei.

Die Kl. haben Berufung beim Landgericht eingelegt. Während des Berufungsverfahrens hat das Medizinische Institut für Umwelthygiene an der Universität Düsseldorf das von der Stadt in Auftrag gegebene Gutachten vom 14. Oktober 1985 erstattet. Auf dieses Gutachten haben die Kl. sich zusätzlich gestützt und der Bekl. rechtlich auch ein Verschulden bei Vertragsschluß vorgeworfen, weil sie von den Bauarbeiten her über die Bodenverunreinigung im Bilde gewesen sei.

Das Landgericht geht aufgrund der Gutachten davon aus, daß der Boden jener Siedlung zwar krebserzeugende Stoffe enthalte, eine Gesundheitsgefährdung der Anwohner in Ermangelung ausreichender wissenschaftlicher Erkenntnisse aber nicht zu verifizieren, allerdings auch nicht auszuschließen sei. Die Umweltgefahr, die auf die fragliche Mietwohnung einwirke, sei also nicht konkreter, sondern lediglich potentieller Natur. Ob sie gleichwohl einen Mangel der Wohnung im Sinne der §§ 537 f BGB darstellt, hält das Landgericht für eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Diese Frage hat es dem Senat in folgender Fassung zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1.) Reicht es für die Annahme eines Mangels im Sinne des § 537 BGB aus, daß sich das Mietobjekt auf durch giftige Chemikalien verseuchtem Untergrund und in einer solchen Umgebung befindet, wobei sich eine Gefahr für die Gesundheit der Bewohner nach den heutigen wissenschaftlichen Erkenntnissen zwar nicht nachweisen, andererseits aber auch nicht ganz ausschließen läßt?

2.) Hat der Vermieter - im Falle der Bejahung der Rechtsfrage zu 1.) - auch für von Anfang an vorhandene Mängel solcher Art nach den Grundsätzen der Garantiehaftung einzustehen oder ist seine Haftung in derartigen Fällen von einem Verschulden abhängig?

II. Die Vorlage ist unzulässig. Die vorgelegte (Doppel-) Frage liegt auf dem Gebiet tatrichterlicher Würdigung und ist deshalb einem Rechtsentscheid nicht zugänglich.

1.) Das Gutachten vom 14. Oktober 1985 unterscheidet für den sog. "Kernbereich" der Bodenverunreinigung, in dem auch die fragliche Mietwohnung liegt, im wesentlichen vier Gruppen von potentiell gesundheitsschädlichen Chemikalien (vgl. Ziffer 3 und Zusammenfassung in Ziffer 4 des Gutachtens), nämlich

- polyzyklische Kohlenwasserstoffe (vor allem Benzo(a)pyren),

- aromatische Kohlenwasserstoffe (vor allem Benzol),

- Schwermetalle,

- Dicyclopentadien.

Davon hält es im Hinblick auf die unterschiedliche Konzentration einzelne für gefährlicher (vor allem das Benz(a)pyren), andere für weniger gefährlich (z.B. die Schwermetalle), ohne eine konkrete gesundheitliche Gefährdung der Anwohner abschließend zu bejahen oder zu verneinen.

Ebenso sieht - ohne weitere Beweiserhebung - auch das Landgericht den Sachverhalt und kommt so zur Vorlagefrage, die es für entscheidungserheblich hält. Daran ist der Senat insofern gebunden, als er von der -nicht offensichtlich falschen- landgerichtlichen Tatsachenfeststellung nicht abweichen darf. Auch das etwaige Verschulden der Bekl. bei Vertragsschluß macht, entgegen der Ansicht der Kl., die vorgelegte Frage nicht entscheidungsunerheblich, denn Ansprüche aus culpa in contrahendo sind durch das vorrangige mietvertragliche Gewährleistungsrecht grundsätzlich ausgeschlossen (BGH NJW 1980, 777).

Den Tatbestand der erheblichen Geruchsbelästigung durch das Dicyclopentadien, der im Gutachten vom 14. Oktober 1985 positiv festgestellt wird, scheint das Landgericht nicht als Mangel im Sinne der § 537 f BGB anzusehen, denn andernfalls käme es auf die Vorlagefrage nicht an. Ob das Landgericht eine solche Wertung wirklich angestellt hat - woran der Senat gebunden wäre -, oder ob es den Punkt übersehen hat - dann käme schon deshalb Ablehnung eines Rechtsentscheids und Rückgabe der Sache an das Landgericht in Betracht, damit es zunächst über diesen Punkt entscheidet -, kann letztlich dahinstehen, weil die Vorlage aus den nachfolgenden Gründen ohnehin nicht zulässig ist.

2.) Das Landgericht wünscht Klärung der Frage, ob bei einem Sachverhalt der vorliegenden Art ein Mangel im Sinne von § 537 BGB (Ziffer 1 der Vorlagefrage) und § 538 BGB (Ziffer 2 der Vorlagefrage) anzunehmen ist.

Mangelhaft im Sinne dieser Vorschriften ist, sieht man von der hier nicht interessierenden Fallgruppe des Fehlens zugesicherter Eigenschaften ab, eine Mietsache dann, wenn sie mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB). Maßstab ist also der "vertragsmäßige" Gebrauch. Mithin ist es weitgehend eine Frage der konkreten Vertragsgestaltung und damit des Einzelfalls, ob eine Mietsache mangelhaft ist. Generalisierende Regeln lassen sich dazu nur in Grenzen aufstellen.

Als derartige Regel kann gelten, daß nach allgemeiner Meinung nicht nur Fehler in der Substanz der Mietsache selbst, sondern auch andere tauglichkeitsmindernde Verhältnisse der Mietsache, z.B. Immissionen von außen her oder Gefahrenquellen in der Umgebung, Mietmängel sein könenn (vgl. BGH NJW 1981, 2405; Gelhaar in RGRK, 12. Aufl., § 537 Rn. 8 ff., 15; Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, § 537, Rn. 4; MünchKomm-Voelskow, § 537 Anm. 12; Soergel-Kummer, 11. Aufl., § 537 Rn. 13; Palandt Putzo, BGB, 46. Aufl., § 537 Anm. 2 a und d; je mit weiteren Nachweisen).

Da dieser weite Fehlerbegriff die Gefahr der Ausuferung birgt, fehlt es nicht an Einschränkungsversuchen. So wird gefordert, daß die Umweltverhältnisse die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache "unmittelbar" beeinträchtigen müßten (BGH NJW 1981, 2405; Soergel-Kummer, a.a.O.). Speziell in Bezug auf Umweltgefahren wird verlangt, daß ihre Verwirklichung "nicht fernliegend" sei (so RG JW 1921, 334 f. im Falle einer Grundstücksbeeinträchtigung durch Grundwasser); auszuscheiden seien Gefahrenquellen, bei denen eine Schadenseinwirkung zwar möglich, zur Zeit des Vertragsschlusses aber nicht voraussehbar und darüber hinaus kein Anhaltspunkt dafür gegeben sei, daß eine solche Einwirkung befürchtet werden müsse (so BGH NJW 1971, 424 (425) in einem Fall von Überschwemmungsgefahr; weitere Entscheidungen zu diesem Falltyp: KG Recht 1939, 1752 und 1941, 2237).

Bei den zuletzt beschriebenen Abgrenzungsversuchen ist in der Tat die Tendenz erkennbar, nur solche Gefahrenquellen unter den Fehlerbegriff zu fassen, bei denen eine mehr oder weniger "konkrete" Schadensgefahr besteht. Eine derart konkrete Gefahr - deren Darlegung das Landgericht vorliegend verneint - lag auch in einer Reihe anderer Fälle, in denen die Rechtsprechung Gefahrenquellen innerhalb oder außerhalb der Mietsache als Mängel gewertet hat, unzweifelhaft vor (vgl. etwa RGZ 81, 200 ff. - Verletzung durch Herabfallen einer ungenügend befestigten Jalousiekastenklappe; BGH NJW 1972, 944 f. = LM Nr. 20 zu § 537 BGB - Kurzschluß und Brand wegen vorschriftswidrig verlegter Leitung; OLG Köln NJW 1964, 2020 f. - Schiffsschaukelunfall wegen Bruchs eines schadhaften Bolzens). In den Rang eines Rechtsgrundsatzes ist, soweit der Senat sieht, ein solches Abgrenzungsverfahren - nach dem Grade der Konkretheit der Gefahr - bisher aber nicht erhoben worden. Dazu eignet es sich auch nicht, und ebenso ungeeignet ist dafür die weitere Verfeinerung eines solchen Abgrenzungskriteriums im Sinne der Vorlagefrage.

In der bereits erwähnten BGH-Entscheidung NJW 1971, 424 klingt das Motiv an, das letztlich hinter den diesbezüglichen Abgrenzungsbemühungen steht: Eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gilt nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon dann und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann (so schon RGZ 81, 200 [202]; RG JW 1921, 334; ferner etwa BGH NJW 1972, 944 [945]; Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., § 537 Rn. 6; Soergel-Kummer, a.a.O., § 537 Rn. 13; Roquette, Das Mietrecht des BGB, § 537 Rn. 10). Der Senat hält diese Ansicht für richtig, denn zweifellos kann auch die bloß latente, befürchtete Gefahr Wertschätzung und ungestörten Gebrauch der Sache beeinträchtigen. Allerdings muß es sich um eine begründete Gefahr-Besorgnis handeln. Haltlose Befürchtungen sind auszuscheiden. Das folgt schon aus § 537 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach die Tauglichkeitsminderung nicht "unerheblich" sein darf. Vor allem ist es aber auch im Hinblick auf die Garantiehaftung des Vermieters gem. § 538 BGB geboten, die gelegentlich als unbillig kritisiert wird, deren Schärfe aber angesichts der eindeutigen Gesetzeslage nicht durch richterliche Korrekturen an § 538 BGB, sondern nur durch angemessene Eingrenzung des Fehlerbegriffs in § 537 BGB zu mildern ist (vgl. BGH NJW 1971, 424 [426]; BGH WM 1968, 1306 [1307]; Gelhaar in RGRK, § 537 Rn. 8).

Nun kann bei der hier untersuchten Fallgestaltung für die Unterscheidung zwischen seriöser, ernstzunehmener Besorgnis und haltlosen, z.B. hysterischen Befürchtungen sicher auch von Bedeutung sein, ob die vorgestellte Gefahr "konkret" in dem vom Landgericht wohl gemeinten Sinne wissenschaftlicher Verifizierbarkeit ist. Sie war dies z.B. in den bereits erwähnten Fällen der losen Jalousiekastenklappe, der kurzschlußträchtigen Leitung und des Schiffsschaukelunfalls. Stets stand hier fest, daß der Schaden eintreten würde. Fraglich war nur der Zeitpunkt; insoweit ließ man mit Recht die bloße Möglichkeit genügen, daß er noch innerhalb der Mietzeit liegen könne. Bei dieser Unsicherheit über das Zeitmoment handelt es sich aber letztlich ebenso um ein Problem der Verifizierbarkeit, wie bei der Unsicherheit, ob eine Gefahr überhaupt ausreichend schadensträchtig ist. Anlaß zu ernst zu nehmender Besorgnis kann hier wie dort bestehen. Ob sie wirklich zu respektieren und die Annahme eines Mangels gerechtfertigt ist, kann allerdings nur von Fall zu Fall entschieden werden.

Zu berücksichtigen sind nämlich bei dieser Entscheidung in einem Fall wie hier neben der Zusammensetzung und Konzentration der Schadstoffe - die ja nicht etwa in allen Altlastenfällen gleich sind; nicht einmal insoweit wären also allgemeingültige Aussagen möglich - und dem Inhalt gutachterlicher Aussagen im Zweifel noch eine Reihe weiterer Faktoren. Eine Rolle kann zum Beispiel die Dauer der Mietzeit spielen. Ist sie sehr kurz, kann sogar eine konkret feststellbare Gefahreinwirkung mangels ausreichender Intensität unerheblich sein. Ferner können die Möglichkeit von Gegenmaßnahmen und ihre Dauer von Bedeutung sein. Auch auf die Person des Mieters und seiner Familie (Kinder z.B. sind vorliegend offenbar besonders gefährdet) oder die Art der Nutzung (auch Gärten?) kann es ankommen.

Der Senat könnte nach alledem letzten Endes nur den konkreten Fall entscheiden. Das ist aber nicht seine Aufgabe, sondern die des Landgerichts. Sollte dieses einen Mangel im Sinne von § 537 BGB bejahen und dann gleichwohl noch Zweifel wegen der oben kurz gestreiften Frage der Anwendung von § 538 BGB haben, mag diese Frage, falls dann die gesetzlichen Vorlagevoraussetzungen vorliegen, evtl. erneut vorzulegen sein.

Anm.: Der zugehörige Vorlagebeschluß des Landgerichts Dortmund ist in DWW 1986, 244 ff. veröffentlicht worden.