Umwandlungsschutzfrist und Bruchteilseigentum

Umwandlungsschutzfrist und Bruchteilseigentum; Umwandlungsschutz/Aufteilung in WE; Schutzfrist/bei Umwandlung in Wohnungseigentum; Wohnungseigentum/Schutzfrist für Kündigung bei Umwandlung; Kündigung/Schutzfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum; Kündigungsschutz/Frist bei Umwandlung in Wohnungseigentum; Eigenbedarfskündigung/Schutzfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Eine Veräußerung im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ist auch dann anzunehmen, wenn die Bruchteilseigentümer eines Grundstücks, die zugleich Vermieter sind, das Eigentum an dem Grundstück durch Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG teilen und sodann einem (oder mehreren) Miteigentümer/n durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch (§§ 873, 925 BGB; 4 und 7 WEG) das alleinige Wohnungseigentum an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen.

... Die Berufung ist gemäß §§ 511, 516, 518, 519 ZPO zulässig. Sie ist jedoch unbegründet.

Die Klage auf Herausgabe und Räumung der von der Bekl. gemieteten Wohnung ist unbegründet. Durch die von den Kl. mit Schreiben vom 24. Mai 1988 und 13. Juni 1988 ausgesprochenen Kündigungen ist das Mietverhältnis nicht beendet worden. Die Kündigungen sind wegen Verstoßes gegen § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB unwirksam. Nach § 564 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vor Ablauf der Wartezeit von drei Jahren unzulässig, wenn nach Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert worden ist. Von diesem Sachverhalt muß hier ausgegangen werden.

Durch Teilungserklärung vom 27. November 1985 teilten sie gemäß § 8 WEG das Grundstück in Wohnungseigentum auf und begründeten gemeinsam Sondereigentum, unter anderem an der hier streitigen Wohnung, das dann am 9. September 1986 in das entsprechende Wohnungsgrundbuch eingetragen worden ist.

Am 21. September 1987 wurden die Kl. aufgrund der Auflassung vom 29. Mai 1986 zu je einem weiteren Viertel als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Damit aber ist, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, von einer Umwandlung in Wohnungseigentum und Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung nach Überlassung an die Mieter im Sinne des genannten Gesetzes auszugehen. Dem steht auch nicht entgegen, daß die Erwerber gänzlich oder zum Teil aus denselben Personen bestehen. Eine Veräußerung ist nach dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 24. November 1981 in WuM 1982, 46 auch dann anzunehmen, wenn (wie hier) die Bruchteilseigentümer eines Grundstücks, die zugleich Vermieter sind, das Eigentum an dem Grundstück durch Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG teilen und sodann einen (oder mehrere) Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch (§§ 873, 925 BGB; 4 und 7 WEG) das alleinige Wohnungseigentum an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen. In einem solchen Fall liegt ein Vermieterwechsel im Sinne des § 571 Abs. 1 BGB vor (BayObLG a.a.O.). Zutreffend weist das genannte Gericht (a.a.O. Seite 47) darauf hin, daß es dem Gesetzgeber darum ging, zum Schutze des Mieters, der bei Wohnungseigentum in besonderem Maße der Eigenbedarfskündigung ausgesetzt ist, den Anreiz für eine Umwandlung in Wohnungseigentum und die Veräußerung zu vermindern. Das gilt auch für den vorliegenden Fall. Hierbei kann offen bleiben, ob der Tatbestand des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB bereits mit der Eintragung im Wohnungsgrundbuch am 9. September 1986 oder erst mit der Eintragung nach Auflassung am 21. September 1987 verwirklicht worden ist. Das hängt davon ab, ob nicht bereits der maßgebliche Veräußerungsakt in der Aufteilung selbst liegt (so Schmidt-Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. B 643).

Selbst im für die Kl. günstigsten Fall wäre eine Kündigung des Mietverhältnisses aus Eigenbedarf vor dem 9. September 1989 nicht zulässig gewesen; denn die gesetzliche "Wartezeit" für die Kündigung endet drei Jahre nach der Eintragung des neuen Eigentümers im Wohnungsgrundbuch (vgl. dazu Palandt-Putzo, BGB, 48. Auflage, § 564 b Anm. 7 b bb am Ende):

Soweit sich die Kl. für ihre Auffassung, daß sie nicht Erwerber im Sinne des § 564 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB seien und mithin die Sperrfrist für sie nicht gelte, auf den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 26. März 1987 (in ZMR 1987, 216 ff.) berufen, ist dieser nicht einschlägig. Der Entscheidung des Kammergerichts liegt ein anderer Sachverhalt zugrunde. Der dem Kammergericht zur Beurteilung vorliegende Fall "endete" mit der Begründung von Wohnungseigentum in der Person des dortigen Kl., wobei das KG die Auffassung vertreten hat, daß eine Begründung von Wohnungseigentum allein ohne eine Veräußerung die Frist für den Vermieter nicht in Lauf setzt. Hier folgt aber der Begründung von Wohnungseigentum eine Übertragung und Auflassung jedenfalls von Anteilen auf die Kl. Es kommt aber auch nach Ansicht des KG auf die Reihenfolge der einzelnen Vorgänge - Überlassung der vermieteten Wohnung, Begründung von Wohnungseigentum und Veräußerung - an.