Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum

Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum; Bewilligung des Inhabers eines gerichtlichen Verfügungsverbots

Zum grundbuchrechtlichen Vollzug der Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum ist die Bewilligung des Berechtigten eines gegen einen Wohnungseigentümer ergangenen gerichtlichen Verfügungsverbots erforderlich.

I. Am 27. Mai 2009 wurden die im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungsgrundbuchblätter angelegt, in denen wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums auf die Bewilligungen vom 30. Dezember 2005 und vom 30. Januar 2009 - UR‑Nr. 8/2 und 3/2 des Notars J. R. in B-Bezug genommen wird. Der auf Blatt 5 gebuchten Wohnung Nr. 1 wurden Sondernutzungsrechte u. a. am Dachgeschoss des Hauses eingeräumt.

Die Beteiligte zu 1 erwarb u. a. die Wohnungen Nr. 1 und 10 - UR-NR. 8/2 des Notars R. B. in O vom 7. Oktober 2010. Die Eigentumsumschreibung in den Wohnungsgrundbüchern erfolgte am 15. Juni 2011.

Das Landgericht Berlin untersagte der Beteiligten zu 1 mit Beschluss vom 23. Juni 2011 - 20 O 267/11 - die Wohnung Nr. 10 zu veräußern und Veräußerungsverträge über die Wohnung zu schließen oder über das Eigentum an dieser Wohnung in jedweder Hinsicht zu verfügen. Am 7. Juli 2011 wurde in Abt. II lfd. Nr. 2 von Blatt 5 in Verweis auf diesen Beschluss ein Verfügungsverbot gegen die Beteiligte zu 1 eingetragen.

Zur UR-Nr. 3/2 des Notars H. S. in B. einigten sich die Wohnungseigentümer über die Teilung des Dachgeschosses in die Wohnungen Nr. 11 und 12 unter Übertragung von Miteigentumsanteilen der Wohnung Nr. 1 und bewilligten die Eintragung im Grundbuch bzw. die Anlegung weiterer Wohnungsgrundbücher.

Unter dem 5. Mai 2014 hat Notar S. den Vollzug der in seiner UR-Nr. 3/2 enthaltenen Anträge beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 28. Mai 2014 unter Punkt IV die fehlende öffentlich beglaubigte Zustimmung des Berechtigten Blatt 5 Abt. II lfd. Nr. 2 beanstandet. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 vom 8. September 2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 11. September 2014 nicht abgeholfen hat.

II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die Zwischenverfügung war veranlasst, weil das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht, § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GBO.

a) Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO. Dazu gehört grundsätzlich jeder, dessen Mitwirkung (Zustimmung) zu dem der bewilligten Eintragung materiell-rechtlich zugrunde liegenden Rechtsgeschäft erforderlich ist (BGH, NJW 1984, 2409, 2410). Das sind bei der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum sämtliche Wohnungseigentümer, vgl. §§ 4 Abs. 1 und 2 Satz 1 WEG, 925 BGB, sowie diejenigen, zu deren Gunsten Wohnungseigentum dinglich belastet ist, §§ 876, 877 BGB (BGH, aaO.; OLG Düsseldorf, NJOZ 2010, 1254, 1255; KG, 24. ZS, NZM 1998, 581, 582; BayObLG, NJW-RR 2002, 443, 444; 1992, 208, 209; DNotZ 1990, 381, 383; OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1998 1707, 1708; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3, Rn. 91; Morvilius, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Rn. B 215; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 3 WEG, Rn. 10 ff; Gursky, in: Staudinger, BGB, 2012, § 877, Rn. 45; Grziwotz, in: Erman, BGB, 14. Aufl., § 4 WEG, Rn. 1).

Dabei macht es keinen Unterschied, wenn von der Umwandlung Räume betroffen sind, die in Ausnutzung eines bereits eingeräumten Sondernutzungsrechts ausgebaut worden sind (Grziwotz, aaO.).

aa) Erforderlich ist auch die Bewilligung derjenigen, für die in einem der betroffenen Wohnungseigentumsgrundbücher eine Eigentumsvormerkung eingetragen ist (vgl. dazu BayObLGZ 1974, 217, 219; 1998, 255, 260; DNotZ 1999, 667; 1994, 233, 235; 1990, 381, 383; Demharter, aaO., Anh. § 3 Rn. 80; Gursky, in Staudinger, BGB, 2013, § 883, Rn. 259; Kohler, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 883, Rn. 51).

Dem steht die relative Unwirksam der Vormerkung nicht entgegen. Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde, § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Vormerkung begründet keine Verfügungsbeschränkung und führt nicht zu einer Grundbuchsperre (Kohler, aaO., Rn. 49). Nur der Vormerkungsberechtigte kann sich auf die relative Unwirksamkeit BGB berufen (BGH, NJW 2009, 356, 357).

Gleichwohl bedarf eine inhaltliche Änderung der Teilungserklärung, zu deren Vornahme materiell-rechtlich die eingetragenen Wohnungseigentümer weiterhin befugt bleiben, auch der Zustimmung der nur mittelbar Vormerkungsberechtigten, um die erforderliche Einheitlichkeit der Teilungserklärung zu gewährleisten (Senat, Beschluss vom 8. April 2003 - 1 W 401/02 - DNotZ 2004, 149, 150).

bb) Nichts anderes kann für den Berechtigten eines Verfügungsverbots nach § 938 Abs. 2 ZPO gelten. Auch dessen Eintragung im Wohnungsgrundbuch hat keine Sperre desselben zur Folge, sondern führt regelmäßig nur zur relativen Unwirksamkeit beeinträchtigender Verfügungen, vgl. §§ 136, 135, 888 Abs. 2 BGB (Arnold, in: Erman, aaO., § 136, Rn. 1; Palandt/Ellenberger, aaO., § 136, Rn. 6).

Gleichwohl wäre eine einheitliche Geltung der Gemeinschaftsordnung im Verhältnis aller Wohnungseigentümer zueinander bei dem grundbuchrechtlichen Vollzug der Änderung einer Teilungserklärung ohne Zustimmung des insoweit Berechtigten nicht gewährleistet (vgl. BayObLG, DNotZ 1994, 233, 235). Die Interessenlage ist hier nicht anders zu beurteilen als bei der Eigentumsvormerkung.

b) Unbehelflich ist der Einwand der Beschwerde, die Wohnungseigentümer seien auf Grund der Teilungserklärung zur Zustimmung verpflichtet, und die Berechtigung aus dem Beschluss des Landgerichts könne nicht darüber hinaus gehen. Damit wird das sog. formelle Konsensprinzip des Grundbuchverfahrens verkannt. Eintragungen im Grundbuch erfordern regelmäßig die Bewilligung des Berechtigten, § 19 GBO. Aufgrund welcher (schuldrechtlicher) Verpflichtungen die Bewilligung erfolgte, ist von dem Grundbuchamt nicht zu prüfen.

Ohnehin betrifft die Änderung der Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum das Grundverhältnis der Mitglieder der Gemeinschaft und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume, nicht dagegen die inhaltliche Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses. Vereinbarungen, durch die ein Wohnungseigentümer ermächtigt oder bevollmächtigt wird, Gemeinschafts- in Sondereigentum umzuwandeln, unterfallen deshalb nicht § 10 Abs. 2 WEG und wirken nicht gegen Sonderrechtsnachfolger, § 10 Abs. 3 WEG (BGH, NJW 2003, 2165, 2166 m.w.N.).

2. Die Festsetzung des Verfahrenswerts folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO, besteht nicht.

Bei einer Änderung der Teilungserklärung – im konkreten Fall ging es um den grundbuchrechtlichen Vollzug der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum – ist auch die Zustimmung des aus einem hinsichtlich einer Wohnung verhängten Verfügungsverbots Berechtigten erforderlich.

Nach der Teilungserklärung waren der Wohnung Nr. 1 Sondernutzungsrechte am Dachgeschoss des Hauses eingeräumt. Der Erwerber der Wohnungen Nr. 1 und 10 wurde am 15. Juni 2011 im Grundbuch eingetragen. Das LG Berlin untersagte dem Erwerber unter dem 23. Juni 2011, die Wohnung Nr. 10 zu veräußern und Veräußerungsverträge über diese Wohnung zu schließen oder über das Eigentum an dieser Wohnung in jedweder Hinsicht zu verfügen. Am 7. Juli 2011 wurde deswegen ein Verfügungsverbot gegen den derzeitigen Wohnungseigentümer eingetragen.

Sämtliche Wohnungseigentümer einigten sich in notarieller Urkunde über die Teilung des Dachgeschosses in die neuen Wohnungen Nr. 11 und 12 unter Übertragung von Miteigentumsanteilen der Wohnung Nr. 1 und bewilligten die Eintragung im Grundbuch.

Den Antrag auf Vollzug hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 28. Mai 2014 beanstandet, weil die öffentlich beglaubigte Zustimmung des aus dem Verfügungsverbot Berechtigten fehlt. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Bewerbers.

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer sowie derjenigen, zu deren Gunsten Wohnungseigentum dinglich belastet ist. Die Ausnutzung eines bereits eingeräumten Sondernutzungsrechts bei der Umwandlung erleichtert dies nicht.

Die inhaltliche Änderung der Teilungserklärung, zu deren Vornahme materiell-rechtlich die eingetragenen Wohnungseigentümer weiterhin befugt bleiben, bedarf auch der Zustimmung der nur mittelbar Vormerkungsberechtigten, um eine erforderliche Einheitlichkeit der Teilungserklärung zu gewährleisten.

Nichts anderes kann für den Berechtigten eines Verfügungsverbots gelten, der Vorbehalte gegen eine Verfügung durchsetzen will. Aufgrund welcher schuldrechtlichen Verpflichtung die Bewilligung zu erfolgen hat, ist von dem Grundbuchamt nicht zu prüfen.

Die teilweise Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist eine Änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses aller Wohnungseigentümer.

Wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, müssen auch die an jeder Wohnung nur dinglich Berechtigten zustimmen. Dazu zählt auch ein Gläubiger, der ein Verfügungsverbot gegen einen Wohnungseigentümer erstritten hat.

Es verwundert zunächst, dass der Wohnungseigentümer Nr. 10 für seine Wohnung Nr. 1 der Umwandlung des Sondernutzungsrechtes zugestimmt hat und sie selbst aus der Sicht der Wohnung Nr. 10 nicht verweigert.

Anders verhält es sich dagegen, wenn hinsichtlich der Wohnung Nr. 10 ein Dritter ein Verfügungsverbot erwirkt hat und damit auf die dinglichen Rechtsgeschäfte des Wohnungseigentümers einwirken kann. Auf sein fehlendes wirtschaftliches Interesse an der Schaffung der Wohnungseigentumsrechte Nr. 11 und 12 kommt es nicht an.