Umwandlung in Wohnungseigentum

Umwandlung in Wohnungseigentum; Dreijahresfrist; für Eigenbedarfskündigung; Wohnungseigentum; Teilung/zur Begründung von Wohnungseigentum; Frist für Eigenbedarfsanmeldung

1. § 571 BGB gilt auch dann, wenn sämtliche Miteigentümer eines Grundstücks, die zugleich dessen Vermieter sind, das Eigentum an dem Grundstück durch Begründung von Wohnungseigentum (§ 8 WEG) teilen und sodann einem Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch das alleinige Wohnungseigentum an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen. 2. Die Dreijahresfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB beginnt mit der Eintragung des ersten Erwerbers des nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter begründeten und sodann veräußerten Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch. Weitere Erwerber des Wohnungseigentums treten (nach § 571 BGB) in die Dreijahresfrist ein, für sie beginnt die Frist nicht neu zu laufen.

1. Die Bekl. schlossen am 30.6.1970 mit der vom Hausverwalter vertretenen, aus mehreren Personen, darunter Charlotte O., bestehenden Miteigentümergemeinschaft des Grundstücks Flst. Nr. 8767/180 einen Mietvertrag über das Reihenhaus G.straße 60. Im Jahre 1976 wurde das Grundstück unter den bisherigen Miteigentümern bzw. deren Erben nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt. Aufgrund Auflassung vom 17.12.1976 wurde Charlotte O. am 1. 8. 1977 als Alleineigentümerin des Mietobjekts im Grundbuch eingetragen. Sie verkaufte dieses an den Kl., der am 9.10.1978 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Der Kl. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 8.10.1979 zum 31. 8.1980 und nochmals mit Schreiben vom 18.12.1979 zum 30.9.1980 wegen Eigenbedarfs. Die Bekl. widersprachen der Kündigung mit der Begründung, die Wartefrist von drei Jahren sei noch nicht abgelaufen. Am 18.7./1. 8.1980 erhob der Kl. Klage auf Räumung und Herausgabe des Reihenhauses. Mit Urteil vom 25.9.1980 wies das Amtsgericht München die Klage ab, weil die dreijährige Wartefrist nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB, die mit dem Erwerb des Wohnungseigentums durch den Kl. begonnen habe, noch nicht abgelaufen sei. Gegen dieses ihm am 26. 9. 1980 zugestellte Urteile legte der Kl. form- und fristgerecht Berufung ein und begründete diese ordnungsgemäß; er meint, die Dreijahresfrist habe am 17.12.1976 begonnen und am 17.12.1979 geendet. Das LG hat zu folgenden Fragen einen Rechtsentscheid des OLG eingeholt:

"1. Gilt § 571 BGB auch dann, wenn ein Anwesen in Eigentumswohnungen umgewandelt und hierbei ein früherer Miteigentümer Alleineigentümer einer vermieteten Wohnung wird? 2. Auf welchen Alleineigentümer der Wohnung bezieht sich im Falle einer Eigenbedarfsklage die Wartefrist des § 564 h Abs. 2 Nr. 2 BGB? Gilt sie insbesondere ohne zeitliche Begrenzung auch für spätere Erwerber der nunmehrigen Eigentumswohnung obwohl nach der Umwandlung bereits ein Alleineigentümer der Wohnung vorhanden war?"

II. 1. Das Bayer. Oberste Landgericht ist zur Erteilung des Rechtsentscheids zuständig (wird ausgeführt). 2. Die Vorlage ist zulässig (wird ausgeführt). Die Rechtsfrage zu Nr. 2 ist nicht dadurch entscheidungsunerheblich geworden, daß inzwischen drei Jahre seit dem Erwerb der Wohnung durch den Kl. (9. 10. 1978) abgelaufen sind. Denn, weil der Erwerber des Wohnungseigentums erst nach Ablauf der dreijährigen Wartefrist wirksam kündigen kann (OLG Hamm Rechtsentscheid vom 3.12.1980 - WM 1981 35) wäre die bisherige Kündigung des Klägers unwirksam, falls mit seinem Erwerb die Dreijahresfrist neu zu laufen begonnen hätte. 3. Für die im Entscheidungssatz formulierte Beantwortung der vorgelegten Rechtsfragen waren folgende Erwägungen maßgebend: Zu Frage 1: a) Die Rechtsfolgen des § 571 BGB, nämlich der Eintritt des Erwerbers in die Vermieterstellung und das Ausscheiden des Veräußerers aus dieser Stellung, treten (nur) ein, wenn der veräußernde Eigentümer zugleich der Vermieter ist: Voraussetzung ist also die Identität zwischen dem Vermieter und dem Veräußerer(BGH NJW 1974, 1551 m. Nachw.; OLG Karlsruhe NJW 1981,1278). Diese Identität bleibt bei einem Erbfall bestehen (§ 1922 BGB Staudinger BGB 12. Aufl. § 571 RdNr. 24 b).

Innerhalb der Miteigentümergemeinschaft stellt die Vermietung des gemeinschaftlichen Gegenstands eine Verwaltungsaufgabe dar, die den Miteigentümern gemeinschaftlich zusteht (§ 744 Abs. 1 BGB; vgl. auch § 2038 BGB; OLG Karlsruhe aaO.). Im vorliegenden Fall war die Miteigentümergemeinschaft bei der Vermietung der Wohnung an die Bekl. unstreitig durch einen Hausverwalter vertreten; Vermieter waren sonach alle Miteigentümer (§§164, 427, 432 BGB; vgl. BGH NJW 1973, 455 f.). b) Die Teilung eines mehreren Miteigentümern gehörenden Mietgrundstücks in Wohnungseigentum nach § 8 WEG hat zur Folge, daß sich die Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück an den einzelnen Raumeigentumsrechten fortsetzt (BayObLGZ 1969, 82/85 f.). Die Teilung bewirkt aber allein noch nicht die Rechtsfolge des § 571 BGB. Hinzukommen muß die Veräußerung des Wohnungseigentums durch den oder die Vermieter (oder deren Erben) an einen Dritten. Eine solche Veräußerung liegt auch dann vor, wenn die sämtlichen Bruchteilseigentümer eines Grundstücks, die zugleich dessen Vermieter sind, das Eigentum an dem Grundstück durch Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG teilen und sodann einem Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch (§§873, 925 BGB; §§ 4, 7 WEG) das alleinige Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen. In diesem Falle tritt der Erwerber und bisherige Mitvermieter als Alleinvermieter an die Stelle der bisherigen Eigentümer- und Vermietergemeinschaft gemäß § 571 BGB in die sich während der Dauer seines Wohnungseigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Vertrag auf Überführung von Miteigentumsanteilen am Wohnungseigentum in das Alleineigentum eines bisherigen Miteigentümers ist - gleichgültig, ob es sich um Gesamthands- oder Bruchteilseigentum handelt - ein nach § 313 Satz 1 BGB formbedürftiges Veräußerungsgeschäft (vgl. BGB-RGRK 12. Aufl. RdNr. 15, Staudinger Anm. 30, 31, je zu § 313 und je m. Nachw.). Dieses die Eigentumsverhältnisse ändernde Rechtsgeschäft ist auch als Veräußerung an einen "Dritten" i. S. des § 571 Abs. 1 BGB anzusehen; denn die ihre Anteile veräußernden Miteigentümer und der von ihnen allein erwerbende Miteigentümer sind nicht personengleich (identisch). c) Hier ist Charlotte O., eine bisherige Miteigentümerin und Mitvermieterin, nach Begründung von Wohnungseigentum aufgrund Auflassung vom 17. 12. 1976 am 1. 8. 1977 als alleinige Eigentümerin der an die Bekl. vermieteten Wohnung im Grundbuch eingetragen worden. Damit sind die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis gemäß § 571 Abs. 1 BGB am 1. 8. 1977 auf sie allein übergegangen (vgl. BGH LM § 925 BGB Nr. 4). Sie verkaufte das vermietete Wohnungseigentum an den Kl., der am 9. 10. 1978 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden und damit gemäß § 571 BGB an ihrer Stelle als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten ist. Zu Frage 2: a) § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB bestimmt: Ist an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigtes Interesse im Sinn des Satzes 1 nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung an ihn berufen. Nach wohl überwiegender Meinung läuft die Dreijahresfrist nur von der ersten Veräußerung des Wohnungseigentums ab; sie beginnt mit einer weiteren Veräußerung nicht erneut zu laufen (MünchKomm RdNr. 65, Staudinger RdNr. 79, je zu §

auf berechtigtes Interesse im Sinn des Satzes 1 nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung an ihn berufen. Nach wohl überwiegender Meinung läuft die Dreijahresfrist nur von der ersten Veräußerung des Wohnungseigentums ab; sie beginnt mit einer weiteren Veräußerung nicht erneut zu laufen (MünchKomm RdNr. 65, Staudinger RdNr. 79, je zu § 564 b BGB; wohl auch LG München I WM 1979,124 und Schmidt Futterer/Blanck Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. § 564 b BGB RdNr. B 496). Es wird aber auch die Meinung vertreten, die dreijährige Wartefrist beginne bei jeder weiteren Veräußerung des Wohnungseigentums neu zu laufen (Sternel Mietrecht 2. Aufl. IV 86 ohne nähere Begründung).

b) Nach Auffassung des Senats beginnt die Dreijahresfrist mit der Eintragung des ersten Erwerbers des nach der Überlassung des Wohnraums an den Mieter begründeten und sodann veräußerten Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch zu laufen. Weitere Erwerber des Wohnungseigentums treten (nach § 571 BGB) in die Dreijahresfrist ein; für sie beginnt die Frist nicht neu zu laufen. Diese Auffassung beruht auf folgenden Überlegungen: aa) § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ist eine eng auszulegende Sondervorschrift, durch die das Eigentum gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 GG über die Schutzvorschriften des § 556 a und des § 565 Abs. 2 BGB hinaus zusätzlich eingeschränkt wird (BayObLG Rechtsentscheid vom 14. 7. 1981 Allg. Reg. 32/81 - BayObLGZ 1981 Nr. 38 - NJW 1981, 2197/2200; Staudinger § 564 b BGB RdNr. 74). bb) Bei der Auslegung von Gesetzen ist nach dem allgemein geltenden Rechtsgedanken des § 133 BGB nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern auf den vom Gesetz verfolgten (objektivierten) Sinn und Zweck der Regelung abzustellen (vgl. BVerfGE 1, 299/312; 10, 234/244, 11 126/130; 54, 251/274 f.; BGHZ 2, 176/184; 3, 82/84; 13, 28/30; 46, 7i/76; 49, 221/223; BayObLGZ 1980, 141/146). Die Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB hat nach ihrer Entstehungsgeschichte und den Gesetzesmaterialien (dazu: OLG Hamm WM 1981, 35/36, LG Bonn WM 1978, 51 /53; Staudinger § 564 b BGB RdNr. 73; Schmidt-Futterer ZMR 1974, 37) den Zweck, den wirtschaftlichen Anreiz zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und den Kauf von solchen umgewandelten Wohnungen zu vermindern (BayObLG NJW 1981, 2197/2200 m. Nachw.). Sie dient dem Schutz des durch die Umwandlung seiner Wohnung in eine Eigentumswohnung und deren an schließende Veräußerung besonders gefährdeten Mieters (OLG Hamm a. a. O.). Der Mieter soll damit die Möglichkeit haben, sich darauf einzurichten, daß er es nunmehr mit einem einzelnen Eigentümer und Vermieter zu tun hat, während er einem solchen bisher mit einer Vielzahl von Mietern gegenüberstand, bei der die Gefahr die Eigenbedarfskündigung um die Zahl der Mitmieter geringer war (Köhler Handbuch der Wohnraummiete § 115 RdNr. 12). Er soll von dem Zeitpunkt der Veräußerung des in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraums gegenüber dem Erwerber und seinen Rechtsnachfolgern (§ 571 BGB) drei Jahre Zeit haben, um sich auf die erhöhte Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung des neuen Vermieters einzustellen. Diesem Gesetzeszweck ist genügt, wenn die dreijährige Frist von der ersten Veräußerung nach Umwandlung des Grundstückseigentums in Wohnungseigentum läuft und weitere Erwerber jeweils nach § 571 BGB in die laufende Frist eintreten. Würde die Wartefrist für jeden weiteren Erwerber neu zu laufen beginnen, so könnte sie, falls der Erwerb jeweils vor Ablauf von drei Jahren vollzogen würde, auf unabsehbare Zeit laufen. Die Dauer der dem Mieter in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB eingeräumten Schutzfrist würde damit im Ergebnis von der Anzahl der jeweils vor Ablauf von drei Jahren vorgenommenen Veräußerungen abhängen, was weder dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers noch dem Sinn und Zweck des Gesetzes entspräche. Für den Fristbeginn (§ 187 BGB) ist bei sinngemäßer und enger Auslegung der Vorschrift das Ereignis der ersten Veräußerung des nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter begründeten Wohnungseigentums maßgebend. Dieses Ereignis fällt zusammen mit dem Erwerb des Wohnungseigentums, der mit der Eintragung des Erwerbers als

k des Gesetzes entspräche. Für den Fristbeginn (§ 187 BGB) ist bei sinngemäßer und enger Auslegung der Vorschrift das Ereignis der ersten Veräußerung des nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter begründeten Wohnungseigentums maßgebend. Dieses Ereignis fällt zusammen mit dem Erwerb des Wohnungseigentums, der mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch vollendet ist (§ 925 BGB; §§ 4, 7 WEG). Der Mieter kann sich bereits nach der ersten Veräußerung auf eine Kündigung nach Ablauf von drei Jahren unter Beachtung der dann geltenden Kündigungsfrist (§ 565 Abs. 2 BGB) genügend einstellen. Es besteht kein Bedürfnis, bei jeder folgenden Veräußerung die Wartefrist aufs neue beginnen zu lassen mit der Folge, daß sich dadurch auch die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB verlängern könnte. Hierzu zwingt weder der - nicht ganz eindeutige (vgl. Staudinger § 564 b BGB RdNr. 79) und daher auslegungsfähige - Wortlaut des Gesetzes (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB) noch der Gesetzeszweck. Die erforderliche enge Auslegung der Vorschrift gebietet es vielmehr, die Wartefrist nur einmal, und zwar von der ersten Veräußerung nach Begründung des Wohnungseigentums ablaufen zu lassen.

Anmerkung: * Gilt in dieser Fassung nicht im Lande Berlin, sondern nur im übrigen Bundesgebiet.