Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine GmbH

Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine GmbH; Übertragung des Mietvertrags; Entlassung aus dem Mietvertrag; Darlegungslast des Mieters; Rechtsnachfolge

1. Bei Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine GmbH besteht insoweit auch kein auf einem Erfahrungssatz aufbauender Anschein, sondern ein erhebliches Interesse des Vermieters, den persönlich haftenden Mieter nicht aus dem Vertrag zu entlassen.

2. Mach der Mieter geltend, sein Mietvertrag sei auf die den Gewerbebetrieb fortführende neu gegründete GmbH übertragen und er sei aus dem Vertrag entlassen worden, so hat er dies im Einzelnen darzulegen.

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg [...].

Das Landgericht hat der Klage mit zutreffender Begründung, der sich der Senat anschließt und gegen die die Berufung Erhebliches nicht vorzubringen vermag, stattgegeben und den Bekl. zu Recht verurteilt, an die Kl. rückständigen Mietzins aus dem Gewerbemietverhältnis über Gewerbe- und Kellerräume in der K. Straße [...] zu zahlen.

1. Das Landgericht hat in dem angegriffenen Urteil zutreffend darauf erkannt, dass zwischen den Parteien Mietverträge vom 27. Juli 1999 über die streitgegenständlichen Räume geschlossen wurden und der Bekl. neben D. die Verträge für die Einzelfirma B. F. unterschrieben hat. Dies entspricht auch dem Vorbringen des persönlich gehörten Bekl. in der mündlichen Verhandlung, worauf das Landgericht zu Recht hingewiesen hat.

Dem tritt der Bekl. mit seiner Berufung letztlich auch nicht entgegen.

2. Weiterhin richtig ist das Landgericht auch davon, ausgegangen, dass der Bekl. nicht ausreichend substantiiert unter Beweisantritt dazu vorgetragen hat, dass die streitgegenständlichen Mietverträge im Oktober 2001 auf eine neu gegründete B. F. GmbH übertragen worden seien und er aus den Mietverträgen entlassen worden sei. Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass sich aus den von dem Bekl. eingereichten eidesstattlichen Versicherungen der ehemaligen Geschäftsführer - unabhängig von deren Beweiswert - bereits nicht ergebe, dass zwischen ihm als ehemaligem Mieter, der GmbH als neuer Mieterin und der Kl. als Vermieterin eine Vertragsübernahme durch die GmbH vereinbart worden sei.

Im Übrigen ist noch zu ergänzen, dass sich aus den eidesstattlichen Versicherungen und dem Vorbringen des Kl. nicht einmal ergibt, dass die Kl. neue Mietverträge mit der GmbH überhaupt abgeschlossen hätte. Denn in beiden eidesstattlichen Versicherungen ist ausgeführt, dass die Kl. keine von ihr unterzeichneten Exemplare an die GmbH zurückgereicht hätte.

Auch mit der Berufung hat der Bekl. nichts Weiteres dazu vorgetragen, dass ein Übergang des Mietverhältnisses auf die GmbH durch schriftliche Vereinbarung mit der Kl. erfolgte.

3. Soweit die Berufung sowohl in der Tatsache, dass die Klägerin ihre Forderungen zunächst indem lnsolvenzverfahren angemeldet hatte, als auch daraus, dass ein späterer Vertrag über Einstellplätze tatsächlich mit der GmbH abgeschlossen würde, Indizien dafür sehen will, dass die Mietverträge tatsächlich auf die GmbH übertragen wurden, verhilft auch dies der Berufung nicht zum Erfolg.

Es kann letztlich nämlich sogar dahinstehen, ob die GmbH als weiterer Mieter in die hier streitigen Mietverträge aufgenommen wurde. Entscheidend ist, dass der Bekl. auch nach seinem eigenen Vorbringen durch die Kl. als Vermieterin nicht aus den bestehenden Verträgen entlassen wurde. Gerade bei der Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine GmbH besteht auch ein durchaus erhebliches Interesse des Vermieters, den persönlich haftenden Mieter nicht aus dem Mietvertrag zu entlassen, so dass dies ohne ausreichenden Beweis auch aufgrund der von dem Kl. vorgetragenen Indizien nicht angenommen werden kann. Überträgt der Kaufmann sein Handelsgeschäft auf einen Dritten, wechselt also die Inhaberschaft, ist grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters für eine Übernahme des Mietvertrages auf den Erwerber erforderlich (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 2, Rn 262; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II. Rn. 839, 840).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus §§ 25, 28 HGB. Die dort geregelte Haftung für bestehende Schulden bei Firmenfortführung steht einer Vertragsübernahme nicht gleich; allenfalls kommt es zu einem gesetzlich geregelten Fall des kumulativen Schuldbeitritts. Daraus ergibt sich, dass die das Geschäft eines Einzelkaufmanns übernehmende Gesellschaft, die nicht in den Mietvertrag eintritt, auch für die nach der Übernahme entstehenden Forderungen nicht automatisch haftet. Erforderlich ist vielmehr grundsätzlich eine vertragliche Vereinbarung (vgl. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 2, Rn. 265 m.w.N.; Bub/Treier, aaO.). Selbst wenn die GmbH mithin das Einzelgeschäft des Bekl. übernommen und fortgeführt haben sollte, wozu nicht einmal ausreichend vorgetragen wurde, ergäbe sich daraus keine Haftungsbefreiung des Kl.

[...]

Wird das den Gewerberaummietvertrag abschließende Einzelunternehmen in eine GmbH umgewandelt, haftet der den Mietvertrag abschließende Mieter ohne Entlassung grundsätzlich weiter für die Miete.

Der Beklagte mietete Gewerberäume für eine Einzelfirma in einem von ihm neben einem Dritten unterschriebenen Mietvertrag an. Im Oktober 2001 wurde die Einzelfirma in eine GmbH umgewandelt, ohne dass neue Mietverträge mit der GmbH abgeschlossen wurden. Als die klagende Vermieterin den Beklagten auf Zahlung von Miete für die Gewerberäume in Anspruch nahm, berief sich dieser darauf, dass die Mietverträge auf die neu gegründete GmbH übertragen worden seien. Dem folgte das Landgericht nicht, sondern verurteilte den Beklagten, der dagegen Berufung einlegte.

Das KG wies in seinem Beschluss darauf hin, dass die Berufung keinen Erfolg haben dürfte. Entscheidend sei, dass der Beklagte seinem eigenen Vorbringen nach durch die Klägerin als Vermieterin nicht aus den bestehenden Verträgen entlassen worden sei. Dies könne ohne ausreichenden Beweis auch nicht daraus entnommen werden, dass die Klägerin ihre Forderungen zunächst im Insolvenzverfahren der GmbH angemeldet und einen späteren Vertrag über Einstellplätze mit der GmbH abgeschlossen habe, denn gerade bei der Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine GmbH bestehe ein erhebliches Interesse des Vermieters, den persönlich haftenden Mieter nicht aus dem Mietvertrag zu entlassen. Die in §§ 25, 28 HGB geregelte Haftung für bestehende Schulden bei Firmenfortführung stehe ebenfalls einer Vertragsübernahme nicht gleich, sondern führe nur zu einem kumulativen Schuldbeitritt.