Umwandlung

Umwandlung; Rechtsnachfolge; Rechtsträgerin; Vermieternachfolge; Mietverhältnisübergang

1) Eine gemäß § 1 des Gesetzes über die Umwandlung volkseigener Wohnungswirtschaftsbetriebe in gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und zur Übertragung des Grundeigentums an die Wohnungsgenossenschaften vom 22. Juli 1990 (GBl.-DDR I S. 901) gegründete Wohnungsbaugesellschaft ist Rechtsnachfolgerin in Bezug auf alle Mietverhältnisse, die von der betreffenden Kommunalen Wohnungsverwaltung im eigenen Namen in Bezug auf Wohnungen auf im Volkseigentum befindlichen Grundstücken begründet worden sind, deren Rechtsträgerin diese war.

2) Weder Art. 22 Abs. 4 Satz 3 des Einigungsvertrages noch die Vorschriften des Vermögenszuordnungsgesetzes haben zur Folge, daß ein von einer Kommunalen Wohnungsverwaltung als Rechtsträger eines im Volkseigentum befindlichen Grundstücks begründetes Mietverhältnis auf das Land Berlin übergegangen ist.

Die Kl. sind gemäß Vertrag vom 19. April 1983, den sie mit der damaligen Kommunalen Wohnungsverwaltung geschlossen hatten, Mieter einer Wohnung im Ostteil Berlins. Die KWV war Rechtsträgerin des im Volkseigentum stehenden Grundstücks, auf dem sich die vermietete Wohnung befindet. Das betreffende Grundstück wurde später von der zuständigen Wohnungsbaugesellschaft verwaltet. Am 19. April 1994 wurde das Land Berlin als Eigentümer auf Grund eines Vermögenszuordnungsbescheides eingetragen. Später wurde das Grundstück an eine Gesellschaft verkauft, die am 16. Februar 1996 eingetragen wurde. Die Kl. haben die Wohnungsbaugesellschaft, vertreten durch deren Verwalterin, auf Instandsetzung undichter Fenster in Anspruch genommen und schließlich gemäß § 538 Abs. 2 BGB Ersatz ihrer Kosten für die Selbstvornahme der Reparatur verlangt. Die Bekl. hat unter anderem ihre Passivlegitimation bestritten und die Auffassung vertreten, daß die Ansprüche sich gegen das Land Berlin richteten.

Die Kl. können von der Bekl. gemäß § 538 Abs. 2 BGB den Ersatz der Kosten für den Austausch von 8 mangelhaften Fenstern gegen 8 Isolierfenster in der von ihnen nach Maßgabe eines Mietvertrages vom 19. April 1983 bewohnten Wohnung im Hause K.-str., Berlin, nach Maßgabe der Rechnung der Bautischlerei N. vom 14. Juni 1995 in Höhe von 11.232 DM verlangen.

Die Bekl. kann gegenüber dem Anspruch der Kl. nicht den Einwand erheben, daß sie nicht passivlegitimiert sei. Zwar haben die Kl. den schriftlichen Mietvertrag am 19. April 1983 mit der Kommunalen Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg in deren Eigenschaft als Rechtsträger des im Eigentum des Volkes stehenden Grundstücks K.straße geschlossen. Die Bekl. ist die Rechtsnachfolgerin der Kommunalen Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg. Nach § 1 des Gesetzes über die Umwandlung volkseigener Wohnungswirtschaftsbetriebe in gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und zur Übertragung des Grundeigentums an die Wohnungsgenossenschaften vom 22. Juli 1990 (GBl.-DDR I S. 901) hatten sich die volkseigenen Wohnungswirtschaftsbetriebe in gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften umzuwandeln. Diese Umwandlung vollzog sich gemäß § 3 Abs. 1 des Gesetzes gemäß § 59 des Gesetzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR (Kommunalverfassung) vom 17. Mai 1990 (GBl.-DDR I S. 255) auf der Grundlage von Beschlüssen der Stadtverordnetenversammlungen und Gemeindevertretungen. Gemäß § 3 Abs. 2 des genannten Gesetzes erfolgt die Umwandlung in Gesellschaften mit beschränkter Haftung gemäß § 58 des Umwandlungsgesetzes nach Maßgabe des Gesetzes über die Inkrafttretung von Rechtsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland in der Deutschen Demokratischen Republik vom 21. Juni 1990 (GBl.-DDR I S. 357). Gemäß § 22 des Gesetzes über die Inkraftsetzung von Rechtsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland in der Deutschen Demokratischen Republik vom 25. Juni 1990 trat das Umwandlungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 6. November 1969 (BGBl. I S. 2081), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Dezember 1985 (BGBl. I S. 2355) in der DDR in Kraft. § 58 Abs. 1 Satz 1 des Umwandlungsgesetzes in der Neufassung der Bekanntmachung vom 6. November 1969 (BGBl. I S. 2081) bestimmt, daß Gebietskörperschaften von ihnen betriebene Unternehmen in Gesellschaften mit beschränkter Haftung umwandeln können. Für diese Umwandlung gelten gemäß § 58 Abs. 2 die Vorschriften des § 55 Abs. 1 Satz 1 und 2. Danach wird die Umwandlung mit der Eintragung der Gesellschaft mit beschränkter Haftung im Handelsregister wirksam. Mit der Eintragung gehen die dem bisherigen Betrieb gehörenden Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten auf die Gesellschaft mit beschränkter Haftung über. Nach Maßgabe dieser Vorschriften hat sich die Umwandlung der Kommunalen Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg in die Bekl. vollzogen. Die Bekl. ist im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg zu HRB 41852 eingetragen. Die Umwandlung hat zur Folge, daß alle bisher der Kommunalen Wohnungsverwaltung zustehenden Vermögensgegenstände auf die Bekl. übergegangen sind. Zu diesen Vermögensgegenständen gehören unter anderem die Rechte und Pflichten aus Mietverträgen, die die Kommunale Wohnungsverwaltung mit Mietern über Wohnungen in den von ihr verwalteten Grundstücken abgeschlossen hat. Diese einmal eingetretene Rechtsfolge wird entgegen der Auffassung der Bekl. nicht dadurch geändert, daß durch Art. 22 Abs. 4 Satz 3 des Einigungsvertrages das bisher im Volkseigentum stehende Grundstück zum 3. Oktober 1990 in das Eigentum des Landes Berlin übergegangen ist. Auch wenn das Land Berlin am 19. April 1994 aufgrund eines Ersuchens der Oberfinanzdirektion Berlin vom 22. Dezember 1993 gemäß § 3 des Vermögenszuordnungsgesetzes als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist, so ändert dies nichts

er im Volkseigentum stehende Grundstück zum 3. Oktober 1990 in das Eigentum des Landes Berlin übergegangen ist. Auch wenn das Land Berlin am 19. April 1994 aufgrund eines Ersuchens der Oberfinanzdirektion Berlin vom 22. Dezember 1993 gemäß § 3 des Vermögenszuordnungsgesetzes als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist, so ändert dies nichts daran, daß die Bekl. aufgrund der zeitlich vorhergehenden Umwandlung die Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen der Kommunalen Wohnungsverwaltung erworben hat. Gemäß § 2 Abs. 1 des bereits oben erwähnten Gesetzes vom 22. Juli 1990 sollte volkseigenes Vermögen, das sich in Rechtsträgerschaft der volkseigenen Betriebe der Wohnungswirtschaft befunden hat, nach Maßgabe des Gesetzes über das Vermögen der Gemeinden, Städte und Landkreise (Kommunalvermögensgesetz) vom 6. Juli 1990 (GBl.-DDR I S. GBO) in das Vermögen der Gemeinden und Städte übergehen, in deren Territorium sich das Wohngebäude und die baulichen Anlagen sowie der Grund und Boden befinden. Weiterhin sah § 3 Abs. 3 Satz 1 des Gesetzes vom 22. Juli 1990 vor, daß die Umwandlung der volkseigenen Wohnungswirtschaftsbetriebe in Gesellschaften mit beschränkter Haftung die Übertragung der in Rechtsträgerschaft der volkseigenen Wohnungswirtschaftsbetriebe befindlichen Wohngebäude und baulichen Anlagen als Geschäftsanteil der Kommunen in das Vermögen der Wohnungsbaugesellschaften bewirken sollte. Durch diese Regelung sollte sichergestellt werden, daß die Wohnungsbaugesellschaften Eigentümer derjenigen Gebäude werden sollten, die Gegenstand der von ihnen im Wege der Umwandlung übernommenen Mietverhältnisse waren. Die Regelung zielt offensichtlich darauf ab, die Rechtsstellung des Vermieters und des Eigentümers in einer Hand zu vereinigen. Die aus Art. 22 Abs. 4 Satz 3 des Einigungsvertrages sich ergebende Rechtsfolge, wonach das Grundstück K.straße zum 3. Oktober 1990 in das Eigentum des Landes Berlin übergegangen ist, weil es sich um ein zur Wohnungsversorgung genutztes volkseigenes Grundstück handelte, das sich in Rechtsträgerschaft eines volkseigenen Betriebes der Wohnungswirtschaft befand, hat nicht zur Folge, daß die Mietverhältnisse, die aufgrund des zeitlich vorgehenden Gesetzes vom 22. Juli 1990 mit der Umwandlung der Kommunalen Wohnungsverwaltung in die Bekl. auf diese übergehen sollten, nunmehr auf das Land Berlin als Eigentümer des Grundstücks übertragen werden sollten. Eine derartige Rechtsfolge kann nicht aus dem oben erwähnten Bescheid der Oberfinanzdirektion hergeleitet werden, demzufolge das im Streit befangene Grundstück auf das Land Berlin übertragen wurde. Diese Rechtsfolge ergibt sich insbesondere nicht aus § 1 a Abs. 1 Satz 2 des Vermögenszuordnungsgesetzes. Nach der genannten Vorschrift sind Vermögensgegenstände im Sinne dieses Gesetzes nicht nur Grundstücke, sondern auch Rechte und Pflichten aus Schuldverhältnissen, soweit sie Gegenstand der Zuteilung nach den in § 1 des Vermögenszuordnungsgesetzes bezeichneten Vorschriften sind. Es ist nicht ersichtlich, daß in dem Vermögenszuordnungsbescheid etwa die Regelung enthalten sein sollte, daß sämtliche in bezug auf das Grundstück von der Bekl. bzw. deren Rechtsvorgängerin begründeten Mietverhältnisse auf das Land Berlin übergehen sollten. Vielmehr muß davon ausgegangen werden, daß durch die Regelung des Art. 22 Abs. 4 Satz 3 des Einigungsvertrages hinsichtlich des Übergangs der im Volkseigentum befindlichen Grundstücke, die der Wohnungsversorgung dienten, der zeitlich

tück von der Bekl. bzw. deren Rechtsvorgängerin begründeten Mietverhältnisse auf das Land Berlin übergehen sollten. Vielmehr muß davon ausgegangen werden, daß durch die Regelung des Art. 22 Abs. 4 Satz 3 des Einigungsvertrages hinsichtlich des Übergangs der im Volkseigentum befindlichen Grundstücke, die der Wohnungsversorgung dienten, der zeitlich vorangehende Übergang der Mietverhältnisse von den Betrieben der Wohnungswirtschaft auf die neugegründete Wohnungsbaugesellschaften unangetastet bleiben sollte. Zu einer anderen Rechtsfolge führt auch nicht die Bestimmung des § 8 Abs. 1 a Satz 3 des Vermögenszuordnungsgesetzes, wonach bei der Übertragung des Besitzes an einem Grundstuck § 571 BGB entsprechend gelten solle. Diese Regelung muß im Zusammenhang mit § 8 Abs. 1 des Vermögenszuordnungsgesetzes gesehen werden, wonach zur Verfügung über Grundstücke, die im Grundbuch noch als Eigentum des Volkes eingetragen sind, unter anderem Gemeinden befugt sind, wenn sie selbst oder die ehemaligen volkseigenen Betriebe der Wohnungswirtschaft im Zeitpunkt der Verfügung als Rechtsträger des betroffenen Grundstücks eingetragen sind. Durch diese Vorschrift wird den Gemeinden eine Verfügungsbefugnis verliehen, bevor sie selbst aufgrund eines Vermögenszuordnungsbescheides im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden sind und bevor sie etwa das Eigentum an dem Grundstück in das Vermögen der von ihr gegründeten Wohnungsbaugesellschaft übertragen haben. Eine gemäß § 8 Abs. 1 zugunsten eines Erwerbers getroffene Verfügung hat zur Folge, daß ein in der Hand der Wohnungsbaugesellschaft bestehendes Mietverhältnis von dieser auf den Erwerber übergeht. Auf diese Rechtsfolge beschränkt sich der Regelungsbereich der genannten Vorschrift. Er bedeutet nicht, daß das Mietverhältnis schon zuvor in der Hand der verfügenden Gemeinde bestanden haben muß. Auf den hier vorliegenden Fall übertragen bedeutet dies, daß erst mit der Eintragung der R. Grundstücksgesellschaft mbH in Düsseldorf und der R. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Betriebs- und Verwaltungs KG in Berlin als Gesellschafter bürgerlichen Rechts am 16. Februar 1996 im Grundbuch des streitbefangenen Grundstucks das Mietverhältnis mit den Kl. auf die Erwerber übergegangen ist.

Es ist unstreitig. daß die Fenster in der streitbefangenen Wohnung seit Jahren in hohem Maße undicht waren, so daß Wärme im Winter ungehindert entweichen konnte und bei stärkerem Regen Wasser eindrang. Aufgrund dieser Gegebenheiten stand den Kl. gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 536 BGB zu. Die Kl. haben die Bekl. mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gesetzt, indem sie mit Anwaltsschreiben vom 28. März 1995 die die Bekl. vertretende Hausverwaltung O. GmbH zur Mängelbeseitigung aufgefordert haben, § 284 Abs. 1 BGB.