Umwandlung

Umwandlung; Sondereigentum; Gemeinschaftseigentum; Keller; Wohnungseigentümergemeinschaft; Wohnungsveräußerung

Stehen vermietete Räume nach Umwandlung eines Hauses teilweise in Sondereigentum (Wohnung) und teilweise in gemeinschaftlichem Eigentum (Keller), und wird die Wohnung anschließend veräußert, ist der Erwerber nicht Alleinvermieter, sondern nur zusammen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Berufung der Kl. ist unbegründet. Die Klage war abzuweisen, da die Kl. (alleine) nicht aktiv legitimiert sind. Die Vermieter der Bekl. sind aufgrund des Mietvertrages vom 20. April 1989 über die streitgegenständliche Wohnung jedenfalls nicht die Kl. alleine als Sondereigentümer der Wohnung, sondern alle Wohnungseigentümer des Anwesens G.straße als Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums am mitvermieteten Kellerraum Nr. 8. Ob die Kl. tatsächlich die Sondereigentümer der Wohnräume, laut Mietvertrag im Vorderhaus zwei Treppen rechts, sind, kann dahingestellt bleiben.

1. Die Kl. sind nicht alleine aus §§ 571, 580 BGB als Sondereigentümer der streitgegenständlichen Wohnung Vermieter der Bekl. geworden. Dieses Ergebnis entspricht der bisherigen Rechtsprechung der Kammer. Werden nämlich vermietete Räume nur teilweise oder an verschiedene Personen übereignet, folgt aus §§ 571, 580 BGB, daß die Alt- bzw. die verschiedenen Neueigentümer gemeinsam Vermieter eines weiterhin einheitlich bestehenden Mietverhältnisses werden (LG Berlin, ZK 65, Urt. v. 26.11.96 - 65 S 77/96; OLG Celle, WM 1996, 222 mit Bezug auf BGH, NJW 1973, 455; KG, WM 1993, 423; BayOLG, NJW-RR 1991, 651; LG Hamburg, WM 1994, 539; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, I. Rdnr. 49; Bub/Treier/Heile, Mietrecht, 2. Auflage, II. Rdnr. 882; Palandt/Putzo, BGB, 55. Auflage 1996, § 571 Rdnr. 6). Stehen vermietete Räume nach Umwandlung eines Hauses teilweise in Sondereigentum und teilweise in gemeinschaftlichem Eigentum, und werden die Wohnungseinheiten anschließend veräußert, so führt dies demnach dazu, daß der Eigentümer der Wohnung gemeinsam mit der Wohnungseigentümergemeinschaft Vermieter des fortbestehenden Mietverhältnisses ist (vgl. KG, aaO., 423). § 571 BGB bezweckt auch, den Mieter vor Nachteilen einer Realteilung des Mietobjekts zu schützen (vgl. das vorgenannte Urteil des OLG Celle, in welchem dem dortigen Bekl. zu 1. ein Dachbodenanteil mitvermietet war).

Vorliegend sind die vermieteten Räume teilweise in das Sondereigentum des Eigentümers der Wohnung selbst und teilweise in das gemeinschaftliche Eigentum aller Wohnungseigentümer gelangt. Nach der Teilungserklärung ist der mitvermietete Kellerraum Nr. 8 nicht Sondereigentum geworden. Nach § 2 Nr. 6 und 8 der Teilungserklärung vom Dezember 1989 (Blatt 102 ff.) gehören zum Sondereigentum der Wohnungen Nr. 6 und 8 jeweils nur die Wohnungen im 2. OG links bzw. rechts bestehend aus 2 1/2 Zimmern mit Nebenräumen selbst. Der Kellerraum Nr. 8, welcher den Bekl. ebenfalls als Mietraum vermietet ist, steht weiterhin im Gemeinschaftseigentum. In Teil II § 1 Abs. 2 der Teilungserklärung heißt es, daß sämtliche Kellerräume Gemeinschaftseigentum seien, soweit sie nicht ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt worden seien.

2. Die Kl. als Sondereigentümer der Wohnung allein konnten die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung nicht begehren. Eine Mehrheit von Vermietern muß das Zustimmungsverlangen gemeinsam aussprechen, da dem einzelnen Miteigentümer die Berechtigung alleine nicht zusteht. Eine Bevollmächtigung der Kl. durch die anderen Wohnungseigentümer oder eine Ermächtigung ist auch von den Kl. nicht behauptet worden.

Bei der Umwandlung von Mieträumen zu Eigentumswohnungen können vielfältige rechtliche Probleme auftreten; auch ganz simple wie die Frage, wer denn nun eigentlich Vermieter nach dem Verkauf einer Eigentumswohnung wird. Nur auf den ersten Blick ist dieser Fall in § 571 BGB geregelt, wonach der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis eintritt. § 571 BGB setzt nämlich voraus, daß der bisherige Eigentümer sein vermietetes Eigentum vollständig veräußert. Tut er das nur zum Teil, bleibt er in der Vermieterstellung neben dem Erwerber.

So war es in dem vom Landgericht Berlin am 25. März 1997 entschiedenen Fall. Nach der Umwandlung war der mitvermietete Keller nicht etwa Sondereigentum geworden, sondern stand im Gemeinschaftseigentum. Als der Wohnungseigentümer die Wohnung veräußerte (und nicht den Keller, was er nicht tun durfte), wurde also nur ein Teil der vermieteten Sachen auf den Erwerber übertragen, nämlich die Wohnung. Für den Keller waren nach wie vor die Eigentümer als Vermieter anzusehen, und sie verloren diese Vermieterstellung auch nicht durch die Veräußerung der Wohnung. Die Folgen sind katastrophal, denn der Wohnungseigentümer allein kann dann eben nicht kündigen oder die Miete erhöhen.

Ohne Gesetzesänderung ist hier nur mit Treu und Glauben zu helfen und dem Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach die Stellung als Mietvertragspartei sich auch aus schlüssigem Verhalten ergeben kann (GE 1996, 184).