Umwandlung

Umwandlung; Teileigentum in Wohnungseigentum; Ermächtigung; Vollmacht, Sondernachfolger; Mitwirkung

Die Umwandlung eines Teileigentums in ein Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer und der Eintragung in das Grundbuch; die Mitwirkung von Sondernachfolgern ist nur dann entbehrlich, wenn sie in der in das Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen ist.

II. 1. Das LG hat ausgeführt: Die Voraussetzungen für einen Amtswiderspruch lägen nicht vor. Die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung (TE) verlange die notarielle Bewilligung der Bet. zu 1 und die Vollmacht der bisherigen Käufer von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Die erforderliche Vollmacht ergebe sich bereits aus der GO, die Bestandteil der TE sei. Mit ihrer Eintragung im Grundbuch wirke sie für und gegen sämtliche Wohnungseigentümer und deren Sonderrechtsnachfolger. Es sei unerheblich, ob die schuldrechtlichen Verträge ebenfalls eine umfassende Vollmacht enthielten; allerdings folge dies aus deren Abschnitt XVIII.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum und umgekehrt stellt eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer i. S. von §§ 873, 877 BGB dar. Sie erfordert materiell deren Zustimmung und grundbuchrechtlich deren Bewilligung sowie die Eintragung im Grundbuch (st. Rspr.; BayObLGZ 1974, 217 [219]; 1989, 28 [30] = NJW-RR 1989, 652; BayObLGZ 1997, 233 [236]; BayObLG WuM 1998, 112; ebenso OLG Köln ZMR 1997, 376 [377]; KG WM 1998, 366; Demharter, GBO, 23. Aufl., Anh. § 3 Rdnr. 67). Das Erfordernis der Mitwirkung kann aber durch eine Regelung in der TE, die spätere Wohnungs- und Teileigentümer als Sondernachfolger von der Mitwirkung ausschließt, abbedungen werden; dann bedarf es der Mitwirkung der übrigen Eigentümer sowie etwaiger sonstiger dinglich Berechtigter nicht (BayObLG a. a. O.). Ist die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen, wird sie nach § 5 Abs. 4 WEG zum Inhalt des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer und wirkt auch gegen Sonderrechtsnachfolger der Wohnungs- und Teileigentümer (§ 10 Abs. 2 WEG; BGHZ 91, 343 [345]; BayObLGZ 1989, 28 [30]).

Ob bereits die Regelung in § 1 Abs. 4 S. 1 und 2 GO, wie das LG meint, einen zeitlich bis zur Erstveräußerung von Bauträger befristeten Ausschluß sonstiger Wohnungs- und Teileigentümer an der Umwandlung der betreffenden Einheit in Teileigentum und umgekehrt enthält, mag zweifelhaft sein. So räumt Satz 1 zwar dem Bauträger die Berechtigung zur Umwandlung in beiderlei Richtung und damit einen - verdinglichten - Anspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Mitwirkung bei der Umwandlung ein; jedoch erlaubt die Klausel nicht zwingend auch den Schluß, daß die zukünftigen Wohnungs- und Teileigentümer für die Umwandlung ihre Mitwirkung vorweggenommen und damit das Erfordernis einer Vereinbarung abbedungen haben (vgl. BayObLG NJW-RR 1997, 586 [587]; siehe auch BayObLG WuM 1996, 357 [358]), zumal in Satz 3 ausdrücklich angekündigt wird, der Bauträger werde in den Kaufverträgen über die Einheiten bevollmächtigt werden, durch Änderung der TE (unter anderem) Wohnungseigentum in Teileigentum umzuwandeln. Eine Vollmacht für die Umwandlung wäre überflüssig, würde voranstehend bereits das Erfordernis der Zustimmung vorweggenommen oder abbedungen sein.

Letztlich kann dies jedoch dahinstehen. Denn die auf Grund § 1 Abs. 4 S. 3 GO individualvertraglich nach Abschnitt XIIIe der Kaufverträge erteilte Vollmacht deckt auch den Fall der Umwandlung gewerblicher Einheiten in Wohnungseigentumseinheiten. Der Senat kann die Vollmacht (Demharter, GBO, § 19 Rdnrn. 75 und 28) wie die GO (BayObLGZ 1989, 28 [31]) selbständig auslegen. Die Vollmacht entspricht ihrem Wortlaut nach der Formulierung des § 1 Abs. 4 S. 3 GO, der seinerseits unmittelbar an die voranstehende Berechtigung anknüpft und über die Umwandlung hinaus auch den Fall der Änderung der TE (Zusammenfassung von Eigentumsrechten; dazu Weitnauer/Lücke, WEG, 8. Aufl., § 8 Rdnr. 17) erfaßt. Daß die in der GO angekündigte Vollmacht hinsichtlich der Umwandlung einen engeren Rahmen als die Berechtigung aufweisen sollte, ergäbe keinen nachvollziehbaren Sinn. Denn ersichtlich will die Klausel dem Bauträger bis zur Veräußerung der betreffenden Eigentumseinheiten die notwendige wirtschaftliche Bewegungsfreiheit einräumen, in deren Vordergrund zwar die Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum stehen mag, der umgekehrte Fall der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum aber nicht ausgeschlossen sein soll. Daß die Bet. zu 2 darüber hinaus auch materiell-rechtlich nach § 1 Abs. 1 S. 1 GO verpflichtet wäre, der vorgenommenen Änderung der TE zuzustimmen, bedarf keiner weiteren Vertiefung.