Umwandlung

Umwandlung; Teileigentum; Wohnungseigentum; Zustimmung; Grundbuch

1. Die Umwandlung eines Teileigentums in Wohnungseigentum bedarf materiell-rechtlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und der nachteilig betroffenen dinglich Berechtigten. Grundbuchrechtlich ist deren Bewilligung erforderlich.

2. Das Zustimmungs- und Bewilligungserfordernis kann in der Teilungserklärung durch eine Regelung abbedungen werden, die die späteren Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger sowie die dinglich Berechtigten von der Mitwirkung ausschließt. Notwendig ist, daß diese Regelung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wird.

Durch Teilungserklärung v. 8.7.1996 begründete der damalige Eigentümer des Grundstücks Flst. 150/18 an diesem Wohnungs- und Teileigentum. In Nr. XIV der Teilungserklärung ist bestimmt, daß bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden dürfen und für den Wiederaufbau die gesetzlichen Bestimmungen gelten. Nr. XXIII der Teilungserklärung lautet wie folgt:

"Die im Aufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichnete Teileigentumseinheit soll ausgebaut und in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Zum späteren Ausbau und zur Umwandlung in Wohnungseigentum ist keine Zustimmung der Miteigentümer und der dinglich Berechtigten erforderlich ..."

In Nr. XVIII der Teilungserklärung bewilligte und beantragte der teilende Grundstückseigentümer, die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sowie die Bestimmungen gemäß Nr. VII bis XVII als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch einzutragen. Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden am 22.8.1996 angelegt; dabei wurde wegen des Inhalts des Sondereigentums auf die Teilungserklärung v. 8.7.1996 Bezug genommen. Am 9.10.1996 wurde als Eigentümer aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte der Bet. zu 1 im Grundbuch eingetragen.

Die Bet. zu 2 sind seit 25.2.1997 als Eigentümer des als Dachboden bezeichneten Teileigentums Nr. 11 eingetragen.

Durch notarielle Urkunde v. 23.4.1997 haben die Bet. bewilligt und beantragt, das Teileigentum Nr. 11 in Wohnungseigentum umzuwandeln und im Grundbuch als Wohnung zu bezeichnen. In der Urkunde ist ausgeführt, gemäß Nr. XXIII der Teilungserklärung seien Zustimmungen der Miteigentümer und der dinglich Berechtigten nicht erforderlich. Das AG - Grundbuchamt - Nürnberg hat durch Zwischenverfügung v. 19.6.1997 den Eintragungsantrag beanstandet und unter anderem die Vorlage von Zustimmungserklärungen sämtlicher Miteigentümer, des Berechtigten einer Auflassungsvormerkung und aller dinglich Berechtigten verlangt. Die Erinnerung/Beschwerde hiergegen hat das LG Nürnberg-Fürth durch Beschluß v. 11.8.1997 zurückgewiesen. Dagegen wenden sich die Bet. mit der weiteren Beschwerde.

Inzwischen hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag am 23.9.1997 zurückgewiesen.

II. Die weitere Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist unbeschadet des Umstands zulässig, daß das Grundbuchamt inzwischen den Eintragungsantrag nach Erlaß der landgerichtlichen Entscheidung zurückgewiesen hat (BayObLGZ 1986, 54/55; Demharter GBO 22. Aufl. § 78 Rn. 6 m. w. N.). Das Rechtsmittel ist aber nicht begründet. 2. Die Entscheidung [des LG] hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats stellt die Umwandlung eines Teileigentums in Wohnungseigentum eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums aller Wohnungs- und Teileigentümer im Sinn der §§ 873, 877 BGB dar. Außer der Eintragung in das Grundbuch bedarf die Umwandlung daher der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer und gemäß §§ 876, 877 BGB auch der nachteilig betroffenen dinglich Berechtigten. Das Erfordernis der Mitwirkung kann aber durch eine Erklärung in der Teilungserklärung, die die späteren Wohnungs- und Teileigentümer als Sondernachfolger von der Mitwirkung ausschließt, abbedungen werden. Dann ist weder die Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer erforderlich noch die der dinglich Berechtigten einschließlich der Berechtigten einer Auflassungsvormerkung. Dem materiell-rechtlichen Mitwirkungserfordernis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer sowie der dinglich Berechtigten entspricht verfahrensrechtlich die Notwendigkeit ihrer Eintragungsbewilligung gemäß § 19 GBO (BayObLGZ 1997, 233 = MittRhNotK 1997, 360 [= WM 1997, 512] mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 67).

b) Durch die in Nr. XXIII der Teilungserklärung v. 8.7.1996 getroffene Bestimmung wurde die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer sowie ihrer Rechtsnachfolger und damit auch der dinglich Berechtigten abbedungen. Die Erklärung wirkt aber nicht gegen die Sondernachfolger des teilenden Grundstückseigentümers als dem ursprünglichen Eigentümer aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte, weil sie nicht als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wurde (§ 10 Abs. 2 WEG).

Nach dem Wortlaut der Teilungserklärung v. 8.7.1996 wurde die in Nr. XXIII getroffene Regelung nicht zum Inhalt des Sondereigentums gemacht. Die Eindeutigkeit der insoweit in Nr. XVIII der Teilungserklärung enthaltenen Erklärungen schließt eine Auslegung aus (Demharter § 19 Rn. 28 m. w. N.).