Umstellung Zentralheizung auf Wärmelieferung mit Direktabrechnung

Umstellung Zentralheizung auf Wärmelieferung mit Direktabrechnung; Wärmecontracting

1. Aus ergänzender Vertragsauslegung kann sich eine Berechtigung des Vermieters ergeben, die Wärmeversorgung von der selbstbetriebenen Zentralheizung auf Wärmelieferung durch einen Dritten mit Direktabrechnung umzustellen.

2. Soweit keine Modernisierung im Sinne des § 3 MHG vorliegt, können auch danach nur Betriebskosten gem. § 27 II. BV umgelegt werden; Investitionskosten gehören dazu nicht.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in dem Anwesen Kstraße 22 in H. mit Mietvertrag vom 1.12.1981 und Mietbeginn vom 1.1.1982. Die Kl. schloß mit der Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters einen Vertrag vom 22.5.1995 über die Versorgung des Anwesens mit Wärme und Warmwasser, wonach die Kl. seit 1.10.1995 die Versorgung übernahm und seitdem die Kosten nach § 7 Abs. 3, 4, § 8 Abs. 4 Heizkostenverordnung direkt mit den Bekl. abrechnet. Zu dieser Direktabrechnung heißt es im Mietvertrag § 18 Nr. 1: "Die Heizkostenvorauszahlung wird von der Fa. M. eingezogen und abgerechnet". Im Wärmelieferungsvertrag zwischen der Kl. und der jetzigen Vermieterin heißt es unter 6.1: "Die Bezahlung der gelieferten Wärme erfolgt dadurch, daß der Gebäudeeigentümer einen Teil seiner Gesamtmietforderung (für Heizung und Warmwasser) an den Betreiber abtritt. Dieser nimmt die Abtretung erfüllungshalber an." Im Mietvertrag heißt es hinsichtlich der Nebenkosten unter § 2: "Neben der Miete werden folgende Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. Berechnungsverordnung umgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung) oder Pauschalen (ohne Abrechnung) erhoben:

2. Für Zentralheizung/zentrale Brennstoffversorgung/Versorgung mit Fernwärme/Vorauszahlung/...".

Dabei sind die Worte "Versorgung mit Fernwärme" im Formularvertrag ausgeixt.

Die Versorgung erfolgt in der Weise, daß die im Anwesen vorhandene Warmwasser- und Heizungsanlage der Kl. übergeben wurde und nunmehr von dieser komplett betrieben wird einschließlich Wartung, Instandsetzung, Heizstoffzulieferung etc. Im Betreiber- und Wärmelieferungsvertrag vom 23.5.1995/10.6.1995 heißt es außerdem: "Der Gebäudeigentümer übergibt dem Betreiber eine mängelfreie Heizstation entsprechend Nr. 2.2 (Anlagebestandsverzeichnis Heizstation mit Übergabeprotokoll)."

Die Kl. ist der Ansicht, sie dürfe die von ihr gelieferte Nahwärme nach Maßgabe der "Vollkostenabrechnung" des § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung berechnen.

Die Bekl. sind der Ansicht, die Vermieterin, aus deren Rechten allein die Kl. ihre Ansprüche ableiten kann, habe wegen der besonderen Ausgestaltung des Mietvertrages nicht auf eine Umstellung der Versorgung mit Wärme und Warmwasser von einer von ihr selbst betriebenen Heizungsanlage auf "Lieferung von Wärme" übergehen dürfen.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die geltend gemachten Nachzahlungsansprüche für Heizkosten und Warmwasser für 1995/1996, 1997 sind wegen der zugrunde liegenden, nicht nachvollziehbaren Nebenkostenabrechnungen derzeit nicht fällig.

1. Zwar ist die Kl. zur Geltendmachung der Nebenkostenansprüche befugt. Diese Befugnis ergibt sich bereits aus dem Mietvertrag vom 1.12.1981, § 18 Nr. 1, worin jedenfalls die Erteilung einer Prozeßstandschaft zu ersehen ist; das eigene wirtschaftliche Interesse der Kl. liegt auf der Hand. 2. Der Kl. ist auch zuzugeben, daß es der Vermieterin freistand, die von ihr geschuldete Versorgung des Mietobjektes mit Wärme und Warmwasser anstelle des Eigenbetriebes durch die bisher vorhandene Zentralheizungsanlage durch direkten Bezug von Wärme und Warmwasser aus gewerblicher Leistung vornehmen zu lassen, und zwar auch aus der im Mietobjekt bereits befindlichen Anlage (sog. Nahwärme).

Selbst wenn man der Streichung des Wortes "Fernwärme" im Mietvertrag nicht nur redaktionelle Klarstellung zusprechen würde, sondern sie als ausdrücklichen vertraglichen Ausschluß der Versorgungsart "Fernwärme" ansieht und außerdem der bestrittenen Meinung folgen würde, die Vermieterin sei durch eine derartige Klausel jedenfalls gehindert, die Versorgung auf die ausdrücklich ausgeschlossene Versorgungsart umzustellen, ohne das Einverständnis der Mieter einzuholen, wäre die hier durchgeführte Umstellung auf Versorgung mit "Nahwärme" davon nicht erfaßt, weil eine derartige Versorgungsart zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Fernwärme noch nicht gleichgestellt war. Dies geschah vielmehr erst durch Art. I der Verordnung zur Änderung energieeinsparrechtlicher Vorschriften vom 19.1.1989.

Die Umstellung auf Nahwärme muß daher mit Schmid ZMR 1989, S. 733, 738, Wärme und Warmwasserlieferung, dort V. 2 e, ee (I) im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als zulässig angesehen werden.

3. Jedenfalls können die Bekl. der Kl. diejenigen Einwendungen entgegenhalten, die ihnen gegen die Vermieterin zustehen würden, § 404 BGB; darunter fällt auch das Erfordernis einer spezifizierten Rechnung, vgl. Palandt/Heinrichs, Nr. 3 zu § 404 BGB. Daran fehlt es hier. Die Forderung der Kl. ist mangels einer nachvollziehbaren Rechnung/nachvollziehbaren Rechnungen noch nicht fällig.

4. Die mangelnde Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung für die klagegenständlichen Abrechnungsperioden ergibt sich aus dem Vortrag der Kl. selbst. Deswegen kommt es einstweilen nicht darauf an, ob die Vermieterin, aus deren Recht die Kl. ihr Recht herleitet,

- aufgrund des Mietvertrages ohne Zustimmung der Mieter zur Umstellung der Wärme- und Warmwasserversorgung von eigener Bereitstellung durch eine von ihr betriebene zentrale Heizungsanlage auf eine Bereitstellung durch "Wärme und Warmwasser" berechtigt war.

- aufgrund des Verstoßes gegen Erfordernisse der Wirtschaftlichkeit in der Verwaltung des Mietanwesens daran gehindert war, diese Umstellung vorzunehmen;

- die ihr von der Kl. gestellten Rechnungsbeträge für Wärme- und Warmwasserlieferung auf der Grundlage von § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung ("Vollkostenregelung"), dort: "Entgelt", auf die Bekl. umlegen durfte.

a) Die Kl. trägt selbst vor, ihr sei eine mangelfreie Heizungsstation übergeben worden, vorher sei seitens der Vermieterin eine komplette Modernisierung erfolgt. Sie bietet dazu Zeugenbeweis an. Die Behauptung der Kl. ergibt sich aber darüber hinaus auch aus dem abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag vom 23.5.1995/10.6.1995 Nr. 2.1., 2.2., wo festgehalten ist, daß die Vermieterin der Kl. eine mangelfreie Heizungsstation übergeben hat. Der angebotene Zeugenbeweis brauchte daher nicht erhoben zu werden.

b) Die Kl. trägt andererseits vor, aufgrund der hohen Komplexität der im streitgegenständlichen Anwesen betriebenen Anlage, die unter umweltfreundlichen Gesichtspunkten errichtet worden sei, ergäben sich erhebliche Kostenbelastungen. Solche Anlagen seien teuerer. Ob dies aber auf die Betreibung der Anlage selbst zurückzuführen ist, oder auf die Installation der Anlage, wird von der Kl. nicht ausgeführt. Die kostenträchtige Umgestaltung der Anlage stelle jedenfalls eine Maßnahme dar, die im Sinne des Umweltschutzes und des sparsamen Umganges mit dem Verbrauch fossiler Energieträger günstig war. Dieser Vortrag schließt nicht hinreichend deutlich aus, daß in die Preisabrechnung der Kl. Investitionskosten eingeflossen sind.

c) Damit geht aus dem Vortrag der Kl. nicht hervor, ob ihre Kostenabrechnung nur solche Kosten enthält, die ihr selbst entstanden sind, sondern auch Kosten, die der Vermieterin entstanden sind. Diese Frage wird auch noch dadurch zweifelhafter, daß die Kl. im Schriftsatz S. 6 vorträgt, daß in dem von ihr zugrunde gelegten Preis für "Vollkosten" auch die Investitionskosten eingegangen seien.

d) Dieser Vortrag macht die Abrechnung der Kl. nicht nachvollziehbar. Bedeutete die Erneuerung der Anlage - über die Erneuerung der Tankanlage hinaus - eine Modernisierung auf Kosten der Vermieterin, so könnte sie mit § 541 b BGB diese verlangen und die Modernisierung vornehmen. Die Umlegung der Kosten könnte sie nur nach § 3 MHG verlangen. Die Voraussetzungen dafür sind allerdings nicht dargetan.

Der Aufsatz von Schmid in ZMR 1998 Seite 733 ff. steht nicht entgegen. Dieser führt aus, daß im Geltungsbereich von § 541 b BGB die gestattete Modernisierung nach § 3 MHG auf die Mieter umlegungsfähig ist, anders aber nicht. Bei Umstellung ohne Modernisierung, was voraussetze, daß keine Einwirkung auf die Mietsache erfolge, insbesondere keine Erneuerung der Heizungsanlage (Schmid, a.a.O. V. 1. b) solle die Umstellung allerdings möglich sein und auch die Umlegung der damit verbundenen Kosten, die in Einschätzung des Verfassers kaum jemals die Wesentlichkeitsgrenze des § 541 b BGB oder gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verstoßen könnten. Hier ist aber anläßlich der Umstellung der Wärmeversorgung auch die Versorgungseineinrichtung erneuert worden. (...)

Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, daß die Vermieterin, aus deren Recht sich die Kl. jedenfalls ihren Klageanspruch ableitet, nur Betriebskosten abrechnen kann, deren Zusammensetzung sie zwar nicht erklären muß, wobei sie aber klarmachen muß, daß Investitionskosten jedenfalls nicht dazu gehören. Dasselbe würde gelten, wenn die Heizungsanlage zwar durch die Vermieterin modernisiert worden wäre, die Kosten aber seitens der Kl. übernommen worden wären.