Umstellung von Fernwärme auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters

1. Wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das Haus mit Fernwärme versorgt wird, ist der Vermieter berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Dritten abzuschließen (Abgrenzung zu BGH GE 2006, 838).

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dadurch eine nicht gerechtfertigte Mehrbelastung für den Mieter entsteht.

(...) Die Kl. kann von der Bekl. die Zahlung eines Betrages in Höhe von 352,21 € verlangen.

1. a) Die Bekl. ist auf Grund eines mit der G. W. GmbH am 24. November 1994 geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung in Berlin. (...) Neben der Miete sind auch Vorauszahlungen auf die Betriebs- , Heizungs- und Warmwasserkosten zu zahlen. In den dem Vertrag beigefügten Allgemeinen Vertragsbestimmungen war vereinbart, daß die Kosten für die Heizung nach der beheizten Fläche und die Kosten der Warmwasserversorgung nach der Wohnfläche abgerechnet werden sollten. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wurde das Gebäude neben anderen Gebäuden durch die BEWAG mit Fernwärme für die Zentralheizung und die zentrale Warmwasserversorgung beliefert. (...)

c) Die Kl. kündigte den Fernwärmevertrag mit der BEWAG und schloß mit der Firma W.S. GmbH einen Vertrag über die Belieferung mit Heizwärme. Die Firma W.S. GmbH betreibt seit dem die Heizungs- und Warmwasseranlage für eine Reihe von Gebäuden. Die erforderliche Wärmeenergie bezieht sie über eine Übergabestation von der BEWAG bzw. von Vattenfall.

d) Mit Schreiben vom 14. Mai 2003 erteilte die Kl. der Bekl. eine Abrechnung über die Kosten für die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser im Jahre 2002. Die Abrechnung endete mit einer Forderung von 352,21 €. Die Kl. erhöhte mit Wirkung ab Juni 2003 die Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten von 58,80 € auf 91 €. Die Bekl. zahlte die erhöhten Vorauszahlungen nicht.

e) Mit Schreiben vom 10. Mai 2004 erteilte die Kl. der Bekl. eine Abrechnung über die Kosten für die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser im Jahre 2003. Die Abrechnung endete mit einer Nachzahlungsforderung von 178,66 €.

2. a) Die Kl. hat die Bekl. auf Zahlung eines Betrages von 1.303,67 € in Anspruch genommen. Die Forderung umfaßt die Nachzahlung aus der Abrechnung für 2002 in Höhe von 352,21. €, die Nachzahlung aus der Abrechnung für 2003 in Höhe von 178,66 € und eine Forderung auf nicht gezahlte erhöhte Vorschüsse von jeweils 32,20 € für die Monate Juni 2003 bis Mai 2005, die sich auf einen Betrag von 32,20 € x 24 Monate 772 € belaufen. (...)

3. a) Die von Firma W. S. GmbH im Auftrag der Vermieterin erstellte Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten des Jahres 2002 entspricht den Anforderungen des § 259 BGB in Verbindung mit den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 gilt die Heizkostenverordnung für die Verteilung der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme und Warmwasser versorgten Räume. Eine Abrechnung über die Kosten einer Heizungs-.

und Warmwasseranlage entspricht in der Regel den Anforderungen des § 259 BGB, wenn sie eine Zusammenstellung der gesamten Kosten, die Angabe und die Erläuterung des Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Angabe der geleisteten Vorauszahlungen enthält. (...)

c) Die Umlage der Kosten für die Wärmelieferung widerspricht nicht den Vereinbarungen des Mietvertrages. Es ist unstreitig, daß seit Beginn des Mietverhältnisses das Gebäude mit Fernwärme versorgt wird. Das Gebäude ist niemals von der damaligen Vermieterin mit Hilfe einer eigenen Heizungsanlage mit Wärmeenergie versorgt worden. Die Versorgung des Gebäudes mit Fernwärme war bei Vertragsschluß vorhanden und entspricht damit dem vertragsgemäßen Zustand. Die damalige Vermieterin und die jetzige Vermieterin sind nicht verpflichtet, mit Hilfe einer eigenen Anlage das Haus mit Heizwärme und Warmwasser zu versorgen. Sie haben stets die Wärmeenergie auf Grund eines Kaufvertrages von der BEWAG erworben.

d) Der Umstand, daß die Erwerberin des Grundstücks unstreitig den Wärmelieferungsvertrag mit der BEWAG gekündigt und einen Wärmelieferungsvertrag mit der Firma W. S. GmbH geschlossen hat, ändert daran nichts. Auch jetzt wird das Haus von einem Dritten mit Wärme versorgt. Geändert hat sich nur die Lieferantin der Vermieterin. Der Umstand, daß die Firma W. S. GmbH die Wärmeenergie nicht selbst erzeugt, sondern sie von der BEWAG bezieht, ändert daran nichts. Dem Mietvertrag kann nicht die Regelung entnommen werden, daß die Vermieterin Wärme ausschließlich von der BEWAG beziehen darf. Ebensowenig wie ein Vermieter nicht gehalten ist, Heizöl stets von ein und demselben Anbieter zum Betrieb seiner Heizungsanlage zu beziehen, ist ein Vermieter, der Wärme von einem Dritten bezieht, gehalten, immer denselben Anbieter in Anspruch zu nehmen.

e) Für die Verteilung der Kosten einer Wärmelieferung gelten gemäß § 7 Abs. 3 und 4 der Heizkostenverordnung die Vorschriften des § 7 Abs. 1 und 2 entsprechend. Danach gehören zu den Kosten der Wärmelieferung das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der dazu gehörenden Hausanlagen. Ansatzfähig ist das vereinbarte Entgelt, das sich aus dem Grundpreis und dem Arbeitspreis zusammensetzt. Zu dem Grundpreis gehören die Kosten für Wartung, Emissionsschutz, Abrechnung, Versicherung. Nach Darstellung der Kl. sind in dem Arbeitspreis auch Kosten für eine Modernisierung der Heizungsanlage enthalten. Die Firma W. S. GmbH betreibt nach Darstellung der Kl. auch die Hauszentrale mit den Regeleinrichtungen. Deren Aufgabe besteht darin, die von der BEWAG mit hohem Temperaturen aus dem Fernwärmenetz der BEWAG gelieferte Wärme mittels Wärmetauscher auf die Anwendungstemperatur unter entsprechender Anpassung des Drucks zu reduzieren. Sie ist ferner für die Wartung, Bedienung und Entstörung der Hauszentrale, der Unterstationen und der Warmwasserbereitung zuständig und trägt das Instandhaltungs- und Instandsetzungsrisiko für diese Anlage. Da der Gesetzgeber keine Vorgaben dafür geschaffen hat, auf welche Weise der Lieferant von Wärme seine Preise kalkuliert, ist es zulässig, daß in die Kalkulation auch solche Kostenbestandteile einfließen, die über den Katalog des § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung hinausgehen. Dies betrifft insbesondere einen kalkulatorischen Ansatz für eine Modernisierung der Heizungsanlage, soweit sie von dem Wärmelieferanten betrieben wird. Dasselbe gilt für die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen.

f) Eine Grenze für einen Vermieter kann es hier nur geben, wenn der Wechsel eines Wärmelieferanten zu einer nicht gerechtfertigten Mehrbelastung des Mieters führt. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz BGB ist bei einer Betriebskostenabrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dieser kann verletzt sein, wenn der Wechsel des Wärmelieferanten dazu führt, daß dessen Grundpreis wesentlich höher als der Grundpreis des bisherigen Wärmelieferanten ist. Daß dieser Grundsatz hier verletzt ist, ist weder substantiiert vorgetragen noch auf den ersten Blick ersichtlich. Die Bekl. behauptet, daß die Heizungsanlage ursprünglich von der damaligen Vermieterin ohne eigene Kosten betrieben worden sei. Die Kl. bestreitet dies zulässigerweise mit Nichtwissen. Die Bekl. hat sich im zweiten Rechtszug zum Beweis auf die Vorlage von Abrechnungen aus den Jahren 1996 bis 1998 bezogen. Deren Inhalt hat sie weder vorgetragen noch vorgelegt. Ein unmittelbarer Kostenvergleich läßt sich deshalb nicht treffen, wobei noch zu berücksichtigen ist, daß die reinen Energiepreise nicht verglichen werden können, weil diese gewissen Schwankungen unterliegen. (...)

Nach der Heizkostenverordnung gibt es den Begriff der Fernwärme nicht mehr, sondern nur noch "gewerbliche Lieferung von Wärme". Die Wärmeversorgung durch Vattenfall steht damit der Wärmelieferung durch einen Wärmecontractor gleich. Die Grundsätze des BGH, wonach der Vermieter nicht von einer Zentralheizung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters übergehen darf, gelten also nicht.

Bei Abschluß des Mietvertrages war das Haus an das Bewag-Fernwärmenetz angeschlossen. Später kündigte der Vermieter den Wärmelieferungsvertrag und schloß mit einem Dritten einen neuen Wärmelieferungsvertrag ab. Der Mieter zahlte die Heizkostennachforderung nicht.

Mit Urteil vom 2. November 2006 gab das LG Berlin der Klage des Vermieters statt und verwies darauf, daß die Änderung des Wärmelieferanten so zu sehen sei wie ein Wechsel des Anbieters von Heizöl. Die Kosten der Wärmelieferung setzten sich zusammen aus einem Grund- und Arbeitspreis. Da der Gesetzgeber nichts dazu gesagt habe, auf welche Weise der Wärmelieferant seine Preise kalkuliere, könnten in die Kalkulation auch solche Kostenbestandteile einfließen, die über den Katalog des § 7 Abs. 2 HeizkV hinausgehen. Dies betreffe insbesondere einen kalkulatorischen Ansatz für eine Modernisierung der Heizungsanlage, soweit sie von dem Wärmelieferanten betrieben werde. Dasselbe gelte von den Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen. Anders sei es nur dann, wenn eine nicht gerechtfertigte Mehrbelastung für den Mieter eintrete. Das müsse jedoch der Mieter substantiiert darlegen, was hier nicht geschehen sei.