Umstellung von Bruttomiete auf Nettomiete

Umstellung von Bruttomiete auf Nettomiete; konkrete Umstellung der Mietzinsstruktur erforderlich; unwirksames Erhöhungsverlangen nach nicht konkretisierter Mietenumstellung

Stimmt der Mieter nur grundsätzlich einer Änderung der Bruttomiete in eine Nettomiete zu, ohne daß die neue Nettokaltmiete und die Betriebskostenvorschüsse festgelegt werden, ist ein späteres Erhöhungsverlangen des Vermieters, das von einer Nettomiete ausgeht, unwirksam.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung.

Die Klage ist bereits unzulässig, weil das Erhöhungsverlangen vom 29. September 1998 unter formellen Mängeln leidet und die Überlegungs- und Klagefrist nicht in Gang setzen konnte. Gemäß § 2 Abs. 2 MHG ist ein Erhöhungsverlangen zu begründen und d. h., daß der Mieter durch die Angaben im Erhöhungsschreiben in der Lage sein muß, die Berechtigung der Forderung zu prüfen. Vorliegend hat die Kl. im Erhöhungsverlangen offenbar erstmalig den Mietzins in einen Nettobetrag und gesonderte Betriebskosten aufgeteilt und damit die Mietzinsstruktur verändert. Wird ein solches Begehren des Vermieters dergestalt mit einem Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG verbunden, daß der Mieter zugleich auch der Änderung der Mietzinsstruktur zustimmen muß, ist das Erhöhungsverlangen insgesamt unwirksam (RE OLG Hamburg WuM 1983, 49). Durch das Schreiben der Hausverwaltung vom 10. Dezember 1997 und die Zustimmung der Bekl. hierzu wurde die Mietzinsstruktur (noch) nicht wirksam verändert, denn die Bekl. hat mit ihrer Zustimmung lediglich die grundsätzliche Aufteilung gebilligt, nicht jedoch einer bestimmten Miethöhe zugestimmt. Die im Erhöhungsverlangen kommentarlos angegebene Nettokaltmiete und der Betriebskostenvorschuß waren daher für die Bekl. nicht nachvollziehbar. Aus der grundsätzlichen Zustimmung der Bekl. mag sich zwar ein Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu einer bestimmten Nettomiete ergeben, doch jedenfalls hat die Kl. keinen Anspruch auf die Zustimmung zu einer Aufteilung wie im Erhöhungsverlangen erfolgt. Der dort genannte Betriebskostenvorschuß von 129,52 DM beruht, wie die Kl. selbst eingesteht, auf einem Rechenfehler; tatsächlich betrugen die Betriebskosten nach dem Stand vom 1. Januar 1996 148,46 DM monatlich, wobei wegen der vorangegangenen Erhöhung nach § 2 MHG eher der Stand zum 3.9.1996 maßgeblich wäre (vgl. KG GE 1997, 1097). Dieser Fehler wirkt sich entgegen der Ansicht der Kl. nicht zugunsten der Bekl. aus, denn je niedriger der Betriebskostenanteil berechnet wird, desto höher wird der Nettomietzins, wogegen der Bekl. bei zu niedrigem Betriebskostenvorschuß ein hoher Nachzahlungsbetrag nach Abrechnung droht.

Im übrigen hätte der Modernisierungszuschlag als Bestandteil der (Netto-) Miete ausgewiesen werden müssen.

Die Vereinbarung über eine Umstellung der Bruttomiete auf Nettomiete plus Vorauszahlungen muß konkrete Zahlen enthalten, sonst gibt es später Schwierigkeiten bei der Mieterhöhung.

Die Hausverwaltung bat die Mieterin um Zustimmung zu einer Umstellung auf eine Nettomiete, worauf diese antwortete, sie sei grundsätzlich damit einverstanden. Über die neue Nettokaltmiete und die Höhe der Betriebskostenvorschüsse wurde nicht gesprochen, offenbar weil, wie vielfach üblich, die Gesamtmiete unverändert blieb. Später verlangte der Vermieter Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel.

Das Landgericht Berlin wies in seinem Urteil vom 21. Januar 2000 die Klage als unzulässig ab, da das Erhöhungsverlangen unwirksam sei. Mit dem grundsätzlichen Einverständnis der Mieterin zu einer Umstellung der Mietzinsstruktur ohne konkrete Zahlen sei es zunächst bei der alten Bruttomiete geblieben. Der Vermieter hätte zunächst den Anspruch auf Zustimmung zu einer bestimmten Nettomiete geltend machen müssen; erst danach sei bei einem Mieterhöhungsverfahren auch von einer Nettomiete auszugehen.