Umstellung des Wirtschaftsjahres und Fortgeltung des Wirtschaftsplans

Umstellung des Wirtschaftsjahres und Fortgeltung des Wirtschaftsplans; Mehrheitsbeschluß; Zitterbeschlüsse

1. Die Umstellung des Wirtschaftsjahres von der Heizperiode auf das Kalenderjahr kann von der Mehrheit der Eigentümerversammlung wirksam beschlossen werden.

2. Der Mehrheitsbeschluß über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes bis zum Beschluß über einen neuen Wirtschaftsplan ist jedenfalls nicht ex tunc unwirksam.

Die Eigentümer beschlossen in der Versammlung vom 4. August 1998 zu TOP 1:

"Die Gemeinschaft beschließt die Fortdauer des Wirtschaftsplanes 1997/1998 mit Gesamtkosten in Höhe von 184.770 DM und Einzelkosten gem. Anlage 1 (Zusammenstellung der jedem Eigentümer für seine Wohnung vorliegenden Einzelwirtschaftspläne), bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Das Wohngeld ist jährlich am 5.1. in einer Summe im voraus fällig. Es wird den Eigentümern jedoch nachgelassen, die Wohngelder in zwölf gleichen Teilbeträgen jeweils zum 3. Werktag eines Monats im voraus zu Händen der Verwaltung zu zahlen. Bei Rückstand von zwei Monatsteilbeträgen wird die Verwaltung beauftragt, die restliche Jahressumme im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen ..."

Aus dem Einzelwirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 1997/1998 ergibt sich für die Wohnung Nr. 17 der Antragsgegnerin ein monatliches Wohngeld in Höhe von 355 DM; für das Wirtschaftsjahr 2000 also insgesamt 4.260 DM. Die Antragsgegnerin zahlte für die Monate Januar 2000 bis September 2000 bisher kein Wohngeld. Die Antragsgegnerin hat gegen die Forderung der Antragsteller mit einem Teilbetrag von 4.260 DM eines von ihr behaupteten, auf sie gem. § 426 Abs. 2 Satz 1 BGB übergegangenen Anspruchs des Finanzamts R. gegen die Antragsteller in Höhe von insgesamt 11.009,80 DM die Aufrechnung erklärt. Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, an sie 4.260 DM nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 10. Januar 2000 zu zahlen. Die Antragsgegnerin hat beantragt, die Anträge zurückzuweisen. Das Amtsgericht Neukölln hat die Antragsgegnerin mit Beschluß vom 25. September 2000 - 70 II 117/00 WEG - verpflichtet, an die Antragsteller 4.260 DM nebst 4 % Zinsen auf 1.420 DM seit dem 10. Januar 2000 und 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 2.840 DM seit dem 3. Mai 2000 zu zahlen. Dagegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin.

2. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin ist jedoch unbegründet.

c) Wie das AG Neukölln zu Recht festgestellt hat, haben die Antragsteller gegen die Antragsgegnerin gemäß §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG in Verbindung mit dem durch Eigentümerbeschluß vom 14. August 1998 zu TOP 1 gebilligten Wirtschaftsplan einen Anspruch auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen in Höhe von insgesamt 4.260 DM.

aa) Die Eigentümer haben mit dem genannten Beschluß das Wirtschaftsjahr der gesetzlichen Regelung in § 28 Abs. 1 und 3 WEG angepaßt, nach dem das Wirtschaftsjahr grundsätzlich dem Kalenderjahr entspricht. Sie haben festgelegt, daß das Wohngeld zukünftig jährlich am 5. Januar eines jeden Jahres im voraus fällig wird. Durch die Fälligstellung des jährlichen Wohngelds zum 5. Januar eines jeden Jahres wird hinreichend deutlich, daß es nicht bei der zuvor in der Eigentümergemeinschaft praktizierten Regelung bleiben sollte, nach der das Wirtschaftsjahr (entsprechend der Heizperiode) vom 1. Mai eines jeden Jahres bis zum 30. April des Folgejahres abgerechnet wurde, sondern daß in Zukunft das Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr gelten sollte, so wie es auch in § 28 WEG vorgesehen ist.

Die Antragsteller haben in der Antragsschrift ausdrücklich erklärt, daß - entsprechend dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 14. August 1998 - Wohngeld für den Zeitraum Januar bis Dezember 2000 verlangt wird. Wenn die Antragsgegnerin in der Beschwerdebegründung vortragen läßt, im vorliegenden Verfahren gehe es um die Wirtschaftsperioden vom 1. Mai 1999 bis 30. April 2000 und vom 1. Mai 2000 bis 10. April 2001, so ist das angesichts des ausdrücklichen Antragsbegehrens nicht nachvollziehbar.

Es kann dahinstehen, ob ein Beschluß einer Eigentümerversammlung, nach der die Wirtschaftsperiode vom Kalenderjahr losgelöst und der Heizperiode angepaßt wird, als gesetzesändernde Maßnahme nach dem Beschluß des BGH vom 20. September 2000 (BGH NJW 2000, 3500 ff.) wegen absoluter Beschlußunzuständigkeit der Eigentümerversammlung nichtig wäre. Denn im vorliegenden Fall hat die Eigentümerversammlung einen derartigen Beschluß nicht gefaßt. Der Beschluß, daß abweichend von einer früher gehandhabten Praxis nunmehr nach dem Gesetz verfahren werden soll, wird jedenfalls von der Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung umfaßt und ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt nichtig.

Da die Antragsgegnerin im gesamten Wirtschaftsjahr 2000 Wohnungseigentümerin war, kann keine Rede davon sein, daß die Verwalterin sie erst ab 1. Mai 2000 in Anspruch nehmen könnte. Es kommt deshalb nicht darauf an, daß entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin eine wie immer geartete Fälligkeitsregelung selbstverständlich nicht zur Folge haben könnte, daß ein Eigentümer für die ersten Monate nach seinem Eigentumserwerb bis zum Abschluß des Wirtschaftsjahres von der Wohngeldzahlung entbunden wäre, nur weil der Voreigentümer mit der Zahlung in Verzug war.

bb) Von einer Bestandskraft des Beschlusses zu TOP 1 der Versammlung vom 4. August 1998 ist auch insoweit auszugehen, als durch diesen Beschluß die Fortdauer des Wirtschaftsplanes 1997/1998 mit unveränderten Ansätzen bestimmt wird. Dieser Beschluß ist nicht angefochten worden und damit bestandskräftig. Er ist auch - jedenfalls nicht mit Wirkung ex tunc - nicht nichtig.

Allerdings ist der bereits erwähnten Entscheidung des BGH (NJW 2000, 3500 ff.) zu entnehmen, daß ein Mehrheitsbeschluß, durch den gesetzliche Bestimmungen abbedungen werden (gesetzes- bzw. vereinbarungsändernder Beschluß), grundsätzlich nichtig ist. Die Frage, ob ein unangefochtener Mehrheitsbeschluß auch dann gültig ist, wenn die Angelegenheit einem Mehrheitsbeschluß nicht zugänglich ist, sondern eine Vereinbarung bzw. Einstimmigkeit erfordert hätte, soll nur für vereinbarungsersetzende und vereinbarungswidrige Beschlüsse zu bejahen sein, nicht dagegen für vereinbarungsändernde oder Beschlüsse, durch die gesetzliche Bestimmungen abbedungen werden (BGH, aaO., S. 3501).

Dem kann aber nicht entnommen werden, daß auch Mehrheitsbeschlüsse, die von bloßen Ordnungsvorschriften abweichen, per se und ex tunc nichtig sein sollen. Der BGH begründet seine Aufgabe und Abgrenzung der bisherigen Rechtsprechung damit, daß von der durch die bisherige Rechtsprechung eröffneten Möglichkeit, bestehende Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluß abzuändern, vielfach ausufernder Gebrauch gemacht worden sei, entweder in der Erwartung, daß eine Anfechtung des - in jedem Fall rechtswidrigen - Beschlusses aus Kostengründen unterbleiben würde, oder in der Annahme, daß alles, was vereinbart werden könne, auch beschlossen werden dürfe. Dabei ging es in erster Linie um die Begründung von Sondernutzungsrechten durch Mehrheitsbeschluß, keineswegs jedoch um Fälle wie den vorliegenden, in dem es um eine Regelung der Verwaltung (§ 21 WEG) im Beschlußwege geht, was jedenfalls nach bisher einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Lehre ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.

Der BGH hat dazu ausgeführt (BGH aaO., S. 352), die Mehrheitsherrschaft bedürfe der Legitimation durch Kompetenzzuweisung. Sie sei nach dem Willen des Gesetzgebers nicht die Regel, sondern die Ausnahme, und werde vom Gesetz nur dort zugelassen, wo es um das der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, namentlich um die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und um die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 2, § 21 Abs. 1 und 3 WEG) gehe (so auch bereits BGHZ 115, 151, 154). Hierdurch unterscheide sich das Wohnungseigentumsgesetz bewußt von den gesetzlichen Vorschriften, die für die körperschaftlich organisierten Verbände des Gesellschaftsrechts grundsätzlich das Mehrheitsprinzip anordnen, und orientiert sich an der für Personengesellschaften geltenden Rechtslage. Wenn aber das Gesetz die Mehrheitsmacht auf bestimmte Bereiche beschränke, könne jeder Eigentümer darauf vertrauen, daß sein Wohnungseigentumsrecht im übrigen mehrheitsfest sei. Wenn eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen sei, könne eine Regelung durch Mehrheitsbeschluß nicht erfolgen; der Mehrheit fehlt von vornherein jede Beschlußkompetenz, die Wohnungseigentümerversammlung sei für eine Beschlußfassung absolut unzuständig.

Daß der BGH damit aber nicht jede Abweichung von gesetzlichen Vorschriften, und sei es auch von bloßen Ordnungsvorschriften, für nichtig halten wollte, ergibt sich daraus, daß er die Angelegenheiten, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betreffen, ausdrücklich von den zitierten Feststellungen ausgenommen hat. Er führt hierzu aus, das Gesetz räume den Wohnungseigentümern in diesen Angelegenheiten ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine "ordnungsmäßige" Maßnahme gehe. Die Wohnungseigentümerversammlung sei also nicht von vornherein für eine Beschlußfassung absolut unzuständig (BGH aaO., m. w. N.). Sie dürfe nur keine Beschlüsse fassen, die über die "Ordnungsmäßigkeit" des Gebrauchs, der Verwaltung und der Instandhaltung hinausgehen. Da dies aber von den Umständen des Einzelfalles abhänge und die Frage der Abgrenzung vielfach nicht leicht zu entscheiden sei, könne die Beschlußzuständigkeit nicht davon abhängen, ob eine Maßnahme ordnungsmäßig sei. Die "Ordnungsmäßigkeit" sei aus Gründen der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend, so daß für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten sei, daß in diesen Angelegenheiten bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig seien, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluß einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (vereinbarungsersetzende Beschlüsse).

Es läßt sich somit dem Beschluß des BGH vom 20. September 2000 nicht entnehmen, daß ein Mehrheitsbeschluß, der Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen betrifft, nichtig sein soll, nur weil er von abdingbaren Ordnungsvorschriften abweicht. Ein Beschluß, durch den die Fortgeltung eines bisherigen Wirtschaftsplans beschlossen wird, entspricht nach bisheriger einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdn. 45), er kann unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung sogar geboten sein (KG NJW-RR 1990, 1298). Daran ist auch in Zukunft festzuhalten. Denn aus der Vorschrift des § 28 WEG ergibt sich nicht, daß anderweitige als die vom Gesetz vorgegebenen Regelungen verboten sein sollen. Es entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, dafür Sorge zu tragen, daß Wohngelder regelmäßig gezahlt werden und nicht deswegen ausfallen, weil nicht rechtzeitig über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen werden konnte oder weil Jahresabrechnungen nicht rechtzeitig vorgelegt werden konnten. Daran ändert sich nichts durch die Feststellung, daß es grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn Jahresabrechnungen entgegen § 28 Abs. 3 WEG nicht rechtzeitig vorgelegt werden. Selbst dann muß die Eigentümergemeinschaft dafür Sorge tragen, daß die laufenden Ausgaben durch regelmäßige Zahlung von Wohngeldern gedeckt werden, da andernfalls schwerwiegender Schaden für die Gemeinschaft zu besorgen ist. Es kann daher eine sachgerechte Einzelfallentscheidung darstellen, in derartigen Fällen die Fortgeltung des zuletzt beschlossenen Wirtschaftsplans zu beschließen. Dadurch wird kein Wohnungseigentümer in seinen Rechten eingeschränkt. Das Recht auf eine ordnungsmäßige Verwaltung läßt sich mit den im Wohnungseigentumsrecht vorgesehenen Mitteln durchsetzen. Im übrigen trifft die Pflicht zur Wohngeldzahlung alle Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft gleichermaßen, so daß durch die Fortgeltung des bisherigen Wirtschaftsplans kein Eigentümer benachteiligt wird.

Nach alledem kann auch unter Beachtung der im Beschluß des BGH vom 20. September 2000 unter Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung aufgestellten Grundsätze nicht davon ausgegangen werden, daß der Beschluß der Fortgeltung eines zuvor beschlossenen Wirtschaftsplans nichtig wäre. Ob der Umstand, daß über mehrere Jahre keine Jahresabrechnung vorgelegt wird und kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird, ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und deshalb die Anfechtbarkeit eines derartigen Beschlusses zur Folge haben könnten, ist vorliegend unerheblich, denn der Eigentümerbeschluß vom 14. August 1998 zu TOP 1 ist bestandskräftig.

cc) Selbst wenn man nach dem Beschluß des BGH vom 20. September 2000 die Rechtsmeinung vertreten würde, daß der Eigentümerbeschluß vom 14. August 1998 zu TOP 1 nichtig sei, so führt das nicht dazu, daß dies auch für die Vergangenheit gilt. Der BGH (aaO.) hat dazu festgestellt, daß es dann, wenn der durch Beschluß geregelte Sachverhalt noch nicht abgeschlossen ist, jeweils drauf ankomme, ob und inwieweit im Vertrauen auf den von dem Bundesgerichtshof bisher uneingeschränkt aufgestellten Rechtssatz, daß bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt gültig sind, rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitigung zu unzumutbaren Härten führen würde, so daß die Folgen der Entscheidung im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nur für die Zukunft gelten können (vgl. auch BGHZ 132, 6, 11; 132, 119, 131).

Ein solcher Vertrauenstatbestand ist hier begründet worden, denn wie oben festgestellt, entsprach es nach bisheriger einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Lehre den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, durch Mehrheitsbeschluß die Fortgeltung eines bisherigen Wirtschaftsplans zu beschließen. Wenn dies selbst für die Zeit vor dem Bekanntwerten des Beschlusses des BGH vom 20. September 2000 nicht mehr gelten würde, so hätte dies zur Folge, daß sämtliche rückständigen Wohngeldforderungen erst nach erneuter Beschlußfassung durch die Eigentümerversammlung durchgesetzt werden könnten. Dies wäre für eine Vielzahl von Eigentümergemeinschaften mit unzumutbaren Belastungen verbunden und hätte zudem eine ungerechtfertigte Privilegierung säumiger Zahler zur Folge, denen praktisch die Rückstände weiter gestundet würden, während die Eigentümer, die regelmäßig gezahlt haben, nicht den Vorteil einer derartigen Stundung gehabt hätten. Diese Ungleichbehandlung wäre nicht zu rechtfertigen.

d) Für das Wirtschaftsjahr 2000 schuldet die Antragsgegnerin nach dem Einzelwirtschaftsplan 1997/1998 für ihre Wohnung Nr. 17 die monatliche Wohngeldzahlung in der von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossenen Höhe, mithin für die Monate Januar bis Dezember 2000 insgesamt 4.260 DM (355 DM x 12).

aa) Der Anspruch ist, wie das Amtsgericht Neukölln zutreffend festgestellt hat, auch fällig, da die Eigentümer beschlossen haben, daß die Wohngelder jährlich im voraus am 5. Januar des jeweiligen Wirtschaftsjahres fällig sind. Die Eigentümer haben zugleich beschlossen, daß es dem jeweiligen Eigentümer gestattet ist, das jährliche Wohngeld in monatlichen Raten zu 1/12 des jährlichen Wohngeldes zu leisten. Die monatlichen Raten sind dabei jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zu leisten. Die Fälligkeit des gesamten Vorschußanspruches ist damit, wie das Amtsgericht ebenfalls zutreffend festgestellt hat, zwar nicht von einem Abruf des Verwalters abhängig, wohl aber ist die Fälligkeit der einzelnen Raten jeweils zum dritten Werktag der Monate Januar 2000 bis Dezember 2000 hinausgeschoben. Die Eigentümer haben die Stundung aber von der pünktlichen Zahlung der Vorschüsse abhängig gemacht und die Verwalterin beauftragt, das restliche Wohngeld bei Rückstand von zwei Monatsteilbeträgen gerichtlich geltend zu machen. Da die Antragsgegnerin mit den eingeklagten Wohngeldzahlungen rückständig ist, ist die ihr gewährte Stundung entfallen und das gesamte Wohngeld für 2000 fällig.

bb) Soweit die Antragsgegnerin einwendet, die Verwalterin habe öffentliche Versorgungsbetriebe nicht bezahlt, sondern diese an andere Miteigentümer der Anlage verwiesen, ist weder dargetan noch ersichtlich, wieso dies den geltend gemachten Wohngeldanspruch der Eigentümer gegen die Antragsgegnerin berühren sollte.

e) Schließlich hat das Amtsgericht auch zutreffend festgestellt, daß der Anspruch der Antragsteller nicht gemäß § 389 BGB durch eine von der Antragsgegnerin erklärte Aufrechnung erloschen ist, da Wohnungseigentümer gemäß § 242 BGB grundsätzlich nicht gegen die Wohngeldforderung der Gemeinschaft aufrechnen und dadurch ihre Beitragspflicht erfüllen können, weil dadurch die Bewirtschaftung der Wohnanlage gefährdet werden würde. Es ist allgemein anerkannt, daß eine Aufrechnung nur mit rechtskräftig festgestellten oder anerkannten Gegenforderungen zulässig ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 16 Rdn. 99). Derartige Forderungen gibt es im vorliegenden Fall nicht, so daß das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat, daß die Aufrechnung der Antragsgegnerin mit einem angeblich auf sie übergegangenen Anspruch in Höhe von 4.260 DM ins Leere ging.