Umstellung des Betriebskostenabrechnungszeitraums bei sachlichen Gründen

Umstellung des Betriebskostenabrechnungszeitraums bei sachlichen Gründen; Zulässigkeit der Betriebskostenabrechnung nach Rumpfjahr; Heizkostenabrechnung; Vereinbarung von Abrechnungszeiträumen

1. Der Vermieter ist bei Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, den Abrechnungszeitraum für Betriebskosten zu ändern (Aufrechterhaltung von LG Berlin, GE 2002, 1627).

2. Aus dem Recht auf Umstellung folgt die Zulässigkeit der Abrechnung nach einem Rumpfjahr.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die Berufung ist unbegründet Das angefochtene Grundurteil ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 15.9.2008, GE 2009, 119 ist mit zutreffenden Erwägungen davon ausgegangen, dass die Kl. gemäß §§ 315, 316 BGB i.V.m. § 242 BGB zur begehrten Umstellung des Abrechnungszeitraums berechtigt ist (vgl. auch zum Anspruch auf einseitige Abänderung: AG Pinneberg, Urteil vom 22.8.2006 - 62 C 160/05 - ZMR 2006, 939). Die Kammer hat bereits mit Urteil vom 29.8.2002 - 67 S 505/01 - (GE 2002, 1627) Folgendes ausgeführt:

"Mit Schreiben vom 24. Januar 1999 hat der Berliner Mieterverein namens der Bekl. beanstandet, dass ihr die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht innerhalb von einem Jahr nach Ablauf der jeweiligen Heizperiode zugegangen seien (vgl. § 12 Nr. 1, Nr. 7 des Mietvertrages vom 12. Januar 1988). Dieser Einwand der Bekl. vermag die formelle Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht zu begründen, weil es der Kl. entsprechend § 315 BGB zuzubilligen war, den Abrechnungszeitraum aus sachlichen Gründen auf eine kalenderjährliche Abrechnungspraxis umzustellen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. Ill Rn. 366). Ein sachlicher Grund für die kalenderjährliche Abrechnungspraxis war gegeben, weil auf diese Weise vermieterseits zugleich über die Betriebskosten abgerechnet werden kann. Mit den Stromkosten ist ein Kostenfaktor vorhanden, der sowohl in den Heizkostenabrechnungen als auch in den Betriebskostenabrechnungen zu berücksichtigen ist, wobei die Kosten für den Heizstrom anhand der eingebauten Zwischenzähler ermittelt werden."

Die Kammer hält an dieser Rechtsprechung fest, wonach für eine einseitige Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnungsweise das Vorliegen von sachlichen Gründen ausreichend ist. Sachliche Gründe für eine Umstellung sind vorliegend gegeben. Ein solcher folgt bereits daraus, dass durch die kalenderjährliche Abrechnung zugleich über Betriebskosten abgerechnet werden kann, so dass einheitlich die anfallenden Stromkosten auch für die Heizungsanlage berücksichtigt werden können. Der Stromverbrauch der Heizung läuft nämlich gleichsam über den Haupt-/Stromzähler, wie die Kl. bereits erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 25. Juli 2007 unstreitig vorgetragen hatte. Dass dies kostensparend ist, weil grundsätzlich weniger Ablesungen erforderlich sind, liegt auf der Hand. Soweit der Bekl. dies nun erstmals zweitinstanzlich in Abrede stellen will, ist sein diesbezüglicher neuer Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zulassungsfähig.

Darüber hinaus dürfte zudem, ohne dass es darauf noch entscheidend ankommt, ein weiterer sachlicher Grund darin liegen, dass zumindest die überwiegende Mehrzahl der Mieter mit einer Umstellung einverstanden gewesen sind bzw. eine solche Umstellung zumindest nicht beanstandet haben. Würde nunmehr allein für den Kl. und ggf. eine weitere Mieterin nach dem vorherigen Abrechnungszeitraum abzurechnen sein, so würde dies bedeuten, dass letztlich zwei kostenauslösende Gesamtabrechnungen zu erstellen sind. Dies ist aber unwirtschaftlich, vor allem vor dem Hintergrund, dass der Bekl. der Umstellung des Abrechnungszeitraums letztlich kein sachliches Argument entgegen gesetzt hat.

Über Betriebskosten ist (mindestens) jährlich abzurechnen. Der Vermieter darf jedoch den Abrechnungszeitraum aus sachlichen Gründen - etwa, um nur noch einmal abrechnen zu müssen - einseitig verändern, etwa auf das Kalenderjahr.

Im Mietvertrag hieß es, dass über die Heizkosten bis spätestens zum 30. Juni eines jeden Jahres abzurechnen sei. Es wurde stets über einen Zeitraum vom 1. Mai bis zum 30. April des Folgejahres abgerechnet, was der Vermieter ändern wollte, damit er zugleich über die kalten Betriebskosten abrechnen konnte, die kalenderjährlich abgerechnet wurden. Fast alle Mieter des Hauses bis auf den Beklagten stimmten dem zu. Das AG Tempelhof-Kreuzberg hielt die Einwendungen des Mieters für unbeachtlich und erließ ein Grundurteil, da über die Höhe der Heizkosten noch ein Sachverständigengutachten einzuholen war. Dagegen richtete sich die Berufung des Beklagten.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hielt an ihrer Rechtsprechung fest, wonach der Vermieter aus sachlichen Gründen berechtigt sei, die Abrechnungsperiode umzustellen. Solche sachlichen Gründe lägen hier schon deshalb vor, weil mit der Umstellung auf das Kalenderjahr der Vermieter die Heizkosten zugleich mit den kalten Betriebskosten abrechnen könne und fast alle anderen Mieter des Hauses mit der Umstellung einverstanden gewesen seien. Eine gesonderte Abrechnung nur für den Beklagten würde unverhältnismäßig hohe Aufwendungen verursachen. Aus der Umstellung folge auch zwingend, dass der Vermieter berechtigt sei, für ein Rumpfjahr abzurechnen.

Der Vermieter hat über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), d. h. der Abrechnungszeitraum darf ein Jahr nicht übersteigen (LG Berlin, Urteil v. 15.8.1997, 64 S 122/97; LG Düsseldorf, Urteil v. 18.3.1998, 24 S 554/96, ZMR 1998, 167; AG Dortmund, Urteil v. 21.11.2003, 125 C 9504/03, NZM 2004, 96; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 298 m.w.N.; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 116; Langenberg, WuM 2003, 672; Geldmacher, WoBauR § 556 Anm. 7). Der Abrechnungszeitraum der Vorauszahlungen über die Betriebskosten der Mietwohnung kann auch durch Vereinbarung im (Alt-) Mietvertrag nicht über ein Jahr hinaus erstreckt werden (LG Bremen, Beschluss v. 14.2.2006, 6 T 34/06, WuM 2006, 199). Der tatsächliche Abrechnungszeitraum muss zudem grundsätzlich mit dem vertraglich vereinbarten Zeitraum übereinstimmen. Der Vermieter darf jedoch aus sachlichen Gründen den vereinbarten Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr umstellen (LG Berlin, GE 2002, 1627; Staudinger/Weitemeyer, a.a.O.: "aus vernünftigen Gründen"). Als derartigen Umstellungsgrund hat die ZK 67 zu Recht den Fall angenommen, dass der Vermieter den Abrechnungszeitraum für die Heizkosten (1. Mai bis 30. April des Folgejahres) dem kalenderjährlichen Abrechnungszeitraum für die kalten Betriebskosten angleichen will, damit nicht zwei kostenträchtige Abrechnungen erstellt werden müssen.