Umstellung des Abrechnungszeitraums für Betriebskosten bei sachlichen Gründen

Umstellung des Abrechnungszeitraums für Betriebskosten bei sachlichen Gründen; Zulässigkeit der Betriebskostenabrechnung nach Rumpfjahr; Heizkostenabrechnung; Vereinbarung von Abrechnungszeiträumen im Mietvertrag

1. Der Vermieter ist bei Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, den Abrechnungszeitraum für Betriebskosten zu ändern (Anschluss an LG Berlin, GE 2002, 1627).

2. Aus dem Recht auf Umstellung folgt die Zulässigkeit der Abrechnung nach einem Rumpfjahr.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten unter anderem darüber, ob die Kl. berechtigt war, den Abrechnungszeitraum der Heizkostenabrechnung zu ändern.

Der Bekl. ist seit dem 4.12.1979 Mieter einer Wohnung, deren Eigentümerin die Kl. jetzt ist. Der Mietvertrag enthält hinsichtlich der Heizkosten unter § 5 Nr. 6 die Vereinbarung, dass über die vorausgegangene Heizperiode spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres abzurechnen sei. In den Jahren vor 2005, zuletzt Abrechnung vom 28.4.2006, wurde stets über den Abrechnungszeitraum 1.5. eines Jahres bis 30.4. des Folgejahres abgerechnet. Für das Jahr 2005 erstellte die Kl. eine Rumpfabrechnung vom 1.5.2005 bis 31.12.2005, und ab 2006 erfolgte die Abrechnung der Heizkosten kalenderjährlich. Die sich aus den Abrechnungen vom 28.4.2006, 27.12.2006 sowie 29.3.2007 ergebenden Beträge sind, soweit nicht durch Klagerücknahme erledigt, der Höhe nach streitig. Insofern ist der Rechtsstreit nicht entscheidungsreif.

Die Kl. ist der Auffassung, dass berechtigte und nachvollziehbare Gründe für eine Umstellung des Abrechnungszeitraums sprechen und es daher der Zustimmung des Bekl. nicht bedurft habe.

Der Kl. steht dem Grunde nach ein Anspruch aus den geltend gemachten Heizkostenabrechnungen gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

Zwar enthält der Mietvertrag selbst keine Angaben dazu, ob neben der Grundmiete auch Heizkosten zu zahlen sind, es ist jedoch zwischen den Parteien unstreitig, dass der Bekl. auf die Heizkosten stets Vorschüsse gezahlt hat, über die dann von dem jeweiligen Vermieter abgerechnet worden ist. Unstreitig ist ebenfalls, dass bis in das Jahr 2005 hinein die Abrechnungsperiode vom 1.5. bis 30.4. ging.

Der Mietvertrag enthält zum Abrechnungszeitraum lediglich die Angabe, dass bis 30.6. abzurechnen sei, ein besonderer Zeitraum wurde vertraglich jedoch nicht vereinbart. Ebenso wie für die Zahlung von Vorschüssen gilt jedoch, dass eine solche Vereinbarung auch nachträglich noch erfolgen kann. Hier haben die Parteien von Beginn des Einbaus der Zentralheizung an stets einen bestimmten Abrechnungszeitraum zugrunde gelegt, so dass davon auszugehen ist, dass dieser als vereinbart gelten sollte.

Von einer solchen Vereinbarung kann die Kl. ohne Zustimmung des Bekl. nur unter engen Voraussetzungen abweichen.

So hat das Landgericht Berlin (ZK 67 vom 29.8.2002, GE 2002, 1627) ausgeführt, dass eine Umstellung dann gemäß § 315 BGB möglich und zulässig ist, wenn dafür sachliche Gründe vorliegen. Im vorliegenden Fall hat die Kl. vorgetragen, dass alle anderen Mieter des Hauses mit der Umstellung einverstanden gewesen seien und die Anwendung eines anderen Abrechnungszeitraums nur für den Bekl. aufwendig und technisch schwierig würde.

Bliebe der alte Abrechnungszeitraum einzig für den Bekl. beibehalten, so würde dies zwingend dazu führen, dass eine Zwischenablesung der Verbrauchswerte für alle Mieter erfolgen muss. Nur so könnte errechnet werden, wie hoch die Kosten pro Einheit sind. Die Kosten für diese Zwischenabrechnung allein für den Bekl. erscheinen unverhältnismäßig insbesondere deshalb, da auf Seiten des Bekl. jedwede Gründe für das Beibehalten des bisherigen Zeitraums fehlen bzw. nicht vorgetragen worden sind.

Aus dem Recht auf Umstellung ergibt sich folgerichtig auch die Zulässigkeit der Abrechnung eines Rumpfjahres, da ohne eine solche Abrechnung keine Umstellung möglich ist.

Über Betriebskosten ist (mindestens) jährlich abzurechnen, wobei der Abrechnungszeitraum vereinbart werden kann, auch durch jahrelange Übung. Zweifelhaft ist, ob der Vermieter den Abrechnungszeitraum einseitig verändern darf, etwa auf das Kalenderjahr.

Im Mietvertrag hieß es, dass über die Heizkosten bis spätestens zum 30. Juni eines jeden Jahres abzurechnen sei. Es wurde stets über einen Zeitraum vom 1. Mai bis zum 30. April des Folgejahres abgerechnet, was der Vermieter ändern wollte. Alle Mieter des Hauses bis auf den Beklagten stimmten dem zu. Das AG Tempelhof-Kreuzberg hielt die Einwendungen des Mieters für unbeachtlich und erließ ein Grundurteil, da über die Höhe der Heizkosten noch ein Sachverständigengutachten einzuholen war.

Das Amtsgericht verwies auf die Entscheidung der 67. Kammer des Landgerichts Berlin, wonach aus sachlichen Gründen der Vermieter berechtigt sei, die Abrechnungsperiode umzustellen. Solche sachlichen Gründe lägen hier schon deshalb vor, weil alle anderen Mieter des Hauses mit der Umstellung einverstanden gewesen seien. Eine gesonderte Abrechnung nur für den Beklagten würde dann unverhältnismäßig hohe Aufwendungen verursachen. Aus der Umstellung folge auch zwingend, dass der Vermieter berechtigt sei, für ein Rumpfjahr abzurechnen.

Das Amtsgericht erwähnt nicht die ältere Rechtsprechung des LG Berlin, wonach eine Abrechnung nach einem Rumpfjahr unzulässig sein soll. Dies allerdings zu Recht, denn nach dem Gesetz darf der Abrechnungszeitraum nicht mehr als ein Jahr betragen. Es sind dagegen keine Gründe ersichtlich, die eine Abrechnung für einen kürzeren Zeitraum verbieten (h. M.; vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl., Rn. G 100).