Umstellung der Teilinklusivmiete für preisgebundenen Wohnraum auf Nettomiete durch Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann während des Bestehens der Preisbindung die bisherige Mietstruktur für die Zukunft durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG ändern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnet und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. mieteten im Jahre 1975 von der Rechtsvorgängerin der Bekl. eine in W. gelegene preisgebundene Wohnung. Der Mietvertrag, der den Zusatz „Wohnungsfürsorge für Bundesbedienstete" trägt, sah eine monatliche Miete von 456,22 DM vor, die sich aufgrund der Absenkung der Zinsen des Bundesdarlehens während der Dauer der Vergünstigung auf 260,95 DM ermäßigen sollte. Daneben waren an Vorauszahlungen 26,50 DM für Kaltwasser und 56,50 DM für Heizung vorgesehen. Der Vermietung war eine Wohnungszuteilung der Standortverwaltung M. vorausgegangen, in der die Wohnung als eine „mit Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes geförderte Mietwohnung (Bundesdarlehenswohnung)" bezeichnet war. Außerdem war hierin angegeben worden, dass die Miete monatlich rund 280 DM „o. NK" betrage und die üblichen Nebenkosten hinzukämen.

2 Die Kl. sind der Auffassung, dass es sich bei der von ihnen nach dem Mietvertrag geschuldeten Miete um eine Teilinklusivmiete handle, von der lediglich die Kosten für Kaltwasser und Heizung ausgenommen seien, und dass sie eine Erstattung von darüber hinausgehenden Nebenkosten nicht schuldeten. Ihre Klage auf Rückzahlung der im Jahre 2006 geleisteten und um die Kosten für Heizung, Kaltwasser und Winterdienst bereinigten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 1.211,74 € zuzüglich Zinsen und angefallener Rechtsverfolgungskosten hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

3 Die Revision hat Erfolg.

II. [...] 8 Das Berufungsgericht hat sich bei seiner Beurteilung rechtsfehlerhaft auf die Prüfung der Frage beschränkt, ob die Parteien eine nach seiner Auffassung im ursprünglichen Mietvertrag noch nicht vorgesehene Umlage von über die Kosten für Kaltwasser und Heizung hinausgehenden Nebenkosten nachträglich vereinbart haben. Dabei hat es - wie die Revision mit Recht rügt - übersehen, dass es sich nach dem Mietvertrag und der ihm zugrunde liegenden Wohnungszuteilung bei der vermieteten Wohnung um eine öffentlich geförderte Wohnung im Sinne von § 87 a Abs. 1 II. WoBauG gehandelt hat, für die § 10 Abs. 1 WoBindG dem Vermieter die Möglichkeit einer Änderung der zu zahlenden Entgelte einschließlich einer Änderung der ursprünglichen Mietstruktur durch einseitige Erklärung eröffnet hat.

9 Der Vermieter konnte nach der bei Vertragsschluss geltenden Rechtslage die Betriebskosten in die Durchschnittsmiete einrechnen. Diese Möglichkeit ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25 b NMV (31. Dezember 1985) entfallen. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit kann die bisherige Mietstruktur für die Zukunft vom Vermieter durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG geändert werden, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnet und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt (Senatsurteil vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, GE 2010, 757 = NJW 2010, 1744 Rn. 14 m.w.N.).

10 Einem Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist danach generell die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete eröffnet, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Dies schließt die Möglichkeit ein, Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG für die Zukunft auf den Mieter umzulegen. Hierzu genügt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Denn aus einer solchen Erklärung kann der Mieter ersehen, welche Betriebskosten der Vermieter nunmehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit für die Zukunft rechnen muss (Senatsurteil vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, aaO. Rn. 15 m.w.N.).

11 Zur Umstellung der Mietstruktur dahin, dass die Kl. die Betriebskosten im Sinne von § 27 II. BV gesondert zu tragen haben, bedurfte es deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht notwendig einer entsprechenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Vielmehr konnte die Umstellung, da die Übergangsregelung des § 25 b NMV mit keiner Ausschlussfrist verbunden war, auch schon dadurch erfolgen, dass die Bekl. oder deren Rechtsvorgängerin im Zusammenhang mit einer Erklärung über die Änderung der Miethöhe den Kl. unter Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV den Umfang der umzulegenden Betriebskosten und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt (vgl. Senatsbeschluss vom 23. Februar 2010 - VIII ZR 199/09, GE 2010, 759 = WuM 2010, 294 Rn. 5). Hierzu reichte es aus, dass die Bekl. diese Kosten abweichend von der im Miet­vertrag ursprünglich getroffenen Vereinbarung in einer Zeit, in der die Wohnungsbindung (noch) bestanden hat, umlegte und gegenüber den Kl. abrechnete (vgl. Senatsurteil vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, aaO.). Dies ist durch die von der Bekl. mit Schriftsatz vom 4. November 2008 vorgelegten Anlagen B 3 zum 1. Juni 1988 und B 4 zum 1. Februar 1991 geschehen, welche bereits durch ihre Überschrift „Anlage zur Berechnung der Mietänderung ..." zum Ausdruck bringen, dass die Rechtsvorgängerin der Bekl. die anschließend nach Maßgabe der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV abgerechneten Nebenkosten gesondert neben der Grundmiete auferlegen wollte. Zudem lassen die genannten Anlagen nach ihrem Inhalt auch deutlich erkennen, dass die Mietpreisbindung jedenfalls zu den genannten Zeitpunkten noch bestanden hat.

Hat der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung (Sozialwohnung) nur einen Teil der Betriebskosten durch Vorauszahlungen erhoben (Teilinklusivmiete), kann er weitere Betriebskosten durch einseitige Erklärung – für die Zukunft – in Form von abrechnungspflichtigen Vorauszahlungen dadurch erheben, dass er dem Mieter eine – formell ordnungsgemäße – Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst.

In einem Mietvertrag aus dem Jahre 1975, der den Zusatz „Wohnungsfürsorge für Bundesbedienstete" trägt, waren neben der Miete nur Vorauszahlungen für Kaltwasser und Heizung vorgesehen. Der Vermietung war eine Wohnungszuteilung der Standortverwaltung vorausgegangen, in der die Wohnung als eine „mit Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes geförderte Mietwohnung (Bundesdarlehenswohnung)" bezeichnet war. Außerdem war hierin angegeben worden, dass die Miete monatlich rund 280 DM „o. NK" betrage und die üblichen Nebenkosten hinzukämen.

Die Vermieterin hatte mit Schreiben vom 1. Juni 1988 und vom 1. Februar 1991 den Mietern die bisher nicht enthaltenen Betriebskosten neben der Miete gesondert auferlegt; die Anlagen, in denen diese Kosten nach Maßgabe der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV abgerechnet worden waren, trugen die Überschrift „Anlage zur Berechnung der Mietänderung ...". Die Klage der Mieter auf Rückzahlung der im Jahre 2006 geleisteten und um die Kosten für Heizung, Kaltwasser und Winterdienst bereinigten Nebenkostenvorauszahlungen hatte in den Vorinstanzen Erfolg; dagegen richtete sich die Revision der Vermieterin.

Die Revision hatte Erfolg. Nach der Ansicht des BGH handelte es sich nach dem Mietvertrag und der ihm zugrunde liegenden Wohnungszuteilung bei der vermieteten Wohnung um eine öffentlich geförderte Wohnung im Sinne von § 87 a Abs. 1 II. WoBauG, für die § 10 Abs. 1 WoBindG dem Vermieter ab 1. Januar 1986 die Möglichkeit einer Änderung der ursprünglichen Mietstruktur durch einseitige Erklärung eröffnete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet war. Dies schließe die Möglichkeit ein, Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart gewesen sei, generell durch Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG für die Zukunft auf den Mieter umzulegen. Hierzu genüge die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Dies sei durch die von der Vermieterin vorgelegten Anlagen geschehen, welche zum Ausdruck gebracht hätten, dass die abgerechneten Nebenkosten gesondert neben der Grundmiete zu zahlen waren.

Der BGH stellt darauf ab, dass im Zeitpunkt der Umstellung von der Teilinklusivmiete auf die Nettomiete noch die Preisbindung bestand. Nach Auslaufen der Preisbindung ist eine Umstellung für die Zeit danach nicht mehr möglich, weil dann § 10 Abs. 1 WoBindG nicht mehr gilt. Im Übrigen gilt die Entscheidung nur für den (früheren) preisgebundenen Wohnraum, für den der Vermieter die Betriebskosten in die Durchschnittsmiete einrechnen konnte, und nur insoweit, als er dies auch getan hat. Für den preisfreien Wohnraum verbleibt es dabei (vgl. dazu Kinne GE 2010, 726), dass allein in der jahrelangen anstandslosen Zahlung von Betriebskostenabrechnungen nur ausnahmsweise eine Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten zu sehen ist (BGH, Urteil v. 10. Oktober 2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46) und die fehlende Vereinbarung über die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten durch jahrelange Abrechnung und Auszahlung der daraus resultierenden Guthaben auch dann nicht ersetzt, wenn die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen vereinbart war (LG Berlin, Urteil vom 13. August 2010, 63 S 658/09, GE 2010, 1542).