Umstellung der Teilinklusivmiete für preisgebundenen Wohnraum auf Nettomiete durch Betriebskostenabrechnung

Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung - für die Zukunft - die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst.

1 Die Kl. nehmen die Bekl. auf Zahlung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 in Anspruch.

2 Die Bekl. sind Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung der Kl. in H. In dem Mietvertrag aus dem Jahr 1978 ist unter „§ 4 Miete" bestimmt:

„1. Die nach gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Grundmiete beträgt bei Vertragsbeginn - vorläufig - monatlich 387,35 DM ... ohne die Kosten der Zentralheizungs- und Warmwasserversorgung und ohne nachstehende Betriebskosten.

2. Für nachstehende Betriebskosten sind monatlich neben der Miete folgende Vorauszahlungen zu leisten:

a) Mehrbelastungen für Wasserverbrauch und Sielbenutzungsgebühr 8 DM ..."

3 Die Kl. erwarben die Wohnung Anfang 1999. Zu diesem Zeitpunkt entrichteten die Bekl. eine Miete von monatlich insgesamt 682,33 DM (= 348,87 €). Mit Schreiben vom 24. Januar 1999 teilten die Kl. den Bekl. u. a. mit, dass über die Betriebskosten jährlich gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung abgerechnet werde. In den folgenden Jahren erstellten die Kl. für die Abrechnungszeiträume 1999 bis 2004 Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, aus denen sich - bis auf die Abrechnung für das Jahr 2002, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 218,75 € endete - jeweils Guthabenbeträge zugunsten der Bekl. errechneten.

4 Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 rechneten die Kl. die Nebenkosten für das Jahr 2005 in der gleichen Weise wie in den Vorjahren ab. Dies ergab eine Nachzahlungsforderung gegen die Bekl. in Höhe von 1.603,23 €, die die Kl. wegen eines Rechenfehlers später auf 1.609,74 € korrigierten und die sie - nebst Zinsen - eingeklagt haben.

5 Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 1.603,23 € nebst Zinsen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Bekl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Bekl. weiterhin die Abweisung der Klage.

6 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

8 Zu Recht habe das Amtsgericht die Bekl. zur Zahlung des Betriebskostensaldos 2005 verurteilt. Es sei davon auszugehen, dass die Bekl. bei Erwerb der Wohnung durch die Kl. eine Miete entrichtet hätten, die sich aus einer Nettokaltmiete von 386,24 DM, einer Betriebskostenvorauszahlung von 208 DM und einer Heizkostenvorauszahlung von 88,09 DM, insgesamt 682,33 DM (entsprechend 348,87 €), zusammengesetzt habe. Diese Miete sei den Kl. bei Erwerb der Wohnung durch die Verwaltungsgesellschaft St. mit Schreiben vom 18. Januar 1999 mitgeteilt worden. Unstreitig hätten die Bekl. Mietzahlungen auch genau in dieser Höhe entrichtet.

9 Zwar weise der Mietvertrag von 1978 keine Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen auf Betriebskosten und auf Heizkosten aus, vielmehr handele es sich um einen Vertrag, mit dem eine Kostenmiete zuzüglich einer Pauschale (8 DM) für Mehrbelastung für Wasserverbrauch und Sielgebühr vereinbart worden sei. Grundsätzlich trage der Vermieter, soweit er sich auf eine gegenüber dem Mietvertrag geänderte Mietstruktur berufe, für die Änderung die Darlegungs- und Beweislast. Die Kl. hätten insoweit sowohl das Schreiben der Firma St. vom 18. Januar 1999, welches auf eine Umstellungserklärung vom 12. Dezember 1997 Bezug nehme, als auch vom Bekl. gegengezeichnete Betriebskostenabrechnungen zur Akte gereicht. Die Kl., die das Mietobjekt erst längere Zeit nach Abschluss des Mietvertrags erworben hätten, hätten damit eine Vielzahl von Indizien für die Richtigkeit der von ihnen behaupteten Mietstruktur vorgetragen. Demgegenüber könnten sich die Bekl. nicht auf ein schlichtes Bestreiten beschränken. Spätestens aufgrund der unstreitigen Bezahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung vom 30. November 2003 in Höhe von 218,75 € sei eine Umkehr der Beweislast eingetreten. Es sei daher an den Bekl., darzulegen und zu beweisen, welche Veränderungen der nach ihrem Vortrag weiterhin geschuldeten Kostenmiete eingetreten seien, die dazu führten, dass die Bekl. genau die von der Firma St. bescheinigte Miete - allerdings nicht als Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten, sondern als Kostenmiete - zahlten.

10 Das Amtsgericht habe die Bekl. daher zu Recht zur Zahlung des Saldos 2005, der im Wesentlichen auf hohen Nachzahlungen für Wasser sowie Wassererwärmung beruhe, verurteilt.

II. 11 Das Berufungsurteil hält im Ergebnis revisionsrechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.

12 1. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht deshalb aufzuheben (§ 545 Abs. 1, § 546 ZPO), weil es die im Berufungsrechtszug von den Parteien gestellten Anträge nicht wiedergibt. § 540 Abs. 1 ZPO entbindet das Berufungsgericht zwar nicht von der Aufnahme der Berufungsanträge in das Urteil. Allerdings muss dies nicht durch wörtliche Wiedergabe geschehen, sondern es kann genügen, dass aus den Ausführungen des Berufungsgerichts im Übrigen sinngemäß deutlich wird, was der Berufungskl. mit seinem Rechtsmittel und was der Berufungsbekl. im Berufungsverfahren erstrebt haben (BGHZ 154, 99, 100 f.; BGH, Urteil vom 7. Oktober 2008 - X ZR 37/08, NJW 2009, 287, Tz. 5). Diesen Anforderungen ist im Berufungsurteil noch hinreichend Genüge getan. Den Ausführungen des Berufungsgerichts, das Amtsgericht habe in dem angefochtenen Urteil die Bekl. zur Zahlung des Betriebskostensaldos 2005 verurteilt, lässt sich entnehmen, dass die Kl. diesen in der ausgeurteilten Höhe weiterverfolgt haben und die Bekl. mit dem von ihnen eingelegten Rechtsmittel die Abänderung des Amtsgerichtsurteils und Klageabweisung begehrt haben (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 28. Aufl., § 540 Rdnr. 8).

13 2. Das Berufungsgericht hat den Kl. im Ergebnis zu Recht den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 von 1.603,23 €, den die Revision der Höhe nach nicht angreift, nebst Zinsen zuerkannt. Die Bekl. haben die abgerechneten Betriebskosten unabhängig davon zu tragen, ob der im Jahr 1978 abgeschlossene Mietvertrag eine Umlage dieser Kosten vorsah. Denn die Kl. haben spätestens mit der für das Jahr 1999 erteilten Abrechnung für die nachfolgenden Abrechnungszeiträume eine gegebenenfalls erforderliche Änderung der ursprünglichen Mietstruktur durch einseitige Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG herbeigeführt.

14 a) Der Vermieter konnte nach früherer Rechtslage (vgl. dazu im Einzelnen Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 20 NMV Rdnr. 2.1) die Betriebskosten in die Durchschnittsmiete einrechnen. Diese Möglichkeit ist aufgrund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25 b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit kann die bisherige Mietstruktur für die Zukunft vom Vermieter durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG geändert werden, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnet und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt (Heix, aaO, Rdnr. 2.4).

15 b) Ob eine solche Umstellung hier bereits von der Rechtsvorgängerin der Kl. vorgenommen wurde, bedarf keiner Entscheidung. § 10 Abs. 1 WoBindG eröffnet dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums generell die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Nach zutreffender Meinung kann deshalb der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG für die Zukunft auf den Mieter umlegen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., B, Rdnr. 29 m.w.N.; Heix, aaO, Rdnr. 2.5.4 m.w.N.). Hierzu genügt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Denn aus dieser kann der Mieter ersehen, welche Betriebskosten der Vermieter nunmehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit für die Zukunft rechnen muss (Langenberg, aaO). Eine Umstellung der Mietstruktur dahin, dass die Kl. die Betriebskosten gemäß § 27 II. BV gesondert zu tragen haben, ist deshalb vorliegend spätestens dadurch erfolgt, dass die Kl. diese Kosten für das Jahr 1999 gegenüber den Bekl. abgerechnet haben.

Hat der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung (Sozialwohnung) nur einen Teil der Betriebskosten über Vorauszahlungen erhoben (Teilinklusivmiete), kann er weitere Betriebskosten durch einseitige Erklärung – für die Zukunft – oder auch dadurch über Vorauszahlungen erheben, dass er dem Mieter eine – formell ordnungsgemäße – Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst.

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 1978 über eine Sozialwohnung war nur die Umlage der Zentralheizungs- und Warmwasserkosten und Vorauszahlungen für die Mehrbelastung für Wasserverbrauch und für die Sielbenutzungsgebühr vereinbart. Die Kläger hatten die Wohnung später erworben und teilten den beklagten Mietern u. a. mit, dass über die Betriebskosten jährlich gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung abgerechnet werde. In den folgenden Jahren erstellten die Kläger für die Abrechnungszeiträume 1999 bis 2004 Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, aus denen sich – bis auf 2002 – jeweils Guthabenbeträge zugunsten der Beklagten errechneten. Für 2005 rechneten die Kläger die Betriebskosten wie in den Vorjahren ab. Die eingeklagte Nachzahlungsforderung wurde in den Vorinstanzen zugesprochen. Dagegen richtete sich die von den Beklagten eingelegte Revision.

Die Revision hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht des BGH haben die Beklagten die abgerechneten Betriebskosten unabhängig davon zu tragen, ob der im Jahr 1978 abgeschlossene Mietvertrag eine Umlage dieser Kosten vorsah, denn die Kläger hätten spätestens mit der für das Jahr 1999 erteilten Abrechnung für die nachfolgenden Abrechnungszeiträume eine ggf. erforderliche Änderung der ursprünglichen Mietstruktur durch einseitige Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG herbeigeführt. Dies sei seit der aufgrund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25 b NMV (31. Dezember 1985) zulässig gewesen. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums, der seitdem die Betriebskosten nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen könne, könne insoweit die bisherige Mietstruktur für die Zukunft durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG auch dadurch ändern, dass er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechne und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebe. Hierzu genüge die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung.

Interessant an der Entscheidung ist, dass der BGH nur auf die Abrechnung abstellt und nicht darauf, ob sich aus dieser Nachforderungen oder Guthaben ergeben haben. Für preisfreien Wohnraum hat der BGH (Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06 - GE 2008, 46) das Zustandekommen einer Vereinbarung über die Umlage zusätzlicher Betriebskosten durch jahrelange anstandslose Hinnahme von Betriebskostenabrechnungen verneint, wenn mehrere Abrechnungen mit Guthaben für den Mieter endeten. Das Urteil liegt aber auf der Linie der Entscheidung vom 13. Januar 2010 (BGH - VIII ZR 137/09 - GE 2010, 333; Beschluss vom 23. Februar 2010 - VIII ZR 199/09 - Wortlaut in diesem Heft Seite 759), dass zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV (bzw. hier § 2 BetrKV) genügt.

Grundsätzlich hat der BGH es abgelehnt, allein in der jahrelangen vorbehaltlosen Zahlung von in Rechnung gestellten, aber vertraglich nicht geschuldeten Betriebskostenpositionen eine stillschweigende vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Betriebskosten zu sehen, sondern dafür weitere Umstände für erforderlich gehalten (BGH vom 27. Januar 2010 - XII ZR 22/07 - GE 2010, 406; BGH vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00 - GE 2000, 1614; BGH vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06 - GE 2008, 46). In seiner Entscheidung über die Abrechnungsfrist für Gewerberaum hat der BGH (Urteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 22/07 - GE 2010, 406) jedoch einen Weg für eine vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Betriebskosten gewiesen. Ein entsprechendes Angebot des Vermieters könne vorliegen, wenn der Mieter Grund zu der Annahme habe, der Vermieter erstrebe mit der Abrechnung von nicht als umlagefähig vereinbarten Betriebskostenpositionen eine vertragliche Erweiterung. Dafür reiche aber die bloße Übersendung einer vom Mietvertrag abweichenden Betriebskostenabrechnung i.d.R. nicht aus. Der Änderungswille könne aber für den Mieter erkennbar sein, wenn nach einem Vermieterwechsel der neue Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Nebenkostenpositionen erstmals erheblich erweitert habe. Bezahle der Mieter die in Rechnung gestellten Kosten vorbehaltlos, liege darin die Annahme des entsprechenden Angebots. Die Mietstruktur kann also in Ausnahmefällen dadurch konkludent umgestellt werden, dass der Vermieter den Mieter von der beabsichtigten Umstellung der (Teil-) Inklusivmiete auf die Nettokaltmiete mit Vorschüssen informiert, dem Mieter eine Frist zur Ablehnung dieser Umstellung einräumt und der Mieter nach Fristablauf die geforderten Betriebskostenvorschüsse zahlt (so schon LG Berlin, Urteil vom 31. Mai 1996 - 64 S 46/96 - GE 1996, 1489; LG Berlin, Urteil vom 6. Mai 1997 - 64 S 564/96 - GE 1998, 433; LG Berlin, Urteil vom 5. März 2002 - 65 S 354/01 - GE 2002, 737; AG Schöneberg, Urteil vom 26. Oktober 2006 - 7 C 469/05 - GE 2007, 1321).