Umstellung der Heizkostenverteilung

Umstellung der Heizkostenverteilung; Mietnebenkosten; Heizkostenabrechnung; Abrechnungsfrist; Zwischenablesung; verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung; Verbrauchseinheiten, Umrechnung

1. Die Vorschrift des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV, wonach die jährliche Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 9. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zuzuleiten ist, enthält keine Ausschlußfrist.

2. Bei dem Übergang von der verbrauchsunabhängigen auf die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung ist eine Zwischenablesung vorzunehmen.

3. Wenn die Ablesewerte nicht in die Heizkostenabrechnung eingestellt werden, sondern statt dessen umgerechnete Verbrauchseinheiten, dann ist der für die Umrechnung von den abgelesenen Werten in die in Rechnung gestellten Verbrauchswerte maßgebende Umrechnungsfaktor nachvollziehbar in der Heizkostenabrechnung zu erläutern.

I. Die Forderung aus der Heiz- und Warmwasserabrechnung vom 8. Januar 1986 in Höhe von 821,01 DM, welche den Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 1984 betrifft, ist - jedenfalls zur Zeit - unbegründet.

Zwar enthält entgegen der Auffassung der Bekl. die Vorschrift des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV, wonach die jährliche Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 9. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zuzuleiten ist, keine Ausschlußfrist. Hätte der Verordnungsgeber tatsächlich den Ausschluß des Vermieters mit seinen Ansprüchen nach Ablauf der genannten Frist gewollt, so hätte er dies ausdrücklich in den Text der Verordnung aufnehmen müssen (so zutreffend AG Schöneberg GE 1986, 1177; AG Neukölln GE 1987, 287; anderer Ansicht AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 1987, 95). Dies ergibt sich auch aus dem zu § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG ergangenen Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes vom 11. April 1984 (GE 1984, 621, 623). Danach verliert der Vermieter von preisgebundenem Neubauwohnraum seinen Anspruch auf Erhebung des Umlegungsbetrages, der durch die vom Mieter auf die Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen nicht gedeckt ist, nicht bereits dadurch, daß er die Abrechnung nicht innerhalb von 3 Monaten nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes erstellt. Der diesen Rechtsentscheid tragende Gesichtspunkt, daß der Nachteil, der dem Mieter durch die Säumigkeit des Vermieters entsteht, allein in der fortdauernden Ungewißheit über den Umfang seiner endgültigen Zahlungspflicht liegt und die sich insoweit daraus ergebene Schutzwürdigkeit des Mieters nicht überspannt werden darf, trifft auch für die Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zu. Die Überschreitung der Neunmonatsfrist ist daher nicht geeignet, den Vermieter mit Nachforderungen auszuschließen.

Dennoch ist die Abrechnungsforderung über den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 1984 nicht fällig, weil - obwohl die Heizkostenverteiler bereits in der Zeit seit dem 7. November 1983 angebracht wurden - die Erstablesung erst am 21. Januar 1985 erfolgte. Daraus ergibt sich, daß in der Heizkostenabrechnung Verbrauchsanteile sowohl für den Zeitraum Ende 1983 als auch für den Anfang 1985 enthalten sind. Das war bereits deshalb nicht zulässig, weil die Kl. für den Zeitraum bis einschließlich 31. Dezember 1983 noch nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab abgerechnet hatte. Die Kl. wäre daher gehalten gewesen, zum Beginn des Abrechnungszeitraumes etwa um die Jahreswende 1983/84 eine Zwischenablesung vorzunehmen.

II. Die Forderung aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 25. Januar 1986 über einen Betrag von 821,01 DM für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 1985 ist ebenfalls nicht fällig.

Eine Heizkostenabrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß der Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (BGH GE 1982, 135).

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, genügt die von der Kl. erstellte Abrechnung diesen Anforderungen nicht, weil die Ablesewerte in die Heizkostenabrechnung nicht eingegangen sind, sondern von "Standardwerten" in "Verbrauchseinheiten" umgerechnet worden sind. Diese Umrechnung ist auch durch das ergänzende Vorbringen der Berufungsbegründung nicht verständlich gemacht worden. Die Kl. bezieht sich im wesentlichen auf ein Schreiben der Firma S. vom 9. Dezember 1986, wonach sich die Notwendigkeit der Umrechnung aus der Tatsache ergebe, daß bei der Erstmontage der Heizkostenverteiler für den jeweiligen Heizkörper ein Aufmaß erstellt werde, wozu die Tiefe, die Höhe und die Breite des Heizkörpers gemessen und die Art des Heizkörpers berücksichtigt werden seien. Da die Bestimmung der Wärmeleistung des einzelnen Heizkörpers sowie die Berechnung der Skala vor Ort nicht vorgenommen werden könne, würden Einheitsskalen angebracht, um eine Bemessungsgrundlage zu erhalten. Bei der Einheitsskala seien die Stricheinteilungen auf der linken und rechten Seite gleich. Die rechte Seite der Produktenskala dagegen weise bereits die berechneten Stricheinteilungen des jeweiligen Heizkörpers auf. Bei Vorlage der abgelesenen Standardwerte (L) sei somit lediglich eine Umlosung zu der Verbrauchsskala (R) erforderlich, um die tatsächlichen Verbrauchswerte zu ermitteln.

Diese Ausführungen reichen für die Verständlichkeit der Abrechnungsforderung aus sich heraus nicht aus. Die Notwendigkeit, die unterschiedlichen Leistungen der einzelnen Heizkörper zu berücksichtigen, ist zwar ohne weiteres einsichtig, weil trotz unterschiedlicher Größe und Leistung der Ableseskala stets denselben Verdunstungsgrad angeben wird. Die Feststellung, ob die Abrechnung den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht, ist dem Mieter jedoch nur dann möglich, wenn der jeweilige Umrechnungsfaktor erläutert wird. Die Kl. gibt nicht an, aufgrund welcher Kriterien die von ihr beauftragte Abrechnungsfirma durch "Umlesung" der abgelesenen Standardwerte (L) zu den angegebenen Verbrauchsskalenwerten (R) gelangt. Das ist auch nicht durch eine Gegenüberstellung der Zahlenwerte der Standardskala einerseits und der Produktenskala andererseits nachzuvollziehen, da auch die sich danach ergebenden Vergleichswerte zum größten Teil nicht mit den in der Spalte "R" wiedergegebenen Werten übereinstimmen.