Umstellung der früheren Bruttokaltmiete auf Nettomiete mit Vorauszahlung nach Einbau von Kaltwasserzählern

Nach dem Einbau von Kaltwasserzählern kann auch die vor der Mietrechtsreform vereinbarte Bruttokaltmiete auf eine Teilinklusivmiete mit Vorauszahlungen für den Wasserverbrauch umgestellt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Nachdem der BGH die Entscheidung der Kammer vom 7. März 2011 aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Kammer zurückverwiesen hat (Urteil vom 21.9.2011, VIII ZR 97/11 = GE 2011, 1549), hat die Kammer nach § 563 Abs. 2 ZPO unter Zugrundelegung der für die Aufhebung maßgeblichen rechtlichen Beurteilung zu entscheiden.

1. Soweit die Kl. den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 420,66 € (Vorauszahlungen für Kalt-/Abwasserkosten Juli bis September 2009) und 408,37 € (Abrechnungssaldo Wasser/Abwasser 2008) für erledigt erklärt haben und der Bekl. den Erledigungserklärungen ausdrücklich widersprochen hat, ist auf die nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klageänderung festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Die zulässige Klage war ursprünglich begründet und ist durch Eintritt der Abrechnungsreife bzw. eine Zahlung des Bekl. nach Rechtshängigkeit unbegründet geworden.

a) Nach den Feststellungen des BGH, die für die Kammer bindend sind, waren die Kl. berechtigt, die Mietstruktur zu ändern und die Kaltwasserkosten sowie diesen folgend die Abwasserkosten verbrauchsabhängig auf den Bekl. umzulegen, § 556 a Abs. 2 Satz 1, Abs. 1 Satz 2 BGB. Gegen die Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2008 hat der Bekl. keine Einwände erhoben, sondern sich darauf beschränkt, die Umlagefähigkeit der Kosten zu bestreiten.

Soweit der Bekl. die Richtigkeit der Verbrauchswerte in den Jahren 2003 bis 2005 in Abrede stellt, die die Kl. der Berechnung der verlangten Vorauszahlungen in der Mietänderungserklärung vom 29. Dezember 2006 zugrunde gelegt haben und in die Einsicht zu nehmen der Bekl. nach dem Vorbringen der Kl. am 4. Juni 2012 erstmals verlangte, erschließt sich die Relevanz für die Nachforderung der verbrauchsabhängig ermittelten und berechneten Wasserkosten für 2008 nicht, wie der Bekl. sie in seinem nach Zustellung des Urteils des Bundesgerichtshofs allein eingereichten Schriftsatz vom 20. Juni 2012 geltend macht.

Ohne Erfolg beanstandet der Bekl. unter Bezugnahme auf eine nicht mögliche Einsichtnahme in die Abrechnungen 2003 - 2005 die Verrechnung der Zahlung von 500 € auf die Nachforderung aus 2008 mit der Bemerkung, die Kl. machten es sich zu einfach. Die von den Kl. vorgenommene Verrechnung steht mit der vom Bekl. bei Zahlung getroffenen Tilgungsbestimmung im Einklang und ist maßgeblich, § 366 Abs. 1 BGB. Die Kl. konnten den bei Überweisung angegebenen Zahlungsgrund – „Abschlag Wasser" - vor dem Hintergrund des zwischen den Parteien schwebenden Rechtsstreits und im Zusammenhang mit der Begleit-eMail des Bekl., nach der er „im Vorgriff auf die vom Landgericht zu treffende Entscheidung morgen einen ersten Abschlag auf die Rückstände bei den Wasserkosten überweisen" wollte, nur dahin verstehen, dass damit ein Teil der im Rechtsstreit streitigen Forderungen getilgt werden sollte. Da der Betrag nicht zum Ausgleich aller Forderungen ausreichte, haben die Kl. unter Berücksichtigung der Tilgungsbestimmung des Bekl. die Zahlung auf die Abrechnung 2008 angerechnet, § 366 Abs. 2 BGB. Vorauszahlungen sind nicht (mehr) Gegenstand des Rechtsstreits, so dass die Argumentation des Bekl. ins Leere geht.

b) Die Klage war auch begründet, soweit die Kl. Vorauszahlungen auf die Wasser-/Abwasserkosten in Höhe von jeweils 43,61 € für die Monate Juli bis Dezember 2009 mit der Klage geltend gemacht haben. Auf die Berechnung in der Mietänderungserklärung kommt es insoweit nicht (mehr) an, weil die inzwischen erteilte Abrechnung 2008 bestätigt, dass die verlangten Vorauszahlungen angemessen, nicht jedoch überhöht sind. Der Anspruch ist durch ein Ereignis nach Rechtshängigkeit entfallen. Nach Zustellung der Klage am 8. Februar 2010 ist am 31. Dezember 2010 Abrechnungsreife durch Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eingetreten.

2. Die Kl. haben gegen den Bekl. auch einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusiv-Kaltmiete von bisher 517,40 € um 78,15 € auf 595,55 € ab dem 1. März 2010, §§ 558 ff. BGB.

Der letztgenannte Betrag entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete für die unstreitig in das Mietspiegelfeld J 2 des Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnende Wohnung, das eine Mietzinsspanne von 3,45 €/m2 bis 5,54 €/m2 und einen Mittelwert von 4,46 €/m2 ausweist. Die Kl. haben wohnwerterhöhende Ausstattungsmerkmale, die unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage bzw. wegen Vorhandenseins eines Sondermerkmals eine Miete oberhalb des Mittelwertes rechtfertigen, im Einzelnen dargelegt, ohne dass der Bekl. dem entgegengetreten wäre.

Soweit der Bekl. sich erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung am 5. Juli 2012 gegen die Berechnung der der Mieterhöhung zugrunde gelegten Ausgangsmiete durch die Kl. gewendet hat, ist der Vortrag nach § 296 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Dem Bekl. war seit der Zustellung des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 21. September 2011 bekannt, dass der Rechtsstreit aus zwei Gründen an das Landgericht zurückverwiesen wurde, wobei ein Grund die noch offene Entscheidung über das Mieterhöhungsverlangen vom 28. Dezember 2009 war. Mit Verfügung vom 30. November 2011, der Bekl.seite zugestellt am 5. Dezember 2011, ist Termin zur mündlichen Verhandlung am 5. Juli 2012 anberaumt worden. Erstmals in diesem Termin verteidigt der Bekl. sich gegen die begehrte Mieterhöhung mit dem Argument einer fehlerhaften Berechnung der Ausgangsmiete. Die Zulassung dieses Verteidigungsmittels würde zu einer Verzögerung der Erledigung des Rechtsstreits führen, denn der Rechtsstreit ist vor dem Hintergrund der bislang vollständig fehlenden bzw. durch die Entscheidung des BGH gegenstandslos gewordenen bisherigen Verteidigung des Bekl. gegen die Mieterhöhung zur Entscheidung reif. Die Verspätung beruht auch auf grober Nachlässigkeit, denn es ist kein Grund ersichtlich oder vorgetragen, aus dem geschlossen werden könnte, dass die Verspätung nicht auf Nachlässigkeit beruht.

Nach Einbau von Kaltwasserzählern kann auch die vor der Mietrechtsreform vereinbarte Bruttokaltmiete auf eine Teilinklusivmiete mit Vorauszahlungen für den Wasserverbrauch umgestellt werden.

Nach Einbau von zwei Kaltwasserzählern in die mit Mietvertrag aus 1979 gemietete Wohnung rechnete der Vermieter – nach vorheriger Ankündigung – über die Wasserkosten verbrauchsabhängig ab. Die Klage auf den sich daraus ergebenden Nachforderungsbetrag und die Vorschüsse wurde zunächst abgewiesen. Nachdem der BGH (Versäumnisurteil vom 21. September 2011, VIII ZR 97/11, GE 2011, 1549) das Berufungsurteil aufgehoben und den Rechtsstreit zurückverwiesen hatte, bezahlten die Mieter den Nachforderungsbetrag. Nachdem hinsichtlich der Vorschüsse Abrechnungsreife eingetreten war, erklärte der Vermieter den Rechtsstreit auch insoweit einseitig für erledigt. Die Mieter widersprachen mit Rücksicht darauf, dass es sich der Vermieter mit der Verrechnung von 500 € auf die Nachforderung zu einfach gemacht habe.

Das Berufungsgericht stellte die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich der geltend gemachten Zahlungsansprüche fest. Die Klage sei ursprünglich zulässig und begründet gewesen, da der Vermieter nach Einbau der Kaltwasserzähler die frühere Bruttomiete wirksam auf eine Teilinklusivmiete mit Vorauszahlungen für den Wasserverbrauch umgestellt habe. Der Vermieter habe die Zahlung der Mieter von 500 € auch zu Recht auf die Nachforderung aus der Abrechnung über die Wasserkosten verrechnet. Denn der bei der Überweisung angegebene Zahlungsgrund „Abschlag Wasser" habe nur dahin verstanden werden können, dass damit ein Teil der rechtshängigen Nachforderung getilgt werden sollte.

Zur Problematik der Ausgliederung der verbrauchsabhängig erfassten Betriebskosten aus der früheren Bruttokaltmiete vgl. zunächst GE 2011, 1521. Ferner wird darauf hingewiesen, dass nach Auffassung des BGH (Beschluss vom 31. Januar 2012, Vlll ZR 335/10, GE 2012, 543) in der Abrechnung von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen bis zum 31. Dezember 1997 die gemäß § 14 MHG für frühere Bruttokaltmieten zulässige Erklärung liegt, für die Zukunft Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung auf den Wohnungsmieter umzulegen, so dass der Vermieter auch Zahlung (erhöhter) Betriebskostenvorschüsse verlangen kann. Ohnehin kann aufgrund einer – wirksamen – zusätzlichen Vereinbarung zum Mietvertrag – auch einseitig durch den Vermieter – die Mietstruktur einer Teilinklusivmiete in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorschüssen umgewandelt werden (BGH, Beschluss vom 23. Februar 2010, Vlll ZR 199/09, GE 2010, 759; BGH, Hinweisbeschluss vom 6. April 2011, Vlll ZR 199/10, GE 2011, 815).