Umstellung der früheren Bruttokaltmiete auf Nettomiete mit Vorauszahlung

Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556 a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.

1 Mit Mietvertrag vom 18. Mai 1979 mietete der Bekl. von der Rechtsvorgängerin der Kl. eine Vierzimmerwohnung in Berlin. In dem Mietvertrag war ursprünglich eine monatliche Kaltmiete von 426,74 DM vereinbart; Nebenkosten sind bei dem monatlich zu zahlenden Betrag nicht aufgeführt.

2 Mit Schreiben vom 29. Dezember 2006 teilten die Kl. dem Bekl. mit, dass sie beabsichtigten, ab dem Jahr 2007 den Wasserverbrauch über einen noch einzubauenden Kaltwasserzähler zu erfassen und verbrauchsabhängig abzurechnen. Außerdem erklärten sie, für die Kosten der Wasserversorgung ab dem 1. Januar 2007 einen Vorschussbetrag in Höhe von monatlich 43,61 €, den sie näher erläuterten, zu erheben und die Miete um diesen Betrag zu kürzen. Da der Bekl. die Duldung des Einbaus des Wasserzählers verweigerte, erhoben die Kl. eine in zweiter Instanz erfolgreiche Duldungsklage und ließen am 8. Juli 2008 zwei Kaltwasserzähler in der Wohnung des Bekl. einbauen. Mit Schreiben vom 15. Juli 2008 verlangten die Kl. wegen der eingebauten Kaltwasserzähler einen Modernisierungszuschlag und erhöhten die Miete um 3,34 € monatlich auf 517,40 €. Außerdem erklärten sie, dass die Wasserkosten ab dem 8. Juli 2008 verbrauchsabhängig abgerechnet würden. Mit Schreiben vom 26. Mai 2009 erteilten die Kl. dem Bekl. die Wasserabrechnung für die Zeit vom 8. Juli bis 31. Dezember 2008, die einen Nachzahlungsbetrag von 408,37 € ausweist, und erhöhten den Vorauszahlungsbetrag ab dem 1. Juli 2009 auf 113,72 €.

3 Mit ihrer Klage begehren die Kl. die Zahlung des sich aus der Abrechnung vom 26. Mai 2009 ergebenden Nachforderungsbetrages in Höhe von 408,37 €, eines weiteren Betrags in Höhe von 420,66 € für die noch nicht vollständig geleisteten Vorschüsse für die Monate Juli bis Dezember 2009 - jeweils nebst Zinsen - sowie die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete gemäß § 558 BGB.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kl. die Verurteilung des Bekl. entsprechend ihren Klageanträgen.

5 Die Revision hat Erfolg.

6 Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da der Bekl. in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis des Bekl., sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.)

12 Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kl. nicht berechtigt seien, einseitig die Mietstruktur zu ändern und die Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig auf den Bekl. umzulegen (§ 556 a Abs. 2 Satz 1, Abs. 1 Satz 2 BGB). Zutreffend weist die Revision darauf hin, dass dem Vermieter durch § 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB die gesetzliche Befugnis eingeräumt wird, unter bestimmten Voraussetzungen einseitig die Mietstruktur zu ändern und - wie hier - von einer Bruttokaltmiete zu einer Nettokaltmiete mit verbrauchsabhängiger Abrechnung der gesondert erfassten Kaltwasserkosten überzugehen. Auch die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hat das Berufungsgericht zu Unrecht verneint.

13 1. Gemäß § 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch einseitige Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden. Von dieser Befugnis haben die Kl. mit ihrem Schreiben vom 29. Dezember 2006 Gebrauch gemacht. Seit dem - gerichtlich durchgesetzten - Einbau der Kaltwasserzähler in der vom Bekl. gemieteten Wohnung am 8. Juli 2008 sind die Kaltwasserkosten von den Kl. daher gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB verbrauchsabhängig auf den Bekl. umzulegen. Dies haben die Kl. mit Abrechnung vom 26. Mai 2009 auch getan.

14 a) Die Regelung in § 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB ermöglicht dem Vermieter die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung oder eine, die der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. LG Augsburg, WuM 2004, 148; LG Itzehoe, ZMR 2011, 214, 217; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 a BGB Rn. 129; Eisenschmid in Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl., Rn. 2322 und 2332; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 556 a Rn. 9; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 556 a Rn. 7; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2011, § 556 a Rn. 37), der auch das Berufungsgericht im Ansatz zustimmt, besteht damit gemäß § 556 a Abs. 2 BGB ein Recht des Vermieters auf Änderung der mietvertraglich vereinbarten Mietstruktur für diejenigen Betriebskosten, die verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst werden, auch wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war.

15 b) Dieses Verständnis der Regelung in § 556 a Abs. 2 BGB entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der mit dieser Vorschrift nicht nur den sparsamen und kostenbewussten Umgang mit Energie fördern, sondern auch mehr Kostengerechtigkeit schaffen will. Dies kann je nach Höhe der bisherigen Miete und der Verbrauchskosten eine Kostenerhöhung zu Lasten des Mieters mit sich bringen, jedoch ist bei niedrigerem Verbrauch auch eine Kostenminderung denkbar. Andererseits soll die Regelung der Vermieterseite bei solchen Alt-Brutto- oder Teilinklusivmietverträgen, die durch steigende Betriebskosten nicht mehr wirtschaftlich sind, mehr Kostengerechtigkeit bringen (BT-Drucks. 14/4553, S. 51; Staudinger/Weitemeyer, aaO. Rn. 3). Die einseitige Änderungsbefugnis des Vermieters gilt auch dann, wenn die Parteien bislang - wie hier - keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart haben. Dies entspricht der Regelung aus § 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG a. F., wonach der Vermieter auch nach der zuvor geltenden Rechtslage befugt war, einen verbrauchsabhängigen Abrechnungsmaßstab einzuführen, allerdings nur hinsichtlich der Kosten der Wasserversorgung und der Müllbeseitigung.

16 c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind Altmietverträge hiervon nicht ausgenommen.

17 aa) Die Vorschrift des § 556 a BGB ist durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBI. I S. 1149) neu in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden. Sie ist nach Art. 11 Mietrechtsreformgesetz seit dem 1. September 2001 anwendbar. Nach den allgemeinen Grundsätzen bedeutet dies, dass die Vorschrift des § 556 a BGB auch auf die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietverhältnisse anzuwenden ist, soweit in der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 EGBGB keine anderweitige Regelung getroffen ist (BT-Drucks. 14/4553, S. 75; Staudinger/Weitemeyer, aaO. Rn. 5, § 549 Rn. 10 f.). Da der Gesetzgeber zu § 556 a Abs. 2 BGB - anders als in Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB zu § 560 BGB - keine besondere Übergangsvorschrift geschaffen hat, verbleibt es bei den allgemeinen Grundsätzen. Die Vorschrift des § 556 a Abs. 2 BGB ist somit seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 uneingeschränkt anwendbar.

18 bb) Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zu einer Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten (Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 101/03, GE 2004, 229 ff.). Danach ist ein Vermieter bei einem Altmietvertrag, der als Miete nur einen bestimmten Betrag vorsieht, nicht berechtigt, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Darum geht es im Streitfall jedoch nicht. Die Kl. haben keine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten erklärt, sondern mit Schreiben vom 29. Dezember 2006 unter Herabsetzung der Miete die Mietstruktur geändert und für die Kaltwasserkosten eine verbrauchsabhängige Abrechnung eingeführt. Dies wäre den Kl. als Vermietern im Übrigen bereits nach der alten Rechtslage gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 1 MHG a. F. möglich gewesen. Daran hat sich durch die Neuregelung des § 556 a Abs. 2 BGB nichts geändert.

19 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann daher ein Anspruch der Kl. gegen den Bekl. auf Zahlung des Nachforderungsbetrags in Höhe von 408,37 € aus der Abrechnung vom 26. Mai 2009 nebst Zinsen nicht verwehrt werden.

20 Hinsichtlich der geltend gemachten Vorschusszahlungen für 2009 in Höhe von insgesamt 420,66 € ist durch den Zeitablauf Abrechnungsreife eingetreten. Für diesen Zeitraum können die Kl. Wasserkosten nicht mehr als Vorschuss, sondern nur aufgrund einer Abrechnung verlangen (vgl. Senatsurteile vom 30. März 2011 - VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957 = GE 2011, 814, Rn. 14, und vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 = GE 2010, 1051 m.w.N.). Insoweit wird den Kl. Gelegenheit zur Klageumstellung zu gewähren sein (§ 264 Nr. 3, § 139 Abs. 2 ZPO).

21 Anders als das Berufungsgericht meint, steht dem Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete nicht entgegen, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 28. Dezember 2009 aus formalen Gründen bereits deshalb unwirksam wäre, weil es von einer unzutreffenden Mietstruktur ausginge. Die Mietstruktur betrifft im Übrigen nicht die Wirksamkeit, sondern die inhaltliche Richtigkeit eines Mieterhöhungsverlangens (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 = GE 2010, 1117 Rn. 10 ff.).

Auch die frühere Bruttokaltmiete kann nach Einbau von Kaltwasserzählern auf eine Nettomiete (hier: Teilinklusivmiete) mit Betriebskostenvorauszahlungen umgestellt werden.

Der Vermieter baute nach Verurteilung des Mieters zur Duldung zwei Kaltwasserzähler ein. Der Mietvertrag aus 1979 enthielt eine Bruttokaltmiete. Der Vermieter rechnete – nach vorheriger Ankündigung – über die Wasserkosten verbrauchsabhängig ab. Den sich daraus ergebenden Nachforderungsbetrag zahlten die Mieter ebenso wenig wie die Vorschüsse für die Abrechnungsperiode 2009. Gegen die Klageabweisung richtete sich die Revision des Vermieters.

Der BGH hob das Urteil der ZK 67 des LG Berlin auf und verwies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Auch die frühere Bruttokaltmiete könne nach dem Einbau von Kaltwasserzählern auf eine Nettomiete (genauer: auf eine Teilinklusivmiete) mit Betriebskostenvorauszahlungen umgestellt werden. Da der Gesetzgeber keine anderweitige Regelung getroffen habe, sei § 556 a Abs. 2 BGB, der den Vermieter zur Änderung der vereinbarten Mietstruktur für verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten berechtige, auch auf die bei Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 bestehenden Altmietverträge uneingeschränkt anwendbar.

Wichtig ist, dass es für das Umsteigen von der Bruttokaltmiete auf die Nettomiete (Teilinklusivmiete, die in diesem Fall nur die Wasser- und damit auch Abwasserkosten nicht mehr, aber sonst noch alle anderen kalten Betriebskosten enthält) mit Vorauszahlungen für die verbrauchsabhängig erfassten Betriebskosten nach dem BGH nicht darauf ankommt, ob Betriebskosten in der Bruttomiete enthalten waren und ob der Vermieter sich im Vertrag das Recht vorbehalten hatte, Erhöhungen der Betriebskosten weiterzugeben. Vielmehr ist – so der BGH – § 556 a Abs. 2 BGB „ uneingeschränkt" anwendbar mit der Folge, dass auch ohne Erwähnung und ohne Erhöhungsvorbehalt der Vermieter die verbrauchsabhängig erfassten Betriebskosten aus der Bruttomiete ausgliedern und dafür angemessene Vorauszahlungen für die Zukunft (ab seiner Erklärung für den nächsten Abrechnungszeitraum) fordern kann. Da der BGH offenbar davon ausgeht, dass diese Betriebskosten in der Bruttomiete enthalten waren, ist die bisherige Bruttomiete entsprechend herabzusetzen (§ 556 a Abs. 2 Satz 3 BGB).

Die Entscheidung ist in allen Altfällen (auch den noch zu Zeiten der Altbaumietpreisbindung abgeschlossenen Verträgen, wo Betriebskostenerhöhungen über gesetzliche „Mehrbelastungszuschläge" geregelt wurden) von Bedeutung. Enthielt der Mietvertrag keinen Betriebskosten-Erhöhungsvorbehalt (was während der Preisbindung unzulässig war), ist nach der Rechtsprechung des BGH keine Betriebskostenerhöhung möglich. Die Ausgliederung von durch Verbrauch erfassten Betriebskostenteilen bietet die Möglichkeit, künftige Kostensteigerungen aufzufangen.