Umstellung der Bruttokaltmiete nach Ende der Preisbindung

Umstellung der Bruttokaltmiete nach Ende der Preisbindung; Preisbindungsmiete; Mietumstellung:Mietstrukturänderung

Auch nach Ende der Preisbindung kann der Vermieter einer ehemals preisgebundenen Neubauwohnung die wegen § 25 b Neubaumietenverordnung vorgenommene Umstellung der Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete weder durch einseitige Erklärung rückgängig machen noch hat er nach Treu und Glauben gegen den Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Nettokaltmiete in eine Bruttokaltmiete.

Der Bekl. ist aufgrund des Mietvertrages vom 10. Mai 1962 Mieter einer bis zum 31. Dezember 1991 preisgebundenen Neubauwohnung. Ursprünglich wurde eine Bruttokaltmiete vereinbart. Gemäß § 25 b Neubaumietenverordnung erfolgte anschließend die Umstellung auf eine Nettokaltmiete, da die Kostenmiete nach dieser Vorschrift ab 1. Januar 1987 keine Betriebskostenbestandteile mehr enthalten durfte. Vorliegend geht es u. a. um die Frage, ob die Kl. einen Anspruch darauf hat, daß die Bekl. einer Änderung der Mietzinsstruktur (Umstellung von Netto- auf Brut-tomietzins) zustimmen muß.

Die Kl. hat weder einen Anspruch auf Zahlung einer Bruttokaltmiete noch kann sie die Zustimmung des Bekl. zur Änderung der Nettokaltmiete in eine Bruttokaltmiete und die Erhöhung um weitere 33,60 DM auf 624,74 DM verlangen.

Ursprünglich hatten die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart. Diese ist anschließend auf eine Nettokaltmiete umgestellt worden, da die Kostenmiete aufgrund der Verordnung vom 5. April 1984 (BGBl. 1984 I Seite 546) innerhalb einer Überleitungsfrist bis zum 31. Dezember 1986 keine Betriebskostenbestandteile mehr enthalten durfte (§ 25 b Neubaumietenverordnung).

Nach Wegfall der Preisbindung ab 1. Januar 1992 lebte die bei Abschluß des Mietvertrages vereinbarte Mietstruktur nicht automatisch wieder auf. Denn auch die in § 25 b NMV enthaltene Bestimmung bedurfte zu ihrer Um-setzung einer rechtsgeschäftlichen Gestaltungserklärung nach § 10 WoBindG, die vertragsändernde Wirkung hat und nur durch eine neuerliche Vertragsänderung wieder rückgängig gemacht werden kann (vgl. Jablonski, GE 1991, 216 ff, 217 m w. N.).

Eine Änderung der Mietstruktur ist auch nicht durch die Erklärung der Kl. in dem Schreiben vom 21. September 1991, daß zum 1. Januar 1992 die "Umstellung der bisherigen Nettokaltmiete auf eine Bruttokaltmiete" erfolgte, herbeigeführt worden.

Zwar wird im Hinblick darauf, daß die Umstellung der Mietstruktur nach § 25 b NMV "zwangsweise" erfolgte und nicht unbedingt dem tatsächlichen Willen beider Mietvertragsparteien entsprechen mußte, die Auffassung vertreten, daß es dem Vermieter in diesem besonderen Fall gestattet sein müsse, die Mietstruktur durch einseitige Erklärung zu ändern (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III A Rdnr. 332). Dieser Auffassung ist aber bereits deswegen nicht zu folgen, weil - wie bereits er-wähnt - die vertragsändernde Wirkung der nach § 25 b NMV erforderlichen Gestaltungserklärung des Vermieters bezüglich der Mietstruktur nur durch eine neuerliche Vertragsänderung wieder rückgängig gemacht werden kann; eine solche bedarf aber grundsätzlich einer zweiseitigen Vereinbarung. Die von Bub/Treier vertretene Auffassung berücksichtigt nicht genügend, daß die ursprüngliche Vereinbarung einer Bruttokaltmiete eben nicht mehr vorhanden ist. Abgesehen davon fehlt es an einer Erklärung dafür, weshalb nur dem Vermieter dieses Wahlrecht zugestanden wird. Denn auch der Mieter könnte im Hinblick darauf, daß er bei Vereinbarung einer Bruttokaltmiete nur im Ausnahmefall Betriebskostennachzahlungsforderungen ausgesetzt ist (vgl. § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG), eine Bruttokaltmiete einer Nettokaltmiete vorziehen.

Der Vermieter hat nach Ende der Preisbindung aber grundsätzlich auch keinen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Änderung der Net-tokaltmiete in die (ursprünglich vereinbarte) Bruttokaltmiete (so aber Jablonski, a. a. O.; widersprüchlich Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 26 und 500 einerseits und Rdn. 333 am Ende andererseits; wie hier Beuermann, GE 1991, 846 ff., 849).

Es fehlt an einer Anspruchsgrundlage. Eine Verpflichtung des Mieters zur Zustimmung könnte sich allenfalls aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben. Die Voraussetzungen hierfür sind nach Auffassung der Kammer nicht gegeben, denn § 242 BGB gibt dem Richter nicht die Befugnis, die sich aus Vertrag oder Gesetz ergebenden Rechtsfolgen durch vermeintlich "billigere" oder "angemessenere" zu ersetzen (statt vieler: BGH, NJW 1985, 2580), sondern der Rechtsausübung soll nur dort ei-ne Schranke gesetzt werden, wo sie untragbar ist und zu mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt (BGH, NJW 1987, 1070). Das ist vorliegend nicht der Fall. Zwar ist der Vermieter bei ei-ner Nettokaltmiete insofern benachteiligt, als eine nach § 2 MHG mögliche Mieterhöhung eventuell niedriger ausfällt, weil die Kappungsgrenze von 30 % auf der Grundlage der Nettokaltmiete und nicht - wie anderenfalls - auf der Grundlage der (höheren) Bruttokaltmiete zu berechnen ist. Auch ist der Vermieter bei einer Nettokaltmiete verpflichtet, über die Betriebskosten jährlich abzurechnen, hingegen muß er bei einer Bruttokaltmiete nicht einmal eine eventuelle Erhöhung der Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG geltend machen. Diese Nachteile wiegen aber nicht so schwer, daß von einer generellen Zustimmungspflicht des Mieters zu einer Umstellung auf ei-ne Bruttokaltmiete auszugehen ist.

Der Umstand, daß der Mieter bei Vertragsabschluß mit einer Bruttokaltmiete einverstanden gewesen ist, ist ohne Bedeutung, da diese Vereinbarung zum einen - wie bereits mehrfach erwähnt - nicht mehr existiert, und zum anderen nach den damals geltenden Vorschriften eben nur die Vereinbarung einer Bruttokaltmiete gesetzlich zulässig war, so daß die Argumentation, der Mieter müsse sich an dem früher geäußerten Willen festhalten lassen, nicht greift.

Auch ist die Folge, daß die ursprüngliche - und seinerzeit allein zulässige - Vereinbarung einer Bruttokaltmiete auch nach Wegfall der Preisbindung keine Bedeutung hat, offensichtlich vom Gesetzgeber in Kauf genommen worden, denn anderenfalls hätte es nahegelegen, die in § 25 b Neubaumietenverordnung enthaltenen Bestimmungen ausdrücklich auf die Dauer der Preisbindung zu begrenzen.

Umstände, denen zu entnehmen ist, daß die Verweigerung der Zustimmung des Bekl. zur Umstellung der Mietstruktur in diesem besonderen Falle mit einer unbilligen Härte für die Kl. verbunden ist, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Mitte der 80er Jahre wurde durch eine entsprechende Änderung der Neubaumietenverordnung den Vermietern von Sozialwohnungen die Verpflichtung auferlegt, ihre bisherigen Bruttomietvereinbarungen umzustellen auf Netto-Mieten nebst Betriebskostenvorauszahlungen, über die dann abzurechnen ist.

Wie das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 28. September 1992 festgestellt hat, kann aber nach Ende der Preisbindung der Vermieter einer ehemals preisgebundenen Neubauwohnung die vorgenommene Umstellung der Brutto-Kaltmiete in eine Netto-Kaltmiete weder durch einseitige Erklärung rückgängig machen noch hat er nach Treu und Glauben gegen den Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Mietzinsstruktur. Möglich ist also eine Änderung der Mietzinsstruktur nur, wenn der Mieter zustimmt.

Wenn nunmehr bei Sozialwohnungen die Bindungen auslaufen, stellt sich für viele Vermieter die Frage, ob es eine Möglichkeit gibt, wieder zur alten Brutto-Miete zurückzukehren. Wie wir bereits mehrmals anhand von Langzeit-Berechnungen deutlich gemacht haben, ist aufgrund der Kappungsgrenzen-Regelung des § 2 MHG eine Brutto-Mietvereinbarung für den Vermieter immer günstiger als eine Netto-Mietvereinbarung.