Umstellung auf verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung während der laufenden Abrechnungsperiode

Umstellung auf verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung während der laufenden Abrechnungsperiode; Einbau von Heizkostenverteilern; Kürzung der Heizkosten

1. Nach Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten ist der Vermieter berechtigt, bereits während der laufenden Abrechnungsperiode die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen.

2. Für die Zeit bis zur Geräteinstallation können die Heizkosten nach der Gradtagszahlenmethode ermittelt werden; der Mieter ist berechtigt, den danach auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen.

(Leitsätze des Einsenders)

Die Kl. macht Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung für 2005 geltend. Die Kl. rechnete mit Schreiben vom 12. Juni 2006 die Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2005 ab. Es ergab sich zu Lasten der Bekl. eine Nachforderung von 1.189,54 €. Hierauf leistete die Bekl. am 3. August 2006 einen Teilbetrag von 68,52 €. Die Kl. macht daher aus der Abrechnung noch (abzüglich einer Gutschrift von 8,97 € wegen früherer Überzahlung) einen Rückstand in Höhe von 1.112,05 € geltend. Erst am 24. Februar 2005, also nach Beginn der Abrechnungsperiode, installierte die Kl. in der Wohnung Verbrauchserfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser. In der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 12. Juni 2006 rechnete die Kl. dann sowohl hinsichtlich der Heiz- als auch hinsichtlich der Warmwasserkosten anteilig nach Fläche und Verbrauch ab. Hinsichtlich des Heizungsverbrauches wurde dabei bei den Gesamteinheiten 301.375,17 Abrechnungseinheiten und 10.496,82 Einzelabrechnungseinheiten der Bekl. angegeben. Die angegebenen Verbrauchszahlen entsprachen jedoch nicht dem tatsächlichen Einzel- bzw. Gesamtverbrauch. Vielmehr hatte die Kl. den Gesamt- und Einzelverbrauch ab dem 24. Februar bis 31. Dezember 2005 abgelesen und sodann auf das gesamte Jahr hochgerechnet. Erst am 24.2.2005 installierte die Kl. die Heiz- und Warmwasserzähler in der Wohnung der Bekl. Aufgrund dieser Zähler las die Kl. (beginnend mit dem 24.2.2005) für das Jahr 2005 an Heizkosten 211.866,74 Abrechnungseinheiten Gesamtverbrauch und bei der Bekl. 7.419 Abrechnungseinheiten Einzelverbrauch ab. Bei der Ermittlung des Heizungsverbrauchs der Bekl. für das gesamte Jahr 2005 ging die Kl. sodann bei der Nebenkostenabrechnung nach der Gradtagszahlmethode vor und ermittelte so weitere Verbrauchseinheiten in Höhe von weiteren 29,3 % der abgelesenen Verbrauchseinheiten. Hinsichtlich der Warmwasserkosten rechnete die Kl. den durchschnittlichen Tagesverbrauch in der Zeit vom 24. Februar bis 31. Dezember 2005 aus (abgelesene Gesamteinheiten für Warmwasser 1907,32 und abgelesene Einheiten bei der Bekl. 36,18) und setzte diesen durchschnittlichen Tagesverbrauch auch für die weiteren 55 Tage vom 1. Januar bis 24. Februar 2005 an. Ausführungen dazu enthielt die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht. Die Kl. teilte der Bekl. diese Vorgehensweise jedoch auf Nachfrage im Jahre 2006 mit. Mit Schreiben vom 27.7.2006 teilte die damalige Bekl.

vertreterin der Kl.

seite mit, daß die vorgenommene Hochrechnung des abgelesenen Verbrauchs auf das gesamte Jahr unzulässig sei.

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

1. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung liegt vor, so daß die Fälligkeit der Nachzahlung nicht aus diesem Grund entfällt (BGHZ 113, 188, 194). Das Gericht mußte dabei nicht entscheiden, ob die Abrechnung bereits mit ihrer Erteilung formell ordnungsgemäß war. Dafür spricht, daß die Abrechnung einen zwar inhaltlich unrichtigen, rechnerisch jedoch nachvollziehbaren Verbrauch auswies. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenab-rechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnungen bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug einer Vorauszahlung (ständige Rechtsprechung zuletzt BGH, NJW 2007, 1059 f.). Dem dürfte die Abrechnung der Kl. gerecht geworden sein, da hier sehr wohl die Verteilerschlüssel angegeben und erläutert wurden. Es ist genau ersichtlich, welche Gesamtkosten bestanden, wieviel nach Verbrauch und wieviel nach Fläche umgerechnet wurden und welcher Verbrauch insgesamt und welcher Verbrauch des Mieters angesetzt wurde.

Entscheidend ist letztlich, daß die Bekl. durch den sie vertretenden Mieterverein bereits bei Abfassung des Schreibens vom 27. Juli 2006 wußte, daß der vom Montagetermin bis zum 31. Dezember 2005 erfaßte Verbrauch auf das gesamte Jahr 2005 hochgerechnet wurde. Damit wußte die Bekl., wie die Kl. die Verbrauchszahlen ermittelt hatte. Zu berücksichtigen ist insofern, daß eine Fehlerkorrektur hinsichtlich der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich ist (BGH, NJW 2007, 1059 f.). Für die Kl. gab es nunmehr hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2006 nichts mehr zu erläutern. Dementsprechend kann auch aus diesem Grund keine formell unwirksame Abrechnung vorliegen.

2. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist es dem Vermieter beim Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten in der laufenden Abrechnungsperiode nicht verwehrt, zumindest insoweit verbrauchsabhängig abzurechnen, als dies durch die eingebauten Erfassungsgeräte bereits möglich ist. Dabei ist die Konzeption der Heizkostenverordnung zu berücksichtigen, wonach in Objekten mit zentralen Heizungsanlagen oder mit Wärmelieferung (Wärmecontracting) im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer zu verteilen ist (§ 6 Abs. 1 Heizkostenverordnung vgl. BGH, NJW-RR 2006, 232 ff.). Zwar hat die Bekl.

seite zutreffend darauf verwiesen, daß nach älterer Rechtsprechung bei kalenderjährlicher Abrechnung der Heizkosten der verbrauchsabhängige Abrechnungszeitraum erst mit dem Ersten des auf die Anbringung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung folgenden Kalenderjahres beginnen solle (vgl. LG Berlin, GE 1986, 959 bis 963; AG Neukölln, GE 1986, 861). Diese Entscheidungen ergingen jedoch unter Hinweis auf § 12 Abs. 1 Nr. 3 Heizkostenverordnung a. F. Danach sollten die Vorschriften der Heizkostenverordnung über die Kostenverteilung erstmals für den Abrechnungszeitraum, der nach dem Anbringen der Ausstattung beginnt, gelten. Diese Vorschrift war jedoch lediglich eine Übergangsvorschrift, die nunmehr aufgehoben wurde. Die Übergangsfristen in § 12 sollten vor allem vermeiden, daß durch einen größeren Nachfrageschub nach Ausstattung zur Verbrauchserfassung die Preise sich stärker als in diesem Bereich üblich erhöhen sollten (vgl. dazu Kreuzberg, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 3. Aufl. ,Seite 12). Nach Aufhebung dieser Übergangsvorschrift steht nach Ansicht des Gerichts der Zweck der Heizkostenverordnung ganz im Vordergrund, im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie eine möglichst genaue Verteilung der Heizkosten zu erreichen und diese Kosten dem Nutzer vor Augen zu führen (vgl. dazu BGH, NJW-RR 2006, 232 ff.).

3. Zutreffend hält das Gericht im übrigen die Vorgehensweise der Kl., für die Zeit bis zur Geräteinstallation (also bis zum 24. Februar 2005) die umzulegenden Kosten von den Gesamtkosten hinsichtlich der Heizkosten nach der Gradtagszahlmethode zu ermitteln. Die Parteien haben insofern unstreitig gestellt, daß die Gesamtkosten hinsichtlich der Heizkosten für diese ersten 55 Tage aufgrund des strengen Winters 2004/2005 35 % betragen. Hinsichtlich der Warmwasserkosten ist eine normale Umrechnung nach Tagen nicht zu beanstanden.

Das Gericht mußte somit nicht mehr entscheiden, ob die Anwendung der Gradtagszahlmethode zur Ermittlung des Verbrauchs der ersten 55 Tage, die nach Wohnfläche umzulegen sind, möglich ist. Dafür spricht, daß die Gradtagszahlmethode unter den besonderen Umständen des Falles eine möglichst genaue Ermittlung des Wärmeverbrauchs für die ersten 55 Tage sicherstellt. Daß die Gradtagszahlmethode nur für den Fall des Mieterwechsels während der Abrechnungsperiode in § 9 b Heizkostenverordnung geregelt ist, läßt nur erkennen, daß die Gradtagszahlmethode als zuverlässiges Mittel zur Verteilung der Heizkosten anerkannt ist. Eine Anwendung über den dort geregelten Bereich hinaus ist nicht gesperrt (vgl. auch BGH, NJW-RR 2006, 232, 234).

Das Gericht mußte auch nicht entscheiden, ob aufgrund des besonders strengen Winters 2004/2005 die Gradtagszahlmethode etwas zu modifizieren war. Beide Parteien haben unstreitig gestellt, daß der Heizkostenverbrauch der ersten 55 Tage 35 % des Gesamtverbrauchs darstellt.

4. Hinsichtlich des auf die ersten 55 Tage entfallenden Verbrauches, der mangels Heizkostenzähler bzw. Warmwasserzähler nach Wohnfläche umzulegen war, handelt es sich um eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung. Daher war ein Abzug von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung für diesen Teil der Kosten vorzunehmen.

[...]

Nach Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten ist der Vermieter berechtigt, bereits während der laufenden Abrechnungsperiode die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Für die Zeit bis zur Geräteinstallation können die Heizkosten nach der Gradtagszahlen-Methode ermittelt werden; der Mieter ist berechtigt, den danach auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen.

Der Vermieter forderte aus einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 12. Juni 2006 für 2005 Kosten nach. Der Nachforderung lagen für die Zeit ab 24. Februar 2005 - Datum des erstmaligen Einbaus von Verbrauchserfassungsgeräten - bis 31. Dezember 2005 abgelesene sowie für die Zeit vom 1. Januar bis 23. Februar 2005 nach der Gradtagszahlenmethode ermittelte Verbrauchswerte für die Heizung zugrunde. Hinsichtlich der Warmwasserkosten rechnete der Vermieter den durchschnittlichen Tagesverbrauch in der Zeit vom 24. Februar 2005 bis 31. Dezember 2005 aus und setzte diesen auch für die Zeit vom 1. Januar bis 23. Februar 2005 an. Der Mieter hielt die Abrechnung für formell unwirksam und macht im übrigen geltend, erst ab der nächsten Abrechnungsperiode habe verbrauchsabhängig abgerechnet werden dürfen, so daß ein 15 %iger Abzug vorzunehmen sei.

Das AG Lichtenberg hielt die Abrechnung für formell wirksam, da sie den Mindestanforderungen entspreche, denn aus ihr sei genau ersichtlich gewesen, welche Gesamtkosten angefallen seien, wieviel nach Verbrauch und wieviel nach Fläche umgelegt worden sei und welcher Verbrauch des Mieters angesetzt worden sei. Der Vermieter sei auch berechtigt gewesen, nach dem Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten bereits während der laufenden Abrechnungsperiode die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Nach der Aufhebung des § 12 Abs. 1 Nr. 3 HeizkV a. F., wonach die Kostenverteilung erst für denjenigen Abrechnungszeitraum notwendig sei, der nach dem Einbau der Verbrauchserfassungsgeräte beginne, stehe der Zweck der HeizkV im Vordergrund, im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie eine möglichst genaue Verteilung der Heizkosten zu erreichen. Auch die Ermittlung der auf den Mieter für die Zeit bis zur Installation der Verbrauchserfassungsgeräte entfallenden Heizkosten sei nicht zu beanstanden. Da diese aber mangels Verbrauchserfassung auf die Wohnfläche umgelegt worden seien, seien sie um 15 % zu kürzen.

Der Ansicht des AG Lichtenberg, daß der Vermieter nach Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten berechtigt ist, bereits während der laufenden Abrechnungsperiode die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, kann nicht zugestimmt werden. Insoweit dürfte vielmehr § 556 a Abs. 2 Satz 2 BGB maßgebend sein, der auch für Heiz- und Warmwasserkosten gilt, die zu den verbrauchsabhängigen Betriebskosten zählen. Gemäß § 556 a Abs. 2 Satz 2 BGB kann die Erklärung, daß die Betriebskosten nach dem erfaßten unterschiedlichen Verbrauch umgelegt werden, nur für künftige Abrechnungszeiträume abgegeben werden und ist nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig (§ 556 a Abs. 2 Satz 2). Der Vermieter kann sich nicht auf eine Formularklausel berufen, wonach er berechtigt sein soll, den Umlegungsmaßstab für Betriebskosten zu Anfang eines Berechnungszeitraumes zu bilden. Änderungen des Verteilerschlüssels sind immer nur mit Wirkung für die Zukunft möglich (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 12. März 2003 - 7 U 50/02 -, GE 2004, 479). Die Umstellung wird also erst mit dem Beginn des der Erklärung folgenden Abrechnungszeitraums wirksam, sofern ein solcher bereits (z. B. für andere Betriebskosten) vereinbart war. Eine bestimmte Frist für die Abänderungserklärung ist nicht vorgesehen. Es reicht daher jede Abänderungserklärung aus, die dem Mieter so rechtzeitig zugeht, daß er die Wirksamkeit dieser Abänderungserklärung prüfen kann. Waren die Betriebskosten bisher in der Miete - teilweise oder ganz - enthalten, so daß mit der Umstellung auf die verbrauchsabhängige Abrechnung auch die Umstellung auf Vorauszahlungen und die Abrechnung darüber verbunden ist, kann der Vermieter den Beginn des Abrechnungszeitraums sowie die Abrechnungsfrist (bis zu zwölf Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraums) nach seinem Ermessen bestimmen. Jedoch darf der Abrechnungszeitraum wiederum nicht länger oder kürzer als ein Jahr sein. Die danach beginnende Abrechnungsfrist darf nicht länger als ein Jahr sein (§ 556 Abs. 3 Satz 2).