Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten

Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten; Betriebskostenabrechnung nach dem Abflußprinzip; Ablesekosten für Wasser

1. Die Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten kann auch konkludent durch entsprechende Betriebskostenabrechnung erfolgen.

2. Die Abrechnung nach dem Abflußprinzip ist zumindest dann weiterhin zulässig, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hat.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt Zahlung der sich aus den Betriebskostenabrechnungen für 2001 bis 2004 zu ihren Gunsten ergebenden Salden sowie Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorschüsse für Januar 2005 bis Juni 2006. Die Bekl. beanstanden in erster Linie die Umlage der Kosten für Be- und Entwässerung, die seit 1999 verbrauchsabhängig erfolgt und gegenüber früheren Abrechnungen zu deutlich höheren, Nachzahlungen der Bekl. geführt hat.

Das Amtsgericht hat der Klage nur zu einem geringen Teil stattgegeben. Bei der von der Kl. vorgenommenen Kostenaufteilung nach dem sog. Abflußprinzip komme eine verbrauchsabhängige Umlage der Kosten für Be- und Entwässerung nicht in Betracht.

II. Die zulässige Berufung der Kl. ist überwiegend begründet. Die Kl. kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB für 2001 bis 2004 restliche Betriebskosten in Höhe von insgesamt 2.914,97 € verlangen.

Die Nebenkostenabrechnungen begründen auch hinsichtlich der Kosten für Be- und Entwässerung einen fälligen Nachzahlungsanspruch.

Voraussetzung für eine verbrauchsabhängige Umlage der Kosten für Be- und Entwässerung ist in jedem Fall eine vorherige Erklärung der Kl. gemäß § 4 Abs. 5 MHG, der jedenfalls für die erste hier streitgegenständliche Abrechnungsperiode noch galt. Denn die Parteien hatten im Mietvertrag vom 9. Juli 1991 eine Bruttokaltmiete vereinbart. Die der Kl. im Mietvertrag vorbehaltene Umstellung auf Zahlung von abzurechnenden Vorschüssen hat sie zwar mit Erklärung vom 10. Dezember 1996 wahrgenommen, diese sah aber auch hinsichtlich der Kosten für Be- und Entwässerung eine flächenanteilige Umlage vor.

Eine entsprechende ausdrückliche Erklärung hat die Kl. unstreitig nicht abgegeben. Ihre Auffassung, daß es einer solchen Erklärung überhaupt nicht bedürfe, ist mit der eindeutigen gesetzlichen Regelung in § 4 Abs. 5 MHG bzw. in § 556 a Abs. 2 BGB n. F. nicht in Einklang zu bringen. Eine solche Erklärung ist aber in der Betriebskostenabrechnung für 1999 inzident enthalten, in der erstmals eine verbrauchsabhängige Umlage vorgenommen worden ist. Diese ist den Bekl. mit Schreiben vom 4. Dezember 2000 übersandt worden, so daß für die hier streitgegenständlichen Abrechnungszeiträume ab 2001 die Voraussetzung für eine verbrauchsabhängige Umlage der Kosten für Be- und Entwässerung erfüllt ist.

Das von der Kl. den Abrechnungen zugrunde gelegte sog. Abflußprinzip, wonach die im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich aufgewendeten Kosten umgelegt werden ohne Rücksicht darauf, in welchem Zeitraum sie verursacht worden sind, ist nicht zu beanstanden.

Diese Frage wird unterschiedlich beurteilt. Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (LG Berlin - ZK 65 - GE 2005, 1249) hat die Auffassung vertreten, daß unter Berücksichtigung der Vorgaben in § 556 Abs. 3 BGB n. F. eine Abrechnung allein nach dem sog. Abgrenzungsprinzip zu erfolgen habe. Die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin hat - ohne weitere Auseinandersetzung mit dieser Frage - eine Abrechnung für 2003 nach dem Abflußprinzip für zulässig erachtet (LG Berlin - ZK 64 - GE 2006, 725). Der Bundesgerichtshof hat unter Angabe der jeweiligen Befürworter der jeweiligen Auffassungen dargelegt, daß es letztlich zwei anerkannte Abrechnungsmodalitäten gebe, nämlich Abgrenzungs- oder Abflußprinzip. Er hat die Frage, in welcher Weise eine Abrechnung unter Berücksichtigung der seit dem 1. September 2001 geltenden Vorschriften zu erfolgen habe, jedoch bisher ausdrücklich offengelassen (BGH, Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05 = GE 2006, 1160 = WuM 2006, 516, im Rechtszug vorgehend LG Berlin - ZK 65 - aaO.).

Die Kammer hält die Auffassung der Zivilkammer 65 (aaO.) nicht für zutreffend. Daß eine Abrechnung nach dem Abflußprinzip für Abrechnungsperioden, die vor dem 1. September 2001 beendet waren, eine anerkannte und zulässige Abrechnungsweise war, wird nicht in Frage gestellt. Durch die Mietrechtsreform hat sich an der Zulässigkeit einer solchen Abrechnung nach hiesiger Ansicht nichts geändert. Aus den Gesetzesmaterialien (vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 116 ff.) ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte, daß in diesem Punkt eine Änderung der bisherigen Rechtspraxis erfolgen sollte.

Auch aus der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F. folgt nicht, daß der Gesetzgeber mittelbar das Zeitabgrenzungsprinzip als allein zulässig ansieht, weil im Falle der Abrechnung nach dem Abflußprinzip Fälle, in denen der Vermieter eine verspätete Geltendmachung von Betriebskosten zu vertreten hat, nur theoretisch denkbar seien. Zwar ist letzteres zutreffend. Die eingangs genannte Regelung läuft gleichwohl nicht leer. Denn das Zeitabgrenzungsprinzip wird ja nicht ausgeschlossen, und hier ist eine nachträgliche, vom Vermieter nicht zu vertretende Geltendmachung von Betriebskosten sehr wohl denkbar.

Die Gefahr eines Unterlaufens der Abrechnungsfrist ist jedenfalls in bezug auf diejenigen laufenden Betriebskosten nicht ersichtlich, für die Jahresrechnungen erteilt werden. In diesen Fällen dürften regelmäßig keine Gründe vorliegen, die ein Überschreiten der Jahresfrist rechtfertigten. In den Fällen, in denen Betriebskosten zwar laufend, aber nicht jährlich anfallen (z. B. Dachrinnenreinigung, Wartung von Feuerlöschern u. ä.), wäre ein auf einen zurückliegenden Zeitraum entfallender Anteil nach dem Abflußprinzip zwar erst innerhalb vom einem Jahr, bei einer nachträglichen Abrechnung nach dem Abgrenzungsprinzip aber bereits nach drei Monaten geltend zu machen. Diese Verzögerung kann indes hingenommen werden, zumal der Gesetzgeber eine ausdrückliche Regelung in Kenntnis der in der Praxis gängigen Abrechnungsprinzipien nicht getroffen hat. Dafür spricht auch, daß es sich bei diesen Kosten im allgemeinen um eher geringe Beträge handelt, die keine so erheblichen Auswirkungen auf die Gesamthöhe der Kosten haben.

Daß bei dieser Abrechnungsweise der Mieter Betriebskostenanteile für Zeiträume tragen muß, die außerhalb der eigentlichen Abrechnungsperiode liegen, ist diesem Abflußprinzip immanent. Das führt indes nicht zu dessen Unangemessenheit. Denn dies wird dadurch ausgeglichen, daß der Mieter andererseits für Betriebskosten, die in der Abrechnungsperiode tatsächlich verursacht worden sind, in dieser Abrechnungsperiode keine Kosten tragen muß, weil diese in einer anderen in Rechnung gestellt werden. Es findet insoweit lediglich eine Verschiebung statt.

Nach den Grundsätzen des Bundesgerichtshofs muß eine Abrechnung auch verbrauchsabhängiger Kosten nicht dem genauen Verursachungsanteil der einzelnen Mieter entsprechen und sind gewisse Ungenauigkeiten bei der Umlage von Betriebskosten im Interesse einer Vereinfachung der Abrechnung grundsätzlich hinzunehmen (BGH, Urteil v. 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 = GE 2006, 502).

Es kann dahinstehen, ob es in Einzelfällen, etwa in denen ein Mieterwechsel stattgefunden hat, zu unangemessenen Belastungen kommt. Das ist jedenfalls dann nicht ersichtlich, wenn, wie hier, das Mietverhältnis die ganze Zeit über bestanden hat.

Zu den danach umzulegenden Kosten gehören auch Ablesekosten und sonstige Wasserkosten. Hinsichtlich letzterer hätten die Bekl. ggf. nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen substantiierte Einwendungen erheben müssen. [...]

Der Vermieter kann die Erklärung, daß abweichend von der bisher vereinbarten Bruttokaltmiete nunmehr eine Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlungen verlangt werde und daß die Kosten für Be- und Entwässerung nicht mehr nach der Fläche, sondern nach dem erfaßten Verbrauch abgerechnet werden sollen, auch konkludent durch eine verbrauchsabhängige Umlage in einer Betriebskostenabrechnung abgeben. Die Abrechnung nach dem Abflußprinzip ist zumindest dann weiterhin zulässig, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hat, so das LG Berlin (ZK 63).

Der Vermieter verlangte Zahlung der sich aus den Betriebskostenabrechnungen 2001 bis 2004 zu seinen Gunsten ergebenden Nachforderungen, die sich nach Umstellung der Bruttomiete in eine Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen u. a. aus der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Be- und Entwässerung seit 1999 nach dem sog. Abflußprinzip ergaben. Die Mieter beanstandeten in erster Linie die Umlage dieser Kosten, die gegenüber früheren Abrechnungen nach dem ursprünglich vereinbarten Flächenmaßstab zu deutlich höheren Nachforderungen geführt hatten. Das Amtsgericht wies die Klage im wesentlichen ab, weil die Kosten für Be- und Entwässerung flächenanteilig umzulegen seien. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 63 des LG Berlin gab der Berufung statt. Der Vermieter habe entsprechend dem mietvertraglichen Vorbehalt nicht nur ausdrücklich die früher vereinbarte Bruttomiete durch ausdrückliche Erklärung auf eine Nettomiete mit Vorschüssen umgestellt, sondern auch die damalige flächenanteilige Umlage auf eine verbrauchsabhängige Umlage. Zwar sei dazu eine entsprechende Erklärung notwendig; diese sei aber konkludent dadurch erfolgt, daß seit 1999 die Wasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet worden seien. Auch das vom Vermieter den Abrechnungen zugrunde gelegte sog. Abflußprinzip, wonach die im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich aufgewendeten Kosten umgelegt werden, ohne Rücksicht darauf, in welchem Zeitraum sie verursacht worden sind, sei nicht zu beanstanden. Durch die Mietrechtsreform habe sich an der Zulässigkeit einer solchen Abrechnung nichts geändert. Auch aus § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB folge nicht, daß der Gesetzgeber mittelbar das Zeitabgrenzungsprinzip als allein zulässig angesehen habe. Die dem Abflußprinzip immanente Belastung des Mieters mit Betriebskostenanteilen für Zeiträume, die außerhalb der eigentlichen Abrechnungsperiode lägen, werde dadurch ausgeglichen, daß der Mieter andererseits für Betriebskosten, die in der Abrechnungsperiode tatsächlich verursacht worden seien, keine Kosten tragen müsse, weil diese in einer anderen in Rechnung gestellt würden. Die sich daraus ergebende Verschiebung sei jedenfalls dann nicht unangemessen, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden habe.

Zur Umstellung der Bruttomiete auf verbrauchsabhängige Abrechnung vgl. u. a. Kinne, GE 2007, 889.

Zur Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflußprinzip vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 1. Dezember 2006, 63 S 113/06, GE 2007, 368; LG Berlin, Urteil v. 8. Dezember 2006 - 63 S 72/06 -, GE 2007, 451; AG Charlottenburg, Urteil v. 11. Januar 2007 - 227 C 237/05 -, GE 2007, 453; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 17. Oktober 2007 - 2 C 300/07 -, GE 2007, 1558; Kinne GE 2007, 1226.