Umstellung auf Restkapital

Umstellung auf Restkapital; frei werdende Mittel; Senkung der Aufwendungszuschüsse; vorzeitige Bedienung der Aufwendungsdarlehen; Anschlussförderung

Wenn der Fördergeber zur Bewilligung der sog. Anschlussförderung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau in Berlin eine Umstellung auf Restkapital verlangt, sind die dadurch frei werdenden Mittel nur zur Senkung der Aufwendungszuschüsse, nicht aber (auch) zur vorzeitigen Bedienung der Aufwendungsdarlehen einzusetzen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin eines öffentlich geförderten Objekts des sogenannten sozialen Wohnungsbaus in Berlin.

Die Rechtsvorgängerin der Bekl. (WBK) gewährte der Rechtsvorgängerin der Kl. (Voreigentümerin) in den Jahren 1979 und 1982 Aufwendungsdarlehen in Höhe von insgesamt 358.815,97 DM. Mit der Leistung des Kapitaldienstes und des laufenden Verwaltungskostenbeitrages sollte nach planmäßiger Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel, spätestens aber nach 30 Jahren Laufzeit begonnen werden.

Nach Ablauf von 15 Jahren Grundförderung gewährte die Bekl. der Kl. mit Bescheid vom 13. März 1995 eine Anschlussförderung nach den Richtlinien über die Anschlussförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1977 bis 1981 (i. F.: Anschlussförderrichtlinien).

[...] Die Kl. nahm auf Verlangen der Bekl. zum 1. Oktober 2005 eine Umfinanzierung der Fremddarlehen vor, aus der sich eine Kapitalkostenersparnis ergab. Das nahm die Bekl. zum Anlass, von der Kl. ab diesem Zeitpunkt die Bedienung der Aufwendungsdarlehen zu verlangen, da nach Streichung der Aufwendungszuschüsse noch ein Überschuss der Mieteinnahmen - berechnet auf der Grundlage der Verpflichtungsmiete - über die Kosten verblieb.

Nachdem die Bekl. in Folge der Weigerung der Kl. mit der Kündigung der Aufwendungsdarlehen und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen drohte, zahlte die Kl. am 28. August 2009 11.016,23 € an die Bekl. und dem Vorbehalt der Rückforderung.

Mit Schreiben vom 21. September 2009 forderte die Kl. die Bekl. zur Rückzahlung dieses Betrages bis zum 21. Oktober 2009 auf. Die Bekl. lehnte dies ab.

Die Kl. ist der Auffassung, sie sei nicht zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen seit dem 1. Oktober 2005 verpflichtet gewesen, da diese nicht zur Rückzahlung fällig gewesen seien. Insbesondere beinhalteten die Anschlussförderrichtlinien keine Anspruchsgrundlage dafür, im Falle der Umstellung des Fremddarlehens auf das Restkapital und des Verbleibens eines Überschusses auch nach Einstellung der Zahlung von Aufwendungszuschüssen die Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zu verlangen. Allenfalls hätte die Verpflichtungsmiete gesenkt werden können. Das LG hielt die Klage für begründet.

Die Berufung hat nach Überzeugung des Senats keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts. Der Senat weist daher das Rechtsmittel nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO einstimmig zurück, nachdem er zuvor rechtliches Gehör gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO durch seinen Beschluss vom 2. Mai 2011 gewährt hat. Der Senat hält an den Erwägungen aus II. der Gründe des Beschlusses vom 2. Mai 2011 (dort I. enthält eine Sachverhaltsdarstellung) fest, zu der die Bekl. mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 19. Mai 2011 lediglich in der Weise Stellung genommen hat, dass sie bei ihrer bisherigen Einschätzung bleibe und um eine abschließende Entscheidung des Senats bitte. Die fortgeltenden rechtlichen Erwägungen des Senats aus den Gründen des Beschlusses vom 2. Mai 2011 lauten:

„Gemäß § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die erstinstanzliche Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist hier nicht der Fall.

Die Berufungsbegründung vom 18.4.2011 vermag das vom Landgericht gefundene Ergebnis nicht zu erschüttern und gibt lediglich Anlass zu folgenden Hinweisen:

1. Zutreffend hat das Landgericht einen Anspruch der Kl. gegenüber der Bekl. auf Zahlung von 11.016,23 € aus Leistungskondiktion, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, bejaht. Die im August 2009 von der Kl. an die Bekl. erbrachte Leistung in Höhe des vorstehend genannten Betrages war ohne Rechtsgrund erfolgt, weil der Bekl. aus den - vorliegend als Rechtsgrund allein in Betracht kommenden - der Kl. gewährten Aufwendungsdarlehen kein entsprechender fälliger (Rück-) Zahlungsanspruch gegenüber der Kl. zustand.

a. Entscheidend für die Frage, ob die der Kl. gewährten Aufwendungsdarlehen zur Rückzahlung fällig waren bzw. sind, sind die das Vertragsverhältnis hinsichtlich der Aufwendungsdarlehen konkret prägenden Regelungen. Nach Nummer 3.1 Abs. 4 e der - aufgrund Einbezug im Bewilligungsbescheid vom 13.3.1995 für das Verhältnis der Parteien maßgeblichen Regelung der - AFR hat sich der Verfügungsberechtigte, hier die Kl., zu verpflichten,

,nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel bzw. - soweit keine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden ist - nach spätestens 15 Jahren Anschlussförderung das Aufwendungsdarlehen aus dem Überschuss, der sich aus den um die Eigenkapitalverzinsung sowie die Bewirtschaftungskosten (wobei das Mietausfallwagnis von dem Mietentgelt - abzüglich Umlagen, Vergütungen und Zuschlägen - zu berechnen ist, das von den Mietern tatsächlich gefordert wird) geminderten Mieteinnahmen ergibt, in vollem Umfang nach Maßgabe der Nummer 4 Abs. 1 zu bedienen.'

Zutreffend hat das Landgericht diese Klausel nach ihrem insoweit klaren Wortlaut dahin gehend ausgelegt, dass sich der Einschub ,soweit keine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden ist' aufgrund seiner Stellung in der Regelung alleine auf die Alternative ,nach spätestens 15 Jahren Anschlussförderung' bezieht, nicht aber auch auf die Alternative ,nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel', dass also das Aufwendungsdarlehen nur dann vor Tilgung sämtlicher Fremdmittel nach spätestens 15 Jahren Anschlussförderung zu tilgen ist, wenn keine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden ist. Dass entgegen dem eindeutigen Wortlaut der Regelung die Bekl. die Rückzahlungsfälligkeit der Aufwendungsdarlehen jederzeit durch ihr bloßes Verlangen nach einer Umstellung der Berechnung betreffend die Fremdmittel vom Nominalkapital auf das Restkapital herbeiführen können sollte, kann ihr nicht entnommen werden.

Da vorliegend aber durch die Bekl. eine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden ist, scheidet eine Rückzahlungsfälligkeit der Aufwendungsdarlehen nach 15 Jahren Anschlussförderung aus mit der Folge, dass die streitgegenständlichen Aufwendungsdarlehen erst nach - vorliegend unstreitig noch nicht erfolgter - Tilgung sämtlicher Fremdmittel bedient werden müssen.

b. Entgegen der Auffassung der Bekl. ergibt sich Gegenteiliges auch nicht - und schon gar nicht für die Kl. hinreichend deutlich - aus dem gesamten Förderungssystem und den dieses bestimmenden Regelungen.

Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 des - nach seinem § 1 Abs. 1 für neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnungen geltenden - WoBindG (vgl. dazu auch Ziffer II. 1. der in die Darlehensverträge vom 18.12.1979 und vom 18.3.1982 einbezogenen ,Weitere(n) Darlehensbedingungen' darf der geförderte Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt als die Kostenmiete, nämlich als dasjenige Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, zum Gebrauch überlassen.

Die - vorliegend auf Verlangen der Bekl. erfolgte - Umstellung der Berechnung betreffend die Fremdmittel vom Nominalkapital auf das Restkapital hat eine Verringerung der Kapitalkosten und damit der Ausgaben der Kl. bewirkt. Dies wiederum hat zu einer Kürzung der Aufwendungszuschüsse der Bekl. geführt, wie es auch der Konzeption von Nummer 3.1 Abs. 4 b. und c. AFR entspricht.

Soweit verringerte Ausgaben für Zinsen auf Fremddarlehen eine bloße Reduzierung der Aufwendungszuschüsse zur Folge haben, kann dies noch nicht zu einem Verstoß gegen das Prinzip der Kostenmiete führen, well sich lediglich die Aufwendungszuschüsse reduzieren, die die Lücke schließen sollen, die sich daraus ergibt, dass die Ausgaben die Einnahmen übersteigen; Entsprechendes gilt für eine etwaige Steigerung der Einnahmen durch Mieterhöhungen.

Anders kann es allenfalls sein, wenn die Aufwendungszuschüsse ,aufgezehrt' sind. Auch für diesen Fall führt die weitere Verringerung von Ausgaben oder die weitere Erhöhung von Einnahmen aber nicht zwangsläufig zu einem Verstoß gegen das Prinzip der Kostenmiete. Zum einen ist zu beachten, dass, solange noch Fremdmittel zu tilgen sind, die zusätzlichen Mittel, die aus erhöhten Mieteinnahmen - so sie tatsächlich erzielt werden sollten, was vorliegend nach der erstinstanzlich unbestritten gebliebenen Behauptung der Kl. indes gar nicht der Fall ist - und verringerten Kapitaldienstkosten resultieren, zu einer - gegebenenfalls durch ein Verlangen der Bekl. auf Konditionsanpassung (Nummer 3.1. Abs. 4 c. AFR) herbeizuführenden - Tilgung der restlichen Fremdmittel eingesetzt werden können, dem vermeintlichen ,Überschuss' somit noch Aufwendungspositionen gegenüberstehen. Zum anderen kann für den Fall, dass der aus einer Ausgabenverringerung resultierende ,Überschuss' nicht zur Tilgung der restlichen Fremdmittel eingesetzt werden kann, eine Verringerung der dem Mieter abverlangten Miete erfolgen. Dies stellt auch keinen nicht hinzunehmenden Verstoß gegen Nummer 3.1. Abs. 4 f. AFR, wonach nach Ablauf des Anschlussförderzeitraumes mit Aufwendungszuschüssen die bis dahin verlangte Durchschnittsmiete jährlich um 0,25 DM/m2 (= 0,1278 €/m2) zu erhöhen ist, dar. Denn nach §§ 8 a Abs. 8, 28 Abs. 1 WoBindG, 1 Abs. 2 NMV bestimmt sich die Ermittlung der Kostenmiete nach der Neubaumietenverordnung, welche in § 5 Abs. 1 Sätze 1-3 gerade vorschreibt, dass, wenn sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen verringert, die sich hieraus ergebende verringerte Durchschnittsmiete die Grundlage der - neuen - Kostenmiete zu bilden und der Vermieter die Einzelmieten entsprechend zu senken hat. Dies befindet sich in Übereinstimmung mit dem in Nummer 1 Abs. 1 AFR genannten Zweck der Anschlussförderung, die Steigerung der Mietbelastung allgemein tragbar zu halten.

Dass nach der hier vertretenen Auffassung die Tilgung der Aufwendungsdarlehen erst nach Tilgung der Fremdmittel einsetzt, stellt sich auch nicht als - gar für die Bekl. unzumutbare Störung eines ,Gleichgewichts' dar, sondern war bereits in den ursprünglichen Verträgen der Parteien als Regel vorgesehen und entspricht dem Bewilligungsbescheid vom 13.3.1995 in Verbindung mit Nummer 3.1. Abs. 4 e. AFR. Hierbei ist auch Folgendes zu beachten: Auch wenn die Bekl. nach Nummer 3.1. Abs. 4 c. AFR die Prüfung, ob eine Umstellung auf das Restkapital zu einer Verringerung der Förderungshöhe führt, vorzunehmen hat und gegebenenfalls eine entsprechende Umstellung verlangen muss, ist sie durch die dann eintretende Verringerung der Förderung auch bei einer insgesamt längeren Laufzeit bereits begünstigt; dass sie unzumutbar benachteiligt wäre, weil sie nicht die zusätzliche Begünstigung der sofortigen Rückzahlungsfälligkeit der Aufwendungsdarlehen erhält, ist nicht zu ersehen.

Ob die Kl. dann, wenn nach Tilgung der Fremdmittel die Aufwendungsdarlehen zur Rückzahlung fällig sind, auf der Grundlage einer möglicherweise verringerten Mieteinnahme Probleme mit der Rückführung der Aufwendungsdarlehen bekommen wird, betrifft den Bereich der Spekulation. Lediglich ergänzend weist der Senat weiter darauf hin, dass der Lösungsansatz der Bekl., von der Kl. bereits jetzt, also zu einem Zeitpunkt, in dem sie auch noch die Fremdmittel zu tilgen hat, die Rückführung der Aufwendungsdarlehen zu verlangen und ohne Rücksicht auf die - möglicherweise nicht den im Jahre 1995 gehegten Erwartungen entsprechenden - Entwicklung des allgemeinen Mietniveaus Mieterhöhungen, welche nach dem bereits erstinstanzlich unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Kl. am Markt gar nicht durchsetzbar sind, zu fordern, den wechselseitigen Interessen der Parteien noch weniger dienlich erscheint.

Es bleibt daher dabei, dass nach den für das Vertragsverhältnis der Parteien maßgebenden Regelungen noch keine Fälligkeit in Bezug auf die Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen der Kl. eingetreten ist und sich Gegenteiliges nicht - gar für die Kl. hinreichend erkennbar - aus den das System der Förderung bestimmenden sonstigen Regelungen ergibt.

2. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass der Kl. gegenüber der Bekl. ferner ein Anspruch auf Verzugszinsen aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB ab dem 22.9.2009 zusteht, weil sich die Bekl. infolge des eine Mahnung beinhaltenden Zahlungsverlangens der Kl. vom 21.9.2009 mit Fristsetzung zum 21.10.2009 ab dem 22.10.2009 in Zahlungsverzug befand."

Anmerkung der Redaktion: Siehe Aufsatz von Seldeneck, GE 2012 [9], 588 ff.